【正文】 定? 客戶目標(biāo)? 市場環(huán)境? 本體條件? 問題界定合肥寫字樓進(jìn)入市場化階段，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。4565元 /m2/月? 售價(jià)： 50006800元/m2租金 /售價(jià)? 后續(xù)供應(yīng)量較多 ；租售狀況? 高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 70％ 以上；? 交通便利，物業(yè)形象好，財(cái)富廣場、金鼎國際廣場等躋身目前合肥頂端寫字樓行列；? 北一環(huán)片區(qū)目前已經(jīng)相對成熟；也是合肥較高端的商務(wù)區(qū)域。與本項(xiàng)目的可比性很低，不做具體分析。 國際大廈為代表的商務(wù)公寓價(jià)格上也呈現(xiàn)出過渡性產(chǎn)品的特性，整體價(jià)格介于住宅與純商務(wù)寫字樓之間，價(jià)格在 4000—6000 ，但電梯配備不足和空調(diào)問題影響其建成后的入駐率、出租率。 開發(fā)商：安徽星海集團(tuán) 優(yōu)惠方式：無 商場：沃爾瑪、大潤發(fā)、樂購、北京華聯(lián) 智能化： 5A容積率： 總建筑面積： 3萬方 整層面積： 1000設(shè)備裝修：毛坯 施工單位 :湖北同興 層數(shù) :27層 容積率 :工程進(jìn)度已封頂 交付日期 :總建筑面積 : 平均單價(jià) :售 6200元 / m2 層數(shù) :25層 車位 :800個(gè) 目標(biāo)梳理與問題界定? 客戶目標(biāo)? 市場環(huán)境? 本體條件? 問題界定本體條件?? 總建筑面積：總建筑面積： ?? 層高：層高： ?? 套型面積（以下均為估算）：套型面積（以下均為估算）： 50100平方米平方米?? 車位數(shù)量：車位數(shù)量： 1：： 1?? 電梯數(shù)量：電梯數(shù)量： 8部部?? 產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)： 70年年?? 單層面積：單層面積： 1000多平方米多平方米項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)本體條件? 位于四里河立交于北一環(huán)交叉口，交通便利? 與北一環(huán)眾多寫字樓相連，在成熟的北一環(huán)商務(wù)區(qū)之中? 屬于合肥中高檔寫字樓，擁有 、提煉本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)，在眾多的寫字樓中突出自身的優(yōu)勢，打造自己的賣點(diǎn)，達(dá)到在此區(qū)域內(nèi)的與眾不同。服務(wù)概念好打，執(zhí)行起來太難。所以我提出了客戶的主要問題之一。?合肥寫字樓產(chǎn)品開發(fā)水平尚未成熟，本項(xiàng)目的地段和產(chǎn)品方案不具備不可替代性，產(chǎn)品將很快被模仿和超越；租售表現(xiàn)良好，積聚市場知名企業(yè)，項(xiàng)目美譽(yù)度高?市場接受度高，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)；?招租狀況良好，成功吸引合肥知名企業(yè)進(jìn)駐，租金處于市場二線水平；?成為本區(qū)域市場的明星項(xiàng)目，知名度美譽(yù)度俱佳。360保險(xiǎn)箱式寫字樓? 地段保險(xiǎn) —— 北一環(huán)成熟商務(wù)板塊? 收益保險(xiǎn) —— ７０年產(chǎn)權(quán)? 投資保險(xiǎn) —— 空置補(bǔ)貼? 價(jià)格保險(xiǎn) —— 高性價(jià)比? 資金流保險(xiǎn) —— 低首付：小投入大收益? 服務(wù)保險(xiǎn) —— 全天候服務(wù)保障全天候服務(wù)70年產(chǎn)權(quán) 性價(jià)比低首付投資全安北一環(huán)形象定位市場研究與整體戰(zhàn)略? 中端寫字樓價(jià)值體系研究? 客戶研究及市場策略? 客戶定位總結(jié)我們對合肥寫字樓市場的客戶進(jìn)行了深入的分析，以此指導(dǎo)租戶升級，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)使用者 購買者?行業(yè)分布?企業(yè)性質(zhì)?租金承受能力?需求面積?價(jià)值關(guān)注點(diǎn)?購買動(dòng)機(jī)?面積需求?行業(yè)特征?價(jià)值關(guān)注點(diǎn)中高檔寫字樓中企業(yè)以商貿(mào)物流、信息科技、電子電器設(shè)備及咨詢服務(wù)行業(yè)為主，本地企業(yè)占 70%統(tǒng)計(jì)范圍：財(cái)富廣場一期、郵電大廈、 CBD中央廣場、金城大廈、潤安大廈、國際商會(huì)大廈、天徽大廈、萬通大廈辦公企業(yè)，以下的圖表除特殊說明外均基于上述樣本。我們采取那種模式？我們的建議，分三步走：一是我們的建議，分三步走：一是 調(diào)整案名，在目前形象的基礎(chǔ)上，以藍(lán)鉆調(diào)整案名，在目前形象的基礎(chǔ)上，以藍(lán)鉆2期的形式出現(xiàn)，緊扣形象定位全面提升案名的沖擊力；二是提推出新品期的形式出現(xiàn)，緊扣形象定位全面提升案名的沖擊力；二是提推出新品（既然是二期），以新產(chǎn)品支撐新案名，目前在售產(chǎn)品可在形式上銷控（既然是二期），以新產(chǎn)品支撐新案名，目前在售產(chǎn)品可在形式上銷控或暫停銷售；三是調(diào)整銷售中心及所有媒體的表現(xiàn)形式。對于目前情況我們建議作小幅調(diào)整，能補(bǔ)上空置補(bǔ)貼相關(guān)費(fèi)即可，待引起廣泛關(guān)注后再另行調(diào)整。合同系統(tǒng)測試完成以及合同公示216。合同系統(tǒng)測試完成以及合同公示216。JanuaryJanuary20237:18:22 2023/1/24JanuaryJanuary20237:18:22 2023/1/24JanuaryJanuary一月 2023/1/24dolorurnaiaculisfeliseleifendamet,January上午 07:18:22一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。2023? 1知人者智，自知者明。2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。January 。2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。January 。2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。人員配備到位216。人員配備到位216。 就開發(fā)公司而言， 項(xiàng)目的資金壓力； 目前在市場上受關(guān)注度尚不夠，故此建議前期采取 “穩(wěn)定 ”之策以吸引人們關(guān)注；待本案達(dá)到一定的關(guān)注度后，價(jià)格開始走高；二次開盤時(shí)在原有的基礎(chǔ)上另行上調(diào) 58%.（最終調(diào)整幅度要根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場情況而定。▼▼68項(xiàng)目案名建議? 藍(lán)堡 ?隨租金上升，各寫字樓中本地企業(yè)的數(shù)量占比呈明顯的下降趨勢，而外企數(shù)量明顯上升；?寫字樓租金水平由其主力租戶決定，因此寫字樓租金水平由其主力租戶決定，因此，郵電大廈能實(shí)現(xiàn)明顯高于其他項(xiàng)目的租金，郵電大廈能實(shí)現(xiàn)明顯高于其他項(xiàng)目的租金；；?外企和外地企業(yè)平均租金明顯高于本地企業(yè)；?本地企業(yè)數(shù)量占 70%；金融保險(xiǎn)、電子信息及建材裝飾行業(yè)租金承受力相對高，商貿(mào)物流和咨詢服務(wù)業(yè)租金承受力相對較弱金融保險(xiǎn)、現(xiàn)代科技制造行業(yè)能承受高租金；咨詢服務(wù)業(yè)目前整體發(fā)展水平一般，表現(xiàn)為租金承受力較弱；傳統(tǒng)的商貿(mào)物流企業(yè)數(shù)量最多，但租金承受力較弱；中高端寫字樓承租大面積的客戶比例較高，但也存在部分知名企業(yè)承租小面積的現(xiàn)象大量知名企業(yè)在合肥的分支機(jī)構(gòu)屬于辦事處性質(zhì)，面積需求?。ㄈ?IBM在財(cái)富廣場一期僅租賃 150平米）。1出好我們所出的牌，沒有取代性。所以我提出了 “空置空置補(bǔ)貼牌補(bǔ)貼牌 ”即在交房即在交房 3年內(nèi)，如果客戶的寫字樓租不出去，我們將提供一定的空置補(bǔ)貼年內(nèi)，如果客戶的寫字樓租不出去，我們將提供一定的空置補(bǔ)貼，且免收空置期物管費(fèi)；，且免收空置期物管費(fèi)；?付款方式牌付款方式牌 ———— 二期物業(yè)單體面積較大，總價(jià)高，目標(biāo)客戶受到一定限制。?產(chǎn)權(quán)牌產(chǎn)權(quán)牌 ———— 這是一張好牌，針對目前寫字樓這是一張好牌，針對目前寫字樓 40或或 50年的產(chǎn)權(quán)，本案的優(yōu)勢相當(dāng)明顯年的產(chǎn)權(quán)，本案的優(yōu)勢相當(dāng)明顯，且對于產(chǎn)權(quán)后繼問題目前國家尚未有明確規(guī)定，超長的產(chǎn)權(quán)無疑是給客戶吃了一棵，且對于產(chǎn)權(quán)后繼問題目前國家尚未有明確規(guī)定，超長的產(chǎn)權(quán)無疑是給客戶吃了一棵定心丸，更重要的是，超長產(chǎn)權(quán)即是超長收益。關(guān)于本體的小結(jié)?北一環(huán)商務(wù)區(qū)北一環(huán)商務(wù)區(qū) 一定要打好此牌，不要怕此區(qū)域競爭對手多，而是要突出本區(qū)域的一定要打好此牌，不要怕此區(qū)域競爭對手多，而是要突出本區(qū)域的價(jià)值，當(dāng)客戶認(rèn)同了此區(qū)域的商務(wù)優(yōu)勢就會(huì)容易認(rèn)同本項(xiàng)目。28項(xiàng)目自身問題結(jié)癥未能形成完整的品牌形象 ,且項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度有待提升銷售執(zhí)行力不到位 .銷售部銷售員專業(yè)性和接待能力較差 ,銷售部整體服務(wù)態(tài)度很差，讓客戶能以接受沒有在宣傳推廣中找到自身獨(dú)有的賣點(diǎn)和優(yōu)勢，無法在此區(qū)域中脫穎而出 B座銷售面積過大，總價(jià)過高 ,客戶儲備不足 .宣傳推廣方式和力度不夠，在合肥寫字樓中知名度不高銷售部位置過于隱蔽，路過時(shí)很難讓人發(fā)現(xiàn)銷售模式過于單一，任然實(shí)用傳統(tǒng)銷售模式29項(xiàng)目自身優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢（共享優(yōu)勢 ）? 地處合肥認(rèn)知度高，較成熟的北一環(huán)商務(wù)片區(qū)? 交通便利，配套較全，周邊寫字樓群已經(jīng)成型?項(xiàng)目優(yōu)勢（個(gè)本優(yōu)勢）?70年產(chǎn)權(quán)?1： 1高配比車位?24小時(shí)全天候服務(wù) 寫字樓置地廣場本項(xiàng)目萬達(dá)廣場星海 物業(yè)費(fèi) :公寓 / m2，其余未定 銀行 :交行 整層面積 :1800 m2售樓處位置 :項(xiàng)目處 m2車位地下二層 :500個(gè) 周邊配套 :雙崗菜市場 45元 /5621111總建筑面積 : 銷售情況 :08年 10月開盤，銷售約80%；項(xiàng)目由 A、 B兩棟建筑一字排開，地下 2層為車庫， 1~3層為商業(yè)， 4~27層為辦公 交通 :124， 126， 705 整層面積 :900~1400 m2 占地面積 :16畝 物業(yè)管理：未定 公攤： 27%:工程進(jìn)度： 結(jié)構(gòu)封頂，外立面已出 設(shè)備裝修：毛坯 周邊配套：雙崗小學(xué)、亳州路小學(xué)、 26中 付款方式（首付）： 30% 售樓電話： 5531488； 5520488可類比項(xiàng)目分析? 就本案所處的區(qū)域而言，周圍的競爭項(xiàng)目較多，且品質(zhì)相對較高。? 未來規(guī)劃? 價(jià)格上漲速度很快，目前每平米近 8000元? 租金： 25—40 元 /m2/月? 售價(jià)： 58007400元/m2涌現(xiàn)出新城國際、綠地藍(lán)海、蔚藍(lán)商務(wù)港、財(cái)智中心、天徽商業(yè)廣場等項(xiàng)目，但由于此區(qū)域是新興的商務(wù)區(qū)，品質(zhì)較高，環(huán)境較好，且離政府部門較近，但存在一定的競爭力。 環(huán)球廣場圣大國際廣場