房地產(chǎn)項(xiàng)目的建管管理教材(完整版)
【正文】 三大目標(biāo)是費(fèi)用控制目標(biāo) 、 總工期目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo) 。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)工程的監(jiān)理 通過(guò)恰當(dāng)?shù)姆绞胶屯緩?， 對(duì)工程質(zhì)量 、 工程進(jìn)度 、 工程造價(jià) 、 工程設(shè)計(jì) 、竣工驗(yàn)收等重要環(huán)節(jié)實(shí)施必要的管理和監(jiān)督 。假如抽取的數(shù)碼簽為 %，那么下浮率就是 %。 那么不舍去的有效區(qū)間在 （ 1+2%） ～ （ 16%） 范圍里 。 （ 一 ） 住宅建設(shè)項(xiàng)目勘察 、 設(shè)計(jì) 、 監(jiān)理招標(biāo) 住宅建設(shè)項(xiàng)目勘察 、 設(shè)計(jì) 、 監(jiān)理招標(biāo)有一個(gè)共同的特點(diǎn) ， 就是其費(fèi)用在一般情況下 ，各投標(biāo)者的報(bào)價(jià)基本相似 ， 因?yàn)閲?guó)家對(duì)勘察 、設(shè)計(jì) 、 監(jiān)理的收費(fèi)都有明確的指導(dǎo)價(jià) 。 根據(jù)規(guī)定 ， 未領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證的住宅建設(shè)項(xiàng)目 ，不得進(jìn)行施工 。 專業(yè)分包管理 凡本 區(qū)域內(nèi)建設(shè)工程的土方、石方、樁基、建筑幕墻、金屬結(jié)構(gòu)等專業(yè)承包或分包的交易都必須進(jìn)入相應(yīng)的交易市場(chǎng)公開交易。 （ 六 ） 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)審查 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)審查 、 送審 、 內(nèi)容 審查單位是具有設(shè)計(jì)審圖資質(zhì)的審圖公司 。 （ 三 ） 勘察招標(biāo)發(fā)包 凡屬設(shè)計(jì)招標(biāo)范圍的建設(shè)工程項(xiàng)目 （ 總投資額在 500萬(wàn)元以上的居住小區(qū) 、 高層住宅 、 公共建筑及其他民用建設(shè)工程和新建 、 擴(kuò)建 、 技術(shù)改造的工業(yè) 、 市政工程等項(xiàng)目 ） ， 其工程勘察任務(wù)必須進(jìn)行勘察招標(biāo) 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程報(bào)建的管理部門 市建委主管 ， 交易中心組織實(shí)施和管理 。 區(qū) （ 縣 ） 建設(shè)主管 ， 分中心實(shí)施 。 （ 四 ） 設(shè)計(jì)招標(biāo)發(fā)包 總投資額在 500萬(wàn)元以上 （ 含 500萬(wàn)元 ） 的居住小區(qū) 、 高層住宅 、 公共建筑及其他民用建筑工程；總投資額在 100萬(wàn)元 （ 含100萬(wàn)元 ） 以上的市區(qū)廣場(chǎng) 、 主要道路兩旁和重要風(fēng)景區(qū)的新建 、改建 、 擴(kuò)建的建筑物；總投資額在 1000萬(wàn)元以上 （ 含 1000萬(wàn)元 ）的新建 、 擴(kuò)建 、 技術(shù)改造的工業(yè) 、 市政工程等項(xiàng)目 。 送審單位是承擔(dān)住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位 。 （ 九 ） 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量 、 安全監(jiān)督申報(bào) 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量 、 安全監(jiān)督的范圍 本 區(qū)域 范圍內(nèi)除個(gè)人建造自住房屋外的房屋建筑 、土木工程 、 工程設(shè)備安裝 、 管道敷設(shè)等新建 、 改建 、擴(kuò)建的建設(shè)工程 。 施工監(jiān)理合同登記 施工監(jiān)理合同登記的范圍：凡監(jiān)理公司所承接的所有施工監(jiān)理項(xiàng)目 。 因此 ，招標(biāo)單位在評(píng)標(biāo)時(shí) ， 不應(yīng)將商務(wù)標(biāo)作為主要的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) ， 而應(yīng)以技術(shù)標(biāo)作為評(píng)標(biāo)時(shí)的依據(jù) 。如果 a3＞ （ 1+2%） ， 那么 ， 決定 a3舍去；如果 a5＞ （ 16%） ， 決定 a5不舍去 。設(shè)定期望工程造價(jià)為 d，則 d=（ %） c=，即為在“無(wú)標(biāo)底招標(biāo)，有標(biāo)底評(píng)標(biāo)”中的評(píng)標(biāo)標(biāo)底。 一 、 工程監(jiān)理概述 （ 一 ） 工程監(jiān)理的基本含義 建筑工程監(jiān)理 ， 是指由具有法定資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位 ， 根據(jù)建設(shè)單位的委托 ， 依照法律 、 行政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 、 設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同 ， 在施工質(zhì)量 、 建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面 ， 代表建設(shè)單位對(duì)工程施工實(shí)施專門的監(jiān)督活動(dòng) ， 以求用最少的人力 、 物力 、 財(cái)力和時(shí)間獲得符合質(zhì)量要求的產(chǎn)品 。 通過(guò)對(duì)這三大目標(biāo)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程 中的動(dòng)態(tài)控制 ， 及時(shí)跟蹤糾偏 ， 有利于達(dá)到預(yù)期目的 。 工程成本 （ 造價(jià) ） 監(jiān)理與傳統(tǒng)管理方法的重要區(qū)別是：傳統(tǒng)管理是一次撥款 ， 竣工后決算 ， 對(duì)工程的預(yù)控工作難以落實(shí) ，往往是虧盈既成事實(shí)；而工程成本 （ 造價(jià) ） 監(jiān)理則正好彌補(bǔ)了傳統(tǒng)管理的缺陷 ， 實(shí)行工程建設(shè)過(guò)程的預(yù)先控制 ， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)分析處理 ， 并采取補(bǔ)救措施 。 二是開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)不交配套費(fèi) ， 所有公建項(xiàng)目都由開發(fā)商直接投資 ， 包干建設(shè) 。 高層 、 小高層住區(qū)的綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)還必須充分注意鳥瞰效果 ， 滿足住在高樓上的居民俯視欣賞園林構(gòu)圖的色彩美 、 藝術(shù)美 ， 給人以賞心悅目的享受 。 試述住宅建設(shè)工程發(fā)包應(yīng)具備的條件 。 試述施工招標(biāo)的意義 。 （ 三 ） 配植建議 居住區(qū)的綠化建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持喬木為主的原則 ， 同時(shí)考慮景觀及秋冬光照的需要 ， 應(yīng)布置相應(yīng)數(shù)量的落葉木 。 三 、 居住區(qū)綠化環(huán)境建設(shè) 居住區(qū)綠化能充分發(fā)揮植物在防塵 、 遮陽(yáng) 、隔音 、 降溫 、 防災(zāi)等方面的綜合功能 ， 達(dá)到改善住區(qū)小氣候的目的 ， 創(chuàng)造人與自然和諧共存 ，貼近自然的自然環(huán)境 。 （ 2） 工程開工后 ， 要逐月進(jìn)行成本分析 ， 具體核算實(shí)際成本與計(jì)劃價(jià)格 、 投標(biāo)報(bào)價(jià) 、 合同預(yù)算 、 施工預(yù)算之間的各分部分期工程及各階段差別 ， 進(jìn)行比較和盈虧分析 。 投資監(jiān)理的內(nèi)容 （ 1） 投資決策階段的投資監(jiān)理 （ 2） 設(shè)計(jì)階段的投資監(jiān)理 （ 3） 施工招標(biāo)階段的投資監(jiān)理 （ 4） 施工階段的投資監(jiān)理 投資監(jiān)理的方法 投資監(jiān)理的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法有： （ 1） 方案比較法 （ 2） 盈虧分析法 （ 3） 回歸分析法 （ 4） 決策樹法 （ 5） 價(jià)值
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