世聯(lián)-重慶旭慶江灣國際花都項目價格策略報告62p(完整版)
【正文】 0 600 15% 20元渝中名郡 3541 300 8% 10元? 市場項目垂直差一般較小，一般采用三層或五層一個價形式；? 本項目垂直差建議，在景觀沒有本質(zhì)性變化的樓層，縮小層差，在變化明顯的樓層拉大層差；水平差、垂直差考慮原則：戶型跨度大，在項目首次面市階段，擴大水平差 ,縮小垂直差定價策略小結(jié)216。?“ 市場同類產(chǎn)品比值法 ” 推導(dǎo)多層均價市場項目（具有高層、多層組合）均價比例或同區(qū)域內(nèi)多層產(chǎn)品與高層的均價比例來推導(dǎo)項目的多層均價。根據(jù)價格表試算結(jié)果，結(jié)合目前市場形勢、政策風(fēng)向及客戶敏感點，項目整體的均衡銷售和最大限度挖掘物業(yè)價值，在對市場前景審慎樂觀的預(yù)期下和高標(biāo)準(zhǔn)展示和服務(wù)到位的前提下，我司建議入市均價：高層 37003750元 /㎡、多層 50005200元 /㎡? 項目具有總價上的優(yōu)勢，建議對外價格表以總價形式出現(xiàn)總價（單位萬元）202530352728404524282125222433352428 25283038344326363034424433373946中新城上城 觀山水 云滿庭渝中名郡 渝洲新都 星月灣嘉華鑫城 蓮花國際 同創(chuàng)奧韻 玫瑰灣1516202321 15212房3房1房1房總價范圍 1620萬2房總價范圍 2330萬三房總價范圍 2836萬價格報告思路1 項目背景分析2 定價策略及方法3 核心均價的推導(dǎo)4 價目表形成及驗證5 推售節(jié)奏?戶型齊全，擴大客戶選擇面；?中小戶型比例；?體現(xiàn)項目核心優(yōu)勢；?后期價格攀升；?中低價格產(chǎn)品比例；C37070200507501800100C2550200 23035028031033031035005030130805050708050550竹園小區(qū)隧道回遷樓長江菜袁路13軍軍部生態(tài)峽谷花街C1 C2 C3C1THANKS附件：市場暢銷 /滯銷戶型分析資料來源：市場調(diào)研、訪談話暢銷戶型 面積 暢銷原因 滯銷戶型 面積 滯銷原因1房 3540平方米 低總價 1房 / /2房 6080平方米 面積緊湊，總價 低 2房 8090兩房 面積偏大 /戶型設(shè)計有缺陷3房 99102平方米 功能齊全，兼顧 功能和舒適性 3房 110118平方米 面積偏大 /戶型設(shè)計有缺陷4房 / / 4房 130平方米以上 面積過大，總 價偏高附件：本項目產(chǎn)品分類產(chǎn)品 套數(shù) 所占比例 有利條件 市場反應(yīng) 價值判斷3942平方米 1房 160 18% 低總價產(chǎn)品 項目稀缺產(chǎn)品 明星64平方米兩房 96 11% 面積緊湊 /總價低 目前市場缺少此類產(chǎn)品 現(xiàn)金牛6874平方米兩房 128 14% 面積緊湊 /帶入戶花園 兼顧緊湊和舒適性 現(xiàn)金牛93平方米三房 448 50% 帶入戶花園 市場主流產(chǎn)品 現(xiàn)金牛110平方米四房 60 7% 帶入戶花園 /緊湊型四房 比市場主流四房面積偏小 /舒適度不足 嬰兒99平方米三房 21 多層洋房 區(qū)域稀缺產(chǎn)品 明星11 123平方米 44 多層洋房（躍層） 區(qū)域稀缺產(chǎn)品 明星228平方米 4 多層洋房 大面積產(chǎn)品 嬰兒附件：同一項目洋房高層價格比項目 洋房均價 高層均價 比值奧林匹克花園 4000 3500 ： 1蘭溪谷 4100 3500 ： 1天湖美鎮(zhèn) 4500 3700 ： 1駿逸藍山 4000 3500 ： 1附件：周邊項目主力戶型項目 主力戶型 面積段 套房 空中花園渝中名郡 2房 7580 / 無3房 85107 1 無渝洲新都 2房 6575 / 無3房 92116 1 無中新城上城1房 3946 / 無2房 8486 / 無3房 105109 1 無融橋半島 2房 7075 / 無3房 107126 1 無龍湖觀山水2房 66 1 無3房 7 99 1 無嘉華鑫城 2房 65 / 無3房 7 102 1 無星月灣 2房 6772 / 無3房 92 1 無附件 :競爭項目分戶型均價? 市場項目分戶型銷售均價 1房最高 ,2房、 3房均價基本持平 ,4房均價略低于 2房、 3房 。? 從資源角度看：花街 長江資源 生態(tài)峽谷；? 從區(qū)域上看：上半城價值 下半城價值：市場比較法竹園小區(qū)隧道回遷樓長江二路長江菜袁路13軍軍部生態(tài)峽谷花街A地塊B地塊C地塊：市場比較法A地塊B地
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