某咨詢信虹住宅戰(zhàn)略咨詢中期報(bào)告(完整版)
【正文】 /020514/SHDISC(2023GB)不同檔次住宅成本的分別主要分別 中高檔 高檔backup容積率建筑成本 (每平方米成本 )–主體建筑綠化率擁有車位的用戶比例會(huì)所建筑成本 (每平方米 )1,600元40%30%5,000元32,100元49%50%6,000元58XH/020514/SHDISC(2023GB)?Text–Text? TextTitleText TextHighLowLegendLegendLegendText TextTextTextTextx–247。小組分析三房?jī)蓮d兩衛(wèi) (更衣間 ）三房?jī)蓮d兩衛(wèi) (更衣間 , 工人房 ）四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 17519010%4%130145145160723251142986534189030大約套數(shù)1,04626XH/020514/SHDISC(2023GB)216。大約 = 47,000戶上海市有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買高端住宅的家庭數(shù)目極小*根據(jù)定量消費(fèi)者調(diào)查平均值 資料來(lái)源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析單價(jià)元 /平米6,0007,0008,0009,00010,00011,00012,000假設(shè)：按揭借貸利率 = 5%借貸年限 = 20年首期 = 30%按揭占家庭收入比例 = 25%*平均每戶面積 = 120平米上?？偧彝?shù)： 4,701,000 戶上海家庭月收入分布月收入 /元5,0008,0008,00015,00015,000初步所需家庭月收入元6XH/020514/SHDISC(2023GB)從消費(fèi)者調(diào)查及訪談中顯示出購(gòu)房者的決策流程經(jīng)濟(jì)考慮地段考慮 產(chǎn)品考慮? 從地段形象、交通、環(huán)境、景觀及參考性樓盤定立心理價(jià)值指標(biāo)? 從樓盤小區(qū)環(huán)境、房型、設(shè)計(jì)管理等對(duì)價(jià)位作出調(diào)整價(jià)格 示意圖地段 1地段 2地段 3地段 4地段 5考慮不同地段 假設(shè)已選定地段 37XH/020514/SHDISC(2023GB)151313上?，F(xiàn)時(shí)高端樓盤主要集中于數(shù)個(gè)主要地區(qū)平均單價(jià)元平方米7,000 – 9,0009,000 – 11,00011,0002617162018242225234115103 51213821469117109541121115 614 327166 378212119145101488XH/020514/SHDISC(2023GB)從以上樓盤分布中可發(fā)現(xiàn)，高檔樓盤主要可歸納為三大類水景風(fēng)光價(jià)值定位? 黃浦江 ,蘇州河的景觀優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)高尚區(qū)? 歷史文化高尚住宅地段舊區(qū)新顏? 鄰近 CBD， 主要商業(yè)購(gòu)物區(qū)，城市心臟地帶與信虹地塊23年內(nèi)狀況的可比性信虹地塊因周邊條件，難以于短期內(nèi)達(dá)至成為高檔住宅區(qū)的目標(biāo)案例? 世茂濱江花園? 新外灘花園? 河濱豪圓? 嘉里華庭? 鴻藝豪苑? 東方巴黎? 中凱城市之光9XH/020514/SHDISC(2023GB)從消費(fèi)者看重的地區(qū)因素考慮，信虹地塊在短期內(nèi)較適合作為中高檔住宅關(guān)鍵購(gòu)買因素 考慮因素二至三年內(nèi)信虹地塊與不同定位地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力交通發(fā)達(dá) (19%)周邊環(huán)境優(yōu)美(14%)升值潛力高 (12%)配套設(shè)施 (9%)地段層次高 (9%)周邊開(kāi)發(fā)成熟度(9%)? 路面交通狀況? 公共交通設(shè)施，包括公共汽車、軌道交通 (輕軌和地鐵 )? 小區(qū)周邊的環(huán)境；人流量、人流素質(zhì)、綠化、景觀? 周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)劃及前景? 小區(qū)周邊配套設(shè)施：如商業(yè)、餐飲娛樂(lè)? 周邊人口教育層次、收入層次? 周邊地區(qū)城市規(guī)劃中高檔住宅區(qū) 高檔住宅區(qū)低高10XH/020514/SHDISC(2023GB)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定價(jià)跟地點(diǎn)有一定規(guī)律臺(tái)灣華非明佳捷勝凱潤(rùn)華航七浦東方金馬世茂和泰5,5006,5006,5007,5007,5008,50010,000發(fā)展商自我估算售價(jià)元 /平方米更高的估計(jì)售價(jià)只是以地點(diǎn)作為考慮條件，信虹住宅賣價(jià)應(yīng)在 7,50010,000之間信虹地塊更高的估計(jì)售價(jià)11XH/020514/SHDISC(2023GB)從供應(yīng)量考慮，中高檔價(jià)位空間較大532419678東方金馬華航凱潤(rùn)捷勝明佳和泰臺(tái)灣華非世茂七浦5,500 6,000供應(yīng)量萬(wàn)平米單價(jià)元 /平米6,500 7,000 7,500 10,000645187328,000 8,500 9,000 9,500較大的市場(chǎng)空間912XH/020514/SHDISC(2023GB)因較大的市場(chǎng)空間及地段形像于短期內(nèi)較難作出大幅改變，中高檔住宅定位風(fēng)險(xiǎn)明顯較高檔為低市場(chǎng)空間大小低 高信虹競(jìng)爭(zhēng)力高檔高低中? 市場(chǎng)規(guī)模? 預(yù)估供應(yīng)量? 比較其他地區(qū)? 比較臨近地塊中高檔風(fēng)險(xiǎn)13XH/020514/SHDISC(2023GB)限于信虹地塊的狀況，信虹如果定位于中高檔，產(chǎn)品設(shè)計(jì)可以參照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，但定位于高檔則需要提供最高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品才可能提高其競(jìng)爭(zhēng)力主要設(shè)計(jì)參數(shù)? 容積率? 綠化率物業(yè)管理裝修程度8,000市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)：??40%? 開(kāi)發(fā)商自行管理? 毛坯現(xiàn)市場(chǎng)環(huán)境估計(jì)單價(jià)元 /平方米 12,000市場(chǎng)最高標(biāo)準(zhǔn)：??50%? 國(guó)際性物業(yè)管理公司如第一太平洋戴維斯，仲量聯(lián)行等? 全部裝修中高檔 高檔14XH/020514/SHDISC(2023GB)總成本 賣價(jià) **
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