【正文】 占地 7平方公里，投資 40億元，打造南昌城市副中心的核心區(qū)域 2023 南京 板橋新城 占地 60平方公里，采取“產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活社區(qū)、游憩區(qū)“三合一發(fā)展模式 2023 寧波 東部新城區(qū) 總用地 平方公里，將成為寧波金融商務(wù)和市政中心 2023 武漢 武漢新區(qū) 定位為輻射武漢乃至整個(gè)華中的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)服務(wù)中心和旅游中心 2023 西安 未央新城 規(guī)劃面積 24平方公里，集西安市政、體育、交通中心為一體的北部新區(qū) 2023 支持 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 23 目前，土地一級(jí)開發(fā)的“北京模式”限定了利潤回報(bào)的水平，有市場(chǎng)化運(yùn)作的表象，實(shí)際上卻不能實(shí)現(xiàn)公平與效率的兼顧 土地一級(jí)開發(fā)的“北京模式” 理論上“ 8%”的利潤回報(bào) “北京模式”的結(jié)果 開發(fā)主體 ： 土地儲(chǔ)備中心與一級(jí)開發(fā)單位分離 土地產(chǎn)權(quán) ： 土地所有權(quán)歸土地儲(chǔ)備中心，一級(jí)開發(fā)單位只擁有開發(fā)權(quán) 招標(biāo)方式 ： 通過公開招標(biāo)方式選擇一級(jí)開發(fā)合作單位 融資方式 ： 一級(jí)開發(fā)企業(yè)無法就項(xiàng)目本身進(jìn)行貸款 (無土地證 )，只能通過其他方式進(jìn)行資金籌措 參與企業(yè) ： 一般為大型二級(jí)開發(fā)企業(yè) 政府背景 ： 政府財(cái)政規(guī)劃沒有大量預(yù)算用于一級(jí)開發(fā) 付款方式 ： 招拍掛出讓后支付一級(jí)開發(fā)費(fèi)用 后續(xù)開發(fā) ： 一級(jí)土地開發(fā)與二級(jí)開發(fā)獲得土地原則上分離 典型區(qū)域 ：北京，天津?yàn)I海新區(qū)及其他二三線城市 案例：北京白家莊地塊 ? 原則上土地增值部分的價(jià)值均為政府 (土地儲(chǔ)備中心）所得 ? 一級(jí)開發(fā)的利潤來自于 8%的固定回報(bào)以及一級(jí)開發(fā)成本虛高的部分 A B C 8% 3040% D E 生地 原始 價(jià)值 一級(jí) 開發(fā) 成本 一級(jí) 開發(fā) 利潤 土地 增值 部分 熟地 出讓 價(jià)值 8%的固定利潤率僅能抵償一級(jí)開發(fā) (12年 )資金利率的機(jī)會(huì)成本，一級(jí)開發(fā)商缺少動(dòng)力，土地開發(fā)效率低 54%2023和 2023年度計(jì)劃土地供應(yīng)量 100% 2023和 2023年度實(shí)際土地供應(yīng)量 54% 一級(jí)開發(fā) 限價(jià)回購 政府只能通過“ 限價(jià)回購”等方式給予一級(jí)開發(fā)企業(yè)一定的利潤補(bǔ)償 8% ~25% 30% 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)模式 24 上海 / 重慶模式更能適應(yīng)政策調(diào)控土地供應(yīng)的效率要求，但非政府型開發(fā)商的參與空間較小 示例 土地一級(jí)開發(fā)的“上海模式” 開發(fā)主體： 土地儲(chǔ)備中心與一級(jí)開發(fā)單位重合 (兩牌子，一套班子 ) 土地產(chǎn)權(quán)： 土地所有權(quán)歸及一級(jí)開發(fā)權(quán)均歸屬政府的土地開發(fā)單位 招標(biāo)方式： 由土地儲(chǔ)備中心所指定的一家或若干家政府關(guān)聯(lián)企業(yè) 融資方式： 由于擁有土地產(chǎn)權(quán)，可以進(jìn)行抵押貸款，或獲得政策性銀行的信用貸款支持 付款方式： 招拍掛后自動(dòng)將土地開發(fā)成本及約定利潤打入一級(jí)開發(fā)單位帳戶，增值部分作為政府財(cái)政收入 參與企業(yè)： 一般為地方政府背景的大型國有企業(yè) 政府背景： 政府財(cái)政規(guī)劃中含有大量預(yù)算用于一級(jí)開發(fā)的 后續(xù)開發(fā)： 往往由院一級(jí)開發(fā)單位控股的二級(jí)開發(fā)企業(yè)操作 典型區(qū)域： 上海、重慶、杭州 上海模式 ? 逐漸趨于一個(gè)主要的歸口進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)、土地儲(chǔ)備及土地招拍掛 上海地產(chǎn)集團(tuán) / 上海市土地儲(chǔ)備中心 二級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù) (后續(xù)相關(guān)及非相關(guān) ) 一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù) 上海灘涂造地有限公司 上海房地(集團(tuán))公司 上海外事用房經(jīng)營公司 上海中星(集團(tuán))有限公司 中華企業(yè)股份有限公司 上海金豐投資股份有限公司 上海虹橋聯(lián)合發(fā)展有限公司 上海馨安置業(yè)有限公司 上海閔行聯(lián)合發(fā)展有限公司 上海南站廣場(chǎng)投資有限公司 上海住房置業(yè)擔(dān)保有限公司 灘涂成陸土地 黃浦區(qū)南外灘81地塊 浦東花木地塊 松江21丘地塊 退二進(jìn)三等地塊 世博土地控股公司 普陀長風(fēng)地產(chǎn)公司 閘北新客站北廣場(chǎng) 申江公司 楊浦東外灘公司 松江新城 長寧臨空公司 寶山顧村 地產(chǎn)南站公司 楊浦平?jīng)鑫鹘?奉賢莊行 嘉定新城 全資 控股 參控 直接儲(chǔ)備 股權(quán)投資儲(chǔ)備 產(chǎn)業(yè)類 儲(chǔ)備類 *重慶地產(chǎn)集團(tuán)下屬：重慶中振土地綜合治理有限公司 (一級(jí)開發(fā) )；重慶市城市建設(shè)發(fā)展有限公司 (特定項(xiàng)目 )；重慶大宅物業(yè)管理有限責(zé)任公司 (物業(yè)管理 )；重慶康田置業(yè)有限公司 (動(dòng)遷房、經(jīng)濟(jì)適用房及市政公共設(shè)施開發(fā) ) 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)模式 25 對(duì)于開發(fā)商而言，一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的瓶頸在于是否能通過低成本融資支撐投資規(guī)模較大、付款周期不確定而潛藏后續(xù)開發(fā)機(jī)會(huì)的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)：投資規(guī)模較大，固定單位收益偏低，支付周期存在一定風(fēng)險(xiǎn)但潛藏后續(xù)開發(fā)機(jī)會(huì) 一級(jí)開發(fā)單位成本及支付周期 一級(jí)開發(fā)投資大，一般回款周期在完工交付半年內(nèi)招拍掛，政府獲得土地款后再行償付 ( ) [億元 /平方公里 ] 5 62 31 . 2 1 . 50 . 8 1完工 招拍掛 政府付款 0年 1年 2年 3年 一級(jí)開發(fā)投入 三通 一平 五通 一平 七通 一平 生態(tài) 改造 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 貸款問題 付款問題 企業(yè)無法以一級(jí)開發(fā)名義從銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，此外通常區(qū)域開發(fā)中缺少可收費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，很難發(fā)債 一級(jí)開發(fā)的費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)，政府在土地招拍掛結(jié)束后支付一級(jí)開發(fā)的成本與企業(yè)收益，可能存在付款周期不確定的情況 區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)模式 26 目前參與區(qū)域開發(fā)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以分為四類 土地儲(chǔ)備公司 二級(jí)開發(fā)商 區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目公司 區(qū)域開發(fā)公司 特點(diǎn) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 典型企業(yè) ? 上海地產(chǎn) ? 重慶地產(chǎn) ? 碧桂園 ? 華僑城 ? 陸家嘴地產(chǎn) ? 張江地產(chǎn) ? 金融街地產(chǎn) ? 上實(shí)地產(chǎn) ? 與政府土地儲(chǔ)備中心兩塊牌子、一班人馬 ? 出現(xiàn)在財(cái)政和人員編制充足的城市 ? 政府所屬企業(yè)，是土地一級(jí)開發(fā)的總包商 ? 資金主要是當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入 ? 整體規(guī)劃能力較弱 ? 項(xiàng)目集中在所在地 ? 通常以成片開發(fā)為主要形式，規(guī)模較大 ? 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，獲取更高收益 ? 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)規(guī)劃、開發(fā)能力較強(qiáng) ? 在 1－ 3平方公里左右的區(qū)域開發(fā)中有經(jīng)驗(yàn)積累 ? 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)規(guī)劃、開發(fā)能力 ? 獲取大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的能力較弱 ? 由某個(gè)城市的某個(gè)項(xiàng)目成立，長期發(fā)展 ? 業(yè)務(wù)涉及土地開發(fā)、批租、持有和經(jīng)營 ? 政府背景，在資金等方面具有較好的支持 ? 長期開發(fā)經(jīng)營區(qū)域項(xiàng)目能力較強(qiáng) ? 整體規(guī)劃能力一般 ? 項(xiàng)目集中在所在地的某一個(gè)地塊，復(fù)制能力不強(qiáng) ? 專業(yè)的區(qū)域開發(fā)集成商 ? 整體規(guī)劃能力強(qiáng) ? 資金實(shí)力和政府背景 ? 在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、合作開發(fā)等方面尚未形成最佳模式 區(qū)域開發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 38 工程建設(shè)成本占一級(jí)開發(fā)總投入的 50%，并可從總包商獲取 50%的墊資，而其余部分需要上實(shí)地產(chǎn)的自有資金投入 50% 50% 非工程建設(shè)部分 工程建設(shè)部分 ? 區(qū)域規(guī)劃費(fèi)用 ? 動(dòng)拆遷費(fèi)用 ? 其它補(bǔ)助費(fèi)用 ? 其它 ? 土地七通一平費(fèi)用 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 ? 市政建設(shè)費(fèi)用 ? 其它 ? 上實(shí)地產(chǎn)的自有資金投入，無法獲得墊資 ? 收益納入政府的固定回報(bào)率中 ? 其中 50％的投入來自工程墊資 ? 做為總包商，上實(shí)獲取基建管理收益，占工程建設(shè)部分的 12% ? 需要將土地一級(jí)開發(fā)的工程建設(shè)部分包裝成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 成本 收益 812% ? 上實(shí)與當(dāng)?shù)卣_(dá)成固定回報(bào)率協(xié)議 “債權(quán)”收益 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 47 此外，上實(shí)地產(chǎn)在區(qū)域開發(fā)中獲取的二級(jí)土地應(yīng)通過一段時(shí)間的持有，提升土地價(jià)值，掌握其與區(qū)域開發(fā)整體節(jié)奏之間的匹配 區(qū)域開發(fā)整體節(jié)奏對(duì)二級(jí)土地供給和持有的影響 上實(shí)二級(jí)土地儲(chǔ)備和開發(fā)策略 ? 掌握區(qū)域開發(fā)整體節(jié)奏，密切關(guān)注外部不可控因素對(duì)開發(fā)進(jìn)程的影響 ? 根據(jù)區(qū)域開發(fā)節(jié)奏，設(shè)計(jì)一級(jí)土地開發(fā)速度，避免由于二級(jí)土地?zé)o法及時(shí)拍賣而引起的政府回款速度降低 ? 根據(jù)區(qū)域開發(fā)節(jié)奏和一級(jí)土地開發(fā)供應(yīng)，設(shè)計(jì)二級(jí)土地的持有時(shí)間，避免由于急于二級(jí)開發(fā)而引起無法從土地增值中獲取更高的收益 政府本身對(duì)區(qū)域開發(fā)的節(jié)奏規(guī)劃影響區(qū)域開發(fā)的整體推進(jìn)，包括一級(jí)土地開發(fā)和二級(jí)土地供給 當(dāng)?shù)卣恋毓?yīng)指標(biāo)的多少?zèng)Q定了一級(jí)土地開發(fā)后的二級(jí)土地供給 區(qū)域開發(fā)整體節(jié)奏將決定二級(jí)土地交易價(jià)格，影響土地價(jià)值 開發(fā)節(jié)奏 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 60 C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措 C1. 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 C2. 大規(guī)模市政建設(shè) /基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) C3. 開發(fā)融資 C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟 C5. 生態(tài)技術(shù) /行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) C6. 品牌建設(shè) 61 上實(shí)地產(chǎn)需要快速形成開發(fā)生態(tài)城市所需的規(guī)劃 /策劃能力，迅速將“生態(tài)概念”落實(shí)到可操作的層面 開發(fā)生態(tài)城市所需的規(guī)劃 /策劃內(nèi)容 ? 城鎮(zhèn)規(guī)劃 ? 理念規(guī)劃 ? 生態(tài)能源規(guī)劃 ? 人文定位 ? 排污排廢系統(tǒng)設(shè)計(jì) ? 經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)定位 ? 生態(tài)房屋設(shè)計(jì) ? 建筑設(shè)計(jì) ? 基礎(chǔ)設(shè)施 ? 景觀設(shè)計(jì) ? 環(huán)境評(píng)估 ? 等 上實(shí)需要迅速形成的能力 完善開發(fā)理念 ? 進(jìn)一步細(xì)化生態(tài)城市的開發(fā)理念，并將理念體現(xiàn)到規(guī)劃 /策劃的各個(gè)環(huán)節(jié)中，形成開發(fā)理念標(biāo)準(zhǔn) 形成開發(fā)系統(tǒng) ? 生態(tài)城市規(guī)劃內(nèi)容復(fù)雜，應(yīng)盡快將其模塊化和系統(tǒng)化，提高區(qū)域開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)的可復(fù)制性 形成專業(yè)技術(shù) ? 目前規(guī)劃設(shè)計(jì)主要來自 ARUP，上實(shí)應(yīng)盡快將其專業(yè)規(guī)劃 /策劃能力吸收并加以完善，形成屬于自身的專業(yè)性技術(shù)，培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力 形成開發(fā)管理能力 ? 上實(shí)作為集成商，應(yīng)掌握將生態(tài)城市規(guī)劃落實(shí)到具體開發(fā)操作的能力，包括：項(xiàng)目管理規(guī)范；項(xiàng)目進(jìn)度安排；項(xiàng)目成本控制；項(xiàng)目評(píng)估體系；項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)估，等 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 73 ? 廣東揭陽市新商業(yè)中心 , 浙江嘉興南湖濱湖地塊 , 天津港口貿(mào)易經(jīng)濟(jì)區(qū) , 珠海橫琴島、淇澳島生態(tài)旅游度假區(qū)等 URBAN ARCHITECTURE DESIGN CO LTD 除現(xiàn)有的合作伙伴 ARUP外，上實(shí)還有其它城市 /區(qū)域規(guī)劃的聯(lián)盟合作伙伴可供選擇 國外 國內(nèi) 潛在合作伙伴 國家（地區(qū)） 公司名稱 經(jīng)典項(xiàng)目 美國 英 美國 英國 新加坡 法國 加拿大 SOM ?芝加哥西爾斯大樓 、 上海金貿(mào)大樓 、 香港國際會(huì)議中心 XWHO ?上海城國際花都 、 上海天際 ?藍(lán)橋 、 上海新湖明珠城 RSP Architects Planners Engineers ? Nanhai Yitian,Future Plaza,CR Land,Grand Theatre,RMN Road,Tianqin Villa,Tai Gu City DPC ? ILan County Master Plan, Taiwan ?沈陽亞美利加地塊概念性規(guī)劃 , 浙江灘坑風(fēng)景區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目 、瑞安九里匯傳統(tǒng)街區(qū)保護(hù)性規(guī)劃 ,太原市晉陽新區(qū)概念規(guī)劃 中國城市規(guī)劃 設(shè)計(jì)研究院 ? 承擔(dān)了科研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、咨詢等各類任務(wù) 2300 余項(xiàng)，獲國家和部級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)的科研成果近 40 項(xiàng)，省、部級(jí)優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng) 90 余項(xiàng) . Allied Architects International AUBE CONCEPTION ? Tuanbo Lake New City Planning, Tianjin。 East Daring Harbour Urban Design 中國 支持 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 63 C. 關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措 C1. 開發(fā)生態(tài)城市的規(guī)劃 /策劃 C2. 大規(guī)模市政建設(shè) /基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) C3. 開發(fā)融資 C4. 戰(zhàn)略聯(lián)盟 C5. 生態(tài)技術(shù) /行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) C6. 品牌建設(shè) 64 上實(shí)目前并無進(jìn)行大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的能力，通過并購或者戰(zhàn)略聯(lián)盟可以獲取相關(guān)能力，但自身依然需要大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的管理能力 并購 ? 作為四大支柱業(yè)務(wù)之一，區(qū)域開發(fā)規(guī)模大，每年所需的工程量較高，此外并購建工企業(yè)更有利于上實(shí)獲取工程管理收益 戰(zhàn)略聯(lián)盟 ?