【正文】 類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量分布% %資料來源：國家統(tǒng)計局 2023年 10月全國重點房地產(chǎn)企業(yè)信息發(fā)布會比上年減少 259個行業(yè)集中度越來越高大部分企業(yè)處于虧損狀態(tài)，但部分優(yōu)秀企業(yè)仍獲取豐厚的利潤深萬科三年凈資產(chǎn)收益率廣州有 1318家登記在冊的房地產(chǎn)公司， 2023年有1288家虧損，僅 30家贏利。不少人相信，在這些地段買房、建房，好戲在后頭。另外，新建的別墅社區(qū)麓鳴苑、紫薇山莊、藍水假期等也有較大的開發(fā)量和銷售量。Mall）的影響，這種（ Shopping寫字樓市場呈現(xiàn)出 “ 中間冷，兩頭熱 ” 的局面，產(chǎn)品差異化將是市場未來發(fā)展趨勢高端市場中端市場低端市場高檔寫字樓如高新國際商務(wù)中心、高科廣場等，憑借其高檔次、先進配套、大體量和暫時的市場空缺，被大家普遍看好。加入 WTO 的長期利好西安市作為世界聞名的旅游城市和科技實力城市，借助 WTO作用，經(jīng)濟總量將不斷擴大，經(jīng)濟活動日益頻繁，從而刺激市場需求增大，吸引國內(nèi)外總多投資。這足以說明西安的住宅市場需求十分旺盛。另有 20%左右的居民計劃在城北買房 ,說明城北的房地產(chǎn)開發(fā)潛力依然存在。潛在消費者數(shù)量隨年齡增長而遞減， 25－ 40歲之間的年輕人是主要的潛在消費者，比例大約為 67％。西安市民大都不愿意在城北購房。v從城市戰(zhàn)略規(guī)劃看，該地區(qū)仍屬城市發(fā)展的重點。v2023年 1季度，城內(nèi)區(qū)的寫字樓價格已有所下跌。由于受城市歷史發(fā)展格局及西安市城市發(fā)展重心南移的影響，高檔商品房主要分布在作為西安市的文教區(qū)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地城西南、城南，無論其開發(fā)水平、開發(fā)規(guī)模都是西安首屈一指的，是西安市高檔商品房市場最為活躍的區(qū)域?？蛻羧簩Τ鞘邪l(fā)展逐步認(rèn)同，城市空心化的趨勢初步顯現(xiàn)。市場的兩級化分布特征充分說明，在市場發(fā)展初期，市場中開發(fā)商在追求利潤最大化過程中明顯的驅(qū)利傾向。西北唯一的特大型中心城市紫薇田園都市，現(xiàn)場包裝完成，廣告部分投入，即有 4個億回收。v2023年１０月，陜西省地稅局、省財政廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步貫徹落實個人購買自用普通住宅減半征收契稅的通知》，明確界定了普通住宅和高檔住宅契稅標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定購買普通住宅減半征收契稅，契稅由原來總房款的３％降至１．５％。 120 ㎡以內(nèi)的契稅稅率為 2%，120 ㎡以上房屋，由以前的 4%單一稅率變?yōu)?120 ㎡以內(nèi)的 2%、以上的 4%兩種稅率。?公安部《關(guān)于推進小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革的意見》，小城鎮(zhèn)常住戶口不再實行計劃指標(biāo)管理。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，工商銀行、建設(shè)銀行平均不到 ％，因此，商業(yè)銀行有足夠的動力來推動個人住房貸款的發(fā)展。v住房按揭利率降低，期限延長（最長 30年），比例增加（最高為 80%)。資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》（ 19902023） ?關(guān)稅降低 ? 建安成本的降低使得房產(chǎn)的價格降低，從而拉動了消費? 建筑安裝成本下降。房屋在消費過程中的收益（包括出租收益，以房養(yǎng)房等）也許會大于消費的成本，這種投資觀念的形成與實現(xiàn)對純生活消費觀念的轉(zhuǎn)化起到極大的推動作用。稅費、戶籍政策改革也促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展稅費政策戶籍政策?人才策略：各地紛紛采取了引進人才的優(yōu)惠政策，人才流動與戶籍分離的趨勢越來越明顯 。購房人交納印花稅和契稅。這是西安市土地管理和使用制度的一場革命。西安市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值比較圖資料來源：《西安市統(tǒng)計年鑒 2023》消費觀念變化為西安房地產(chǎn)市場的增長提供了堅實的基礎(chǔ)5％ ％％ ％13％14％資料來源：《西安市統(tǒng)計年鑒 2023》、西安市統(tǒng)計局、業(yè)內(nèi)專家訪談v住房制度改革使個人購房的觀念已經(jīng)取代單位分房。而據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)查， 2023年度西安市商品房均價在 2800元 /平方米左右，按 70平方米住房為基準(zhǔn)，套房總價約 196000元。低價位樓盤 13002023 以多層住宅為主的經(jīng)濟適用房中價位樓盤 21003000 多層、小高層住宅其中：中高價位 25003000 以小高層住宅為主高價位樓盤 30004000聯(lián)排住宅、別墅 目前城內(nèi)區(qū)的土地價值最高，是西安的黃金地段住宅寫字樓別墅公寓商場v除別墅公寓外，城區(qū)內(nèi)各類商品房的樓價一直位于西安的首位。2023年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價格比較資料來源：西房網(wǎng)信息高新區(qū)與城南區(qū)類似，土地價值一直位于西安市的前列住宅寫字樓別墅公寓商場v從上世紀(jì) 90年代初創(chuàng)建以來，高新區(qū)已逐步發(fā)展成為集科工貿(mào)一體的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。西區(qū)的購房者大多數(shù)都是西區(qū)本地人，經(jīng)濟適用房在該地區(qū)有很大的市場。2－ 3口之家是主要的潛在消費者，大約占受訪者的 ％其次是三口以上家庭，大約占 ％。紫薇田園都市多層住宅賣 2023元／平方米，好幾千套房子 4個月銷售一空。167。西安市經(jīng)濟的快速發(fā)展西安市每年 2位數(shù)的經(jīng)濟增長吸引了眾多投資者。v城區(qū)內(nèi)已形成三個集中的寫字樓街區(qū)：鐘樓附近，由中貿(mào)國際、時代廣場、金鐘大廈等構(gòu)成；和平路，由金鑫國際大廈、盛唐國際、佳騰大廈等組成；西大街，已完成拓寬改造的西大街已被寫字樓開發(fā)商看好，宏府廣場、都府大廈是其中的先行者。v2023年寫字樓市場在同質(zhì)化產(chǎn)品的競爭上將有一番廝殺，產(chǎn)品創(chuàng)新將是市場競爭的關(guān)鍵。資料來源：華商報西安別墅公寓市場總量較小，但 2023年別墅市場增長強勁2023年西安市各類商品房銷售額v過去，西安市場上別墅的年銷量不超過 40套，多了肯定滯銷，好幾年一直都維持這樣的水平。v別墅暢銷的另外一個原因，是諸多別墅所處的地段利好頻頻，使得購房者對房屋的升值有良好的預(yù)期。 萬科是純房地產(chǎn)企業(yè)，名列 2023年房地產(chǎn)上市公司十強綜合實力首位。但是隨著住宅商品化的推進，人們的觀念發(fā)生了變化，價格不再是消費者選擇的為標(biāo)準(zhǔn)。另據(jù)西安建委訪談， 2023年西安市開發(fā)面積在 10萬平米以上的企業(yè)僅 10家左右。單個項目利潤率v根據(jù)業(yè)內(nèi)訪談，西安房地產(chǎn)開發(fā)的項目利潤率為 30％－ 50％。還沒做土地規(guī)劃中銀萬泰開發(fā)的２６００畝的 “第一國際城 ”珠江地產(chǎn)珠江地產(chǎn)在繞城高 速南段附近開發(fā)的 4600畝大盤，據(jù)說，多層精裝準(zhǔn)現(xiàn)房售價僅在 2500元／平方米左 右。 合伙人制的設(shè)計事務(wù)所，全國 150－200家。各級合作單位自身質(zhì)量管理體系PACD循環(huán)預(yù)防改進用過程精品保證工程總體精品形成層層落實的計劃控制體系：167。各級合作單位對成本和工作量統(tǒng)計報量，編制預(yù)決算167。功能間隔方面還比較落后v西安住宅設(shè)計基本上還沒有脫離北方住宅半廳或小廳的傳統(tǒng)格局，即便是超大戶型，對廳的利用、衛(wèi)生間的配置、陽臺結(jié)構(gòu)的變化、各使用功能空間的劃分等方面，都還沒有跟上時代的步伐。樓盤命名單一，缺乏商品意識 v西安市的商品住宅小區(qū)，絕大部分是以公司名稱、淺層次的歐陸風(fēng)等來命名，如鑫匯苑、瑞鑫苑、嘉匯大廈、雅荷花園、歐錦園、歐風(fēng)園等，全都是以上述角度來命名，象楓葉新都市、 E陽國際、紫薇城市花園等帶有商品房特點的樓盤命名還僅僅是個小小支流，這多少反映了西安市的房地產(chǎn)業(yè)尚未完全導(dǎo)入專業(yè)的市場化營銷包裝機制，開發(fā)商的市場導(dǎo)向、營銷意識還比較落后。 市場上還沒出現(xiàn)比較成熟的獨立的物業(yè)管理公司，少數(shù)有實力的開發(fā)商如高新地產(chǎn)，自辦物業(yè)公司一定程度緩解了物業(yè)管理不足的問題。內(nèi)部積累吸收權(quán)益性投資項目債券企業(yè)債券工程墊款預(yù)售房款目前西安房地產(chǎn)開發(fā)資金的最主要來源是銀行貸款，同時銷售預(yù)收款和其他方式自籌也是資金主要來源2001年西安房地產(chǎn)開發(fā)資金來源v有實力的房地產(chǎn)公司正利用上市擴大資金的來源，使資金鏈更加穩(wěn)固。v郊區(qū)的樓盤環(huán)境上可以形成高綠化覆蓋率、風(fēng)格各異的景觀群落，便于形成區(qū)域性的獨特的風(fēng)格，樹立品牌形象。如楓葉新都市的杰座項目，由于設(shè)計思路老化不得不從新設(shè)計。模式特點一般由一家大的房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合幾家小開發(fā)商共同開發(fā)。舊城區(qū)普遍市政基礎(chǔ)設(shè)施條 件較差，增加了舊城 項目成本。舊城改造還沒有形成片區(qū)開發(fā) v老城區(qū)舊城改造的分量非常大，但在城區(qū)往往是一個開發(fā) 商開發(fā)一個單體樓的項目，沒有形成區(qū)域開發(fā)的概念，西安沒有人在都市里去談板 塊。專業(yè)化的拆遷公司使移民安置不再成為瓶頸v西安的舊城改造已進行了 10多年，移民安置方式由實物補償逐漸轉(zhuǎn)變成貨幣補償方式，使得安置程序大大簡單了。計劃投資3 一、二環(huán)之間黃金地段，交通十分便利，地理位置優(yōu)越資料來源：西安市招商引資網(wǎng)開發(fā)模式三：上海 “ 新天地 ” 舊城改造模式借鑒““ 新天地新天地 ”” 舊舊城改造獲得成城改造獲得成功功分階段、梯度分階段、梯度開發(fā)開發(fā)1999年初，香港瑞安集團選擇了盧灣區(qū)一個石庫門集中地塊著手進行改造和開發(fā)，到 2023年 2 月底，這個以黃陂南路、自忠路、馬當(dāng)路及太倉路為界被稱為 “新天地 ”的開發(fā)項目已初具規(guī)模，小區(qū)中的餐飲、娛樂、旅游等門店已有90％出租，不少人爭相要求租賃經(jīng)營。保留上海石庫門住宅建筑風(fēng)貌、改變其內(nèi)部居住功能，賦予 “商業(yè)經(jīng)營 ”價值，以此滾動開發(fā)上海的老城區(qū)。優(yōu)勢v開發(fā)時間短。紫薇實業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，現(xiàn)已完成的開發(fā)項目主要有紫薇花園、紫薇苑、歐洲世家、紫薇大廈、紫薇城市花園和紫薇商業(yè)廣場 ,截止 2023年 6月底，累計建筑面積50多萬 m2。紫薇山莊： 紫薇山莊占地 1074畝，建筑面積約 。構(gòu)建了不斷完善的大服務(wù)體系。正在開發(fā)的有占地 1000畝的高新 其中紫薇城市花園、紫薇田園都市等項目的策劃、建設(shè)均在市場上起到了巨大的轟動效應(yīng) ,得到社會各界的好評，同時為紫薇實業(yè)贏得了巨大效益。紫薇實業(yè)將依托紫薇地產(chǎn)品牌 ,充分發(fā)揮公司在管理和資源儲備等方面的優(yōu)勢，不斷提升公司在行業(yè)競爭中的市場份額，通過聯(lián)合其它房地產(chǎn)商，以互惠互利，協(xié)同發(fā)展的方式，帶動陜西房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，精心打造房地產(chǎn)行業(yè)的 “旗艦 ”企業(yè) ,力爭三年內(nèi)發(fā)展成為經(jīng)營 50億元以上資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商，并具備年開工面積 200萬平方米，交付面積 200 萬平方米的能力 。 公司及所開發(fā)的項目多次榮獲國家、省、市及有關(guān)部門的獎勵，是西安房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)跑者。v管理成本低。開發(fā)的思路開發(fā)的思路開發(fā)模式四：點式開發(fā)模式模式介紹v在城市的繁華地段，配套設(shè)施齊全的地段獲取小片開發(fā)的土地。一個融歷史、文化、商業(yè)、旅游、娛樂、住宅以及房地產(chǎn)于一體的 “特色小區(qū) ”正式 “入市 ”。南稍門什字西北角 占地約 12畝，擬建設(shè)臨街綜合樓一棟，配套樓一棟，面積，其中營業(yè)面積。開發(fā)模式三：西安舊城改造現(xiàn)狀 (續(xù)）開發(fā)模式三： 2023年西安舊城改造項目一覽表項目名稱 地段 改造面積 需要資金 其他碑林博物館周邊保護性翻 (改 )建項目 原有的城市規(guī)劃有可能束縛舊城改造的開展v最早提出都市板塊的天朗地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，擬在西安市玉祥門外建設(shè)蔚藍 國際、蔚藍森林、蔚藍陽光和蔚藍云天等物業(yè)類型，希望做成一個都市板塊。 居民住戶作為房屋權(quán)人，維護自己的權(quán)益天經(jīng)地義，因此搬遷步調(diào)往往與開發(fā)商或者政府不一致，另外有些拆遷戶漫天要價，致使政府或開發(fā)商無法承受，從而 可能造成工期延長，增加開發(fā)成本。因而開發(fā)商可以獲得政府的大力支持。開發(fā)模式二：城市邊緣統(tǒng)一規(guī)劃，數(shù)個開發(fā)商同時開發(fā)開發(fā)模式一開發(fā)模式二解決資金瓶頸問題、開發(fā)期太長問題為了共同占領(lǐng)市場，獲得規(guī)模效益，房地產(chǎn)企業(yè)開始結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，同時共同開發(fā)大片郊區(qū)土地。v規(guī)模開發(fā)可以大幅度降低土地成本和建筑成本。從開發(fā)模式看，房地產(chǎn)開發(fā)一般有四種模式v城市邊緣成片規(guī)劃，一個開發(fā)商分期開發(fā)v城市邊緣統(tǒng)一規(guī)劃，數(shù)個開發(fā)商同時開發(fā)v大規(guī)模舊城改造v點式開發(fā)模式開發(fā)模式一：城市邊緣成片規(guī)劃，一個開發(fā)商分期開發(fā)城市邊緣大規(guī)模圈地 成片規(guī)劃 配套設(shè)施建 設(shè) 分期開發(fā)、分 期銷售政府公關(guān)能力政府公關(guān)能力一次性獲取大片土地對潮流的預(yù)知能力施工建設(shè)能力談判能力成功關(guān)鍵因素地塊的投資分析能力迎合市場的設(shè)計規(guī)劃不斷創(chuàng)新的項目策劃科學(xué)合理的規(guī)劃完善的配套設(shè)施建成施工管理能力市場推廣能力銷售能力成功銷售開發(fā)模式一：不同的市場定位，開發(fā)方式各異v 同質(zhì)規(guī)模開發(fā)　　在城市邊緣建設(shè)大規(guī)模社區(qū)，所開發(fā)的樓盤類型單一，檔次、風(fēng)格、品質(zhì)無差異，目標(biāo)市場狹窄，或以經(jīng)濟價位面向無產(chǎn)階級銷售，或以中等價位面向中產(chǎn)階級銷售，以薄利多銷方式獲得規(guī)模效益。－ 地產(chǎn)位置的固定性衍生出房產(chǎn)的地區(qū)性和個別性地產(chǎn)房產(chǎn)－ 房產(chǎn)是實現(xiàn)產(chǎn)品功能、滿足需求的的載體v房地產(chǎn)項目的成功從地塊的判斷開始，要善于判斷土地的潛在價值，把它作為作為項目建筑功能和市場定位的核心依據(jù)。尤其城北地產(chǎn)項目更為明顯 裝修標(biāo)準(zhǔn)大都雷同 v以 “國家級 2A住宅 ”楓葉新都市、紫薇城市花園為例，他們雖然有了中庭花園、幼