【正文】 6000元 /㎡ 87170㎡ 御錦城 占地 2023余畝， 300萬建面 點(diǎn)、板高層 小高層 均價(jià) 6500元 /㎡ 85210㎡ 浐灞 1號(hào) 占地 200畝， 60萬建面 點(diǎn)、板高層 均價(jià) 6500元 /㎡ 90140 東城新一家 占地 160畝， 40萬建面 點(diǎn)、板高層 預(yù)計(jì) 4500元 /㎡ 79124 開發(fā)特點(diǎn)三 市場(chǎng)產(chǎn)品形式豐富，戶型面積跨度較大，置業(yè)目的多樣化，慕生態(tài)之名而來 開發(fā)特點(diǎn)二 開發(fā)商多利用天然生態(tài)景觀資源，打造高端住宅項(xiàng)目，呈開發(fā)體量相對(duì)較大的綜合開發(fā)態(tài)勢(shì) 開發(fā)特點(diǎn)四 2023年開始發(fā)展，隨政府投資力度加大，房?jī)r(jià)漲幅較快，目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)已接近成熟 開發(fā)特點(diǎn)一 政府規(guī)劃區(qū)域，品牌開發(fā)商云集（中新、綠地、振業(yè)）等，繼高新、曲江后的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域； 政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，房?jī)r(jià)跟隨區(qū)域發(fā)展增幅較快，市場(chǎng)產(chǎn)品重點(diǎn)依托生態(tài)、人文、商貿(mào)資源打造高端住宅項(xiàng)目 項(xiàng)目產(chǎn)品 周邊項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目體量 建筑形態(tài) 價(jià)格 面積區(qū)間 高科綠水東城 占地 254畝， 80萬建面 高層、小高層花園洋房 —— 95128㎡ 世園茗城 占地 60畝， 多層 高層 3600元 /㎡ 50㎡ 149㎡ 地鐵首府 2萬建面 小高層 高層 4000元 /㎡ 80100㎡ 金海灣 23萬建面 高層 —— 81— 127㎡ 灞柳良居 14萬建面 多層 小高層 3200元 /㎡ 96— 129㎡ 開發(fā)特點(diǎn)三 證件不全、配套不完善、建筑形態(tài)單一、小規(guī)模開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目充斥市場(chǎng)， 無生態(tài)、無品質(zhì)、物業(yè)形態(tài)單一、小規(guī)模開發(fā)、小產(chǎn)權(quán)、以滿足居住為目的的項(xiàng)目占領(lǐng)區(qū)域低端市場(chǎng)， 開發(fā)特點(diǎn)二 低價(jià)格、無名開發(fā)商開發(fā)的 80120㎡的兩居、三居占領(lǐng)非正規(guī)商品房的主導(dǎo)地位 開發(fā)特點(diǎn)四 政府重點(diǎn)引導(dǎo)開發(fā)的邊緣化區(qū)域，以安置房、城改房、經(jīng)適房占領(lǐng)區(qū)域房?jī)r(jià)洼地 開發(fā)特點(diǎn)一 無生態(tài)、無品質(zhì)可賣的小規(guī)模開發(fā)，以低價(jià)吸引以滿足居住需求為目的區(qū)域低端客戶； 商品房 非正規(guī)商品房 普華淺水灣 御錦城 浐灞半島 浐灞 1號(hào) 東城新一家 綠水東城 金海灣 地鐵首府 世園茗城 灞柳良居 一室 50— 60㎡ —— —— 6065㎡ —— 6570㎡ 二室 7075㎡ —— —— 75— 80㎡ —— —— 80— 85㎡ —— —— —— —— —— —— 85— 90㎡ —— —— —— —— 90— 95㎡ —— 95— 100㎡ —— —— 100— 105㎡ —— 105110㎡ —— —— 110115㎡ —— 三室 105110㎡ —— —— —— 110— 115㎡ —— —— 115120㎡ —— —— —— 120125㎡ 125130㎡ —— —— —— —— 130135㎡ —— 135— 140㎡ —— —— 140— 145㎡ —— —— 145— 150㎡ —— —— 150— 155㎡ —— 四室 135— 140㎡ —— —— 140— 145㎡ —— —— 145— 150㎡ 150— 155㎡ —— 155— 160㎡ —— —— —— 項(xiàng)目產(chǎn)品 周邊項(xiàng)目分析 項(xiàng)目產(chǎn)品 周邊項(xiàng)目總結(jié) ?區(qū)域項(xiàng)目重點(diǎn)依托生態(tài)、人文、商貿(mào)資源打造高端住宅社區(qū)，以世園會(huì)、河景、濕地做宣傳噱頭； ?產(chǎn)品、價(jià)格兩極分化，從大規(guī)模高端社區(qū)、商品房、經(jīng)適房、正規(guī)城改房到非正規(guī)集體房產(chǎn)品多樣，品質(zhì)、價(jià)格遞減； ?高端生態(tài)盤打造大面積舒適豪宅，其他產(chǎn)品戶型較為緊湊，非正規(guī)集體房多大面積低單價(jià)特點(diǎn)； 項(xiàng)目產(chǎn)品 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)： ?近距離河景、濕地景觀資源，環(huán)境優(yōu)美； ?周邊路況良好，距離高速路、快速干道近，門口既有公交車，交通便利； ?社區(qū)自有部分配套（商業(yè)、幼兒園）； 劣勢(shì)： ?小體量，高容積率； ?周邊生活配套不足，區(qū)域生活環(huán)境待完善，人流量少； ?地塊一面臨路，且經(jīng)過車輛多為大型貨車，噪音影響； 威脅： ?周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，東城新一家 3棟高層市場(chǎng)投放期也選擇在 2023年，產(chǎn)品相比更加緊湊實(shí)用； ?區(qū)域大盤云集，產(chǎn)品線豐富，占有很大優(yōu)勢(shì)； 機(jī)會(huì)： ?2023年 4月世園會(huì)召開，對(duì)浐灞區(qū)域大力宣傳，提升區(qū)域關(guān)注力度，人流量加大潛在客群增多； ?政府大力發(fā)展區(qū)域，每年不低于 15億的財(cái)力支持； ?北經(jīng)開區(qū)新政務(wù)區(qū)強(qiáng)勢(shì)輻射； 借力世園會(huì)，宣傳項(xiàng)目自有資源（景觀、交通、配套等）； 與區(qū)域大節(jié)奏大節(jié)點(diǎn)（世園會(huì)等）同步推出相應(yīng)產(chǎn)品； 知己知彼，百戰(zhàn)不殆，及時(shí)跟進(jìn)競(jìng)品近況，錯(cuò)開正面競(jìng)爭(zhēng)，制定相應(yīng)策略； 以遠(yuǎn)景規(guī)劃規(guī)避現(xiàn)有劣勢(shì)，制定相應(yīng)銷售說辭回旋； 以更低價(jià)格、相似的環(huán)境等附加值制造高性價(jià)比； 項(xiàng)目名稱 占地 建面 業(yè)態(tài) 戶型面積區(qū)間 多層 高層 洋房 別墅 3070 70115 115140 140以上 普華 淺水灣 6000 中新浐灞半島 7500 浐灞 1號(hào) 6500 御錦城 6500 均價(jià)約 3700元 /㎡ 45005000元 /㎡ 均價(jià)約 6650元 /㎡ 怎么銷售