房地產(chǎn)評(píng)估的基本內(nèi)容與特點(diǎn)(完整版)
【正文】 化率：綜合折現(xiàn)率 、 土地折現(xiàn)率 、 建筑物折現(xiàn)率 （ 1） 適應(yīng)于單獨(dú)評(píng)估土地或建筑物的價(jià)值時(shí) （ 2） 可以檢驗(yàn)建筑物與土地價(jià)值是否匹配 收益法的派生－－殘余法 案例 例 1：某用于出租寫字樓 ， 占地面積 1000平方米 ，建筑物容積率 2， 每年來自土地的總收益 20萬元 ，總費(fèi)用 5萬元 ， 建筑物折現(xiàn)率 12%， 綜合折現(xiàn)率10%， 使用期限假設(shè)為無限期 ， 該建筑物現(xiàn)時(shí)價(jià)格 150萬元 ， 求樓面地價(jià)和土地折現(xiàn)率 。－土地出讓金 （ 2） 級(jí)差地租：是由于土地自然差別（ 級(jí)差地租 1） 或?qū)ν煌恋剡B續(xù)投資 ， 投資收益差別所導(dǎo)致的地租 （ 級(jí)差地租 2） 。 級(jí)差地租 1原理告訴我們 ， 處于不同位置的土地 ， 其價(jià)格是有差別的 ， 在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí) ， 必須了解其地理位置和環(huán)境 。 例 某房地產(chǎn)公司 1996年取得一塊土地 50年使用權(quán)，于 1998年 11月建成一棟寫字樓，造價(jià) 2023元/平方米，耐用年限 55年， 2023年該類建筑重置價(jià)格 2500元 /平方米，占地面積 500平方米，建筑面積 900平方米。剩余法是將被評(píng)估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估地產(chǎn)價(jià)格的方法。根據(jù)市場(chǎng)得到下列資料： ， 14層， 12商業(yè)用，建筑面積 10000平方米，以上居住用，建筑面積 60000平方米。當(dāng)?shù)赝惤ㄖ镒饨鹨话銥槊吭?50元 /平方米，空置率 10%，支付管理費(fèi)、維修費(fèi)、房產(chǎn)稅等 73260元 /年，土地折現(xiàn)率 7%，建筑物折現(xiàn)率 8%，評(píng)估
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