【正文】 天倫隨園 —— 姑蘇園林完美移植于北京的典范 建筑類型：獨棟別墅 位置：昌平區(qū)，十三陵水庫旁 總價： 最低價： 700萬元 /套 均價： 800萬元 /套 最高價： 2500萬元 /套 銷售狀態(tài)：已售磬； 一脈傳承蘇州園林精髓， 從蘇州造園工匠，到造園材料，皆來自千里之遙的蘇州，僅太湖石就從江南運來 5000噸，傾情打造出純正的私家蘇州園林； 天倫隨園 —— 姑蘇園林完美移植于北京的典范 園區(qū)內的房屋被高達近萬平米潺潺蜿蜒的水面自然分割，讓潺潺流水淌過每一戶的私家園林。 普通住宅戶型面積以 80100㎡ 左右兩房、 110120㎡ 左右三房為主。 舜澤園 延慶縣縣城中心媯水湖南側 普通住宅 聯排別墅 ㎡ 3萬㎡ 三室兩廳 2023101 20231215 6500元 /㎡ 60% 一期售罄，二期為 78套聯排。 截至 2023年 12月 15日延慶可售期房統計 截至 2023年 12月 15日 全市 東城 西城 崇文 宣武 朝陽 海淀 豐臺 石景山 通州 項目個數 3419 76 69 87 83 987 380 468 94 273 總可售面積 (m2) 18426957 1049300 1056162 1004569 546306 7160730 2751148 1410517 171521 381668 其中住宅套數 38102 1398 631 674 988 11093 4736 4544 525 1314 其中住宅面積 (m2) 5322797 291594 110378 97575 88788 1538913 688852 459276 62772 159071 房山 順義 門頭溝 大興 懷柔 密云 昌平 延慶 平谷 開發(fā)區(qū) 項目個數 169 114 12 215 36 19 241 73 9 14 總可售面積 (m2) 232098 417550 17203 503680 75830 189778 1258722 104317 15862 79994 其中住宅套數 763 1497 32 3267 210 1210 4460 510 56 194 其中住宅面積 (m2) 109788 321613 4518 313135 37680 157107 803011 43362 6407 28958 截止 2023年 12月 15日，延慶可售現房項目有 73個，總可售面積 ㎡，其中可售現房住宅總套數 510套。農村固定資產投資略增。對于城市的重要節(jié)點和城市入口等，適當采用豐富的色彩，又助于增強標志性和吸引力，成為城市亮點。住宅與公建的尺度比例宜協調不宜對比強烈。在城市西部保留較大的開闊地段，工程地質較差或高程不滿足要求的地區(qū)，應控制為綠化用地。 【 城市職能 】 位于生態(tài)資源涵養(yǎng)區(qū) ,是北京城市整體生態(tài)安全格局的重要組成，是首都生態(tài)環(huán)境的重要組成部分； 位于北京市備用水源地，在生態(tài)保護和水資源保護方面承擔重要職能； 首都國際交往事業(yè)重要組成和旅游服務基地； 服務于北京市民的休閑度假基地； 北京西北的門戶，具有區(qū)域物流和區(qū)域會展的職能； 重要的生態(tài)產業(yè)和都市現代農業(yè)示范區(qū)； 延慶縣的行政、經濟、文化中心，生態(tài)宜居新城典范。 一般鎮(zhèn)（ 6個）： 分別是大榆樹鎮(zhèn)、張山營鎮(zhèn)、沈家營鎮(zhèn)、千家店鎮(zhèn)、四海鎮(zhèn)、井莊鎮(zhèn)。其中：城鎮(zhèn)固定資產投資完成 154898萬元，增長 %；房地產開發(fā)投資完成 32315萬元，下降 %；農村固定資產投資完成 36527萬元 ,增長 %。 【 工業(yè)生產態(tài)勢較好，規(guī)模以上工業(yè)生產增速較快 】 據工業(yè)統計， 2023年 110月份，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產值 ，比去年同期增長29%。 【 農業(yè)大縣 】 首都北京的農副產品供應基地 首都北菜園 綠色食品基地 【 生態(tài)旅游資源豐富 】 京郊第一旅游大縣 年均接待游客近 國家級生態(tài)示范縣 【 經濟總量 GDP】 2023年全年實現地區(qū)生產總值 510952萬元，比上年增長 12%。 110月全縣完成外貿出口供貨額 56530萬元，比去年同期下降 %。延慶縣規(guī)劃城鎮(zhèn)體系等級為新城、重點鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)、鄉(xiāng)。 *，縣外及特殊用地 。遠景發(fā)展依托延康路、延琉路等縣內交通聯絡干線，延空間發(fā)展軸向康莊、八達嶺和永寧作組團式發(fā)展。三里河西部建設少量度假別墅和低層連排度假公寓，控制一類住宅的建設規(guī)模，大力發(fā)展節(jié)地型生態(tài)住宅小區(qū)。三里河以西的分散組團以低層、低密度建設為主，禁止建設 18米以上建筑。城鎮(zhèn)固定資產投資增速大幅減緩和房地產開發(fā)投資下降是造成全社會固定資產投資增幅大幅回落的主要原因。 2023年以來固定資產投資和建筑產業(yè)值增幅回落 【 基本屬性 】 欠發(fā)達、內源型的縣域市場； 【 消費能力 】 區(qū)域市場本地人口數量規(guī)模小，本地消費能力弱； 【 市場特征 】 地理位置偏遠，尚未成為北京城市中心資金轉移和人口轉移的主要承接市場； 【 開發(fā)規(guī)模 】 房地產市場總體開發(fā)規(guī)模和銷售規(guī)模偏小，近兩年每年的住宅銷售面積僅 10萬平米左右。 清涼盛景 延慶縣八達嶺鎮(zhèn)政府南側 獨棟別墅、聯排別墅 80萬㎡ 12萬㎡ 四居 2023年 7月15日 一期尾房聯排 9000元 /㎡ 獨棟 17000元 /㎡ 二期擬 20230元 /㎡ 25% 二期預計2023年年底開盤。在售的 8個項目中， 5個為別墅項目。 ◆ 在售項目價格相差懸殊，從 3000元 /㎡ 到 10000元 /㎡ 甚至有項目擬開盤獨棟報價 2萬元 /㎡ （清涼盛景）。觀山別墅，倡導人與自然的和諧統一住宅，通過景觀墻保證了居住的私密性。在天氣寒冷 的 12月，滟瀾山銷售 70余套。 滟瀾山別墅四期2023年 11月 30日，一至三期 2023年 3月30日 ? 最新動態(tài)： 龍湖滟瀾山別墅四期聯排別墅 08年 4月 6日推出，共 38套，戶型面積地上 220300平方米，地下 90140平方米，均價 36000元 /平方米 ,2023年11月入住。 媯河麗景 —— 基本信息 原鄉(xiāng)墅外觀圖 原鄉(xiāng)墅 —— 基本信息 項目基本資料 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 總地價 集體用地 產權年數 小產權 物業(yè)費 /平方米 清涼盛景 —— 基本信息 銷售現狀 清涼盛景在售一期尾房，二期原定于 2023年底開盤，但是由于房地產低迷的行情及工程進度原因，推遲到 2023年 5月初開盤。項目二期為聯排別墅，共78套，在售。 主力戶型為 132的， 138的， 140多的，170多的比較多一些，最低的總價在130萬左右。 ? 原鄉(xiāng)美利堅的社區(qū)規(guī)劃內有萬余平方米的豪華會所，還有主題商店、音樂會堂、 CLUB等北京市場最完善的會所及新穎的娛樂項目，為延慶區(qū)的旅游經濟發(fā)展打開了新局面。 本案就處在此區(qū)域的上佳位置 ， 優(yōu)良的自然環(huán)境在東北部地產市場中也是首屈一指的 。 機會分析： ， 北京市對于延慶市每年 20億的特殊經濟扶助 以及延慶生態(tài)旅游經濟的發(fā)展使得延慶房產 市場還有很大的發(fā)展空間。 從歐美留學歸國創(chuàng)業(yè)人士。 ?受訪人群以中青年為主 在受訪人群中，年齡 35歲以下的比例為 42％， 3540歲之間的比例為 34％，表明這次調研總體年齡情況偏年輕，購買群體日趨年輕化。由于本次調研項目分布在東西南北 4個區(qū)域，但是被訪者分布卻有著很高的集中度，這說明朝陽區(qū)和海淀區(qū)的居民對高檔樓盤有較強的購買力。隨著更多的此類別墅被開發(fā)，更多的目光對其的重視，相信未來幾年會成為別墅中的一個亮點 ?項目頗具前景 在對受訪人群介紹項目情況后，有 17％的被訪者表示有可能購買本項目。 使用特征分析 ?度假物業(yè)的使用時間 —— 每月一次以上 在針對度假物業(yè)使用時間的調查中發(fā)現，有 83％的受訪人群每月使用一次以上，其中，每周使用一次的受訪者達到 28％。 購房因素分析 ?購房考慮因素 —— 樓盤宏觀表現最重要 在針對度假物業(yè)購房考慮因素調查中發(fā)現，購房考慮因素最重要的是地理位置和交通便利，加權得分都是 89分； (100分＝非常重要 80分＝比較重要 60分＝一般重要 40分＝不太重要 )；最不重要的是教育配套，加權得分是 65分，其余得分見下表。 被訪者對遠郊物業(yè)面積的需求還是偏好中小面積，這主要是由于使用者使用次數較少，消費比較理性，不愿意過多的閑置空間所致。我們建議每棟別墅應該以最多 7人居住為標準來規(guī)劃設計各自的公共空間、私密空間、生活空間、服務空間。以此也可以作為本項目的一個賣點 。 對于本項目而言，延慶地處遠郊，其主力產品還應該是定制化別墅?？諝庥址浅Ｇ逍?，然后山非常雄偉，可以登山，樹非常的繁茂，有果樹，有實實在在的成果的感覺，有小松鼠啊 。 小 結 購買度假型別墅的客群，主要打動他的一定不是價格，而是環(huán)境。做純粹，做到原汁原味；做到打動客戶內心最柔軟的需求！ 產品定位 ?定位描述：經濟型度假別墅 ?在戶型定位 100200平方米的迷你型的小獨棟，真正的經濟型。 理由三：在未來激烈的競爭中 ， 項目應具有鮮明的個性特征才能吸引更多的客戶 ， 擺脫惡性競爭 。此時遮陽百葉拉起，通風屋頂進風口和出風口百葉封閉，通風塔頂百葉封閉。 生態(tài)技術在別墅項目中的應用 幾個生態(tài)住宅分析 通風塔的運用：通風塔是為滿足夏季人們的通風需求，利用煙囪效應，保證夏季通風效果；夏季白天，可短時間開啟通風塔百葉，以滿足室內空氣質量要求。 ?讓客戶感覺到，在北京花一套二居的錢，可以買一種 5+2的生活方式，買一個玩意兒。 本案周邊的在售別墅項目，共享天然環(huán)境。 ?學識、學歷這方面都非常 高，當然說生活的品位相應的也就比較高。 從分析結果來看，選擇分時度假別墅的目的并非自己單純的度假，更多的是從投資角度來考慮，這樣，如果要開發(fā)分時度假別墅，那么如何通過合理經營來提升租金收益是需要認真研究的一個專題。 ? 考慮到小產權的因素，本項目未來客群的總價范圍應該在 100萬元左右。而只有16％的被訪者選擇北美風格， 15％的被訪者選擇英式風格。我們在產品設計時，考慮到布局的便利性和合理性，建議以 150平米 200平米 左右的物業(yè)為主力戶型。我們的這 4個因子是： 因子 1一樓盤的宏觀表現，它包括地理位置、價格、交通； 因子 2一樓盤必備條件，它包括戶型、規(guī)劃、生活配套、景觀環(huán)境； 因子 3一高層次需求，它包括運動設施、休閑娛樂； 因子 4一附加價值，它包括教育配套、物業(yè)管理、社區(qū)文化、品牌、智能化、升值空間。 ?度假物業(yè)的使用人群 —— 10人以下朋友圈聚會占多數 在針對度假物業(yè)使用人群的調查中發(fā)現，有 92％的受訪人群喜歡 10人以下一起度假，其中，以 35人占的比例最大，達到 43％；在一起度假的人群中，有 68％選擇和朋友一起度假， 42％選擇和親戚一起度假，只有 17％選擇和同事及事業(yè)伙伴一起度假。分時度假產品和復合地產也占有一定市場，分別是 21％和 15％。 ?郊區(qū)度假正在成為一種生活方式 在受訪人群中，有 55％被訪者表示將在一年內考慮選擇郊區(qū)度假的方式，其中，有 30％表示將在半年內考慮這種生活方式。 ?教育程度普遍較高 在受訪人群中，大專以上學歷的比例為 96％，其中本科 為 60％，研究生為 15％，一方面是由于整個社會受教育程度提高，另一方面也說明在這個知識經濟的年代，積累財富的途徑已跨越從前靠閱歷和經驗積累的過程，新的年輕的中堅力量正在崛起。特別是聚集在中關村的海歸派。 威脅分析： ，延慶目前別墅市場 也普遍存在滯銷狀況。 、采摘園 與滑雪場等季節(jié)性人群集中、旅游度假經濟 氛圍濃厚。同時擁有萬余平方米的豪華高尚會所； ? 社區(qū)內有主題商店、特色餐廳、陶藝館、音樂會堂、 CLUB、戶外運動場、跑馬場，等等，餐飲娛樂一應俱全。 無處不在的細節(jié) 原鄉(xiāng)美利堅 —— 獨棟外立面實景 原鄉(xiāng)美利堅 —— 室內實景 原鄉(xiāng)美利堅 —— 項目特色 原鄉(xiāng)美利堅每棟別墅平均面積僅 150平米 ，容積率僅 。 會員制 物業(yè)費 /平方米 招標地價 2200萬元，成交價 3180萬元，樓面地價 795元 /㎡ 。 項目配套有：超市、占地 18畝的的社區(qū)私享休閑會館，內設室內游泳館，保齡球，網球，健身房，網吧。 鳥瞰圖 媯河麗景 —— 基本信息 項目基本資料 占地面積 平方米 建筑面積