房地產(chǎn)評估(ppt53頁)(完整版)
【正文】 部委聯(lián)合出臺一項更為猛烈的房產(chǎn)新政策的通知。 2 天津經(jīng)濟不夠發(fā)達，百姓卻很重視面子。 ? （ 2）進行評估時必須搞清基準地價的含義，基準地價表示的是熟地價格還是生地價格。 s） 2， … ，第 n年為 A（ 1177。 ? （ 2）此公式是收益法基本原理的公式化，在評估實務中無法操作，當公式中的 R、 I、 n發(fā)生變化時可以導出下述各種公式。 :鋼結構、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構、其他 房地產(chǎn)的特性 1. 位置固定性 2. 長期使用性 3. 價值昂貴性 4. 易受政策限制性 房地產(chǎn)價格 ? 形成基礎：房地產(chǎn)的有用性、房地產(chǎn)的相對稀缺性、房地產(chǎn)的有效需求。 房地產(chǎn)的分類 ?土地： ：工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、交通用地、公用事業(yè)用地等。這種方法是運用適當?shù)? 本金化率，將房地產(chǎn)未來各期的正常收益折算為現(xiàn)值并求和，從而得到房地產(chǎn)評估值。 （ 2）有限年期 ? V=∑Rt/（ 1+i） t+A/i（ 1+i） n[11/（ 1+i）mn] ? 這一公式的假設前提是年期有限且為 m，其他參數(shù)含義及假定同無限年期的情況。 （二）現(xiàn)行市價法的評估步驟 ? ? ? ? ? ? ? （三）基準地價系數(shù)修正法 ? ：利用當?shù)卣贫ǖ幕鶞实貎r作為參照物，對其市場轉(zhuǎn)讓因素和個別因素等進行系數(shù)修正，從而求取待評估地塊公平市場價值的一種方法。 ? 2 間接法：以臨近地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)為依據(jù)。 1 上海出現(xiàn)“ 5， 3， 1”的局面 2 天津房價差異沒有全面拉開 五 無與倫比的工業(yè)基礎國內(nèi)罕見 1 天津無與倫比的工業(yè)基礎令他們驚訝和震撼。中德住房儲蓄銀行仍執(zhí)行以往的貸款年利率，最低為%。 對于此次央行政策能否有效地遏制炒房行為，許多開發(fā)商認為：相比之下，那些投資者更關心銀行如何界定“第二套住房”來限制貸款發(fā)放，以及遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅的開征。對于天津這樣一個購房以自住型需求為主的城市而言，“期房禁止轉(zhuǎn)讓”等新政的出臺只是起到了一個警示作用。 演講完畢，謝謝觀看！ 。因此預計下半年天津樓市整體走勢不會發(fā)生大的變化，房價大幅攀升的現(xiàn)象可能會得到抑制，但也不會出現(xiàn)大幅下跌的現(xiàn)象 。 3. 七部委《意見》對 天津市商品房市場的銷售進度沒有明顯影響 。以 5年以上貸款為例，建行的利率下限達到了 %。 此項新政策的出臺立即在市場上引起了連鎖反應。 1 天津是北京的后院，卻不似北京追崇地產(chǎn)概念，而更多南方的務實。 ? （ 1）調(diào)查索取當?shù)鼗鶞实貎r及土地等級劃分圖表等基準地價資料 ? （ 2）確定待估對象所在區(qū)域的土地等級及其基準地價 ? （ 3）選擇影響因素，建立指標修正體系，進行因素修正 ? （ 4）計算并確定宗地地價 ? （ 1）基準地價系數(shù)修正法，只適用于制定了基
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