【正文】 資回報(bào)快人流大，噪音多少量戶型不周正灰塵多空氣不好綠化少戶型設(shè)計(jì)遠(yuǎn)離城市喧囂36%綠化空氣更好樓盤(pán)大投資回報(bào)快周?chē)涮赘R全項(xiàng)目名稱 錦繡華庭 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023101價(jià)格 均價(jià) 16001700元 /㎡ 銷(xiāo)售狀況 已售罄經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積 13000㎡ 其中商業(yè) 3000㎡ 、地下車(chē)庫(kù) 1000㎡ 、住宅 9000㎡ ，一層為商鋪，二、三層精品酒店，四至十二層住宅，總戶數(shù) 72戶戶型配比 三房 36套 ㎡ ㎡ ，兩房 ㎡ 、四房 ㎡ 各 18套建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格廣告推廣 一中旁寧遠(yuǎn)首席人文世家 重點(diǎn)樓盤(pán)一錦繡華庭主訴求點(diǎn)： 教育配套，文化氛圍重點(diǎn)樓盤(pán)一錦繡華庭項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 威脅點(diǎn)分析教育，醫(yī)院，商業(yè)，休閑配套開(kāi)發(fā)商在寧遠(yuǎn)有一定名氣投資回報(bào)快樓盤(pán)較小周?chē)肆鞔?，噪音，空氣污染?yán)重戶梯比例大綠化高，物業(yè)好戶梯比例小大盤(pán)更值得信任新城區(qū)升值潛力更大看得到的配套投資回報(bào)快開(kāi)放商在寧遠(yuǎn)具備一定名氣項(xiàng)目名稱 霖軒豪園 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 9月 18日價(jià)格 14001750元 /㎡ 銷(xiāo)售狀況 一期已售完 7成，二期售完 3成經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地 3000㎡總建筑面積 17000㎡戶型配比 三房為主力戶型 ㎡ ㎡ ，少數(shù)兩房 ㎡ 和單間公寓 ㎡ / ㎡ 四房復(fù)式 ㎡建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 廣告推廣 一個(gè)讓江景無(wú)限延伸的地方重點(diǎn)樓盤(pán)一霖軒豪園主訴求點(diǎn)： 臨近泠江河，獨(dú)特的江景房重點(diǎn)樓盤(pán)一霖軒豪園項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 威脅點(diǎn)分析交通便利有部分江景房通風(fēng)采光較好一層戶數(shù)過(guò)多內(nèi)部綠化少銷(xiāo)售人員素質(zhì)低服務(wù)態(tài)度電梯戶數(shù)比例小客運(yùn)中心對(duì)小區(qū)有影響江景房通風(fēng)采光好如圖：左邊為霖軒 樓盤(pán)普遍都不大；216。穩(wěn)中求調(diào)整是 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)市場(chǎng)分析 寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)寧遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)項(xiàng)目的布局寧遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)項(xiàng)目具備一定定規(guī)模的有 8個(gè)，分別是領(lǐng)域中央、錦繡華庭、恒盛廣場(chǎng)、永新時(shí)代廣場(chǎng)、印山花園、霖軒豪園、御景豪庭和騰飛名城。改善型 ” 居住需求成為第一推動(dòng)力；216。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱隱患分為兩種：市場(chǎng)過(guò)熱如上海、深圳之前出現(xiàn)的炒樓風(fēng)波，導(dǎo)致虛擬資本猛增，形成了現(xiàn)在的市場(chǎng)泡沫。市場(chǎng)分析 宏觀面豪宅產(chǎn)品改善型產(chǎn)品安居型產(chǎn)品市場(chǎng)分析 宏觀面2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望：216。三四線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間加大。寧遠(yuǎn)縣項(xiàng)目各戶型銷(xiāo)售情況基本售完樓盤(pán)有：領(lǐng)域中央、錦繡華庭、恒盛廣場(chǎng)、永新時(shí)代廣場(chǎng)、印山花園銷(xiāo)售達(dá)到 5成的樓盤(pán)有：霖軒豪園、御景豪庭寧遠(yuǎn)住房購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)，購(gòu)房需求很大，但流動(dòng)人口不多，客戶基本是本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城客戶和改善型客戶，所以戶型銷(xiāo)售基本以中型戶型為主， 2房 2廳、 3房 2廳、 4房 2廳銷(xiāo)售最佳， 其中 3房 2廳最受寧遠(yuǎn)消費(fèi)者歡迎， 各大樓盤(pán) 3房基本都已經(jīng)售罄， 2房與 4房也只有少量未售。配套好的樓盤(pán)，如領(lǐng)域中央、恒盛廣場(chǎng)、永新時(shí)代大廈、錦繡華庭銷(xiāo)售狀況非?；馃?，很多樓盤(pán)基一開(kāi)盤(pán)就售罄。 戶型配比 以 130平米的三房為主 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代經(jīng)典風(fēng)格廣告推廣 / 重點(diǎn)樓盤(pán)一恒盛廣場(chǎng) （由于該樓盤(pán)售樓部以拆，只在物業(yè)部了解部分信息）主訴求點(diǎn)： 絕佳地段，絕佳投資重點(diǎn)樓盤(pán)一恒盛廣場(chǎng)項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 威脅點(diǎn)分析臨文廟商業(yè)街小區(qū)規(guī)模相對(duì)較大綠化少周?chē)肆髁看缶G化高物業(yè)管理到位遠(yuǎn)離城市喧囂地段絕佳配套齊全啟示：■利用寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的銷(xiāo)售勢(shì)頭，以及消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)、園林景觀的高要求趨勢(shì)，破解區(qū)位瓶頸，提升價(jià)位；■快速推售產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)需求。整體規(guī)劃構(gòu)思：一環(huán)二帶兩軸一廣場(chǎng)；216。戶型類(lèi)型較多；216。三房面積大小比較合適，四房部分戶型偏大；注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)銷(xiāo)售部轉(zhuǎn)發(fā)的戶型統(tǒng)計(jì)表統(tǒng)計(jì)，總戶數(shù)為 1563戶，與總平圖上的總戶數(shù) 2238戶差別較大。項(xiàng)目?jī)r(jià)值 區(qū)域價(jià)值n項(xiàng)目所處區(qū)域目前屬于城市的近郊區(qū)；n項(xiàng)目所在地段屬于未來(lái)城市交通樞紐，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?；n區(qū)域自然環(huán)境好，但目前無(wú)震撼性資源；n社區(qū)內(nèi)部環(huán)境好；n項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)高，并具有一定的創(chuàng)新性，市場(chǎng)暢銷(xiāo)產(chǎn)品占絕大多數(shù)；n本土品牌開(kāi)發(fā)商，但認(rèn)知度和美譽(yù)度仍需要時(shí)間積累。從以下數(shù)據(jù)中可以看出，寧遠(yuǎn)人非常喜歡多層的產(chǎn)品，因此可以考慮多層作為首次開(kāi)盤(pán)的主打產(chǎn)品，另加少量復(fù)式，以促成開(kāi)盤(pán)售罄。我們采用市場(chǎng)成熟的消費(fèi)者行為模式和 AIO量表的分析工具來(lái)對(duì)本項(xiàng)目潛在核心客戶進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分析。喜歡出席高檔活動(dòng)裝點(diǎn)身份；? 進(jìn)步：著重于生意方面，喜歡去其他城市和國(guó)家以增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)。確定項(xiàng)目規(guī)劃，完善銷(xiāo)售百問(wèn)，與政府部分溝通增加土地使用年到綜合用地 50年規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)制度，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，營(yíng)造危機(jī)感，調(diào)動(dòng)置業(yè)顧問(wèn)的主動(dòng)性增加銷(xiāo)售員培訓(xùn)，提高銷(xiāo)售員專(zhuān)業(yè)化水平對(duì)銷(xiāo)售員進(jìn)行房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、銷(xiāo)售技巧、城市規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)劃、禮儀等方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。區(qū)域未成熟，但發(fā)展前景看好；⑵ 案例代表：216。第二階段：利用市場(chǎng)熱點(diǎn)，引起社會(huì)的廣泛關(guān)注時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前兩個(gè)月手段：通過(guò)媒體軟文進(jìn)行新聞性的區(qū)域炒作與開(kāi)發(fā)理念炒作第三階段：能量積聚，蓄勢(shì)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月手段：通過(guò)電視、報(bào)紙廣告進(jìn)行 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn) 炒作第四階段：脫穎而出時(shí)間：開(kāi)盤(pán)期手段：通過(guò)媒體樓書(shū)以及銷(xiāo)售展示中大投入對(duì)社區(qū)生活方式進(jìn)行全面宣傳第五階段：全面滲透，進(jìn)而通過(guò)口碑迅速傳播時(shí)間：開(kāi)盤(pán)后手段：通過(guò)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)與優(yōu)勢(shì)資源的現(xiàn)場(chǎng)展示并輔以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) n近 2公里長(zhǎng)實(shí)術(shù)地板沿江景觀棧道n媒體樓書(shū)星河灣營(yíng)銷(xiāo)模式之震撼吸引力 （大盤(pán) “絕活 ”）：眾一 q在面對(duì)區(qū)域 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，我們必須要采取領(lǐng)導(dǎo)者的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，樹(shù)立區(qū)域品質(zhì)領(lǐng)導(dǎo)者的先鋒形象， 贏得 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；q在面對(duì)其他區(qū)域樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，我們采取挑戰(zhàn)者的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，以創(chuàng)新的形象和產(chǎn)品贏得客戶，從而從根本上贏得區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。⑶ 營(yíng)銷(xiāo)手法：創(chuàng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、口碑和高品質(zhì)戶外廣告引起強(qiáng)烈市場(chǎng)關(guān)注，達(dá)到造勢(shì)的效果，并以建立項(xiàng)目高端形象為首要目標(biāo)。坐北朝南，南北通透；216。關(guān)鍵點(diǎn)： 能烘托出氣氛能傳播樓盤(pán)信息樓盤(pán)周邊需要有足夠的銷(xiāo)售氛圍，如工地道路路旗、樓體廣告等，讓客戶及旁人都感覺(jué)到樓盤(pán)熱賣(mài)。216。中馳的外拓團(tuán)隊(duì)，通過(guò) “ 打街霸 ”“ 上門(mén)拜訪”“ 抄車(chē)牌 ” 等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外場(chǎng)的互動(dòng)，打造銷(xiāo)售狼性團(tuán)隊(duì)。對(duì)老帶新客戶給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，比如紅包現(xiàn)金、物管費(fèi)、購(gòu)物卡等；216。項(xiàng)目現(xiàn)狀：較低的來(lái)電、來(lái)訪量；216。小 步快跑 —— 價(jià)格頻繁的小幅上調(diào)，有利于刺激客戶的下定，造成良好的口碑效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化；同時(shí)，又不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格的突然猛長(zhǎng)而失去客戶。 對(duì)于威脅較弱、綜合素質(zhì)較差的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，應(yīng)高姿態(tài)宣傳本項(xiàng)目品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)“ 物有所值 ” ，無(wú)須價(jià)格打拼，應(yīng)以項(xiàng)目綜合素質(zhì)打動(dòng)和吸引客戶。銷(xiāo)售銷(xiāo)售216。 二月 21二月 2111:59:5311:59:53February 17, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 二月 2111:59:5311:59Feb2117Feb21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/2/17 11:59:5311:59:5317 February 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 二月 2111:59:5311:59Feb2117Feb21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 二月 21二月 2111:59:5311:59:53February 17, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。因此銷(xiāo)售需要廣告配合，提高上門(mén)量；需要工程提供支持盡快展示項(xiàng)目實(shí)景。分批上市 小步快跑原則一推售策略 出貨量 遵循 “ 產(chǎn)品線及類(lèi)型豐富 ” 的原則：每批次出貨產(chǎn)品類(lèi)型豐富以及一、二、三產(chǎn)品線互相搭配，一線作為價(jià)格標(biāo)桿 , 帶動(dòng)二、三線的銷(xiāo)售， “ 掛高賣(mài)低 ” ；產(chǎn)品豐富、均衡去化原則二推售策略 出貨量推售策略 出貨量n從上表中可以看出，首批開(kāi)建的房源 328套，其中三房實(shí)際占到 %，其次是四房占到 %。階段價(jià)格策略注：具體各產(chǎn)品價(jià)格待項(xiàng)目各產(chǎn)品詳細(xì)打分，客戶詢價(jià)后，逐步調(diào)整制定。項(xiàng)目特點(diǎn)：近郊地段、低密度、高品質(zhì)、創(chuàng)新產(chǎn)品；216。圈層營(yíng)銷(xiāo) 老帶新提升品牌及滿意度寧遠(yuǎn)名宅口口相傳掛高形象提升品質(zhì)承托產(chǎn)品豐富內(nèi)核低調(diào)奢華宣傳造勢(shì)（起）（起） （承）（承） （轉(zhuǎn)）（轉(zhuǎn)） （合）（合）第一階段2023年 3月——2023年 4月第二階段2023年 5月——2023年 8月2023年 9月——2023年 12月第四階段2023年 1月——2023年 2月階段階段目標(biāo)目標(biāo)渲染高端產(chǎn)品發(fā)展商品牌升華 彰顯品質(zhì)突顯產(chǎn)品創(chuàng)新和賣(mài)點(diǎn)與其它項(xiàng)目拉開(kāi)距離客戶積累一批開(kāi)盤(pán)第三階段整體營(yíng)銷(xiāo)推廣思路營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣推廣媒體整合選擇思路：n精準(zhǔn)打擊，線上做形象，線下做賣(mài)點(diǎn)；n據(jù)確定的客群，通過(guò)對(duì)目標(biāo)客群的生活行為路徑尋找相關(guān)的陣地，達(dá)到高效地信息傳播，準(zhǔn)確地覆蓋受眾目標(biāo)。通過(guò)與外地商會(huì)及老鄉(xiāng)活動(dòng)網(wǎng)站建立聯(lián)系 ，通過(guò)線下推廣、老鄉(xiāng)會(huì)等方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推廣，并獲取意向客戶名單，實(shí)行買(mǎi)房有優(yōu)惠的政策，組合客戶寧遠(yuǎn)看房，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 寧遠(yuǎn)品質(zhì)居住大調(diào)查騰飛名城改變的不僅僅是城市，更是寧遠(yuǎn)人居家理念，寧遠(yuǎn)人的生活理念！與寧遠(yuǎn)房地產(chǎn)局、永州的媒體機(jī)構(gòu)，或者寧遠(yuǎn)當(dāng)?shù)氐拿襟w，如電視臺(tái)做寧遠(yuǎn)品質(zhì)居住大調(diào)查，通過(guò)活動(dòng)調(diào)動(dòng)政府機(jī)關(guān)、媒體機(jī)構(gòu)，以及消費(fèi)者都來(lái)關(guān)注寧遠(yuǎn)居住環(huán)境的改善，關(guān)注騰飛名城的高品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。三房產(chǎn)品精裝修樣板間—— 低調(diào)奢華的現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格關(guān)鍵體驗(yàn)產(chǎn)品 樣板房四房產(chǎn)品精裝修樣板間—— 富麗堂皇的五星級(jí)家關(guān)鍵體驗(yàn)產(chǎn)品 樣板房中馳建議： 樣板房選擇離園林示范區(qū)近的戶型，樣板房、示范園林互動(dòng)，樓層選擇三樓比較適宜，視野要開(kāi)闊；樣板房?jī)?nèi)安排物業(yè)隨時(shí)為看房的客戶提供星級(jí)物業(yè)服務(wù)。底層復(fù)式獨(dú)享近 100㎡ 私家花園，空中復(fù)式贈(zèng)送數(shù)十平米；216。簡(jiǎn)單的概括：就是居住和商業(yè)的集中融合，街區(qū)既要提供居住，又要有豐富的商業(yè)配套和休閑配套。寧遠(yuǎn)縣城未成熟區(qū)域216。桂府模式婁底眾一 湖南婁底 “眾一 如鳳凰城的低價(jià)規(guī)模定制；n以量身打造或定制取勝，如萬(wàn)通的 “ 別墅定制計(jì)劃 ” ；n以不斷的產(chǎn)品改良取勝，如萬(wàn)科的城市花園系列；n經(jīng)由產(chǎn)品創(chuàng)新取勝，如創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@的三錯(cuò)層戶型；n經(jīng)由進(jìn)入高成長(zhǎng)市場(chǎng)取勝，如萬(wàn)科的四季花城系列；n經(jīng)由超出顧客期望而取勝，如星河灣、婁底眾一 重視子女，對(duì)子女文化的教育非常重視。使用者 第 1類(lèi)、第 2類(lèi) …A（活動(dòng)） 日?；顒?dòng)方式I（興趣） 興趣愛(ài)好O（觀點(diǎn)） 對(duì)待事業(yè)、生活、家庭的態(tài)度客戶結(jié)構(gòu)分析消費(fèi)者行為模式使用者Occupant? 寧遠(yuǎn)縣城為主、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔? 經(jīng)濟(jì)能力：家庭年收入 8萬(wàn)元以上? 年齡： 20—40 歲為主? 職業(yè)：中小私營(yíng)企業(yè)主及股東；小作坊老板；個(gè)體工商戶；政府、企事業(yè)單位管理層人員宗旨Object? 強(qiáng)調(diào)身份與階層感? 追求社區(qū)生活，重視鄰里? 追求群居與交流? 改善居住環(huán)境和品質(zhì)? 安全感? 注重服務(wù)品質(zhì)客戶結(jié)構(gòu)