【正文】 本次定位參考君豪國際公寓客戶構(gòu)成，以及項(xiàng)目專項(xiàng)訪問。外立面落后，既與北區(qū)住宅無整體上統(tǒng) 一，又無現(xiàn)代質(zhì)感。宏觀政策分析 216。投資力度的加大，將吸引更多企業(yè)對(duì)該區(qū)域的進(jìn)駐；216。南向（ B－ 1）四戶朝向、景觀均好，卻設(shè)置為兩房。入戶花園與餐廳透明連接，構(gòu)建陽光餐廳。建筑面積： 162568平米216。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析216。 產(chǎn)品戶型價(jià)格需求 ——p一房（ 45－ 55平米）：?jiǎn)蝺r(jià) 3600－ 3800元 /平米p兩房（ 60－ 85平米）： 單價(jià) 3400－ 3600元 /平米p三房（ 90－ 120平米）：?jiǎn)蝺r(jià) 3300－ 3400元 /平米p四房（ 120－ 150平米）：?jiǎn)蝺r(jià) 3200－ 3300元 /平米客戶定位 — 片區(qū)客戶價(jià)格承受特點(diǎn)43本報(bào)告嚴(yán)格保密游離客戶與大亞灣有一定工作緣，親情緣，看重大亞灣未來發(fā)展的投資型客戶（包括惠東、東莞等）重要客戶港務(wù)流動(dòng)性商務(wù)人士，當(dāng)?shù)卣块T中中高層領(lǐng)導(dǎo)；惠州，惠陽投資客戶核心客戶當(dāng)?shù)厥拔锪鞯犬a(chǎn)業(yè)中的本地公務(wù)員，當(dāng)?shù)卣珓?wù)員，深圳投資客戶客戶定位 — 本項(xiàng)目客戶定位44本報(bào)告嚴(yán)格保密形象定位 ——大亞灣大亞灣 CBD,國際領(lǐng)地國際領(lǐng)地216。項(xiàng)目活動(dòng)策略34本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目回顧產(chǎn)品定位分析產(chǎn)品定位分析客戶定位分析客戶定位分析形象定位描述形象定位描述價(jià)值預(yù)期價(jià)值預(yù)期項(xiàng)目開發(fā)思路項(xiàng)目開發(fā)思路35本報(bào)告嚴(yán)格保密整體定位 ——u功能多元化集辦公、商務(wù)、住宅、商業(yè)的綜合體u滿足于多層次（城市白領(lǐng)、商務(wù)人群、投資客、實(shí)力型企業(yè)）置業(yè)需要的高尚樓盤u區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 + 社區(qū)服務(wù)中心大亞灣大亞灣 CBD 城市綜合體城市綜合體36本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品定位－公寓大亞灣大亞灣 CBD,國際酒店公寓國際酒店公寓大亞灣大亞灣 CBD,國際商務(wù)公寓國際商務(wù)公寓p 所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔(dān)當(dāng)具有 酒店級(jí)生活品質(zhì)的居住產(chǎn)品 ；p 屬于城市現(xiàn)實(shí)及未來規(guī)劃的 CBD核心區(qū)域的項(xiàng)目，項(xiàng)目產(chǎn)品能夠具備商務(wù)接待與居住的雙重功能；p 具備國際酒店級(jí)的配套設(shè)施與高品質(zhì)服務(wù)（星級(jí)酒店式大堂設(shè)計(jì)，叫車服務(wù)等）；p 服務(wù)的客戶來源多元化（包括外資企業(yè)的外籍人士等）p 所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔(dān)當(dāng)具有商住兩用的高檔居住產(chǎn)品；p 屬于城市現(xiàn)實(shí)及未來規(guī)劃的 CBD核心區(qū)域的項(xiàng)目，項(xiàng)目產(chǎn)品能夠具備商務(wù)接待與居住的雙重功能；p 具備小型商務(wù)辦公的軟硬件條件的居住產(chǎn)品 ；p 服務(wù)的客戶來源多元化（包括外資企業(yè)的外籍人士等）37本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品定位－住宅與商業(yè)大亞灣城市中心大型生活社區(qū)，高尚的大亞灣城市中心大型生活社區(qū)，高尚的居家型中等戶型產(chǎn)品居家型中等戶型產(chǎn)品p 所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔(dān)當(dāng)具有 規(guī)模化社區(qū)、人文文化個(gè)性特點(diǎn)、居家型產(chǎn)品 ；p 服務(wù)的客戶來源多元化（包括異地、外企、外籍人士等）城市級(jí)商業(yè)中心區(qū)與風(fēng)情商業(yè)街城市級(jí)商業(yè)中心區(qū)與風(fēng)情商業(yè)街p 所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔(dān)當(dāng)具有 綜合型商業(yè)集合體、別具風(fēng)情的街區(qū)商業(yè)、城市極具規(guī)模與特色的商業(yè)中心；38本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品功能、檔次及特征定位主要滿足當(dāng)?shù)卣懈邔庸芾砣藛T；石化及物流產(chǎn)業(yè)中的中高級(jí)白領(lǐng)人士基本的 居住 需求；以兩口及三口之家為主要的家庭結(jié)構(gòu)特征。隨著后期樓盤陸續(xù)入市，片區(qū)居住環(huán)境將有所改好。大亞灣區(qū)在售樓盤主要以 3房和 4房為主， 3房面積為 120—128 平方米，占32%，四房面積為 147—157 平方米，占 29%；而惠陽區(qū)主要以 2房和 3房為主， 2房面積為70—90 平方米，占 27%， 3房面積為 120—130 平方米，占 32%。n區(qū)土地供應(yīng)特征：土地性質(zhì)： 石化工業(yè)土地占主體，居住用地面積約占 ％；居住用地： 居住用地地塊數(shù)量少，但地幅完整，且集中于澳霞大道上。◎ 金融政策： 預(yù)計(jì) 2023年房地產(chǎn)調(diào)控將在現(xiàn)有的框架下持續(xù)，除加強(qiáng)已有政策的執(zhí)行力度外，增加保障性住房建設(shè)，加息、提高準(zhǔn)備金、首付比例、物業(yè)持有階段稅費(fèi)征收等將可能是 2023年金融政策調(diào)控的幾大熱點(diǎn)。 國家針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的行為采取加壓措施 ★ ★稅收 起征土地增值稅 從 2月 1日起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收 30％～ 60％不等的土地增值稅。惠陽區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) —— 產(chǎn)業(yè)融合產(chǎn)業(yè)融合11本報(bào)告嚴(yán)格保密未來交通網(wǎng)絡(luò)提供動(dòng)力，為吸引外地客增多了籌碼公路方面：連接區(qū)內(nèi)外的高等級(jí)公路 — 惠（州）澳（頭）疏港大道可與深汕、惠鹽、廣汕、廣惠、惠河等高速公路聯(lián)通；大亞灣沿海公路即將動(dòng)工建設(shè)，建成后將使大亞灣至深圳特區(qū)（關(guān)內(nèi)）的距離縮短至 36公里。7本報(bào)告嚴(yán)格保密大亞灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均 GDP大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)也快速發(fā)展城市 /區(qū)域 惠州市 同比增長(zhǎng) 大亞灣區(qū) 同比增長(zhǎng)GDP（億元） % ％人均 GDP（元） 25019 ％ 73700 ％房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期房地產(chǎn)發(fā)展曲線800美元 4000美元 8000美元 人均 GDP快速發(fā)展期發(fā)展態(tài)勢(shì)： 216。中方投資者為中海石油化工投資有限公司 ,占 50%的股份 ,該公司是中國海洋石油總公司 (持股 90%)與廣東廣業(yè)投資集團(tuán)有限公司 (持股 10%)的合資企業(yè)。 石化產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值；電子工業(yè)產(chǎn)值，增長(zhǎng) %；鋼鐵工業(yè)產(chǎn)值 ，增長(zhǎng)%；汽車工業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。項(xiàng)目活動(dòng)策略3本報(bào)告嚴(yán)格保密大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)高速、強(qiáng)勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì) 2023年，大亞灣區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值突破百億大關(guān)，實(shí)現(xiàn) ，比上年增長(zhǎng) %， 隨著中海殼牌的順利投產(chǎn)，拉動(dòng)作用明顯，大亞灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯著加快，國民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)都有明顯改善，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量進(jìn)一步提高。宏觀政策分析 216。其中，電子工業(yè)，增長(zhǎng) %；石化工業(yè) ，增長(zhǎng) 倍。招商引資： 2023年共洽談引進(jìn)項(xiàng)目 86宗，涉及投資總額 ，其中外資項(xiàng)目 32宗，投資總額 ，其中較大的外資有 中?？萍茧娮禹?xiàng)目 、 星華電子項(xiàng)目 等；內(nèi)資項(xiàng)目 54宗，內(nèi)資比重不斷加大，投資總額 ，各占 ％和 63％，其中較大的內(nèi)資項(xiàng)目有 比亞迪電子項(xiàng)目、三鑫玻璃項(xiàng)目 等。 目前，就人均 GDP來看，大亞灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于非正常期，與大慶油田、科威特油田呈相似性。大亞灣立體交通網(wǎng)絡(luò)形成引發(fā)產(chǎn)業(yè)格局延伸交通優(yōu)勢(shì)216。增加廉租住房供應(yīng)，解決人民生活居住問題 ★ ★《物權(quán)法》 物權(quán)法明確規(guī)定： “ 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。若本項(xiàng)目通過貸款進(jìn)行建設(shè)，則受金融政策影響顯著。大亞灣區(qū)土地市場(chǎng)放量大，工業(yè)用地占主導(dǎo)，居住用地?cái)?shù)量少但規(guī)模大。注：加權(quán)均價(jià)已扣除裝修標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 大亞灣價(jià)格現(xiàn)狀大亞灣價(jià)格現(xiàn)狀28本報(bào)告嚴(yán)格保密所屬片區(qū) 樓盤名稱 小區(qū)配套 市政配套大亞灣 熊貓國際一期三組團(tuán)銀行、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、餐廳、幼兒園、超市大亞灣中心幼兒園 、大亞灣管委會(huì)、地稅局菩提園一期 游泳池、娛樂區(qū)、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng) 西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村 峰景灣 籃球場(chǎng)、商業(yè)群樓 西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村海岸國際公寓 酒吧、餐廳三星購物廣場(chǎng) 、大亞灣人民醫(yī)院、大亞灣郵局、大亞灣中心幼兒園、大亞灣管委會(huì)、地稅局康匯花園 中心花園、會(huì)所、幼兒園 紅樹林公園、體育中心、市政廣場(chǎng)、大亞灣管委會(huì)、地稅局君豪國際公寓一期 商業(yè)街 西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村惠陽 華星金碧雅苑一期 游泳池、商業(yè)群樓 惠陽區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、淡水六小、惠陽人民醫(yī)院壹品上城 空中花園、會(huì)所、商業(yè)群樓 好宜多購物廣場(chǎng)、沃爾瑪購物廣場(chǎng)中雄廣場(chǎng)明珠 商業(yè)群樓 市政廣場(chǎng)、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院都市廣場(chǎng) 商業(yè)群樓、空中園林 市政廣場(chǎng)、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院半島一號(hào)一期 會(huì)所、臨時(shí)幼教中心、體育公園、高爾夫球場(chǎng)、 市政廣場(chǎng)、中醫(yī)院、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院隆基天地廣場(chǎng) 商業(yè)群樓 市政廣場(chǎng)、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院麗江花園 健身房、超市、咖啡廳、兒童游樂設(shè)施、商業(yè)步行街、雙會(huì)所 市政廣場(chǎng)、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院不齊全，生活環(huán)境有待進(jìn)改善，居住氛圍弱l配套設(shè)施對(duì)比：大亞灣區(qū)樓盤配套主要是會(huì)所、商業(yè)群樓、娛樂場(chǎng)、球場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、政府機(jī)構(gòu)等，但目前投入運(yùn)營較少，居住生活環(huán)境落后于惠陽區(qū)。宏觀政策分析 216。 本地客戶職業(yè)構(gòu)成結(jié)論 ：從在售樓盤的客戶組成來看，深圳客戶占了相當(dāng)?shù)谋壤?，約為 35－55％，其中以坪山、坪地等鄰近大亞灣的區(qū)域的客戶為主。市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)：本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 07年 12月推出，按照目前市場(chǎng) 3200元 /平米的均價(jià)水平，保守預(yù)計(jì) 12月市場(chǎng)均價(jià)增長(zhǎng) 3800元 /平米46本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目入市期片區(qū)價(jià)格預(yù)測(cè)216。項(xiàng)目活動(dòng)策略49本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目屬性概況 —— 區(qū)位、交通216。地下車庫面積： 15968平米；216。四房?jī)蓮d兩衛(wèi)： 59本報(bào)告嚴(yán)格保密戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 客廳和主臥均南向，景觀資源豐富，但戶型面積較小 戶型優(yōu)勢(shì)（ C7）：216。戶型劣勢(shì)（ A1） ：l無入戶花園，無生活陽臺(tái)。宏觀政策分析 216。住宅部分定位216。無陽臺(tái)。外立面建議原則：造型色彩材料成本客戶偏好系統(tǒng)統(tǒng)一酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議美園美園 置地逸軒置地逸軒美園美園 置地逸軒置地逸軒216。酒店式公寓定位酒店式公寓定位73本報(bào)告嚴(yán)格保密酒店式公寓 —— 戶型定位市場(chǎng)反響： 精品公寓盈利短平 快經(jīng)濟(jì) /產(chǎn)業(yè)：小戶型購買力、需求強(qiáng)勁客戶偏好：投資型精品公寓項(xiàng)目因素：適宜打造高形象綜合體類型 戶型 面積區(qū)間 套比 戶數(shù)投資型戶型 單身公寓 25－ 30 ㎡ 10% 25一房一廳 40－ 50㎡ 35% 88小兩房?jī)蓮d 55－ 65㎡ 35% 88自住型戶型 大兩房?jī)蓮d 70－ 80㎡ 15% 39三房?jī)蓮d 85－ 100 ㎡ 5% 13累計(jì) —— 平均面積 ㎡ 100％ 253精品公寓216。景觀資源利用有限。規(guī)劃布局分析216。產(chǎn)品價(jià)值挖掘產(chǎn)品價(jià)值挖掘68本報(bào)告嚴(yán)格保密思維導(dǎo)圖市場(chǎng)分析 營銷執(zhí)行物業(yè)評(píng)估定位回顧 物業(yè)建議216。l功能分區(qū)合理。216。酒店公寓建筑面積：14000平米；216。項(xiàng)目營銷策略216。產(chǎn)品及客戶特征 —— 大亞灣 CBD建筑綜合體項(xiàng)目，所屬區(qū)位具備高端領(lǐng)先的形象特征，物業(yè)類型和產(chǎn)品功能多樣化；并具備國際化的生活標(biāo)準(zhǔn)，多元國際的客戶來源進(jìn)一步增強(qiáng)了社區(qū)的異國情調(diào)45本報(bào)告嚴(yán)格保密片區(qū)典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)熊貓國際：06年 12月銷售價(jià)格 3600元 /平米；07年 4月銷售價(jià)格 4200元 /平米；5個(gè)月實(shí)現(xiàn) 600元的價(jià)格增長(zhǎng) ,實(shí)現(xiàn) 6％的增長(zhǎng)幅度。專訪發(fā)現(xiàn)：大亞灣購房者年齡集中在 2550歲之間，文化程度不高，大家庭居住習(xí)慣，私營業(yè)主占多數(shù)。33本報(bào)告嚴(yán)格保密思維導(dǎo)圖市場(chǎng)分析 營銷執(zhí)行物業(yè)評(píng)估定位回顧 物業(yè)建議216。房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 大亞灣戶型特點(diǎn)大亞灣戶型特點(diǎn)25本報(bào)告嚴(yán)格保密熊貓國際一期三組團(tuán) —— 戶型展示：引導(dǎo)韓式居住潮流，動(dòng)靜區(qū)分離超大景觀陽臺(tái)獨(dú)立客廳戶型方正，南北通透客廳餐廳獨(dú)立布局超大廚房空間三室兩廳 建筑面積：約 — 平方米兩室兩廳 建筑面積：約 前后分設(shè)觀景及生活陽臺(tái)客廳、餐廳分離布局，功能分區(qū)科學(xué)整體戶型方正實(shí)用，通透更敞亮尺度講究的凸窗，充分照顧采光及觀景房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 重點(diǎn)項(xiàng)目案例重點(diǎn)項(xiàng)目案例26本報(bào)告嚴(yán)格