【正文】 分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件 的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。 第三十四條 【 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù) 】 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約 定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān) 因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。 第三十九條 【 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 第四十五條 【 物業(yè)企業(yè)之間的承接查驗(yàn) 】 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企 業(yè)之間的承接查驗(yàn)活動(dòng)，可以參照?qǐng)?zhí)行本辦法。 《 辦法 》 之所以必須在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中體現(xiàn)保護(hù)業(yè)主物權(quán)的原則， 其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位的現(xiàn)實(shí)難題。 第七條 建設(shè)單位制定的 臨時(shí)管理規(guī)約 ，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物 業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。 第二十五條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方 不履行協(xié)議 約定 的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和 物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。 ⑴ 辦理備案手續(xù)。 五個(gè)明確之五 ⑵ 不查驗(yàn)內(nèi)容 第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、 供電、供氣、供 熱、通信和有線電視 等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn) 收的內(nèi)容。 加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的權(quán)益保護(hù) 明確規(guī)定物業(yè) 承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有 明確規(guī)定 業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn) 可以邀請(qǐng)業(yè)主代表、主管部門(mén)，可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，可以進(jìn)行公證。 （第三十九條） 四、 承接查驗(yàn)資料 的重要性 必須要有 備案要用 所有權(quán)歸全體業(yè)主，業(yè)主可以查閱 五、 避免 出現(xiàn) 管理不當(dāng) 的 責(zé)任 自物業(yè)交接之日起 ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約 定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān) 因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。 （三）環(huán)境要求 施工方須將現(xiàn)場(chǎng)及設(shè)施設(shè)備清理干凈。 (2) 外墻石材應(yīng)平整、干凈、安裝牢固，無(wú)缺棱掉角、無(wú)開(kāi)裂和滲漏。 (10) 門(mén)窗安裝應(yīng)平整牢固、無(wú)松動(dòng)，無(wú)翹曲變形，開(kāi)啟靈活。售電系統(tǒng)及電卡等。 (7)電纜橋架安裝應(yīng)平直、穩(wěn)固、無(wú)缺蓋板現(xiàn)象，接地良好。 (4)消火栓、防火卷簾門(mén)、安全出口指示燈、事故照明燈等產(chǎn)品合格證、產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū)。 (5) 事故照明燈、安全出口指示燈安裝牢固、無(wú)破損，應(yīng)急供電時(shí)間大于 30分鐘。 (2) 墻面采用乳膠漆刷面二道。 (3)水泵、 排污泵等設(shè)備產(chǎn)品合格證。 驗(yàn)收內(nèi)容及要求 (1)排污泵安裝平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)震動(dòng)，運(yùn)轉(zhuǎn)正常，泵體無(wú)滲漏。 (12)對(duì)照設(shè)備清單清點(diǎn)數(shù)量。 B、報(bào)警靈敏度、報(bào)警編碼必須達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 （ 4）空調(diào)室內(nèi)管線平面布置圖。 （ 9）機(jī)房按設(shè)計(jì)完工（排水、通風(fēng)等）。 C、轎廂運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)抖動(dòng)、無(wú)雜音。 B、三方（五方）通話功能良好。 (4) 外地購(gòu)進(jìn)苗木檢驗(yàn)報(bào)告 (林業(yè)部門(mén) )。 (7) 草坪種植覆蓋率在 98%以上，草坪無(wú)雜草、無(wú)枯黃現(xiàn)象。 散水、明溝、落水溝應(yīng)清潔、無(wú)建筑垃圾，不得有破損、斷裂和積水現(xiàn)象。 影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)處理。 防水 —— 施工單位保 5年，結(jié)構(gòu) —— 施工單位終身 保修 二、按設(shè)計(jì)完成但不便使用和管理的問(wèn)題 與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商支持； 應(yīng)通過(guò)物業(yè)企業(yè)的 早期介入 避免和提前解決。 第三章 交接工作安排 一、交接工作計(jì)劃 序號(hào) 工作內(nèi)容 開(kāi)展時(shí)間 完成時(shí)間 開(kāi)發(fā)方責(zé) 任人 物業(yè)方責(zé)任 人 備注 承接查驗(yàn) 一 資料交接 1 提交資料列表 2 查驗(yàn) 、 交接資料 二 共用設(shè)備 1 供配電系統(tǒng) 2 電梯 3 給排水系統(tǒng) 4 消防系統(tǒng) 5 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)室內(nèi)部分 6 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)室外部分 7 可視對(duì)講系統(tǒng) 8 電視 9 電話 10 寬帶 11 三 建筑物公用部位 1 1棟 2 2棟 3 四 公用設(shè)施 1 道路 、 廣場(chǎng) 2 道閘 、 崗?fù)? 3 圍墻 、 護(hù)坡 4 園林綠化 5 健身娛樂(lè)設(shè)施 6 溝渠池井 7 庭院照明 8 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 9 垃圾站 10 宣傳欄 11 外圍垃圾桶 12 信報(bào)箱 13 停車(chē)場(chǎng) 五 物業(yè)管理用房 1 辦公用房 2 接待用房 3 生活用房 六 售水售電系統(tǒng) 七 簽定承接查驗(yàn)協(xié)議 八 辦理交接手續(xù) 九 承接查驗(yàn)及交接備案與公示 。 (9) 景觀道路應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，排水應(yīng)暢順，路面不應(yīng)有積水現(xiàn)象。 驗(yàn)收內(nèi)容及要求 (1) 綠化工程應(yīng)在竣工兩年質(zhì)保期滿后方可進(jìn)行交接驗(yàn)收。 D、盤(pán)車(chē)工具及操作提示齊全完好。 (2) 底坑、井道 A、底坑平整、干燥、無(wú)建筑垃圾。 (2)電梯產(chǎn)品合格證，使用、維護(hù)說(shuō)明書(shū)，安裝、調(diào)試說(shuō)明書(shū)，隨機(jī)圖冊(cè)。 驗(yàn)收內(nèi)容及要求 （ 1）室外主機(jī)安裝平穩(wěn)無(wú)明顯震動(dòng)、主機(jī)運(yùn)行噪音小于 60分貝。 D、報(bào)警系統(tǒng)設(shè)防、撤防、消音等功能均要求符合設(shè)計(jì)及產(chǎn)品使用功能。 (2) 監(jiān)控、報(bào)警設(shè)備產(chǎn)品合格證、產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū)。 (3)水位自動(dòng)控制器應(yīng)控制靈敏、準(zhǔn)確。 (5) 主要控制閥門(mén)、止回閥、水位自動(dòng)控制器等產(chǎn)品合格證、使用說(shuō)明書(shū)。 (4) 室內(nèi)需配置降溫設(shè)備 (空調(diào) )。 (7) 消防管道、閥門(mén)等均無(wú)漏水現(xiàn)象，管道壓力表指示正常無(wú)破損， (8)管道需經(jīng)防銹處理，表面油漆光亮。 (6) 管網(wǎng)沖洗記錄及試壓報(bào)告。 (9) 各種二級(jí)計(jì)量電表應(yīng)按設(shè)計(jì)要求安裝，安裝平穩(wěn)、牢固，標(biāo)識(shí)清楚，便于讀數(shù)。 (2) 配電柜各路進(jìn)、出線應(yīng)標(biāo)識(shí)清楚、正確、與竣工圖一致。 (11) 各種鐵制裝飾品必須經(jīng)防銹處理，表面油漆均勻、光潔。 (4) 樓地面平整、不空鼓、不開(kāi)裂、無(wú)脫皮和起砂，塊料面層應(yīng)表面平整、不空鼓，接縫均勻順直，無(wú)破損、缺棱缺角。 （五）專業(yè)培訓(xùn) 設(shè)備廠家、安裝單位對(duì)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)進(jìn)行專業(yè) 交底和培訓(xùn)。 七、承接查驗(yàn)的 內(nèi)容和重點(diǎn) 內(nèi)容：應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，沒(méi)有約定的，按照 《 辦法 》 第十六 條列明了的 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 的內(nèi)容 重點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 配臵標(biāo)準(zhǔn)、 外觀質(zhì)量和使用功能 ，而非物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 內(nèi)在質(zhì)量和安全性 能（ 不代表不關(guān)注 ） ， 以避免承擔(dān)不必要的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。 第三部分 實(shí)際工作中的注意要點(diǎn) 一、 《 辦法 》 明確規(guī)定在以下 三個(gè)契約性文件 中必須約定物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)內(nèi)容： 物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同 應(yīng)當(dāng)約定 建設(shè)單位所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 配臵和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) ； 臨時(shí)管理規(guī)約 應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主 同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定； 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容 。（數(shù)量、外觀、功能） 而非其內(nèi)在質(zhì)量和安全性能。 （第四十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù) 的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作 為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和 物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。 如何使承接查驗(yàn)的結(jié)果具有法律效力，在承接查驗(yàn)的法律關(guān)系無(wú)法理 順的情況下，只有重新 建立一個(gè)合同關(guān)系 來(lái)達(dá)到制約雙方的行為，即簽訂物 業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。 五個(gè)明確之二 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的核心作用 在物業(yè)承接查驗(yàn)全過(guò)程中， 簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議是最為關(guān)鍵的核心環(huán) 節(jié) 。 “五個(gè)明確”： 明確物業(yè)承接查驗(yàn)的 基本條件 明確物業(yè)承接查驗(yàn) 協(xié)議的核心作用 明確雙方當(dāng)事人的 共同責(zé)任 明確行政部門(mén)的 監(jiān)管職責(zé) 明確物業(yè)承接查驗(yàn)的 內(nèi)容和重點(diǎn) 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)的基本條件 《 辦法 》 通過(guò)第十一條詳細(xì)規(guī)定實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的 七個(gè)基 本條件 ，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣 工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議。 第四十七條 本辦法由國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。 第四十一條 【 業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 】 物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。 物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。 第二十八條 【 承接查驗(yàn)的費(fèi)用承擔(dān) 】 物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服 務(wù)合同中約定。 第二十二條 【 承接查驗(yàn)協(xié)議的內(nèi)容 】 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì) 物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方 法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任 等事項(xiàng)作出明確約定。 第十五條 【 移交資料的核查 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查 共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。 不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。 第三條 【 原則 】 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主 共 有財(cái)產(chǎn) 的原則。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承 接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。 第十一條 【 承接查驗(yàn)物業(yè)的條件 】 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出 具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案； （二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視 等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安 裝獨(dú)立計(jì)量表具； （三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服 務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成； 第十一條 【 承接查驗(yàn)物業(yè)的條件 】 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建 成，并滿足使用功能要求； （五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控 系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)； （六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 第十八條 【 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的方法和重點(diǎn) 】 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用 核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn) 等方法，重點(diǎn) 查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 配臵標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能 。 第二十六條 【 交接工作的書(shū)面記錄 】