【正文】 機(jī)會(huì)。截止 2023年年底，陜西省共有房地產(chǎn)企業(yè) 2150戶，盈利企業(yè) 750戶，虧損面高達(dá) 67%，全行業(yè)銷(xiāo)售收入183億元，利潤(rùn)總額 元，利潤(rùn)率僅為 %。v 2023年二級(jí)資質(zhì)以上企業(yè)的平均資產(chǎn)從 2023年的。房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較大的發(fā)展空間。僅在灃峪口一帶就有 30余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，曲江旅游度假區(qū)也將引來(lái)大量資金的關(guān)注。因?yàn)槭莿e墅，是 “第二居所 ”，是給有車(chē)一族建造的，距離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，甚至選址在山地，所以地價(jià)相對(duì)便宜，使別墅單價(jià)一般在 3200－ 4500元／平方米之間，而高檔房的價(jià)格也基本上在 2700－ 3500元／平方米之間，再加上高檔房需要購(gòu)買(mǎi)車(chē)位（大約 10萬(wàn)元），這樣別墅就有了和高檔房搶奪市場(chǎng)的可能，兩者鎖定客戶群重合部分不斷擴(kuò)大。僅高山流水一期就銷(xiāo)售了 124套，幾個(gè)月內(nèi)就實(shí)現(xiàn) 9000萬(wàn)元銷(xiāo)售額；湖濱花園Townhouse社區(qū)也銷(xiāo)出 50多套，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售 5000多萬(wàn)元。Mall，項(xiàng)目總投資 ，占地 530畝，總面積 40萬(wàn)平方米。年的商服用房市場(chǎng)將會(huì)受到超大規(guī)模購(gòu)物中心（ Shopping2023年以來(lái)，西安寫(xiě)字樓的市場(chǎng)供應(yīng)迅速放量，市場(chǎng)上有了更多的選擇空間，甚至有人預(yù)測(cè)高新區(qū)的寫(xiě)字樓需要 6年才能消化完。同時(shí)，也是因?yàn)橥恋氐南拗?，城區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓的綜合配套能力、周邊環(huán)境等就稍遜于高新區(qū)的寫(xiě)字樓，而且，西安的頂尖級(jí)寫(xiě)字樓也只能讓位給高新區(qū)。v西安南二環(huán)之所以被稱(chēng)為西安的 “ 金腰帶 ” ，成為寫(xiě)字樓聚居的商務(wù)港，在很大程度上是因?yàn)樗俏靼驳慕煌ù髣?dòng)脈。加上其他投資領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)性增大等因素，將導(dǎo)致投資型物業(yè)前景看好。非住宅類(lèi)的投資型物業(yè)（特別是商鋪投資）近期銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)非住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售情況2023年上半年，西安市商品房完成投資 10． 20億萬(wàn)元，與 2023年同期相比公寓別墅類(lèi)下降 86． 04％，商服房、普通住宅、辦公樓類(lèi)分別增長(zhǎng) 117． 67％、 1． 06％和 。98年以來(lái)西安市的住宅價(jià)格一直穩(wěn)步攀升，但上升的價(jià)格完全被市場(chǎng)消化，顯示出西安房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的吸納性西安市歷年住宅銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)率西安市住宅空置面積單位：平米v價(jià)格上漲的同時(shí)住宅的空置面積并沒(méi)有同比上漲反而顯示出下降的趨勢(shì)。167。資料來(lái)源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年初的抽樣調(diào)查、業(yè)內(nèi)專(zhuān)家訪談消費(fèi)者置業(yè)時(shí)優(yōu)先選擇西南和城南樓盤(pán)從 2023年西安市住宅的置業(yè)趨勢(shì)分析，城南和城西南商品住宅的銷(xiāo)售情況明顯好于其它區(qū)域，城北次之，同時(shí)對(duì)潛在購(gòu)房客戶的置業(yè)趨勢(shì)調(diào)查表明，有 40%左右的受訪居民認(rèn)為城南和城西南是購(gòu)房的最佳位置 , 這說(shuō)明這兩處區(qū)域今后仍將是廣大居民購(gòu)房時(shí)考慮的較為理想的地點(diǎn)。西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年初的抽樣調(diào)查表明資料來(lái)源：《西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 2023》在商品房消費(fèi)偏好中，小區(qū)配套與住宅價(jià)格是購(gòu)買(mǎi)者最優(yōu)先考慮的因素％資料來(lái)源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年初的抽樣調(diào)查多層住宅為市場(chǎng)需求的主流，房型偏好主要集中在 2室 1廳、 2室 2廳、 3室 1廳、 3室 2廳這四種類(lèi)型居民購(gòu)房選擇的住宅類(lèi)型偏好 居民購(gòu)房選擇的房型偏好 資料來(lái)源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年初的抽樣調(diào)查大多數(shù)市民對(duì)住宅的要求尚處于實(shí)用階段根據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年的調(diào)查表明，潛在消費(fèi)者對(duì)交通、環(huán)境、購(gòu)物、學(xué)校等要素具有較高的要求，特別是交通，占比達(dá) ％，潛在消費(fèi)者對(duì)交通便利性和距離工作單位近兩項(xiàng)指標(biāo)均要求很高，反應(yīng)大多數(shù)市民對(duì)住宅的要求尚處于實(shí)用階段，居住享受型消費(fèi)者是消費(fèi)金字塔頂尖的極少數(shù)人士。252。v近幾年未央湖片區(qū)的旅游開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了城北的別墅公寓等旅游地產(chǎn)的發(fā)展。v由于歷史的原因，城北一直是西安最貧窮的地段，社會(huì)治安比較混亂，人文環(huán)境最差。未來(lái)發(fā)展前景與開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)的效益息息相關(guān)。v大批白領(lǐng)、知識(shí)精英的聚集使得當(dāng)?shù)馗邫n住宅、樓宇需求十分旺盛。v大批白領(lǐng)、知識(shí)精英的聚集使得當(dāng)?shù)馗邫n住宅、樓宇需求十分旺盛。v但隨著西安市 2023年 “近期向南、遠(yuǎn)期向西發(fā)展 ”的城市戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施，以及市政府的搬遷，其綜合中心地位將會(huì)相對(duì)下降，但其商業(yè)服務(wù)中心的地位還會(huì)加強(qiáng)。歐洲世家、開(kāi)元明仕家園，未央湖畔的藍(lán)水假期、新格瑞拉、留園森林別墅，曲江的皇家御花園，湖濱花園等。這些樓盤(pán)由于所處地段相對(duì)偏僻，城市的基礎(chǔ)市政配套尚未跟上，周邊自然、人文環(huán)境較差，加之西安市市民的居住消費(fèi)觀念趨使，使這些區(qū)域的樓市價(jià)格及樓宇的綜合素質(zhì)始終處于一個(gè)較低的水平，其主要目標(biāo)客戶對(duì)象為一次置業(yè)的工薪階層為主。由于歷史與文化的原因，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)南高北低的格局中、低檔商品房 道路及交通狀況的改善及快速發(fā)展，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中起到關(guān)鍵的作用。高檔樓盤(pán)出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)。資料來(lái)源：《西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 2023》隨著市場(chǎng)逐漸成熟，開(kāi)發(fā)商已從謀求暴利逐步轉(zhuǎn)向理性開(kāi)發(fā) 我們可以將 1999年至2023年，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)稱(chēng)為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的初級(jí)階段，這一時(shí)期，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了以錦園、楓葉新都市、紫薇城市花園為代表的高檔樓盤(pán)。據(jù)西房網(wǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶群體特別是高端客戶范圍涵蓋東至洛陽(yáng)、西至蘭州、北至內(nèi)蒙的廣大范圍中的所有人群。西安市商品房銷(xiāo)售與社會(huì)消費(fèi)品零售總額關(guān)系圖個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房銷(xiāo)售額分布區(qū)域性中心城市的地位，造就了西安龐大的房地產(chǎn)客戶市場(chǎng)特別是高端客戶市場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r兩大主導(dǎo)力量推動(dòng)，其中對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的依賴(lài)度更高地方工商企業(yè)和單位的用房需求居住性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r居民可支配收入 宏觀經(jīng)濟(jì)、 市民關(guān)心的公房買(mǎi)賣(mài)可以按照政府有關(guān)規(guī)定程序交易。素開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)。?降低交易稅費(fèi)，降低了購(gòu)房成本。?簡(jiǎn)化交易手續(xù)。?招商引資：為了吸引外資，包括北京在內(nèi)的各城市給落戶方面給外來(lái)人員以落戶方面的優(yōu)惠。?失去了單位分房依賴(lài)的消費(fèi)者開(kāi)始按自己的能力與生活意愿自由地在市場(chǎng)中做出選擇；?住房補(bǔ)貼和住房信貸提高了居民買(mǎi)房的支付能力，促進(jìn)了居民住房消費(fèi)，帶動(dòng)了大量的民間資本進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；?住房二級(jí)市場(chǎng)的逐漸啟動(dòng)促進(jìn)了住房市場(chǎng)流通，使居民能夠根據(jù)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和收入預(yù)期完成多次置業(yè)，不斷提高居住質(zhì)量。v此外，個(gè)人住房貸款的不良率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他品種貸款的不良率。v將消費(fèi)與投資相結(jié)合是預(yù)期消費(fèi)之后的另一種消費(fèi)觀念的變化。v個(gè)人住房公積金存貸利率降低 (5年以下由 %下調(diào)為 %， 5年以上由%下調(diào)為 %）。單位 (億元 ) 房地產(chǎn)投資額 (億元 )資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1996－－ 2023年我國(guó)年我國(guó) GDP與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況“ 入世 ” 拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的需求和供給WTO帶來(lái)的變化 對(duì)消費(fèi)者的影響 對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響? 外商擴(kuò)大在中國(guó)的業(yè)務(wù)，設(shè)立分部或建設(shè)分廠? 促進(jìn)寫(xiě)字樓等商業(yè)用房和高檔公寓的銷(xiāo)售 ；開(kāi)發(fā)商必須準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，物業(yè)的檔次要高、功能要齊全? 國(guó)際地產(chǎn)商進(jìn)入，在資金、技術(shù)、銷(xiāo)售、觀念、物業(yè)管理上具有較大的優(yōu)勢(shì)? 刺激了消費(fèi)需求，提高了人們對(duì)住宅的消費(fèi)品味? 供給的增加帶來(lái)了價(jià)格的下降，從而進(jìn)一步刺激了消費(fèi)? 物業(yè)的品種越來(lái)越豐富? 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。xx電 力股份有限公司房地 產(chǎn) 行 業(yè) 投 資 研究 報(bào) 告機(jī)密2. 西安房地產(chǎn)的發(fā)展前景如何？3. 房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)如何？6. xx是否擁有進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)所需要具備的能力？5. 房地產(chǎn)行業(yè)是否具有吸引力？初步建議1. 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景如何？4. 業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)是如何經(jīng)營(yíng)的？導(dǎo)讀房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位顯著歷年房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資的比率 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從 1990年的 5． 6％，逐步上升至2023年的 ％，并趨于穩(wěn)定，成為拉動(dòng)內(nèi)需，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。?廣州和深圳的著名開(kāi)發(fā)商主要定位于住宅市場(chǎng)，而香港六大地產(chǎn)商則主要定位于高檔辦公樓或?qū)懽謽鞘袌?chǎng)2023年各類(lèi)房地產(chǎn)投資比率資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2023年各類(lèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)比率從地域分布看，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在北京、上海、廣東等發(fā)達(dá)大城市與省份2023年全國(guó)房地產(chǎn)投資分布 2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額分布資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好直接推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展GDP關(guān)稅降低有利于進(jìn)口價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的建材、部品，特別是中高檔商品房所需進(jìn)口材料設(shè)備，會(huì)直接降低房屋的建造成本住房金融的發(fā)展改變了住房消費(fèi)觀念和消費(fèi)行為v住房抵押貸款極大地提高了居民購(gòu)房的支付能力，已經(jīng)成為居民提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要手段。這讓更多的人不是在有了充分的積累后再開(kāi)始消費(fèi)，而是根據(jù)收入的預(yù)期提前改善自己的生活現(xiàn)狀，預(yù)先提高生活的質(zhì)量；不是 “ 一步到位 ” 地進(jìn)行消費(fèi)，而是根據(jù)收入的變化進(jìn)行多次置業(yè)。許多人已通過(guò)房屋的多次交易（包括出租）創(chuàng)造出了額外的收益，使更多的人受到了不得不改變生活觀念與方式的影響。這是中國(guó)住房政策的根本改變，確保了住房資產(chǎn)私有化；?從 1998年開(kāi)始，逐步停止住房實(shí)物分配，集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)退出市場(chǎng)，市場(chǎng)的選擇權(quán)利交給了消費(fèi)者與投資者。有些地方（如北京市）規(guī)定：找工作不再需要當(dāng)?shù)貞艨凇＿@無(wú)疑加快了城市化的進(jìn)程。?減免空置商品房稅費(fèi)，以加快消化空置房。成長(zhǎng)期與經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開(kāi)放不斷推進(jìn)相適應(yīng)，以住房制度和土地制度的商品化改革為標(biāo)志，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要 v2023年８月２１ 日，西安市國(guó)土資源和房管局發(fā)布了《西安市公有住房出售管理辦法》、《西安市已購(gòu)公有住房上市出售管理暫行辦法》和《已購(gòu)公有住房上市交易操作流程》，給西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)最大的 “ 利好消息 ” 。v2023年８月份，西安市人民政府為了貫徹落實(shí)建設(shè)部等七部委《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》及省政府的實(shí)施意見(jiàn)精神，召開(kāi)了全市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序動(dòng)員大會(huì)，各區(qū)縣政府、各開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、市建委、市土地資源和房屋管理局、市規(guī)劃局、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介單位、廣告公司等部門(mén)聯(lián)合出手整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。v西安市的消費(fèi)者對(duì)期樓的價(jià)值已經(jīng)有所認(rèn)識(shí)，購(gòu)買(mǎi)期樓的心理障礙可以說(shuō)在一定程度上已被化解。 投資型物業(yè)在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)嶄露頭角，并占據(jù)了一定的市場(chǎng)份額，據(jù)對(duì)部分項(xiàng)目的不完全統(tǒng)計(jì)，大約有 5%的購(gòu)房者屬于投資置業(yè)行為 。西北最大的政治中心 房?jī)r(jià)收入比約 :1，就房?jī)r(jià)收入比而言，西安房?jī)r(jià)在全國(guó)處于上游水平，房?jī)r(jià)收入比高于上海、廣州、深圳、天津、成都等重點(diǎn)城市，比國(guó)際 46倍的慣例也高出許多。 2023年，隨著旭景名園小高層以均價(jià) 2900元 /平方米的入市火爆銷(xiāo)售，到紫薇田園都市多層以均價(jià) 1800元 /平方米，實(shí)現(xiàn)超遠(yuǎn)期樓花一個(gè)月銷(xiāo)售 4個(gè)億的銷(xiāo)售 “ 奇跡” ，極大的震撼了房地產(chǎn)市場(chǎng)。 以小高層住宅、高層商住為主超高價(jià)位樓盤(pán) 4000元以上 以別墅、公寓、多層花園洋房為主西安市2023樓盤(pán)價(jià)位層次預(yù)分表 資料來(lái)源：西房網(wǎng)信息、業(yè)內(nèi)專(zhuān)家訪談“ 經(jīng)營(yíng)城市 ” 理念帶動(dòng)了新的一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并得到市場(chǎng)的認(rèn)同 城市功能配套設(shè)施的建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)，打破了制約房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了良好的 “ 吸收性 ” 。中低檔商品房主要分布在城北和城東，城西也有分布。目前該類(lèi)物業(yè)主要分布在城北區(qū)北門(mén)外通往咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)的迎賓大道附近、未央湖片區(qū)和南郊的曲江旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)，這兩處區(qū)域由于其交通便利，自然環(huán)境優(yōu)美，市政配套設(shè)施完善及其豐富的人文旅游資源優(yōu)勢(shì)成為西安頂級(jí)物業(yè)區(qū)的首選之地，西安較大部分的聯(lián)排住宅、別墅都座落其中，如城北的紫薇苑 v特別是寫(xiě)字樓和商場(chǎng)店面的樓價(jià)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。v城南區(qū)是傳統(tǒng)的文教區(qū)，人員知識(shí)層次較高。土地價(jià)值也隨之大幅度升值v從住宅市場(chǎng)看，高新區(qū)的住宅價(jià)格與城內(nèi)區(qū)基本持平，別墅公寓等高檔住房的價(jià)格還高于城內(nèi)。v西安市產(chǎn)河開(kāi)發(fā)區(qū)的設(shè)立帶動(dòng)了城東土地價(jià)值提升。2023年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格比較資料來(lái)源：西房網(wǎng)信息目前城北區(qū)的土地價(jià)值最低，但隨著西安市旅游的大力發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，其增長(zhǎng)潛力巨大住宅寫(xiě)字樓別墅公寓商場(chǎng)v西安市土地價(jià)值最低的板塊就在城北。但隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，其土地升值潛力巨大。單身購(gòu)房者較少。收入對(duì)購(gòu)房的影響不大，潛在購(gòu)房者的收入分布較為平均。西房股份的世家星城起價(jià)只有 2188元／平方米，據(jù)了解，他們先期推出近 500套房子也被預(yù)訂完了。隨著西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成熟，今后住宅區(qū)的發(fā)展趨于大型化、概念化，大型或超大型社區(qū)以其較完整的規(guī)劃、完善的配套將豎立良好的形象，同時(shí)也是促進(jìn)購(gòu)房者對(duì)社區(qū)開(kāi)發(fā)商信心的保證。西安住宅的主流消費(fèi)群體是年輕人，生態(tài)化、概念化的住宅更適合年輕人的品位。v西安市居民的購(gòu)房需求遠(yuǎn)沒(méi)得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的上升空間v根據(jù)業(yè)內(nèi)人士訪談發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)與消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)性差異導(dǎo)致居民購(gòu)房的潛力并沒(méi)有充分發(fā)揮。西北地區(qū)中心城市的地位西安對(duì)周邊省