順德深國投商業(yè)中心沃爾瑪購物廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(完整版)
【正文】 資料來源：順德統(tǒng)計(jì)年鑒 據(jù)順德區(qū)統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年順德城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)到 元，比全 廣東 省平均數(shù)的 元多 元，高 %。 20xx 年順德與珠三角部分城區(qū) GDP（億元） 786685546601 6105490100200300400500600700800900寶安 惠州 珠海 順德 中山 肇慶資料來源：相關(guān)政府統(tǒng)計(jì)局 6 順德消費(fèi)品零售總額 社會消費(fèi)品零售總額單位：億元43 1451690204060801001201401601801992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年 資料來源：順德統(tǒng)計(jì)年鑒 20xx 年，順德的社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到了 169 億 元，民間資本投資商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、專業(yè)市場和物流方面的項(xiàng)目達(dá) 50 多個，投資總額超過 30 億元。 至 20xx 年 12 月底，順德每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有 27 輛汽車（即 戶有一輛汽車），比 20xx 年增長 %，大大超過全省全國的水平，僅次于東莞（ 32輛），位居全 廣東 省第二位，高于深圳（ 輛）、佛山 (7 輛 )、珠海（ 6 輛）、廣州（ 4 輛）。 據(jù)了解， 20xx 年 順德區(qū)目前共有 9 個區(qū)域性綜合商會， 38 個行業(yè)商會（協(xié)會），全區(qū)各類民營企業(yè) 萬多家，個體工商戶 萬多家，其中會員企業(yè) 7300多家。 1 順德深國投商業(yè)中心（沃爾瑪購物廣場） 建 設(shè) 項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 佛山市順德區(qū)深國投商用置業(yè)有限公司 二 00六年六月十三日 2 順德 項(xiàng)目 可行性 研究 報(bào)告 一、 概要 廣東順德位于珠江三角洲平原的中部，面積為 806 平方公里 .與廣州接壤，毗鄰港澳，距廣州 32 公里，香港 127 公里（ 69 海里），澳門 80 公里，有旅外華僑和港澳同胞 40 多萬人。去年，全區(qū)銷售收入超億元的企業(yè)達(dá) 130 家。順德每百戶擁有汽車數(shù)量，已經(jīng)超過國際通行的每百戶 10 輛的汽車普及標(biāo)準(zhǔn)。一批建成投入使用的項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)績喜人。 20xx年及 20xx 年分別比上年增長 %、 %。近年來順德區(qū)由于碧桂花城、半島碧桂園、佛山奧園等新起大盤的崛起，其高額投資與超前規(guī)劃使得這些樓盤的規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平與自然環(huán)境、配套水平迅速提升，對消費(fèi)者的吸引力增強(qiáng)，尤其是別墅，幾乎被“通吃”。凱德置地?fù)碛幸慌軐H理念和本地經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，通過整合其在房地產(chǎn) 各領(lǐng)域的綜合優(yōu)勢，積極參與中國的房地產(chǎn)建設(shè)。建成后亦將引進(jìn)包括沃爾瑪在內(nèi)的世界 500 強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營，商業(yè)中心經(jīng)營前景良好。 合營公司乙方股東作為沃爾瑪?shù)墓蓶|，對與沃爾瑪?shù)拈L期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系起到了穩(wěn)定的保障作用。 五 、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目總投資測算 順德 項(xiàng)目總 成本合計(jì) 為 ： 28,480 萬元 。 對策：一是緊密結(jié)合沃爾瑪?shù)膶?shí)際需要，建設(shè)具有自身特色的物業(yè)，與周邊同類物業(yè)開 展差別化競爭，并以沃爾瑪?shù)钠放婆c服務(wù)作為賣點(diǎn)。 在項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，還應(yīng)注意以下問題： 重視前期規(guī)劃設(shè)計(jì) 。 商業(yè)地產(chǎn)的功能與城市的文化、藝術(shù)相結(jié)合，才經(jīng)得起時間的考驗(yàn)，形成具有城市特色的商業(yè)氛圍。 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益： （ 1）給地方產(chǎn)品提供廣闊的銷售渠道； （ 2）增加地方稅收、增加財(cái)政收入； 19 （ 3）帶動周邊樓盤的開發(fā)、銷售，提升其銷售價格。 根據(jù)上述成本分析和銷售方案， 不考慮營運(yùn)期間各種稅費(fèi)的影響， 順德 項(xiàng)目十年的 預(yù)計(jì) 毛 利潤為 43,904 萬元 ； 考慮稅 費(fèi)影響， 在 40 年的總經(jīng)營期內(nèi)，累計(jì)凈利潤為 122,067 萬元， NPV 為 16,015 萬元。做商業(yè)地產(chǎn)不能目光短淺，過于急功近利，而應(yīng)該有長遠(yuǎn) 眼光，立志做百年老店。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)必 18 須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論，集中策劃師的靈感智慧，運(yùn)用建筑設(shè)計(jì)師的技術(shù)手段，發(fā)揮營銷專家的推廣策略共同完成。公司還將在項(xiàng)目開發(fā)中注重研究柔性產(chǎn)品，使產(chǎn)品能夠適用不同用途，具有更強(qiáng)的抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。 16 銷售收入測算 價格推算匯總表 樓層 營業(yè)面積 租金 月租金收入 （平方米） （元 /M2月） （元 /月） 負(fù)一層 19,611 88 1725794 一層 14,523 165 2396328 二層 11,166 99 1105464 二 層 夾層 560 99 55440 三 層 11,349 66 合計(jì) /平均值 57,209 105
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