【正文】 手，后市價格必然井噴一線城市客戶資源覆蓋一線城市客戶資源覆蓋216。天津商會、奢侈品牌、銀行、 4S店外聯(lián)資源剛性需求信心客戶鎖定剛性需求信心客戶定義：l空港內(nèi)部產(chǎn)業(yè)人口，在空港內(nèi)具有剛性置業(yè)需求l藍(lán)印辦理類客戶，未來生活與空港有所關(guān)聯(lián)l地鐵 2號線受益人群，由于支付能力外遷至空港，但對于與原有區(qū)域通達(dá)性敏感待解決問題：迫切強(qiáng)化現(xiàn)有配套兌現(xiàn)力與產(chǎn)品兌現(xiàn)力，通過銷售代表引導(dǎo)實(shí)地觀看項目現(xiàn)房品質(zhì)與已落實(shí)配套兌現(xiàn)能力，打消客戶的出售顧慮空港企事業(yè)單位深挖空港企事業(yè)單位深挖216。l 現(xiàn)場 游戲區(qū)強(qiáng)化游戲區(qū)強(qiáng)化 應(yīng)用，增加客服人員，對于項目現(xiàn)場游戲區(qū)進(jìn)行充分利用，保證周中客戶的滯留。l 通過對于股票、基金、奢侈品、黃金等各種投資收藏領(lǐng)域的培訓(xùn)，闡明房地產(chǎn)投資的 穩(wěn)定穩(wěn)定性與回報率性與回報率 的最大化統(tǒng)一。高爾夫別墅1200℃ 高溫煅燒的意蘊(yùn)紅磚，亦如人生的歷練，紅磚別墅 【 復(fù)地 ?溫莎堡 】 與您相約春季房交會，253270㎡ 臻品聯(lián)排熱銷中 58218855項目價值六大賣點(diǎn) 成樹移植，綠意社區(qū)，高爾夫紅磚別墅， 【 復(fù)地 ?溫莎堡 】 攜一季度熱銷 6億佳績與您相約春季房交會， 253270㎡ 臻品聯(lián)排別墅熱銷 58218855實(shí)墻小院，成樹移植，精致生活，一季度熱銷 6億，【復(fù)地 ?溫莎堡】，新品別墅即將亮相，誠邀與您相約春季房交會現(xiàn)場 58218855100㎡ 陽光地下空間 +50㎡ 實(shí)墻小院 +3層挑空 =軒昂別墅大宅。推廣主題回顧1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年全年共舉辦活動 28場，引入資源客戶 2023余組余組 ，實(shí)現(xiàn)項目現(xiàn)場周末持續(xù)火爆品牌類活動：匯聚五方力量、讓世界一起感動等展會類活動：天津春、秋房展會、濱海房車展等大型主題活動：天天向上話劇等暖場類活動：端午節(jié)活動、津味活動等渠道類活動：銀行、企業(yè)活動等項目現(xiàn)場活動氛圍熱烈，培養(yǎng)了大量的 客戶追隨者 ，對于項目 口碑傳播 與 客戶滿意度提升 ，起到了重要作用7月開盤現(xiàn)場 8月開盤現(xiàn)場 端午節(jié)活動現(xiàn)場話劇活動現(xiàn)場 品牌活動現(xiàn)場 品牌活動現(xiàn)場高爾夫活動現(xiàn)場 中秋活動現(xiàn)場營銷活動回顧老客戶維護(hù)活動回顧我們擁有的： 2165組 來訪客戶； 500余組 渠道企業(yè)客戶；老業(yè)主 526組我們實(shí)現(xiàn)的：。溫莎堡 10月主薦三層聯(lián)排戶型，墅內(nèi)自成天地。銷售引導(dǎo)強(qiáng)化廣泛利用體驗營銷、感動營銷、專業(yè)化營銷、現(xiàn)場逼定等多種銷售模式，實(shí)現(xiàn)客戶意廣泛利用體驗營銷、感動營銷、專業(yè)化營銷、現(xiàn)場逼定等多種銷售模式，實(shí)現(xiàn)客戶意向轉(zhuǎn)化的最大化向轉(zhuǎn)化的最大化l 體驗營銷：結(jié)合項目陽光地下室設(shè)計出色，采光好的優(yōu)勢，上午 11點(diǎn) 下午 2點(diǎn) 集中邀約集中邀約客戶觀看樣板間或清水現(xiàn)房，增強(qiáng)陽光直透地下的實(shí)地感受。l 三期毗鄰一期房源可打造一組有圍合效果（有對街效果的兩排房源）的清水樣板區(qū)， 公共綠化公共綠化 達(dá)到交工環(huán)境、 小院精裝小院精裝 鋪陳、 室內(nèi)毛坯室內(nèi)毛坯 清水交工、陽光 地下室四墻落白地下室四墻落白 。 通過現(xiàn)有成交業(yè)主拜訪發(fā)掘，實(shí)現(xiàn)客戶深挖216。 利用復(fù)地北京、上海資源，進(jìn)行異地拓展，尤其是空港區(qū)域拓展216。 業(yè)內(nèi)業(yè)內(nèi) /跨界資源全方位調(diào)動跨界資源全方位調(diào)動216。216。洽談高端社區(qū) 28個，建立合作關(guān)系 18個。其中洽談大型企業(yè)推廣及 團(tuán)購 10家 ，合作成功 5家，積累企業(yè)客戶 432組。216。李先生是空港管委會處級干部，資金實(shí)力較好，購房考慮一家三代改善自住。購房款是父母出的，自己沒什么存款。多方優(yōu)勢和銷售代表的擠壓，促成劉先生首訪成交 。 ”② 空港生活配套“ 周圍學(xué)校、醫(yī)院、購物中心、銀行都具備，而且道路四通八達(dá)，挺方便的。天津本地客戶成交的區(qū)域中，項目所在區(qū)域空港區(qū)客戶所占比例較大；216。產(chǎn)品分類 13月 4月 5月 6月 7月 812月 合計小高層 供應(yīng)量（㎡） 0 5827 0 10479 7688 0 23994開售量（㎡） 0 5827 0 0 18167 0 23994酒店式公寓供應(yīng)量（㎡） 0 0 0 6000 0 0 6000開售量（㎡） 0 0 0 0 6000 0 6000別墅三期 A區(qū)開售 別墅三期 B區(qū)開售2023年全線產(chǎn)品推售計劃及節(jié)點(diǎn)安排1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月預(yù)計簽約量節(jié)點(diǎn)推售量聯(lián)： 1洋： 1聯(lián)： 4洋： 6雙： 1聯(lián)： 12洋： 8雙： 1聯(lián)： 10洋： 4高： 15雙： 3聯(lián)： 16洋： 11高： 40雙： 1聯(lián)： 19洋： 6高： 50雙： 1聯(lián)： 20洋： 5高： 30寓： 44雙： 3聯(lián)： 22洋： 6高： 35寓： 12第一季度雙： 1聯(lián)： 17洋： 15第二季度雙： 5聯(lián)： 35洋： 21高： 105第三季度雙： 7聯(lián)： 64洋： 17高： 90寓： 68第四季度雙： 10聯(lián)： 62洋： 14高： 31寓： 10聯(lián)： 39洋： 602023年雙： 13聯(lián)： 51洋： 40高： 54首次加推雙： 11聯(lián)： 25高： 108寓： 50二次加推雙： 18聯(lián)： 20高： 72寓： 42三次加推簽約額： 7766萬元 清聯(lián)排B合計： 雙： 3聯(lián)： 22洋： 6高： 25寓： 12雙： 4聯(lián)： 20洋： 8高： 10寓： 6雙： 2聯(lián)： 22洋： 6高： 13寓： 2雙： 4聯(lián)： 20高： 8寓： 2來人來電量預(yù)估 蓄客認(rèn)籌安排 2023年來人來電量：復(fù)地溫莎堡 2023年全年總來訪2165組，非團(tuán)購成交 261套，成交率 12%； 2023年別墅、洋房總存貨量約 400套，在提升成交率的前提下，按成交率 15%計算，需要儲備訪客 2600組組（渠道（渠道 1000組，其他組，其他 1600組）組） ，進(jìn)電至少 3000組組 以上； 2023年新增供應(yīng)的小高層、公寓產(chǎn)品約 320套，依靠策源擁有的 2165組組 來訪客戶、 500余余 組渠道企業(yè)客戶、526組組 老業(yè)主，結(jié)合 2023年新增積累即可實(shí)現(xiàn)去化。同時，將三集中開售。 2023年供應(yīng)量集中在恒大、萬科、金泰麗灣、華潤幾個項目上。深刻的政治背景決定了幾輪調(diào)控空前的力度與長期性 短期對于市場的影響已經(jīng)成為必然2023年 —2023年政策對房地產(chǎn)走勢影響模擬圖下降期 快速拉升 期盤整恢復(fù)下降期 快速拉升前一輪政策周期上一輪政策周期新一輪政策周期下降期未來 11Q414Q4未來預(yù)測下降期 盤整恢復(fù)06Q2Q4 07Q1Q305Q206Q1 07Q408Q4 09Q1Q3 09Q410Q2 10Q3Q4 11Q111Q3未來市場預(yù)期十二五規(guī)劃綱要目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長十二五規(guī)劃綱要目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 7%保持總體物價基本穩(wěn)定，持續(xù)維持穩(wěn)健貨幣政策保持總體物價基本穩(wěn)定，持續(xù)維持穩(wěn)健貨幣政策3月初中央政府換屆月初中央政府換屆中共十八大召開中共十八大召開宏觀經(jīng)濟(jì)走勢預(yù)判1月末天津市政府換屆月末天津市政府換屆未來市場預(yù)期各地房產(chǎn)稅政策相繼出臺，市場投資需求趨于理性各地房產(chǎn)稅政策相繼出臺，市場投資需求趨于理性城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，城市改造與升級全面提速城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，城市改造與升級全面提速保障房入市，基本解決保障房入市，基本解決 1540萬戶住房困難家庭的住房問題萬戶住房困難家庭的住房問題行業(yè)政策走勢預(yù)判十二五規(guī)劃綱要提出：要完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，十二五規(guī)劃綱要提出：要完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地， 有效擴(kuò)大普通商品住房供給 。 ”市場環(huán)境市場預(yù)判：2023年抄底客戶將最快回歸市場！2023年市場預(yù)測整體市場環(huán)境政策調(diào)控與背景未來市場預(yù)期區(qū)域市場供應(yīng)9702年 0304年 0507年 08年 09年 1011年居住需求自然增長階段剛性需求快速增長階段居住改善激增階段綜合因素盤整階段需求集中釋放階段政策干預(yù)市場調(diào)整階段產(chǎn)品同質(zhì)化特征明顯區(qū)域內(nèi)需求構(gòu)成市場需求主體價格、銷售量平穩(wěn)增長大規(guī)模拆遷形成剛性居住需求二手房需求量增加，帶動一手房市場改善型居住需求比例上升跨區(qū)域置業(yè)趨勢出現(xiàn)外來開發(fā)商進(jìn)入，帶動產(chǎn)品更新，品質(zhì)明顯提升經(jīng)濟(jì)積累及家庭結(jié)構(gòu)變化促使居住改善需求比例提高中高端主力客群構(gòu)成尚未細(xì)分價格、銷售量快速增長金融危機(jī)宏觀政策價格增長過快成交量萎縮金融危機(jī)影響減弱救市政策刺激需求各種需求集中釋放價格、銷售量快速增長開發(fā)企業(yè)高價拿地經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房產(chǎn)泡沫嚴(yán)重價格飚升勢頭過強(qiáng)政策強(qiáng)制干預(yù)頻出、宏觀調(diào)控政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三方博弈，市場影響已經(jīng)呈現(xiàn)調(diào)控政策涉及范圍之廣，力度之強(qiáng)，前所未有，樓市步入調(diào)整周期深刻的政治背景決定了本輪調(diào)控空前的力度與長期性，短期對于市場的影響已經(jīng)成為必然。恒大 項目全年以低價優(yōu)惠形象沖擊市場，在成交量上成為最大的贏家，明年的存量依然居多，值得關(guān)注216。 36月項目受市場限購影響以及自身存量不足等原因持續(xù) 0成交， 79月持續(xù)加推新品成交量有所提升競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個案榕園量價走勢216。金泰麗灣銷售節(jié)奏競品市場 —— 同區(qū)域競品個案金泰麗灣 10月開盤熱銷，但 11月成交量大幅縮水金泰麗灣量價走勢數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 同區(qū)域競品個案金泰麗灣推廣以現(xiàn)房銷售為主訴求金泰麗灣推廣匯總競品市場 —— 同區(qū)域競品個案項目名稱 萬通金府國際開發(fā)商 天津萬華置業(yè)有限公司區(qū)域 濱海新區(qū) /空港產(chǎn)品類型 酒店式公寓戶型面積 一居 45平方米，二居 75平方米占地面積 建筑面積 15萬平米容積率 項目特點(diǎn) 酒店是公寓，小戶型低總價，不受限購2023年銷售節(jié)奏 l9月 10日將在項目銷售中心盛大開盤。數(shù)據(jù)來源：富思博得注：數(shù)據(jù)來源網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，量價走勢與實(shí)際市場走勢滯后 1個月左右2023年空港經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊地區(qū)各類產(chǎn)品情況 —— 聯(lián)排別墅序號 項目名稱 產(chǎn)品面積區(qū)間 已成交情況面積（㎡） 套數(shù) 均價 (元 /㎡ ） 總銷額（億）1 首創(chuàng)溪緹郡　 190—266 ㎡ 137 11108 2 萬科東麗湖　 180207㎡　 69 11691 3 華僑城　 240260㎡ 　 52 11613 4 京基嶺域　 410540㎡ 　 82 10947 　5 萬科朗潤園　 160180㎡ 　 87 24809 　6 金地紫樂府　 270440㎡ 　 40 26319 　7 中信珺臺　 290350㎡ 　 117 20239 　8 復(fù)地溫莎堡（不含團(tuán)購）250320㎡ ?。ㄈ娣e） 177 復(fù)地溫莎堡　 250320㎡ ?。ㄈ娣e） 264 9714 周邊別墅多為聯(lián)排產(chǎn)品，價格 9000元 /㎡ 11000元 /㎡ 之間區(qū)域市場 —— 產(chǎn)品數(shù)據(jù)來源：富思博得序號 項目名稱 產(chǎn)品面積區(qū)間 已成交情況面積（㎡） 套數(shù) 均價 (元 /㎡ ） 總銷額（億）1 遠(yuǎn)洋新干線　 135—150 ㎡ 23 12208 2 恒大綠洲　 130200㎡ 　 32 10861 　3 恒大名都 135200㎡ 　 85 12518 4 華僑城　 115160㎡ 　 157 8488 　5 華潤中央公園 90200㎡ 　 44 10223 　6 復(fù)地溫莎堡（不含團(tuán)購）130210㎡ ?。ㄈ娣e） 87 復(fù)地溫莎堡 130210㎡ ?。ㄈ娣e） 241 7129 　2023年空港經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊地區(qū)各類產(chǎn)品情況 —— 洋房周邊洋房產(chǎn)品以 130㎡戶型居多，對于本案形成一定沖擊，華僑城利用其大盤效應(yīng)與品牌效應(yīng)，首開制造了熱銷數(shù)據(jù)來源：富思博得區(qū)域市場 —— 產(chǎn)品2023年空港經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊地區(qū)各類產(chǎn)品情況 —— 高層序號 項目名稱 產(chǎn)品面積區(qū)間 已成交情況面積（㎡） 套數(shù) 均價 (元 /㎡ ） 總銷額（億 ）1 遠(yuǎn)洋新干線　 86130㎡ 297 9940 2 恒大綠洲　 120170㎡ 　 572 7620 　3 恒大名都　 80200㎡ 132 9028 　4 金泰麗灣　 60200㎡ 133 10294 （含裝修） 　5 華潤橡樹灣　 90140㎡ 　 61 9584 　萬科東麗湖、恒大名都、恒大綠洲，利用高性價比與團(tuán)購手段，形成了一定規(guī)?；セ瘮?shù)據(jù)來源：富思博得區(qū)域市場 —— 產(chǎn)品序號 項目名稱 產(chǎn)品面積區(qū)間 已成交情況面積（㎡） 套數(shù) 均價 (元 /㎡ ） 總銷額（億）1 萬科東麗湖　 228315㎡ 37 15384 2 復(fù)地溫莎堡 460520㎡ （全面積） 34 2023年空港經(jīng)