【正文】 ㎝或 ㎝ ） ，還剩 ～㎝ ， 扣掉防水找平 層 2㎝ 和保護(hù)層 2㎝ ， 還剩下 ～ ㎝ 大家各自管轄的項(xiàng)目衛(wèi)生間降板是多少？ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 部分房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量文化和質(zhì)量行為準(zhǔn)則不 清楚，實(shí)際執(zhí)行過程中往往當(dāng)質(zhì)量與成本出現(xiàn) 矛盾時(shí)，往往犧牲質(zhì)量，不能正確看待質(zhì)量與 成本的平衡關(guān)系，忽視質(zhì)量成本的構(gòu)成 ◆ 工程管理短板六： 不能正確看待質(zhì)量成本 ◆ 不能從質(zhì)量角度綜合分析帶來的損失： 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立系統(tǒng)的工程進(jìn)度保障體 系，忽視工程進(jìn)度內(nèi)部管理、外部管理和輸出 管理綜合管控的重要性 ◆ 工程管理短板七： 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程管理的要求 ◆ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變及背景 ◆ 新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 ◆ 新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度的要求 ◆ 新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程成本的要求 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變及背景 ■ 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇引起經(jīng)營(yíng)模式的演變 以生產(chǎn) 為中心 以利潤(rùn) 為中心 以客戶 為中心 以銷售 為中心 房地產(chǎn) 發(fā)展初期 促銷廣告 包裝差異 提高效益 降低成本 客戶導(dǎo)向 產(chǎn)品服務(wù) 拼資金、拼規(guī)模、拼政府關(guān)系 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變及背景 ■ 業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高 ◆ 對(duì)功能的嚴(yán)格檢查 ◆ 對(duì)觀感的高度重視 ◆ 對(duì)細(xì)節(jié)的認(rèn)真查驗(yàn) ◆ 對(duì)合理性、舒適性的追求 ◆ …… 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變及背景 ■ 多項(xiàng)目、跨地域規(guī)模化發(fā)展引起的演變 ◆ 自然環(huán)境的不同 ◆ 社會(huì)環(huán)境的變化 ◆ 管理跨度的增加 ◆ 信息增加，溝通困難 ◆ 成本增加 ◆ …… 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變及背景 ■ 內(nèi)、外部資源管理能力水平的演變 ◆ 外部資源管理能力的下降 ◆ 內(nèi)部分工細(xì)化管理效率降低 ◆ 部分員工經(jīng)驗(yàn)、執(zhí)行力不足 ◆ …… 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義： ◆ 強(qiáng)調(diào)按圖施工，符合施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ◆ 強(qiáng)調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實(shí)體質(zhì)量效果 ◆ 強(qiáng)調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上甲方工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)： ◆ 檢查施工單位和監(jiān)理單位的質(zhì)保體系 ◆ 參與材料驗(yàn)收和分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收 ◆ 施工工藝過程監(jiān)督及抽檢 傳統(tǒng)的甲方工程質(zhì)量管理主要是施工現(xiàn)場(chǎng)管理 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢(shì)下工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義發(fā)生變化： 以客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為施工質(zhì)量的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 保證穩(wěn)定要求 工程項(xiàng)目質(zhì)量 適用性 可靠性 經(jīng)濟(jì)性 協(xié)調(diào)性 業(yè)主要求的其他特殊功能 平面布置合理性 空間布置合理性 建筑物理功能 其他使用功能 采光 通風(fēng) 隔聲 隔熱 安全性 可維修性 有效性 滿足抗震要求 滿足防火要求 保證強(qiáng)度要求 滿足抗腐蝕性要求 滿足使用壽命要求 質(zhì)量成本 質(zhì)量效益 與建設(shè)地區(qū)工程設(shè)施的協(xié)調(diào) 與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào) 與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào) 造型與美感 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的主體發(fā)生變化 房地產(chǎn)企業(yè)管理分工的細(xì)化，導(dǎo)致設(shè)計(jì)、材料、成本、合約等部門與工程管理聯(lián)系的緊密度下降。項(xiàng)目交付半 年后，幾乎所有空調(diào)板根部都出現(xiàn) 外墻滲漏。采用剔鑿安裝固定片后修補(bǔ)抹灰，因前后抹灰層收縮問題，極易產(chǎn)生空鼓開裂。施 工中普遍出現(xiàn)工期長(zhǎng)、影響到市政環(huán) 境工程進(jìn)場(chǎng)施工。通過專業(yè)積累和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn) 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 ◆ 外墻保溫施工驗(yàn)收時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注的細(xì)節(jié)： 檢查外墻雨落管及其它沿墻管道的固定卡件 是否按要求進(jìn)行密封處理 檢查外保溫收口、端頭處的密封處理 檢查出外墻構(gòu)件處的密封處理 外墻空調(diào)孔洞的套管宜在保溫施工完成后進(jìn) 行，并預(yù)留外裝飾面層厚度 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 ◆ 外墻門窗工程防滲漏檢驗(yàn)要求： 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化 從傳統(tǒng)的內(nèi)部質(zhì)量目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量供方內(nèi)部延伸，輸出質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量管理體系要求，形成管理、生產(chǎn)、供應(yīng)一體化保障的質(zhì)量保證體系 管理深度不斷向精細(xì)化發(fā)展，甲方工程管理傳統(tǒng)中不需要甲方關(guān)注的交底、工藝措施、檢驗(yàn)批驗(yàn)收等逐步成為甲方關(guān)注的重點(diǎn) 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 ◆ 甲方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體要求、對(duì)可能的發(fā)生 質(zhì)量問題的質(zhì)量控制點(diǎn)等向供方明確提出： 大家所管的項(xiàng)目甲方都管理哪些交底？ 大家所管的項(xiàng)目甲方參與哪些檢驗(yàn)批驗(yàn)收？ 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 ◆ 甲方應(yīng)親自組織并負(fù)責(zé)的交底： 設(shè)計(jì)交底 施工節(jié)點(diǎn)及細(xì)部交底 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底 施工工藝交底 施工組織與配合交底 質(zhì)量控制點(diǎn)交底 施工樣板交底 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化 從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量動(dòng)態(tài)管理逐步演變。 包括返工損失 、 返修損失 、 停工損失等 ， 都屬于內(nèi)部損失 。全部修補(bǔ)完 后，忽然又發(fā)現(xiàn)露臺(tái)門檻處的防水未刷至門框 下口，未形成封閉式防水層，又開始修補(bǔ)。由于不可能采取擠膠的方式施工，依靠現(xiàn)場(chǎng)工程管理很難保證質(zhì)量要求 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 包括北京市、上海市、廣東省在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)，都認(rèn)為現(xiàn)澆混凝土外墻可以不用抹灰，直接粘貼保溫板。樓板上部鋼筋應(yīng)滿足錨固長(zhǎng)度要求 靠外墻轉(zhuǎn)角處應(yīng)設(shè)置放射形鋼筋，鋼筋的數(shù)量不應(yīng)少于 7φ10 ，長(zhǎng)度應(yīng)大小于板跨的 1/3，且不得小于 國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 沿預(yù)埋線管走向的裂縫 樓板設(shè)計(jì)厚度往往只考慮承載力要求，而 沒有考慮預(yù)埋管特別線管交叉對(duì)板截面的 削弱，從而導(dǎo)致沿線管方向的裂縫。審 核技術(shù)方案、檢查工程實(shí)體質(zhì)量、驗(yàn)收時(shí)使 用的標(biāo)準(zhǔn) ◆ 用于監(jiān)理工程師在進(jìn)行質(zhì)量控制活動(dòng)中使 用 的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) ◆ 用于施工單位在進(jìn)行質(zhì)量活動(dòng)時(shí)的使用標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ?地基基礎(chǔ)分冊(cè) ?土建主體分冊(cè) ?裝飾分冊(cè) ?精裝修分冊(cè) ?四新技術(shù)分冊(cè) ?防水分冊(cè) ?園建分冊(cè) ?部品分冊(cè) 土建篇 電氣篇 水暖篇 企業(yè)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的分類 國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 地基基礎(chǔ) 地基處理 土方工程 常用地基處理方法 鉆孔灌注樁 預(yù)應(yīng)力管樁 人工挖孔樁 土方開挖 土方回填 示例：地基基礎(chǔ)分冊(cè) 的分類 天然基礎(chǔ) 樁基工程 混凝土天然基礎(chǔ) 國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 《 工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 》 的主要內(nèi)容： ◆ 第一部分：分項(xiàng)工程的流程圖 ◆ 第二部分：分項(xiàng)工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ◆ 第三部分：分項(xiàng)工程的技術(shù)措施（施工工藝） ◆ 第四部分：分項(xiàng)工程的施工質(zhì)量通病防治 ◆ 第五部分：分項(xiàng)工程的成品保護(hù) ◆ 第六部分：工程部、監(jiān)理公司的工作重點(diǎn) ◆ 第七部分： 《 物料、工序檢查一覽表 》 國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的側(cè)重點(diǎn)之一 第二部分：分項(xiàng)工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 分四個(gè)方面： 原材料 － 招投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)規(guī)定 施工過程 （包括進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收） 成品標(biāo)準(zhǔn) （驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)） 源于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)又高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 來自一線，又回到一線 企業(yè)關(guān)注的質(zhì)量控制點(diǎn) 規(guī)范沒有明確規(guī)定 設(shè)計(jì)、施工方面的成熟的經(jīng)驗(yàn) 強(qiáng)調(diào)成品方面的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 供項(xiàng)目部工 程師和監(jiān)理工程師 隨 時(shí)檢驗(yàn)使用 國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 強(qiáng)調(diào)施工的操作過程 ◆ 強(qiáng)調(diào)工序樣板和工序交底 ◆ 提供推薦和可選的施工方法 工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的側(cè)重點(diǎn)之二 第三部分：分項(xiàng)工程的技術(shù)措施（施工工藝） 國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的側(cè)重點(diǎn)之三 第四部分：分項(xiàng)工程的質(zhì)量通病防治 ◆ 提出質(zhì)量通病的種類 ◆ 提供防治 質(zhì)量通病發(fā)生的各環(huán)節(jié)的控制點(diǎn) ◆ 工程經(jīng)驗(yàn)的總結(jié) 國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 《 企業(yè)外墻貼面磚技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 》 的簡(jiǎn)單范例： 國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 施工單位常見的施工工藝流程控制要點(diǎn)： 第一層涂膜 管道安裝 細(xì)部附加層施工 洞口封堵 第一次試水 基層清理 第二層涂膜 第三層涂膜 保護(hù)層施工 第二次試水 工程質(zhì)量驗(yàn)收 國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)調(diào)的施工工藝流程控制要點(diǎn)： 立管、地漏、排水口安裝（風(fēng)道） 洞口清理剔毛 衛(wèi)生間墻面抹灰 彈 50線、防水標(biāo)高線 地漏、排水口管口封堵保護(hù) 15㎜ 厚 素水泥漿結(jié)合層 摻微膨脹劑細(xì)石砼一次灌縫 2/3板厚 細(xì)石砼二次灌縫 吊模 堵洞砼養(yǎng)護(hù) ,不少于 5d 國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 施工單位 10項(xiàng)工序控制要點(diǎn)和房地產(chǎn) 企業(yè) 60項(xiàng)工序控制要點(diǎn)的區(qū)別 ： ◆ 施工企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注施工組織順暢 ◆ 房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注工序質(zhì)量控制 ◆ 施工企業(yè)不會(huì)主動(dòng)考慮關(guān)鍵通病防治節(jié)點(diǎn)優(yōu)化 ◆ 房地產(chǎn)企業(yè)重視設(shè)計(jì)、材料優(yōu)化防范工程質(zhì)量 通病產(chǎn)生 國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 施工企業(yè)忽視必要的施工技術(shù)間歇 ◆ 房地。設(shè)計(jì)單 位應(yīng)重點(diǎn)考慮安裝工藝節(jié)點(diǎn) 門窗廠家 鋁合金二次設(shè)計(jì)應(yīng)有專項(xiàng)計(jì)算書， 詳細(xì)進(jìn)行強(qiáng)度和剛度驗(yàn)算。 15層以上的 高樓，外墻裝修禁止使用外墻磚 上海市：除建筑底層和裙房外，限制設(shè)計(jì)、使用外 墻磚和馬賽克等外墻瓷質(zhì)貼面材料 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 重慶市：樓層超過 20層或者高度超過 60m的 民用建 筑外墻及臨街或行人通行的建筑外墻不得 使用外墻面磚 江蘇?。航ㄖ鈮︼椕娼故褂民R賽克，住宅建筑 外墻限制使用陶瓷面磚 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ■ 外墻擠塑板保溫 ＋ 外墻貼面磚技術(shù)上是 否成熟？ ■ 為什么國(guó)內(nèi)多個(gè)城市禁止使用外墻面磚？ 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 傳統(tǒng)的外墻磚飾面是在混凝土、粘土磚等結(jié) 構(gòu)剛性基層上粘貼面磚 現(xiàn)在的外墻磚飾面是在外保溫材料（ EPS、 XPS、膠粉聚酯顆粒、硬發(fā)泡聚氨酯 ）面層 上粘貼面磚 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 國(guó)家強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 《 外墻飾面磚工程施工及 驗(yàn)收規(guī)程 》 JGJ 1262023的制定主要針對(duì)混凝 土墻體和砌體，并未考慮在外保溫面層上粘貼 面磚的特殊情況 國(guó)家強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 《 建筑工程飾面磚粘接強(qiáng) 度檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 》 JGJ 11097要求外墻面磚必須進(jìn) 行粘接強(qiáng)度檢驗(yàn)，每組試樣平均粘接強(qiáng)度不應(yīng) 小于 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 外保溫薄抹灰（錨栓玻纖網(wǎng)和傳統(tǒng)增強(qiáng)鋼絲網(wǎng)）試驗(yàn) EPS( 模塑聚苯板 )28d抗拉強(qiáng)度： ～ XPS( 擠塑聚苯板 )28d抗拉強(qiáng)度： ～ 膠粉聚酯顆粒 28d抗拉強(qiáng)度： ～ 硬發(fā)泡聚氨酯抗拉強(qiáng)度： ～ 面層砂漿與保溫層的拉伸粘接強(qiáng)度： ～ 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ◆ 外墻保溫貼面磚粘接強(qiáng)度試驗(yàn)合格意味著什么？ 外保溫體系下外墻磚脫落 90%以上并不是因?yàn)? 重力拉拔造成的，而是由后期溫度變形和干濕 變形引起的，尤其是傳統(tǒng)工法施工引起的凍融 效應(yīng)，極易導(dǎo)致外墻磚脫落。需 要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)， 協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程管理的要求 ◆ 新型管材的應(yīng)用增加了滲漏的工程質(zhì)量隱患： 建筑下水管道采用的 UPVC管或建筑給水、熱 水管道采用的其他塑料管材，其管道表面光 滑，附著力較差。工程進(jìn)度管理受內(nèi)外部多方面因素制約的影響極大。當(dāng)偏差修補(bǔ)厚度超過 50㎜ 時(shí)，應(yīng)