【正文】 tation. It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Roland Berger (Shanghai) International Management Consultants Ltd. 內容 頁碼 A. 萬科 未來 的 發(fā)展 需要 在增長 和盈利 之間 取得 平衡 3 B. 萬科 需要 制定 相關 的 策略 以 適應快速 增長 但 競爭 日益 激烈 的 房地產(chǎn) 市場 13 C. 萬 科 未來 發(fā)展 需要 解決 的 幾 個 關鍵 問題 羅 蘭 ?貝 格 目前 的 看法 30 D. 羅 蘭 ?貝 格的 相關方法和案 例 47 E. 下 一步 的 計劃 73 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 A. 萬科未來的發(fā)展需要在增長和盈利之間取得平衡 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 萬科是一家以經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務為主，并涉及商業(yè)零售及工業(yè)制造的大型股份制企業(yè) 主要業(yè)務 萬科 房地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)零售 工業(yè)制造 ? 在深圳、 上海、 北京、 天津、 沈陽、 成都 等 大 城市 進行 房 地 產(chǎn) 業(yè)務 開發(fā)， 控 股 18家 房產(chǎn) 開發(fā) 公司 ? 主 要 開發(fā) 與 銷售 中 高檔的 商 品 化 住宅 ? 在 國 內 地產(chǎn) 界 樹立 了“萬 科 ” 品牌的 精 品 形象 ? 1999年 主 營 業(yè)務 收入 達 人民幣， 占 全國 住宅 市場份 額的 % ? 控 股 深圳 市 萬 佳 百 貨 股 份 公司 ? 在深圳 以 超 級 市場 與 傳統(tǒng) 百 貨 相 結合 的 模 式 從 事 商 業(yè) 零 售 業(yè)務 ? 1999年 營 業(yè) 收入達 元， 零 售額 躍 居 廣東 省 首位，占全國 市場 份額 的 % ? 控 股 深圳萬 科 精 品 制 造 有限 公司 ? 主 要 生產(chǎn) 經(jīng)營禮 品、 紀念 品模 型、樣 品、 工藝 品 ? 1999年 主營 業(yè) 務 收入為 元 資料 來源：萬 科 公司；羅 蘭 貝 格 分析 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 核心業(yè)務房地產(chǎn)的快速增長顯示了萬科在這一領域的競爭實力 6 4 . 6 %6 7 . 6 % 6 8 . 0 %3 1 . 7 %3 0 . 7 % 2 9 . 4 %2 . 6 %1 . 7 %3 . 7 %1997 1998 1999資料 來源：萬 科 公司 ， 中 國 統(tǒng)計 年 鑒 2023，羅 蘭 貝 格 分析 其它 商業(yè)零售 房地產(chǎn) 1,956 2,269 2,912 +22%. +2%. +18%. +25%. 主營業(yè)務收入： 1997~1999 [百萬元 ] 年均增長率 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 萬科已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)的領先者之一 4 , 4 7 44 , 3 4 23 , 4 3 93 , 2 9 43 , 1 2 62 , 9 5 81 , 9 9 0964深 深房 萬 科 深 振 業(yè) 深 長城 金 田 房 產(chǎn) 新 黃 浦 中 華 企業(yè) 中 遠 發(fā)展 1 , 0 1 2719470332 321 320154 144深 深房 萬 科 深 振 業(yè) 深 長城 金 田 房 產(chǎn) 新 黃 浦 中 華 企業(yè) 中 遠 發(fā)展 資料 來源： 中 國上市公司 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總額 (1999年中期 ) [百萬元 ] 主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營收入 (1999年中期 ) [百萬元 ] Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 零售業(yè)務在快速發(fā)展，但盈利能力一般 萬佳百貨主營業(yè)務收入 (19971999) [百萬元 ] 萬佳百貨營業(yè)毛利 (19971999) [百萬元 ] 萬佳百貨營業(yè)毛利率 (19971999) 8 5 5 . 26 8 9 . 76 1 8 . 21997 1998 1999+% . 1 8 0 . 71 2 8 . 31 2 7 . 81997 1998 1999+% . 2 1 . 1 3 %1 8 . 6 0 %2 0 . 6 6 %1997 1998 19991999年凈利潤為 2,108萬元，凈利潤率為 %，屬行業(yè)中等水平 資料 來源：萬 科 股 份， 羅 蘭 貝 格 分析 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 1 5 . 0 %3 4 . 0 %2 5 . 5 %3 6 . 3 %4 8 . 4 %2 9 . 3 %3 0 . 0 %2 7 . 3 %2 4 . 1 %3 5 . 5 %2 3 . 5 %3 7 . 5 %1997 1998 1999萬科未來將面臨著改善其主營業(yè)務盈利能力的重要課題 深深房 萬科 中遠發(fā)展 深物業(yè) 1) 稅前利潤 資料 來源： 中 國 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 主營業(yè)務利潤率 1)： 1997~1999 [%] ? 與競爭對手相比較，萬科的盈利能力偏低，且呈下滑的趨勢 ? 未來的擴張需要考慮盈利水平，通過提高萬科股票的市場吸引力來增強未來的融資能力 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 在未來的發(fā)展中應該處理好盈利和增長兩個發(fā)展目標的關系 盈 利 能力 與 增長： 1997~1999 利潤率 1) 銷售額增長率 行業(yè)平均值 行業(yè)平均值 陸家嘴 深物業(yè) 深長城 深深房 中遠 發(fā)展 浦東 金橋 萬科 新 黃浦 深 寶安 資料 來源： 中 國 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 1)毛利潤 提高盈利水平 維持或加快 增長 在增長的同時提高盈利水平 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 萬科還需要提高營運費用的利用效率，從而提高總體的盈利能力 營業(yè)費用： 1999 [萬元 ] 銷售額： 1999 [萬元 ] 單位營業(yè)費用 產(chǎn)生的銷售額 [元 ] 141 9 , 7 6 2484273萬科 深深房 深物業(yè) 中遠發(fā)展 291,238 84,916 194,249 53,285 15 175 712 3,806 資料 來源： 中 國上市公司 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 // // 營運效率比較： 1999 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 價值鏈的優(yōu)化不僅可以提高萬科房地產(chǎn)業(yè)務的盈利能力，而且可以培育未來的競爭優(yōu)勢 目前萬科房地產(chǎn)業(yè)務的價值鏈定位 評價 資源 設計 建筑 營銷 裝潢 物業(yè) 管理 土地儲備 建材生產(chǎn) 概念設計 建筑設計 環(huán)境設計 原材料采購 項目管理 建筑施工 項目驗收 廣告策劃 營銷計劃 銷售 客戶管理 裝潢設計 材料采購 裝潢施工 物業(yè)管理 房屋維修 萬科涉足的領域 資料 來源：萬 科 公司，羅 蘭 貝 格 分析 ? 萬科目前在房地產(chǎn)價值鏈的各個環(huán)節(jié)上均有不同程度的滲透 ? 各個環(huán)節(jié)的盈利能力將最終決定整個房地產(chǎn)業(yè)務的盈利水平，因此必須分析每一個環(huán)節(jié)的利潤貢獻，從而確定改善盈利能力的途徑 ? “萬科房地產(chǎn)業(yè)務未來應該在哪些環(huán)節(jié)上具備自己獨特的競爭優(yōu)勢？”將是未來房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展必須回答的主要問題之一 ? 價值鏈上的不同程度滲透在很大程度上決定了營業(yè)的風險和對市場環(huán)境的反應能力 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 萬科目前的主要業(yè)務處于增長率和回報率均較低的區(qū)域，進入新的領域是業(yè)務組合優(yōu)化的可能途徑 =1000億人民幣 煙草加工 證券公司 醫(yī)藥制造 非金屬礦制品 商業(yè)銀行 房地產(chǎn) 金屬加工 有色金屬加工 環(huán)保 軟件 信息服務 電子及通信設備制造 電信 廣告 保險 硬件 旅游 行業(yè)回報率 10% 15% 行業(yè)增長率 資料來源：中國統(tǒng)計年鑒，中國金融年鑒，中國經(jīng)濟年鑒，中國行業(yè)報告，中國上市公司基本分析，中國旅游統(tǒng)計年鑒，羅蘭 ?貝格公司分析 飯店 商業(yè)零售 萬科目前所處行業(yè) Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 B. 萬科需要制定相關的策略以適應快速增長但競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 中國房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征和發(fā)展趨勢 住宅市場將仍然作為未來中國房地產(chǎn)市場增長的主要推動力，城市中高檔住宅市場有較大的發(fā)展?jié)摿? 中國房地產(chǎn)市場將保持以接近 8%的速度增長 住宅市場是房地產(chǎn)市場增長的主要來源，城市中高檔住宅有較大的發(fā)展?jié)摿? 住宅的消費正從“以集團購買為主導”向“以個人購買為主導”轉變 房地產(chǎn)業(yè)本身的特征和市場存在的制約因素是市場一體化的主要阻礙因素 隨著更多房地產(chǎn)企業(yè)實行“異地擴張”戰(zhàn)略，房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 在未來 5年中，中國固定資產(chǎn)投資將以年均 8%的速度增長，其中 60%以上將投入于建設工程 固定資產(chǎn)投資的增長： 1995~2023 [10億元 ] 固定資產(chǎn)投資的結構 (1999) [10億元 ] 資料來源 : 中國統(tǒng)計年鑒，專家訪談，羅蘭貝格分析 2 8 4 0 . 62 9 8 5 . 34 3 8 6 . 02 0 0 1 . 92 4 9 4 . 12 2 9 7 . 41995 1996 1997 1998 1999 2023% % % % 8%. 14%24%62% 設備采購 建設工程 及安裝 其它 合計 : Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 住宅市場是中國房地產(chǎn)市場的主導，其中城市住宅是房地產(chǎn)市場增長的主要驅動力 房產(chǎn)供應量： 1995~2023 [億平方米 ] ? 城市住宅是過去房地產(chǎn)市場增長的主要來源，隨著中國的城市化進程和經(jīng)濟的發(fā)展，城市住宅將仍然是增長的主要驅動力 ? 農(nóng)村住宅的供應量增長主要受農(nóng)民收入的限制而較為緩慢 ? 非住宅市場增長緩慢，市場基本處于供過于求的局面，新一輪的高增長的到來將仍然需要比較長的時間，中國加入 WTO將加速這一進程 房產(chǎn)供應量的趨勢 25%26%25%26%25%26%41%44%47%49%51%48%24%25%28%30%34%26%1995 1996 1997 1998 1998 2023+% . 城市住宅 農(nóng)村住宅 非住宅 ) 資料來源 : 2023年中國統(tǒng)計年鑒，中國建筑工業(yè)年報 1999，羅蘭貝格分析 +% 1)專家預測 +% +% +% Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 中國的城市化進程將帶動住宅市場的持續(xù)增長 ... 3 2 . 8 %3 4 . 0 %3 5 . 2 %3 6 . 4 %3 7 . 6 %3 8 . 8 %4 0 . 0 %4 1 . 2 %4 2 . 4 %4 3 . 6 %4 4 . 8 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023資料 來源：中國社科院經(jīng)濟研究所；中國統(tǒng)計年鑒 ； 羅 蘭 貝 格 分析 中國未來 10年的城