【正文】 62023 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 8月 14日已出讓31 工業(yè)用地 25870 51740 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 8月 29日已出讓32 工業(yè)用地 28250 56500 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 8月 14日已出讓33 工業(yè)用地 20230 40000 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 10月 27日已出讓34 工業(yè)用地 20230 40000 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 10月 8日已出讓35 工業(yè)用地 99750 199500 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 7月 28日已出讓36 工業(yè)用地 96775 193550 ~ 已完成征地補(bǔ)償 計(jì)劃 2023年 3月前出讓37 工業(yè)用地 941058 1882116 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 8月 29日已出讓　合計(jì) 　 —— 6912884 13825768 　 —— 　 —— 　 ——2023年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會(huì)招商項(xiàng)目用地表（二）宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) —— 地方政策影響（地方政策影響（ 4））20本報(bào)告嚴(yán)格保密國(guó)家政策 —— 小結(jié) 2023年是中央和地方房地產(chǎn)、土地和金融等房地產(chǎn)相關(guān)政策落實(shí)年，國(guó)家起征土地增值稅等相關(guān)工作，土地市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，但后期政策效果有待觀察。 金碧雅苑 1期隆基天地廣場(chǎng)東方新城 1期本因坊 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 大亞灣戶型特點(diǎn)大亞灣戶型特點(diǎn)25本報(bào)告嚴(yán)格保密熊貓國(guó)際一期三組團(tuán) —— 戶型展示：引導(dǎo)韓式居住潮流，動(dòng)靜區(qū)分離超大景觀陽(yáng)臺(tái)獨(dú)立客廳戶型方正，南北通透客廳餐廳獨(dú)立布局超大廚房空間三室兩廳 建筑面積：約 — 平方米兩室兩廳 建筑面積：約 前后分設(shè)觀景及生活陽(yáng)臺(tái)客廳、餐廳分離布局，功能分區(qū)科學(xué)整體戶型方正實(shí)用，通透更敞亮尺度講究的凸窗，充分照顧采光及觀景房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 重點(diǎn)項(xiàng)目案例重點(diǎn)項(xiàng)目案例26本報(bào)告嚴(yán)格保密君豪國(guó)際公寓一期 —— 戶型展示： 公寓樓客廳和臥室共享大陽(yáng)臺(tái)②①①②一房一廳： 36—50 平方米 兩房一廳： 61—71 平方米戶型創(chuàng)新分析：客廳和臥室共享超大陽(yáng)臺(tái)，并注重南北通透戶型時(shí)尚簡(jiǎn)約，舒適怡人設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用，功能分區(qū)清晰、合理房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 重點(diǎn)項(xiàng)目案例重點(diǎn)項(xiàng)目案例27本報(bào)告嚴(yán)格保密所屬片區(qū) 樓盤名稱 均價(jià)（元 / 平方米） 加權(quán)均價(jià)（元 / 平方米）大亞灣 熊貓國(guó)際一期三組團(tuán) 4200 2845菩提園一期 3400峰景灣 3200海岸國(guó)際公寓 2450康匯花園 3000君豪國(guó)際公寓一期 3000（含 350裝修）惠陽(yáng) 都市廣場(chǎng) 3700（含 400裝修） 3465中雄廣場(chǎng)明珠 3600錦繡豪苑二期 2100半島一號(hào)一期 一期最后一批單位價(jià)格未定本因坊 大亞灣區(qū)在售樓盤偏向居家型物業(yè)，三房和四房居多，而投資型物業(yè)（公寓）成為市場(chǎng)新寵。33本報(bào)告嚴(yán)格保密思維導(dǎo)圖市場(chǎng)分析 營(yíng)銷執(zhí)行物業(yè)評(píng)估定位回顧 物業(yè)建議216。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析216。專訪發(fā)現(xiàn)：大亞灣購(gòu)房者年齡集中在 2550歲之間，文化程度不高，大家庭居住習(xí)慣，私營(yíng)業(yè)主占多數(shù)。合理的價(jià)格，自然環(huán)境和升值潛力 是訪問客戶都比較看重的因素。產(chǎn)品及客戶特征 —— 大亞灣 CBD建筑綜合體項(xiàng)目，所屬區(qū)位具備高端領(lǐng)先的形象特征，物業(yè)類型和產(chǎn)品功能多樣化；并具備國(guó)際化的生活標(biāo)準(zhǔn)，多元國(guó)際的客戶來源進(jìn)一步增強(qiáng)了社區(qū)的異國(guó)情調(diào)45本報(bào)告嚴(yán)格保密片區(qū)典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)熊貓國(guó)際：06年 12月銷售價(jià)格 3600元 /平米；07年 4月銷售價(jià)格 4200元 /平米；5個(gè)月實(shí)現(xiàn) 600元的價(jià)格增長(zhǎng) ,實(shí)現(xiàn) 6％的增長(zhǎng)幅度。規(guī)劃布局分析216。項(xiàng)目營(yíng)銷策略216。項(xiàng)目南臨澳霞大道、大亞灣市政府和體育館，東臨 25號(hào)云路，西臨市政路，北臨一條雙向四車道的車行道51本報(bào)告嚴(yán)格保密本項(xiàng)目自東向西由低向高錯(cuò)落排布，較寬的樓間距保證了項(xiàng)目的高舒適性216。酒店公寓建筑面積：14000平米；216。p 梯戶及車位比p 實(shí)用率p 風(fēng)水眾廈對(duì)產(chǎn)品戶型研究的九大分析要素 ——57本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 戶戶帶入戶花園、大露臺(tái)設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)佳 不足之處：216。216。216。l功能分區(qū)合理。戶型劣勢(shì)（ FC2） ：l入戶花園無直接采光面。產(chǎn)品價(jià)值挖掘產(chǎn)品價(jià)值挖掘68本報(bào)告嚴(yán)格保密思維導(dǎo)圖市場(chǎng)分析 營(yíng)銷執(zhí)行物業(yè)評(píng)估定位回顧 物業(yè)建議216。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析216。規(guī)劃布局分析216。項(xiàng)目營(yíng)銷策略216。景觀資源利用有限。商務(wù)公寓無法兼顧居住功能。酒店式公寓定位酒店式公寓定位73本報(bào)告嚴(yán)格保密酒店式公寓 —— 戶型定位市場(chǎng)反響： 精品公寓盈利短平 快經(jīng)濟(jì) /產(chǎn)業(yè)：小戶型購(gòu)買力、需求強(qiáng)勁客戶偏好：投資型精品公寓項(xiàng)目因素：適宜打造高形象綜合體類型 戶型 面積區(qū)間 套比 戶數(shù)投資型戶型 單身公寓 25－ 30 ㎡ 10% 25一房一廳 40－ 50㎡ 35% 88小兩房?jī)蓮d 55－ 65㎡ 35% 88自住型戶型 大兩房?jī)蓮d 70－ 80㎡ 15% 39三房?jī)蓮d 85－ 100 ㎡ 5% 13累計(jì) —— 平均面積 ㎡ 100％ 253精品公寓216。 人性化方面： 社區(qū)一卡通；。外立面建議原則：造型色彩材料成本客戶偏好系統(tǒng)統(tǒng)一酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議美園美園 置地逸軒置地逸軒美園美園 置地逸軒置地逸軒216。酒店式公寓酒店式公寓商務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)層景觀面酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)層景觀面l酒店式公寓和商務(wù)公寓產(chǎn)品亟待改進(jìn)方面：外立面、戶型、景觀資源利用。無陽(yáng)臺(tái)。項(xiàng)目活動(dòng)策略70本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目分析l酒店式公寓：建筑面積： 14000平方米（不含商業(yè)面積）層數(shù)： 18層，其中 1－ 3層為商業(yè)， 4－ 18層為公寓公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1000平方米電梯： 3部l商務(wù)公寓：建筑面積： 24000平方米（不含商業(yè)面積）層數(shù)： 28層，其中 1－ 3層為商業(yè)， 4－ 28層為公寓公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1000平方米電梯： 4部三期酒店式公寓酒店式公寓商務(wù)公寓商務(wù)公寓l設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：地理位置： 臨近澳霞大道，位置優(yōu)勢(shì)顯著。住宅部分定位216。產(chǎn)品特征分析216。宏觀政策分析 216。FC－－ 2FC－－ 2五房?jī)蓮d三衛(wèi)（復(fù)式）： 63本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品戶型分析結(jié)論 ——本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型分布基本合理，能充分考慮到景觀、朝向等因素對(duì)戶型的影響，最大化產(chǎn)品的價(jià)值戶型設(shè)計(jì)中，運(yùn)用了較多創(chuàng)新元素，包括入戶花園、大露臺(tái)設(shè)計(jì)陽(yáng)光餐廳等在大亞灣市場(chǎng)中為新的看點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)注重實(shí)用性，布局緊湊；且功能分區(qū)較為合理部分戶型分布未能充分考慮景觀、朝向等因素與戶型面積之間的關(guān)系，以及戶型分布的均好性未能最大化產(chǎn)品的價(jià)值64本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 環(huán)境 體育中心市政廣場(chǎng)p 社區(qū)的景觀環(huán)境 41％的高綠化率；移步換景的空中園林； 兩大核心景觀區(qū)；三大社區(qū)服務(wù)中心； 精美別致的建筑小品p 自然環(huán)境： 高層遠(yuǎn)景，俯瞰山景p 市政環(huán)境景觀　　市政廣場(chǎng)，體育中心產(chǎn)品價(jià)值挖掘產(chǎn)品價(jià)值挖掘65本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 規(guī)劃p 城市規(guī)劃：大亞灣中心區(qū)核心位置大亞灣區(qū)政府所在區(qū)域大亞灣主要的商務(wù)生活區(qū)p 社區(qū)規(guī)劃：大亞灣中心區(qū)第一個(gè)綜合體項(xiàng)目；分布七棟住宅一棟酒店公寓和一棟商務(wù)公寓；社區(qū)兩個(gè)核心景觀區(qū)，景觀資源豐富產(chǎn)品價(jià)值挖掘產(chǎn)品價(jià)值挖掘66本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 社區(qū)配套及服務(wù)p 物管： 家居服務(wù)及商務(wù)服務(wù)；大堂 （擦鞋機(jī)、自動(dòng)售賣機(jī)、自助銀行） 四星級(jí)貼心服務(wù)；保潔保安；設(shè)備維護(hù)p 文化： 大亞灣體育中心p 商業(yè)： 底層商業(yè)，完全滿足社區(qū)需求 購(gòu)物、休閑、餐飲，一站式商業(yè)中心p 會(huì)所： 功能齊全泛會(huì)所，都市品質(zhì)休閑生活 產(chǎn)品價(jià)值挖掘產(chǎn)品價(jià)值挖掘67本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 未來價(jià)值潛力216。戶型劣勢(shì)（ A1） ：l無入戶花園，無生活陽(yáng)臺(tái)。60本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 臨干道設(shè)置小二房，優(yōu)化產(chǎn)品資源 不足之處：216。四房?jī)蓮d兩衛(wèi)： 59本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 客廳和主臥均南向，景觀資源豐富，但戶型面積較小 戶型優(yōu)勢(shì)（ C7）：216。C－ 7小區(qū)景觀視野開闊，價(jià)值點(diǎn)最大，戶型面積相對(duì)較小，且衛(wèi)生間設(shè)置較少三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)58本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 客廳和主臥均帶大露臺(tái)，景觀資源豐富，陽(yáng)光餐廳大亞灣獨(dú)創(chuàng) 戶型優(yōu)勢(shì)（ E1）：216。地下車庫(kù)面積： 15968平米；216。項(xiàng)目東側(cè)布置 18層小高層住宅對(duì)東面行車道抗性不大，西側(cè)布置較高的高層住宅最大程度上實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的高價(jià)值p 項(xiàng)目東側(cè)布置了 3棟 17＋ 1層 小高層住宅和一棟 18層酒店公寓p 項(xiàng)目西側(cè)為 3棟 25＋ 1層的高層住宅和一棟 28層的商務(wù)公寓p 項(xiàng)目北側(cè)為一棟三座 26＋1層的聯(lián)體點(diǎn)式住宅樓規(guī)劃布局規(guī)劃布局 —— 建筑布局建筑布局52本報(bào)告嚴(yán)格保密本項(xiàng)目具備兩個(gè)核心景觀區(qū)，保證了小區(qū)豐富的景觀資源和高舒適度216。項(xiàng)目活動(dòng)策略49本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目屬性概況 —— 區(qū)位、交通216。住宅部分定位216。市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)：本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 07年 12月推出，按照目前市場(chǎng) 3200元 /平米的均價(jià)水平，保守預(yù)計(jì) 12月市場(chǎng)均價(jià)增長(zhǎng) 3800元 /平米46本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目入市期片區(qū)價(jià)格預(yù)測(cè)216。產(chǎn)品購(gòu)買力要素分析 —p一房 （ 45－ 55平米）： 區(qū)域發(fā)展及環(huán)境 價(jià)格 戶型 地段 升值潛力p兩房 （ 60－ 85平米）： 區(qū)域發(fā)展及環(huán)境 戶型 景觀環(huán)境 價(jià)格 地段p三房 （ 90－ 120平米）： 戶型 景觀環(huán)境 配套 價(jià)格 地段p四房 （ 120－ 150平米）： 戶型 景觀環(huán)境 配套 價(jià)格 地段客戶定位 — 片區(qū)客戶產(chǎn)品需求特點(diǎn)42本報(bào)告嚴(yán)格保密訪談表明住宅置業(yè)者心理接受價(jià)位在 3600－ 3800元 /㎡左右，基本切合市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)格216。 本地客戶職業(yè)構(gòu)成結(jié)論 ：從在售樓盤的客戶組成來看，深圳客戶占了相當(dāng)?shù)谋壤s為 35－55％，其中以坪山、坪地等鄰近大亞灣的區(qū)域的客戶為主。產(chǎn)品特征分析216。宏觀政策分析 216。自身賣點(diǎn)較為初始，仍需挖掘和延展。注：加權(quán)均價(jià)已扣除裝修標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 大亞灣價(jià)格現(xiàn)狀大亞灣價(jià)格現(xiàn)狀28本報(bào)告嚴(yán)格保密所屬片區(qū) 樓盤名稱 小區(qū)配套 市政配套大亞灣 熊貓國(guó)際一期三組團(tuán)銀行、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、餐廳、幼兒園、超市大亞灣中心幼兒園 、大亞灣管委會(huì)、地稅局菩提園一期 游泳池、娛樂區(qū)、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng) 西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村 峰景灣 籃球場(chǎng)、商業(yè)群樓 西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村海岸國(guó)際公寓 酒吧、餐廳三星購(gòu)物廣場(chǎng) 、大亞灣人民醫(yī)院、大亞灣郵局、大亞灣中心幼兒園、大亞灣管委會(huì)、地稅局康匯花園 中心花園、會(huì)所、幼兒園 紅樹林公園、體育中心、市政廣場(chǎng)、大亞灣管委會(huì)、地稅局君豪國(guó)際公寓一期 商業(yè)街 西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村惠陽(yáng) 華星金碧雅苑一期 游泳池、商業(yè)群樓 惠陽(yáng)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、淡水六小、惠陽(yáng)人民醫(yī)院壹品上城 空中花園、會(huì)所、商業(yè)群樓 好宜多購(gòu)物廣場(chǎng)、沃爾瑪購(gòu)物廣