【正文】 積的比率為 60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K “ 五通一平 ” 熟地的單價(jià)為 800元 /平方米；開發(fā)期需要 3年。 ? 課內(nèi)實(shí)訓(xùn) ? 2500平方米，容積率為 6，選擇最佳開發(fā)方式為辦公樓，預(yù)計(jì)購(gòu)入土地后，前期工程投入1000萬元，時(shí)間 1年。 等同于平均收益率，包含資金的利息和開發(fā)利潤(rùn)兩部分。 ? ? 2. 傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值 (最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上 )，然后再相加減 。 基準(zhǔn)地價(jià)特點(diǎn) 溫州市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià) ? 二、系數(shù)的修正 ? ： ? 區(qū)域因素 ? 個(gè)別因素 ? 日期因素 ? 土地使用權(quán)年期 ? 土地條件 ? 容積率 ? 估價(jià)目的 ? 土地開發(fā)程度等 ⑴ 日期修正 T =宗地評(píng)估期日的地價(jià)指數(shù) /基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日的地價(jià)指數(shù) ⑵ 容積率修正系數(shù) = 待估宗地容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)指數(shù) /該類用地平均容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)指數(shù) Kij = ki/kj ? ? ⑶ 土地使用權(quán)年期修正系數(shù) ? y =[11/(1+r)m]/ [11/(1+r)n] ? ⑷ 宗地地價(jià)＝待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)（ 1＋ ）年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù) ? Pi= P (1+K) T Kij y ??niiK1? ⑸ 區(qū)域因素、個(gè)別因素修正 ? 區(qū)位因素：主要包括交通狀況 、 繁華程度 、 公共配套設(shè)施完備程度 、 環(huán)境景觀 、 臨街狀況等 。 ? 標(biāo)準(zhǔn)深度 ? 標(biāo)準(zhǔn)深度實(shí)質(zhì)是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn) ， 由此接近道路方向 ， 地價(jià)受道路的影響而逐漸升高 ，由此遠(yuǎn)離道路方向 ， 地價(jià)可視為基本不變 。 如 ? ? 2. 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 ? 在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)。 ? 路線價(jià)：通常為土地單價(jià)，也可為樓面單價(jià)； 可用貨幣表示，也可用相對(duì)數(shù)表示， 如用點(diǎn)數(shù)表示，最高的路線價(jià)區(qū)段 為 1000點(diǎn)，其他區(qū)段的點(diǎn)數(shù)依此確定。 ? 解：該相鄰臨街土地的總價(jià)計(jì)算如下： (40％ +30％ )＝ (萬元 ) ? 例 上例中如果相鄰臨街土地的臨街深度為(即 150英尺 )，其他條件不變，則該相鄰臨街土地的總價(jià)為多少萬元 ? ? 解：該相鄰臨街土地的總價(jià)計(jì)算如下： (40％ +30％ +20％ +10％ +9％ +8％ ) ＝ (100％ +9％ +8％ ) ＝ (萬元 ) ? 路線價(jià) 80000元 70英尺 V=ufdv =80000X70X(100%+9% +8%) = 例 如圖，求地塊總價(jià)？ ? 課前作業(yè) ? 6米，進(jìn)深 12米，土地標(biāo)準(zhǔn)深度為 6米，路線價(jià)為 202300元 /m2，試計(jì)算這間店面的土地價(jià)格？ ? 5米，進(jìn)深 15米，土地標(biāo)準(zhǔn)深度為 10米。 ? [解 ] 在圖上作補(bǔ)充線 AD， AE， CE及 BF，則有： 三角形 ACD土地的總價(jià)＝ 1 000 116％ 1/2 90 80 63％ ＝ 5261760(元 ) 三角形 ABD土地的總價(jià)＝ 1 000 116％ 1/2 20 80 63％ ＝ 1169280(元 ) 三角形 ABC土地的總價(jià)＝三角形 ACD土地的總價(jià)－三角形ABD土地的總價(jià) ＝ 5261760— 1169280 ＝ 4092480(元 ) ? 8. 不規(guī)則形地的估價(jià) ? 對(duì)不規(guī)則形地，有三種處理方式： (1)如果委估宗地可借助于一些輔助線劃分為規(guī)則的土地， 就將其分割成規(guī)則形地，如圖中的 a，分別求取規(guī)則地的地 價(jià)后加和。 ? （三）梯形地 梯形地有兩種：一種是平行邊與街道平行的梯形 (宗地 C 和宗地 E),一種是平行邊與街道垂直的梯形 (宗地 B)。 , February 11, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 2月 11日星期六 11時(shí) 7分 10秒 23:07:1011 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 11日星期六 下午 11時(shí) 7分 10秒 23:07: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 11日星期六 11時(shí) 7分 10秒 23:07:1011 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 11, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :07:1023:07Feb2311Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 例題： 假如宗地 C 和宗地 E 所在的路線價(jià)區(qū)段路線價(jià) 為 6000元 /m2，對(duì)宗地 C 進(jìn)行 10％的加價(jià)修正，對(duì)宗地 E 進(jìn)行 10 ％的減價(jià)修正。 (3)對(duì)寬度和深度不夠均衡的不規(guī)則形地，如圖中的 c、 d， 按其近似的規(guī)則形地求其地價(jià)。 ? 分析：重疊價(jià)值估價(jià)法 ? (1) 確定分界線 ? 根據(jù)各街道的路線價(jià)在兩條街道路線價(jià)總價(jià)的比重來確定： ? 高價(jià)街影響深度 =高價(jià)街地價(jià) /（高價(jià)街地價(jià) + ? 低價(jià)街地價(jià)） X總深度 ? 前街影響深度 =20/(20+10) 15 ? =10米 ? （ 2）分別計(jì)算兩塊地價(jià)價(jià)格 V前 =u0 dv0 f d0 =20 100% 5 10 =1000(萬元 ) V后 =u1 dv1 f (dd0) =10 140% 5 5=350(萬元 ) (3) 總地價(jià) =兩地地價(jià)之和 V= V前 + V后 = 1000+ 350=1350(萬元 ) ? 例 前后兩面臨街矩形土地價(jià)格的計(jì)算 ? 下圖是一前后兩面臨街，總深度為 ，總寬度為 20米的矩形土地，其前街路線價(jià)為 60000元 /平方米，后街路線價(jià)為 20230元 /平方米。 ? 制作方法 四三二一法則 街 道 100英尺 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% ? 深度價(jià)格修正率表 臨街深度 (英尺 ) 25 50 75 100 125 150 175 200 四三二一法則 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 單獨(dú)深度指數(shù) (%) 40 30 20 10 9 8 7 6 累計(jì)深度指數(shù) (%) 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度指數(shù) (%) 160 140 120 100 78 65 平均深度指數(shù) =累計(jì)深度指數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)深度 /所給深度 ? 6. 計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格 ? 運(yùn)用路線價(jià)法計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格，需要弄清路線價(jià)的含義、深度價(jià)格修正率的含義、標(biāo)準(zhǔn)宗地的條件，并結(jié)合所需計(jì)算價(jià)格的臨街土地的形狀和臨街狀況。 ? 以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)深度，可以簡(jiǎn)化以后各宗土地價(jià)格的計(jì)算