【正文】 與類獨(dú)體產(chǎn)品比，無(wú)優(yōu)勢(shì) 與聯(lián)排產(chǎn)品比，優(yōu)勢(shì)不明顯 青陽(yáng) 視角 主臥舒適度和私密性全面超越對(duì)手 雍景灣， 252M2戶型 3F純主臥空間 主臥套房面積： 60M2 書(shū)房、臥室、洗手間、衣帽間 露臺(tái)：面積 6M2 美廬， 250平方類獨(dú)體產(chǎn)品 2F主臥 客臥混合 主臥套房面積： 48M2 書(shū)房、臥室、洗手間、衣帽間 露臺(tái)：面積 12M2 2F主臥 客臥混合 主臥套房面積： 43M2 功能：臥室、洗手間、衣帽間 露臺(tái)：面積 10M2 森林湖， 244平方類獨(dú)體產(chǎn)品 較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 最優(yōu)勢(shì)的主臥 ?對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的認(rèn)識(shí) 我們的機(jī)會(huì)在哪里 ？ 蘇州 園區(qū) 青陽(yáng)板塊 我們面臨的競(jìng)爭(zhēng) 湖景別墅隨處所見(jiàn)！ 與雙湖板塊不再同一競(jìng)爭(zhēng)層面！ 非唯一，同質(zhì)化，產(chǎn)品不具明顯優(yōu)勢(shì)！ 一個(gè)資源豐富，格局清晰、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng) 思 考 區(qū)域機(jī)會(huì) chance of region 02 繼金雞湖之后，園區(qū)第二個(gè)湖濱新城 青劍湖 陽(yáng) 澄 湖 青湖麗苑 星湖客 君地上郡 觀瀾麗宮 金色湖濱 芭堤蘭灣 居住氛圍以基本形成 區(qū)域 規(guī)劃 更 自然 陽(yáng)澄湖 ?2023年啟動(dòng) ?規(guī)劃為 5萬(wàn)人高檔社區(qū) ? ?目前已有 6個(gè)小區(qū)交付入住，已初步形成一定的居住氛圍 ?入住小區(qū)中，別墅、公寓產(chǎn)品均有，總建筑面積已達(dá) 55萬(wàn)方，已入住入口超過(guò) 1萬(wàn)人 區(qū)域 開(kāi)發(fā) 低 密度 青湖麗苑 建筑面積： 11萬(wàn)方 容積率： 樓面價(jià)： 1275元 /M2 開(kāi)發(fā)商： 建屋 上郡 總體量： 15萬(wàn)方 容積率： 樓面價(jià)： 2333元 /M2 開(kāi)發(fā)商： 君地 悅瀾灣 總體量： 容積率： 樓面價(jià)： 2813元 /M2 開(kāi)發(fā)商： 華成 青湖語(yǔ)城 總體量： 12萬(wàn)方 容積率： 樓面價(jià)： 1200元 /M2 開(kāi)發(fā)商： 中新置地 芭堤蘭灣 總體量： 5萬(wàn)方 容積率： 樓面價(jià)： 3303元 /M2 開(kāi)發(fā)商： 旭輝 阿卡迪亞 總體量： 27萬(wàn)方 容積率： 樓面價(jià)： 3673元 /M2 開(kāi)發(fā)商： 協(xié)信圓融 置地美廬 總體量： 15萬(wàn)方 容積率： 樓面價(jià)： 13069元 /M2 開(kāi)發(fā)商： 中新置地 雍景灣 總體量： 17萬(wàn)方 容積率： 樓面價(jià)： 5979元 /M2 開(kāi)發(fā)商： 招商 森林湖 總體量： 17萬(wàn)方 容積率： 樓面價(jià)： 7097元 /M2 開(kāi)發(fā)商： 中信 東方維羅納 總體量： 44萬(wàn)方 容積率： 15 樓面價(jià)： 1200元 /M2 開(kāi)發(fā)商： 中新置地 陽(yáng)澄和苑 總體量： 容積率： 樓面價(jià)： 5519元 /M2 開(kāi)發(fā)商： 鼎欣 20232023年 20232023年 2023年 2023年以后 R= ≤R ≤ ≤R ≤ ≤R ≤ 整體容積率約 2023年開(kāi)始純 下的低密度開(kāi)發(fā) 區(qū)域 配套 更 休閑 蓮花島 重元寺 陽(yáng)澄食街 北疆楓葉園 清澄綠洲 陽(yáng)澄湖碼頭 蘇州園區(qū)高鐵站 上海 無(wú)錫 常州 鎮(zhèn)江 南京 園區(qū)城際高鐵， 蘇州 上海， 25分鐘左右 區(qū)域 交通 更 便捷 園區(qū)站 圓融時(shí)代廣場(chǎng) 星湖街主干道， 區(qū)域 時(shí)代廣場(chǎng)， 25分鐘左右 ?區(qū)域機(jī)會(huì) 最自然、最生態(tài)、最便捷的城市休閑度假高尚生活區(qū) 客戶機(jī)會(huì) chance of client 03 園區(qū) 客戶 更 多元 ? ? 20232023年 20232023年 2023年 …… 湖西區(qū)域開(kāi)發(fā) 湖西 CBD初具雛形，中央公園、左岸商業(yè)街等配套依次投入使用 獨(dú)墅苑、東方春曉、翠湖雅居 園區(qū)開(kāi)發(fā)初期，園區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的本地富裕人群成為首批別墅擁有者 園區(qū)內(nèi)婁葑等老鎮(zhèn) 客戶為主 金雞湖環(huán)線開(kāi)發(fā) 建設(shè)現(xiàn)代大道等，圍繞金雞湖建成一個(gè)富有水城特色的居住、商業(yè)金融區(qū) 御湖熙岸、水墨江南 隨著園區(qū)的不斷發(fā)展，形象的樹(shù)立，吸引了大量的園區(qū)中外企業(yè)客戶，并且主城客戶逐漸開(kāi)始進(jìn)入 湖西中高端客戶 蘇州市域客戶 湖東、雙湖、青劍湖開(kāi)發(fā) 圓融時(shí)代廣場(chǎng)、園區(qū)火車站投入使用，標(biāo)志著園區(qū)同時(shí)向東、向北兩個(gè)方向發(fā)展 國(guó)賓一號(hào)、中海獨(dú)墅島、中海世家 湖西、環(huán)金雞湖地區(qū)已成熟，園區(qū)成為蘇州對(duì)外的名片，豪宅不斷涌現(xiàn)，吸引長(zhǎng)三角乃至全國(guó)高端客戶 湖西中高端客戶 蘇州市域客戶 長(zhǎng)三角客戶 ? 區(qū)域 客戶 上郡 觀瀾麗宮 芭堤藍(lán)灣 跨塘鎮(zhèn)， 25% ?私營(yíng)業(yè)主 ?地緣性、別墅價(jià)值 唯亭老鎮(zhèn)， 20% ?私營(yíng)業(yè)主 ?地緣性、別墅價(jià)值 園區(qū)， 20% ?公司、工廠高層管理者 ?地緣性、價(jià)格、自然環(huán)境 相城區(qū)， 10% ?私營(yíng)業(yè)主，公司高管 ?交通、價(jià)格、自然環(huán)境 202 2023年主力總價(jià)： 聯(lián)排 300400萬(wàn)元 類獨(dú)體 400500萬(wàn) 古城區(qū)， 15% ?私營(yíng)業(yè)主 ?價(jià)格、自然環(huán)境 其它（外地）， 10% ?私營(yíng)業(yè)主、投資客 ?低價(jià)、升值潛力 區(qū)域客戶，價(jià)格承受范圍之內(nèi)，別墅物業(yè)是身份的標(biāo)簽 外區(qū)域客戶，價(jià)格相對(duì)較低，區(qū)域自然環(huán)境不錯(cuò)，區(qū)域規(guī)劃前景帶動(dòng)升值潛力 思 考 區(qū)域內(nèi)未來(lái)供應(yīng)量大，在瓜分區(qū)域內(nèi)客戶同時(shí)，更多的應(yīng)當(dāng)走出去 較 單一 以唯亭、跨塘當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主為主，首次別墅置業(yè)體驗(yàn)，身份標(biāo)簽 機(jī)會(huì) 1 財(cái)富等級(jí) 財(cái)富新貴 中堅(jiān)財(cái)富 頂級(jí)富豪 高端知富 500萬(wàn) 700萬(wàn) 1000萬(wàn)以上 300萬(wàn) 身份特征：企業(yè)家，資金雄厚 價(jià)格承受： 1000萬(wàn)以上 置業(yè)可選區(qū)域：金雞湖、獨(dú)墅湖 關(guān)注因素：強(qiáng)烈的身份標(biāo)簽感，頂級(jí)產(chǎn)品與服務(wù) 身份特征：大中型私營(yíng)業(yè)主 價(jià)格承受： 7001000萬(wàn)左右 身份特征：泛高級(jí)公務(wù)員、個(gè)體戶 價(jià)格承受： 500萬(wàn)左右 置業(yè)可選區(qū)域：城市近遠(yuǎn)郊別墅區(qū)域 關(guān)注目標(biāo)：別墅價(jià)值、總價(jià)、品質(zhì) 身份特征：大中型企業(yè)中高管、中小私營(yíng)業(yè)主 價(jià)格承受： 500700萬(wàn)左右 被 擠入 雙湖板塊總價(jià)高企，園區(qū)中堅(jiān)財(cái)富階層被迫外溢，我們有機(jī)會(huì)抓?。。?！ ？ 機(jī)會(huì) 2 被 導(dǎo)入 中心城區(qū)由于區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量少且價(jià)格處于蘇州頂峰，高端改善被外溢，我們有機(jī)會(huì)導(dǎo)入?。?！ ?姑蘇人家、平門府 ， 最低 1500萬(wàn) /套 ?202 2023年供應(yīng)約 250套 ?客戶不僅有蘇州本地人，更多的是喜好傳統(tǒng)文化的全國(guó)性客戶 ?自然環(huán)境雖好，但城市距離遠(yuǎn)，無(wú)較好的生活配套 ?城市距離雖近，有文化底蘊(yùn)，但環(huán)境雜亂 ?自然環(huán)境雖好，但城市距離遠(yuǎn)，缺少配套 ?城市距離遠(yuǎn)，在中心城區(qū)人心里湖都毫無(wú)名氣，且區(qū)域發(fā)展滯后 雙湖 木瀆 太湖 澄湖 春申湖盛澤湖 ?最自然、最生態(tài)、最便捷的城市休閑度假高尚生活區(qū) 青陽(yáng)板塊 ?城市距離雖近，環(huán)境、配套俱佳，但價(jià)格直追中心城區(qū) √ 機(jī)會(huì) 3 被 同城 長(zhǎng)三角高鐵同城時(shí)代的交通樞紐，上海等外城市被價(jià)格和生活壓力外溢的客戶，我們有機(jī)會(huì)抓?。。。? 【 上海 】 【 南京 】 【 杭州 】 【 蘇州 】 長(zhǎng)三角， 中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力、最發(fā)達(dá)的區(qū)域 蘇州， 長(zhǎng)三角 最文化、最美麗 的城市 東京都市圈：半徑 80公里 ?橫濱至東京軌道線路開(kāi)通后，在環(huán)境和價(jià)差的吸引下，最先吸引的是東京的休閑度假人群 ?其后才是在價(jià)差作用下涌入的剛性需求客群，但大量被分流者并未抬高橫濱房?jī)r(jià)，原因就在于過(guò)高的時(shí)間和交通成本壓縮了橫濱房?jī)r(jià)的上漲空間 【 橫濱 】 【 東京 】 約 40公里，神奈川一號(hào)線， 2025分鐘 東京灣 每個(gè)熱愛(ài)生活的人，都應(yīng)當(dāng)在蘇州擁有一處代表生活追求的物業(yè) 長(zhǎng)三角一小時(shí)通勤圈 上海 20分鐘直達(dá) 客 戶 我們的客戶需立足園區(qū)，輻射市區(qū)，吸引長(zhǎng)三角客戶 長(zhǎng)三角： 園區(qū)： 市區(qū)： 核心客戶 錯(cuò)過(guò)雙湖，不能再錯(cuò)失青陽(yáng) 重要客戶 次要客戶 類比周邊可導(dǎo)入的區(qū)域后最佳選擇 同城時(shí)代的城市休閑區(qū)，升值潛力大 機(jī)會(huì) 1 機(jī)會(huì) 2 機(jī)會(huì) 3 ?機(jī)會(huì)客戶關(guān)注什么？ 利用世聯(lián)在 本地及在長(zhǎng)三角 等外城市的客戶平臺(tái)，對(duì)在購(gòu)臵物業(yè)承受總價(jià)在 700萬(wàn)左右 客戶進(jìn)行 50組左右訪談，其中最有代表的客戶如是 說(shuō)： 園區(qū) 某科技公司董事長(zhǎng) 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 工作區(qū)域： 園區(qū) /全國(guó)出差 現(xiàn)居所： 天域 /三室兩廳 ?現(xiàn)在住的是大平層，住了多年的高層，不希望一直住高層 ?在園區(qū)工作生活基本還是在區(qū)域內(nèi)考慮 ?對(duì)品牌還是比較看重的，因?yàn)槠放拼碇矸? ?相對(duì)于雙湖千萬(wàn)元以上級(jí)別的別墅總價(jià)，青劍湖區(qū)域的別墅價(jià)格不高 ?我覺(jué)得那里的環(huán)境