【正文】 為廣州同等重要的功能區(qū)，從而有著不同的魅力。 5 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對家居生活的真正詮釋。 ?高層與多層價格趨勢對比 與去年同期相比 ， 上半年高層價格下跌幅度大于多層 ， 高層下降 %， 多層下降%；與第一季度相比 ， 第二季度多層住宅的均價小幅回升 %， 高層住宅均價下降%；八月與七月相比 ， 高層下跌 %， 多層則上升了 %。 ?從新上市供求關(guān)系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進(jìn)一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升 情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢。 廣州今年 19 月房地產(chǎn)投資情況數(shù)額 同比增長幅度房地產(chǎn)開發(fā)投資 192 . 35 萬 M2 %房地產(chǎn)施工面積 308 3. 66 萬 M2 %新開發(fā)面積 670 . 17 萬 M2 %新項目開工率 % % 廣州今年 19 月住宅開發(fā)情況數(shù)額 同比增長幅度住宅開發(fā)投資 135 . 61 億元 3 6 .00%住宅施工面積 207 8. 44 萬 M2 %住宅新開發(fā)面積 541 . 79 萬 M2 %住宅新開工率 2 %99年廣州商品房新開工面積比 98年下降了 %， 商品房施工面積僅略增了 %， 而今年 19月 ，無論是開發(fā)投資額 、 施工面積和新開發(fā)項目都比去年同期有了非常大的增長 ， 又一輪的房地產(chǎn)發(fā)展快速啟動了 。 與此同時，郊區(qū)盤在景觀、空氣上的優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，價格節(jié)節(jié)攀升。 ?居住郊區(qū)化已有潮流傾向。一些有眼光的開發(fā)商已經(jīng)在此領(lǐng)域進(jìn)行大規(guī)模的圈地運動，如華南新城、中山雅居樂、綠島花園別墅、錦繡天河、廣東奧林匹克花園等多個樓盤已圈住了近 2萬畝的住宅用地，可以預(yù)見在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競爭的焦點地區(qū)。 現(xiàn)樓發(fā)售在廣州為廣州碧桂園所首創(chuàng)，這不僅顯示了開發(fā)商強大的經(jīng)濟(jì)實力，現(xiàn)樓本身對消費者也具有較大的號召力，因此，廣州碧桂園在美譽度和首期銷售上均取得了較大的成功。 獨特的區(qū)位優(yōu)勢 酒店式服務(wù) 真正家居享受 規(guī)模優(yōu)勢 強強聯(lián)合 共造高尚質(zhì)素 獨特的水景資源 罕見的生態(tài)景觀 ?房屋如自然村落式排列，隨意流暢 ?江景、溪水與森林走廊渾然一體 ?綠化率高，房屋如同綠色錦緞上的點綴 ?寬敞的原木長廊沿岸輕飄在珠江的綠波之上 ?夏威夷風(fēng)情處處體現(xiàn) 區(qū)內(nèi)觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜人：水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可賞景，皆清澈見底。 廣州市區(qū)其它樓盤的 潛在競 爭： 有不少盤在景觀、特色方面乃至價格方面都與錦繡天河有一定的可比性，且它們一般具有交通上的便利性。從開發(fā)量來講，可供開發(fā)地塊已所剩無幾；整個區(qū)域規(guī)劃基本成型，發(fā)展?jié)摿芍^見底，難以吸引到追求生活品位的廣州中高收入階層。鐘村版塊優(yōu)勢：環(huán)境和空氣較好，山水并俱，有祈福的大盤帶動效應(yīng)，未來地鐵的帶動會進(jìn)一步增強吸引力。劣勢：海珠為老工業(yè)區(qū)，整體環(huán)境和文脈不夠理想，經(jīng)常會有塞車現(xiàn)象。對華南快速干線附近樓盤有明顯的截客效應(yīng)。山景版塊靠近白云山，景觀及空氣不錯，白云山的限制開發(fā)進(jìn)一步強化了這一優(yōu)勢。 19 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 ２ .可能構(gòu)成競爭的樓盤分析 錦繡天河 價格具有可比性的樓盤 ： 價格在某種水平以上但差距 不會太大。國慶期間推出最后 3 棟， 6 0 7 0M 2 的小戶型全部售完，目前還有一些剩余。六期（碧海云天） “碧海云天”為３棟 17 層建筑，全部為大戶型， 1 07 平方米以上，9 月 23 目開始推出，不到一月幾乎全部推完，目前僅余幾套左右，運動健康 全國首個 “陽光健身工程”，在推出初期，將運動與地產(chǎn)進(jìn)行復(fù)合，迎合了不少熱愛運動追求健康的年輕一族的喜好，再加上成功的廣告包裝宣傳，品牌一炮走紅。一期 首次開發(fā) 288 棟別墅與 82 棟 （ 17 50個單位）洋房，于今年 5 月 1 日推出，別墅所剩不多，洋房還有 3 4成左右 。“大榕樹下健康人家”，健康生活從此真正擁有超大型健康概念住宅社區(qū)，得天獨厚的古榕樹給了光大獨特的形象，光大在成功的餓包裝下因此成為廣州的知名樓盤。先力爭成為國家康居示范小區(qū)，創(chuàng)品牌，再在國慶期間推出國寶展，吸引客流，營銷手段獨特，保利在安全家居智能化、建筑、家政服務(wù)方面很有特色，整體素質(zhì)很高，雖然推出時間不長，知名度也不是很高，但很有市場潛力，在國慶后的一個禮拜內(nèi)人氣指數(shù)急升到第三位。22 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 小結(jié) 與以上所有代表樓盤相比，錦繡天河最大的特色便是：匯聚諸多賣點，綜合素質(zhì)非常高。價位在 4000元以上的樓盤，其目標(biāo)對象集中于青壯年的傾向更為明顯。 在個人業(yè)余愛好方面， 體育運動和 旅游 是目標(biāo)群最為喜歡的兩種活動，而總體中擺在前兩位，的讀書看報和音樂，在我們的目標(biāo)群中則放在第三、第四的位置上。 32 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 1）對于版塊的偏好選擇 （ 2）消費者較為認(rèn)可的主要樓盤分析 （ 3） 對樓盤主要特點或風(fēng)格的偏好 （ 4）對南村版塊及其代表樓盤的認(rèn)識 消費者的總體選擇傾向 33 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 1）、對于版塊的選擇偏好 %天河北 %珠江新城 %番禺洛溪 %海珠臨江 %白云山地段 %東圃地段 %海珠腹地 %番禺南村或鐘村 %芳村 %其他地區(qū) 在所有版塊中， 天河北 仍然是潛在購房者最為熱衷的地區(qū)，隨著番禺撤市設(shè)區(qū)和地鐵的利好消息，及多個實力大盤的帶動， 番禺已成為越來越多的廣州居民的居住選擇地 。 %%17% 17%%17%15%%%%%%%綠化好、整體設(shè)計美觀精致旖旎江景、依水而建 群山環(huán)繞，空氣清新運動設(shè)施齊全消費者較為喜歡的小區(qū)特色37 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 4）對南村版塊及其代表樓盤的認(rèn)識 在調(diào)查中，對 南村版塊及其代表樓盤 有如下幾種情況： 消費者對于南村版塊的認(rèn)識較為模糊，認(rèn)為南村較遠(yuǎn)，比較偏僻，生活不方便。 40 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 2）、一般消費者希望的價格和購房面積 %%%%%34%%%%%%%%%%%3000元以下 30014000元40015000元50016000元60017000元70018000元8001元以上不同范圍目標(biāo)消費群所能接受的價格比較番禺的目標(biāo)消費群 意向番禺且目標(biāo)價位4000元以上者目標(biāo)消費者希望的購房面積%%%%%%%%%%%%%5170M2 7190M2 91110M2 111130M2 131150M2 181M2以上 調(diào)查表明， 30005000元 是有意向在番禺樓盤者中大部分人最能接受的價格，尤以 3500元左右最為集中 ，其中目標(biāo)價位在 4000元以上的人士中，期望價位基本集中于 50006500左右，所占比例超過了 80%，錦繡天河的價格在這部分人中有較強的承接力。 SAS系統(tǒng) （安全自動化系統(tǒng)） MIS系統(tǒng) （管理信息系統(tǒng)） CNS系統(tǒng) （通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)） 主要為閉路電視全天監(jiān)控、室外紅外線報警、室內(nèi)自動消防報警（電、水、燃?xì)獾龋?IC卡門禁、安全求助裝置等等有關(guān)安全家居的 遠(yuǎn)程抄表、停車場自動化管理、區(qū)內(nèi)一卡通消費、小區(qū)局域網(wǎng)能提供家政服務(wù)、網(wǎng)上醫(yī)療及定餐等多種有關(guān)家庭舒適服務(wù)的 寬帶光線入戶，保證一家電話、傳真及網(wǎng)上快速沖浪等能同時使用的需要，對外聯(lián)系要保證方便快捷，一家至少要有 3部以上電話。 比較 45 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 6）目標(biāo)消費者對小區(qū)配套的要求 64%52%35% 33%31% 28%26%24%17%0%10%20%30%40%50%60%70%園林綠化 體育設(shè)施超市/商鋪菜市場會所 學(xué)校醫(yī)院(醫(yī)務(wù)所)停車場餐廳目標(biāo)小群對小區(qū)配套的要求情況 綠化園林 和 體育設(shè)施配套 是很多人都較為關(guān)注的方面，因為這直接關(guān)乎著長久的生活質(zhì)量問題，超市、菜市場、醫(yī)院直接影響著居住的方便和舒適性，包括幼兒園在內(nèi)的學(xué)校配套也是相當(dāng)一部分消費者很關(guān)注的問題。新聞、財經(jīng)、文化、娛樂及體育版面都是我們的目標(biāo)消費者較為喜歡的版面，各版塊受青睞的程度排序與調(diào)查總體有稍微的不同，在廣告投放版面的選擇上可考慮這些地方 目標(biāo)消費群和總體喜歡閱讀的版面對比%%% %%%%%8%37%% %%%%%%%%%%%%%新聞經(jīng)濟(jì)財經(jīng) 文化藝術(shù) 娛樂時尚體育房地產(chǎn)電腦與電子汽車目標(biāo)群體 總體48 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 3）、閱讀樓盤報紙廣告的時間及較為關(guān)注的廣告內(nèi)容 74%63%38% 37%34%25%21%12%11% 8%3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%地理位置價格交通情況現(xiàn)場實景 小區(qū)內(nèi)部配套房屋間隔圖 發(fā)展商名稱 小區(qū)總面積供樓實力免費樓車情況廣告語消費者所關(guān)注的報紙廣告內(nèi)容 日常讀報及留意樓盤廣告的時間85%2% 2% 2% 2%5% 8% 5%1%43%3% 3% 4%8%23% 21%12%2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%每天星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日一般都不看平時看報的時間 留意報紙樓盤廣告的時間消費者最為關(guān)注的樓盤廣告內(nèi)容，基本上是關(guān)乎消費者是否住得舒適、方便方面，看這個樓盤本身的素質(zhì)對自己有無吸引力，然后才是其它，在廣告宣傳時可作一定的取舍，避免使廣告畫面過于雜亂。 54 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 江景 、 獨特的活水景觀 是消費者最為認(rèn)同的賣點，這在廣州所有樓盤中可謂獨一無二；消費者見慣了千篇一律的一字型布局和排列，看到的全是石屎森林，難得見到密度低、綠化好 、 而房屋也似乎僅僅是綠色大地上的點綴 這樣一個園林小區(qū)，他們對這個賣點也極為看好； 酒店式的服務(wù) 不僅僅是停留在一般的口號上，更體現(xiàn)了人性化的特點，尤其是集中提供鐘點保姆和集中管理的創(chuàng)新，在消費者中引起了較大的興趣。 :28:3512:28:35February 10, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :28:3512:28Feb2310Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 10, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 10日星期五 12時 28分 35秒 12:28:3510 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :28:3512:28Feb2310Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :28:3512:28:35February 10,