【正文】 :01:2912:01:29February 3, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 12時 1分 :01February 3, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 3日星期五 12時 1分 29秒 12:01:293 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 賬單投放范圍為：園區(qū)、古城區(qū) CALL客：成立專業(yè)的 CALL客小組，進場后，每天 call客 100組以上，保證每周 10組上門客戶 分展 場 月光碼頭 市區(qū)外展中心，選擇園區(qū)高檔商業(yè)中心，提前釋放項目信息，進行客戶儲備 地點：圓融商業(yè)中心月光碼頭，園區(qū)商業(yè)中心，高檔商業(yè)匯集 時間： 2023年 3月 配合：小型沙盤、項目樓書 沙盤 項目資料 專場 推介 蘇州本地高端場所實現(xiàn)品牌嫁接，以高端 圈層性活動，挖掘客戶資源 形式：銀麗高爾夫球場、李公堤、圓融時代廣場等高端場所實現(xiàn)會員的互動活動 拓展方式：利用晚宴形式，登記客戶信息以及項目宣講會，定向推介項目、挖掘直接購買客戶群體的同時著重培養(yǎng)源點客戶 地點：前期可使用外展場地點，后期售樓處可改為項目現(xiàn)場實施 占位全國視野，結(jié)合本地渠道 ?一套成熟的地區(qū)推廣方案 ?一個創(chuàng)新，全國視野的渠道計劃 形象出街 渠道線 2 充分利用招商 世聯(lián)全國資源客戶 ?招商會：招商長三角豪宅項目，數(shù)萬名高端客戶資源；在這些售樓處設(shè)臵異地項目展示區(qū) ?世聯(lián)“尊貴會”：世聯(lián)操作波托菲諾、華僑城天麓、幸福里、香蜜湖一號、中信山湖語、涵璧灣等上百個高端項目，高端客戶資源遍布深圳、北京、上海； ?方式：短信、直郵等方式 全國視野 世聯(lián)資源 可利用點 世聯(lián)小業(yè)主 CRM系統(tǒng) 可直接轉(zhuǎn)借到本項目 短信平臺 低成本高效率的宣傳手段 地鋪 二三級聯(lián)動 二三級聯(lián)動 大量具備投資意識的高端住宅客戶 長三角渠道 上海、南京、無錫、合肥、蘇州代理 /顧問服務(wù)項目 世聯(lián)中國渠道 北京分公司、深圳總公司 省外投資客操作經(jīng)驗 成功實戰(zhàn)經(jīng)驗 外銷本地化經(jīng)驗 多個可參考的成功案例 世聯(lián)刊物 廣泛專業(yè)、具備市場影響力的宣傳媒體 世聯(lián)高端客戶渠道之 —— 內(nèi)部運用 世聯(lián)視野 形式 : 利用世聯(lián)全國分公司的客戶資源，設(shè)立全國聯(lián)動激勵方式，進行聯(lián)動銷售 長三角聯(lián)動已有成功案例： 中糧御嶺灣：總銷 5000萬 涵壁灣： 9600萬 無錫盛世新城： 3000萬 蘇寧項目 :超過 5000萬 …… 世聯(lián)視野 世聯(lián)外部資源全國高端樓盤聯(lián)動 長三角區(qū)域： 一品漫城 30 組、綠庭尚城 30 組、蘇河一號 30 組 贏領(lǐng)國際 10組、上海銀湖別墅 10組、涵碧灣 10組 無錫區(qū)域 30組、杭州區(qū)域 20組、南京區(qū)域 30組 …… 目標(biāo)蓄客： 100組以上 世聯(lián)代理樓盤客戶專場推介 世聯(lián)視野 06 營銷鋪排 The row of marketing 1 2 3 推案 策略 2023年 12月 或 2023年 5月 2023年 7月 2023年 10月 首批次 套數(shù)： 55套 占比： 33% 二批次 套數(shù)： 63套 占比： 37% 三批次 套數(shù)： 50套 占比： 30% 分三批推售，小步快走，實現(xiàn)價格逐步走高； 前兩批次快速跑量，第三批次度時而出 片區(qū) 樓盤 名稱 物業(yè)類型 容積 率 售價水平 （元 /㎡） 區(qū)位 系數(shù) 類型 系數(shù) 品質(zhì) 系數(shù) 權(quán)重 比較售價 在售參考(30%) 阿卡迪亞 合院別墅 30% 57028078 二手參考(60%) 君地上郡 聯(lián)排 1 20% 39605280 青湖麗苑 獨棟 / 1 15% 56006720 芭堤蘭灣 聯(lián)排 1 1. 15% 14301650 觀瀾麗宮 聯(lián)排 1 1. 10% 13201650 同類臨湖別墅(10%) 中海 獨墅島 聯(lián)排 1 10% 12801600 項 目 市 場 價 格 100% 1860023000 價格 策略 根據(jù)參考項目價格，測算本案靜態(tài)均價為 /平，考慮時間、市場等動態(tài)因素，按10%漲幅預(yù)估， 預(yù)期首批均價 /㎡ 2023年首批入市均價 2202324000元 /平方米 價格 策略 產(chǎn)品區(qū)隔： 價格分層，引導(dǎo)客戶； 整體價格： 平開高走、適時進??； 產(chǎn)品細(xì)分原則：由于各單元在位臵、花園面積等方面的多樣性，所以根據(jù)此多樣性及市場需求，將產(chǎn)品分為三個檔次，它們有著不同的目標(biāo) 產(chǎn)品細(xì)分，價格分層： 利潤主力 ，首批價格 2400025000元 /㎡ 形象標(biāo)桿 ，首批價格 2700028000元 /㎡ 價格吸引 ，首批價格 1900022023元 / ㎡ 1 2 3 b c c a a b b c b a b c 平開高走，適時進?。? 一批次 —— 貼近市場價格出街， 快速走量， 獲得市場的認(rèn)同； 二、三批次 —— 通過價格調(diào)整策略，實現(xiàn)后續(xù)供貨的價格攀升，預(yù)計 在前期均價基礎(chǔ)上， 形成 1015％的漲幅； 工程節(jié)點 推出節(jié)奏 13月份 品牌導(dǎo)入 形象宣傳 46月份 持續(xù)熱銷期 79月份 媒體組合 事件 /活動 /客戶攻略 ?戶外 ?報紙 ?網(wǎng)絡(luò) ?月光碼頭外接待開放，建立蓄客陣地 目標(biāo) 形象塑造期 2023年度營銷總控表： 強勢品牌、區(qū)域價值植入 → 項目價值體系訴求 → 開盤熱銷訴求 6月份別墅示范區(qū)展示 開盤強銷期 1012月份 網(wǎng)絡(luò)、平面媒體、戶外全面出街 5月份售樓處開放 3月份外接待開放 蓄客 100120 一批銷售 90%以上， 50套 二批批銷售 90%以上，全年銷售 110套左右 結(jié)合樣板房開放辦卡，深度蓄客 7月上旬推出一批約55套 10月上旬推出二批約 63套 ?戶外 ?報廣，軟文 ?短信 ?網(wǎng)絡(luò)熱炒 ?戶外 ?報廣，軟文 ?網(wǎng)絡(luò)熱炒 ?短信 ?專場推介 ?世聯(lián)、招商資源 ?戶外 ?報廣，軟文 ?網(wǎng)絡(luò)熱炒 ?短信 ?專場推介 ?世聯(lián)、招商資源 ?5月 1日園區(qū)住博會 ?《 OFFLIFE》 生活論壇 ?《 雍景灣 OFFLIFE白皮書 》 發(fā)布 ?蘇州十大 OFF經(jīng)典人物頒獎典禮 ?10月 1日園區(qū)住博會 ?Family Day ?后湖濱 OFF地圖自行車游 讓更多的人享受真正的地產(chǎn)服務(wù) You enjoy. We serve. 謝謝聆聽！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。這麼做主要目的，是要營造一個熟悉環(huán)境 ,正因為如此，我總是能夠?qū)Ｐ乃伎肌? OFF TOWN “享樂家們的樂園 ” 美國西海岸南加州的充滿西班牙風(fēng)情的圣巴巴拉小鎮(zhèn)，澄澈湛藍(lán)的天空，疏朗有致的建筑，質(zhì)樸悠閑的生活，世界悠閑生活者的樂園，全美富人最鐘情的小鎮(zhèn)。希望住所能夠有這樣的優(yōu)雅環(huán)境和實用空間 自然環(huán)境、別墅居住體驗、修身養(yǎng)性 王先生， 44歲 上海 某媒體公司老板 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 工作區(qū)域： 上海 /長三角 現(xiàn)居所： 仁恒濱江園 ?因為業(yè)務(wù)原因，幾乎每月都會來幾趟蘇州，覺得蘇州是座很閑適、很養(yǎng)人的城市。 他們的哲學(xué) —— 人生的成功 不只在工作領(lǐng)域游刃有余，也在于創(chuàng)造豐富人生 營銷思考 自身 托斯卡納純類獨體社區(qū) 競爭 區(qū)域內(nèi)嚴(yán)重的同質(zhì)化直面競爭 客戶 區(qū)域 未來最自然的城市高尚住宅區(qū) 園區(qū)、中心城區(qū)、外城市對生活有追求的高端改善型群體 我們的機會 我和我的對手 共享 立足區(qū)域，建立自身生活價值體系標(biāo)準(zhǔn) “家在 〃 情在”，為房子注入生活意義企業(yè)價值在雍景灣的全景體驗 形象價值 04 The value of image 開啟 ?讓人向往的別樣豪宅生活模式 OFF TOWN 【 雍景灣 ∥ OFF學(xué)生活觀 】 【 營銷立意詮釋 】 —— 對于 “ON （工作） ” 與 “OFF （休閑） ” 的同樣注意，并且設(shè)法創(chuàng)造出時間、金錢和悠閑的心情，盡情地享受人生。 OFFLIFE—— 表情 4 尊貴的 戶型設(shè)計 OFFLIFE—— 表情 5 全套房主臥設(shè)計，獨立占據(jù)三樓，極力表現(xiàn)尊貴感 招商 ?“Enjoy OffLife” 這是招商賦予蘇州二○一一年的獻禮●也即將成為閣下值得炫耀的資產(chǎn) 項目● 推廣語 “后湖居時代， OFF生活家” 招商 〃 雍景灣， 全景 OFFTOEN “ OFF宣言 讓生活作主” 以本項目起勢，建立招商品牌 “家在情在”開發(fā)模式的清晰市場認(rèn)知 —— 招商 賦予