【正文】 同內(nèi)容，確定商品房購銷合同中取得收入的來源情況，是否包括貨幣以外的經(jīng)濟(jì)收益，并按合同記載的金額、銷售面積匯總后與清算面積和收入進(jìn)行核對，確定土地增值稅計稅收入。 其他收入，是指納稅人銷售商品房而取得的無形資產(chǎn)收入或其他具有財產(chǎn)價值的權(quán)利。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。如對各附屬建筑物、附著物單獨計價，也應(yīng)當(dāng)將所得并入收入。 四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入情況的審核 (一 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的政策規(guī)定和范圍 政策規(guī)定 (l)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。核對房地產(chǎn)項目登記管理的相關(guān)表格，掌握房地產(chǎn)項目的建設(shè)進(jìn)度和銷售進(jìn)度情況 。 （ 3）、土地使用權(quán)證 (發(fā)證機(jī)關(guān) :國土資源局、人民政府 )。 項目是否分期開發(fā) (對項目的分期可以參考房地產(chǎn)企業(yè)提供的銷售許可證上當(dāng)期可銷售范圍及企業(yè)內(nèi)部核算要求的分期范圍來確定 )。在實際操作上，要重點把握立項和成本核算情況，如房地產(chǎn)立項中注明普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通住宅和商業(yè)用房（非住宅）的，應(yīng)分別進(jìn)行清算 。 全部收入項目的組成情況介紹，包括 :貨幣收入、實物收入及其他經(jīng)濟(jì)收益。 (二 )查驗清算項目是否與初始項目登是否一致 土地增值稅清算項目登記是以國家有關(guān)管理部門審批下達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為依據(jù)。 （五）項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算單。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、 開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況?；蛟摫壤m未超過 85％，但剩余的可銷售建筑面積已經(jīng)自用或出租的 。 整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的，主管地方稅務(wù)應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由告知納稅人。 （二）項目竣工決算報表和有關(guān)帳薄。 （十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。納稅 人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應(yīng)詳細(xì)披露清算項目的收入、扣除項目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。 (六 )清算受理時對不同情況的處理 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在收取納稅人提交的清算項目申請材料和《鑒證報告》時，應(yīng)認(rèn)真核對納稅人提供的資料，并嚴(yán)格按照《鑒證報告》標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗收，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理，并問納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。無論是哪種情況啟動清算程序，都要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)項目管理，在日常稅收征管中獲取相關(guān)信息，收集與完工開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)項目的有關(guān)資料，做好房屋銷售登記信息比對分析，控制房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售情況、銷售進(jìn)度情況，并重點關(guān)注以下因素 : 11 房地產(chǎn)開發(fā)項目己進(jìn)行竣工結(jié)算，是否己進(jìn)行了工程竣 工結(jié)算審計。如納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目 還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報告》 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人報送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料。能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同 。格式的規(guī)范性 。 ②房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社 會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 實物收入，一般是指納稅人銷售商品房而取得的各種實物形態(tài)的收入。對于其他收入，其價值需要進(jìn)行專門的評估。同時還應(yīng)注意納稅人相關(guān)的帳務(wù)處理，防止收入確定的遺漏。按照我國相關(guān)法律的規(guī)定，國有土地歸國家所有，可以轉(zhuǎn)讓的只是國有土地的使用權(quán)。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按 《細(xì)則》第七條規(guī)定這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值額的扣除項目。 取得土地使用權(quán)所支付金額的確認(rèn) 對取得土地使用權(quán)時支付地價款，必須提供己支付的地價款憑證，凡不能提供己支付的地價款憑證的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。不能提供合法有效憑證的不予扣除。 基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi) 綠化等工程發(fā)生的支出。 ②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會 公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除 。 根據(jù)土地增值稅立法精神，《細(xì)則》第九條的 總面積 是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 三通一平 (通水、通電、通道路、平整地面 )。 29 (5)公共配套設(shè)施費 公共配套設(shè)施費的扣除范圍確認(rèn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出。 30 房地產(chǎn)開發(fā)成本審核的重點 : (1)要關(guān)注“開發(fā)間接費用以及管理費用”科目，因為有時企業(yè)對成本或費用把握不準(zhǔn)，把應(yīng)該計入管理費用的成本計入開發(fā)間接費用科目。 31 (4)根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別 : a、如果對方單位是經(jīng)營性企業(yè) (建筑公司、設(shè)計院、運輸隊、 材料供貨商、監(jiān)理公司 )，就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票 。 對財務(wù)費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的 10％進(jìn)行計算扣除。對于企業(yè)之間的借款等支付的利息不允許扣除。也不能加計20%的扣除。對于成本核算單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未全部清算之前，不得變動。 本表欄目設(shè)置與附表 7《扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表》中的合計數(shù)相同。另外還有配套設(shè)施面積 12,000平方米。其中 :出售住宅120,000平方米，取得銷售收入 900,000,000元 。其中 : （ 1）土地拆遷及補償費 :39,700,000元。 27， 94,700/200,000 160,000=22,354,160元 44 (三 )房地產(chǎn)開發(fā)費用 該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明 ，利息支出無法確定， 因此三項 費用 扣 除 的 金額 為 : (362,560,0003 +3 94,880, 000) 10%＝75,744,000元 (四 ) 繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅 71,500,000元， 繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加 7,150,000 元。 48 (三 )確認(rèn)扣除項目金額 土地增值稅扣除項目確定時，應(yīng)按清算面積 160,000平方米占整體面積 200,000平萬米的比例進(jìn)行分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為 1,052,922,000，其中 : 取得土地使用權(quán)時所支付的金額為 362,560,000元 經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為 453,200,000元，按清算面積與總建筑面積配比后，末發(fā)現(xiàn)問題。 4 本次清算加計扣除金額為 149,888,000元 (六 )本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~ 。 重新計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為 (362,560， 000+386,880，000) 20%=149,888,000 元 經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為 : （ 362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元 51 (四 )修正后的應(yīng)納稅款計算 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計算過程 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的 120,000平方米商品住宅，全部符合市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。 (1)經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為 39,700,000元，按清算面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為 31,760,000元，末發(fā)現(xiàn)問題。 45 (一 ) 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計算過程 出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入 900,000,000元 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 占清算項 目 面積 的 比例 為 120,000/160,000=75% 扣除項目金額 =1,063,322,000 75%=797,491,500元 增值額 =900,000,000一 797,491,500=102,508,500元 增值額與扣除項目金額之比 (增值率 )為 102,508,500/797,491,500=% 該項目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額末超過扣除項目金 20%，應(yīng)免征土地增值稅 。 (3)建筑安裝工程費 :290,000,000元。出售辦公用房 25,000平方米，取得銷售收入總額 275,000,000元。剩余末銷售面積 10,000平方米中，己對外出租4000平方米。在此明確 財政部規(guī)定的其他扣除項目金額 欄，目前，國家沒有出臺關(guān)于允許其他扣除項目金額的有關(guān)政策規(guī)定，因此，此欄是無須填寫的。 37 第四部分 《鑒證報告》的數(shù)據(jù)口徑與邏輯關(guān)系 《土地增值稅清算鑒證報告》完整范本填寫共分二個方面內(nèi)容，一是清算項目鑒證的主報告，主要是清算項目有關(guān)鑒證情況的全面介紹 。 35 (四 )成片受讓、分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項目計算方法 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，按實際轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總開發(fā)建筑面積的比例分別來計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~。對于印花稅扣除，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。超過上浮幅度的部分不允許扣除。 c、如果是征地及拆遷補償費用，要有證明該項費用發(fā)生的書面憑證 (合同協(xié)議、收據(jù) )，應(yīng)具備對方單位或個人簽章要件。要重點關(guān)注金額較大的成本費用，調(diào)取工作底稿或查看原始憑證，確定發(fā)票、付款方式、內(nèi)部報銷審核記錄等情況，從而判斷其真實性。由于各開發(fā)項目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計算分?jǐn)?。即己?jīng)過“三通一平”，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分前期工程費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許再扣除。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分?jǐn)?，?:可轉(zhuǎn)讓上地面積為開發(fā)土地忠面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。