昆明王旗營項(xiàng)目營銷概念案(完整版)
【正文】 對(duì)不能單純的作為完全導(dǎo)向功能 對(duì)的工作方式 信息處理的能力 針對(duì)項(xiàng)目的 市場調(diào)研 項(xiàng)目基地研究 開發(fā)商需求研究 市場研究 競爭對(duì)手研究 客戶研究 豐富的操盤經(jīng)驗(yàn) 對(duì)市場與客戶的認(rèn)知度 長期積累的 符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的 適應(yīng)昆明房地產(chǎn)的 工作方式 項(xiàng)目整體定位 !!! 我們本次選擇的調(diào)研路段一：北京路調(diào)研區(qū)域 我們本次選擇的調(diào)研路段二：白云路調(diào)研區(qū)域 我們本次選擇的調(diào)研路段三：穿金路調(diào)研區(qū)域 在市場調(diào)研的過程中，我們盡量做到?jīng)]有遺漏 用市場需求來說話，以此保證對(duì)項(xiàng)目認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度 項(xiàng)目情況 用地權(quán)屬：益新房地產(chǎn)開發(fā)公司 容積率： ； 用地面積： ， ㎡ ； 總建筑面積： ㎡； 建筑密度： 60%； 車位特別提示： 根據(jù)《昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，新建住宅車位配比不得小于 ： 1。 基地臨街面較長，商業(yè)價(jià)值較大； 基地地形方正、平坦，易于規(guī)劃； 易于規(guī)劃的基地形狀為充分挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)埋下伏筆； 項(xiàng)目周邊配套現(xiàn)狀 調(diào)查范圍 白云路與北京路交叉口至白云路與川金路交叉口； 穿金路與白云路交叉口至穿金路與聯(lián)盟路交叉口； 北站至北京路延長線與白云路交叉口； 教 育 配 套 名稱 性質(zhì) 位臵 昆明鐵路第五中學(xué) 高中 北站 新法村小學(xué) 小學(xué) 白云路 官渡區(qū)第二中學(xué) 中學(xué) 新迎路 昆明大學(xué)東校區(qū) 大學(xué) 新迎路 昆明理工大學(xué)新迎校區(qū) 大學(xué) 白龍路 云南電子信息技術(shù)學(xué)校 大專 穿金路 教育配套非常完善，且學(xué)校辦學(xué)質(zhì)量都比較高 醫(yī) 療 配 套 名稱 醫(yī)療條件 位臵 婦女兒童醫(yī)院 良好 穿金路 九州醫(yī)院 優(yōu)良 白云路 云南省精神衛(wèi)生中心門診 良好 北京路延長線 北京同仁醫(yī)院 一般 北京路延長線 翠康大藥房 一般 北京路延長線 醫(yī)療設(shè)施比較完善，醫(yī)療條件較好 金 融 配 套 名稱 屬性 位臵 上海浦東銀行 銀聯(lián) 北京路延長線 興業(yè)銀行 ATM 北京路延長線 農(nóng)村信用社 信用社 白云路 工商銀行 銀行 白云路 光大銀行 銀行 白云路 中國銀行 銀行 白云路 中國郵政儲(chǔ)蓄 銀行 穿金路 建設(shè)銀行 銀行 白云路 金融配套完善，完全能滿足生活、商業(yè)經(jīng)營個(gè)方面要求 商 業(yè) 生 活 配 套 類型 數(shù)量 類型 數(shù)量 房屋中介 46 美容美發(fā) 40 醫(yī)療診所及藥店 29 服裝店 164 超市、便利店 44 汽車配件及修理 25 文化、音像、書店 26 飯店、小吃店 120 鞋店 42 通訊及通訊用品 12 網(wǎng)吧 11 家裝及建材 24 農(nóng)貿(mào)市場 8 娛樂、休閑場所 15 五金 24 茶室、飲料、咖啡吧 51 大型超市 ３ 專業(yè)商場 ４ 商業(yè)生活配套豐富，能充分滿足小區(qū)居民的日常生活需要 公 交 配 套 公交線路 起點(diǎn)站 終點(diǎn)站 10 金殿 雙龍商場 55 黃土坡 理工大學(xué) 60 金殿 永盛路 67 北市區(qū)公交車場 民航機(jī)場 68 世博園 昆明站 71 世博園 南屏街 57 公交北市車暢 關(guān)上 3 昆明站 金苑商廈 公交系統(tǒng)完善、能較好的滿足出行 白云路 —— 人、自行車、車流量統(tǒng)計(jì) 時(shí) 間 頻 次（分鐘） 車 流 量 人 流 量 自行車流量 Am8： 45 5 48 48 52 Am9： 00 5 81 45 65 時(shí) 間 頻 次（分鐘） 車 流 量 人 流 量 自行車流量 Pm17： 35 5 131 72 112 Pm17： 50 5 121 54 63 人流車流量都較大，尤其是上下班時(shí)間，峰值為下午下班時(shí)間 此車流量人流量對(duì)商業(yè)的支持度較高，但項(xiàng)目享受度有限 項(xiàng)目市場抗性分析 需要解決的抗性一：項(xiàng)目昭示性問題 ?不鄰主干道，是“鬧中取靜”的居住區(qū)域； ?不解決此問題，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值將大打折扣； 不鄰主干道造成項(xiàng)目昭示性弱； 需要解決的抗性二：商業(yè)形象問題 ?項(xiàng)目本身為專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場，商業(yè)形象較差； ?待地塊拆除完畢后，項(xiàng)目基地的商業(yè)氛圍也損失殆盡； 磚 磚 磚 磚 5 磚 7 云南省化工機(jī)械廠 云南省化工機(jī)械廠 王 旗 營 路 項(xiàng)目周邊居住文化氛圍 王旗營為昆明較早，且比較成熟的居住社區(qū) 形成外地人口，相對(duì)收入中等的，大量匯聚的居住區(qū) 雖然這不是一個(gè)比較亂的地區(qū)，但給人的感覺是品質(zhì)中下的地區(qū) 居住感覺 —— 找到了一個(gè)不漂亮的好老婆！ 在這個(gè)片區(qū)住不會(huì)自豪，可卻讓人很舒服 , 歸宿感很強(qiáng) 東市區(qū)、北市區(qū) 但是如今 —— “住在王旗營？” —— “外地打工的吧？” 項(xiàng)目分析小結(jié) 本項(xiàng)目的核心價(jià)值與機(jī)會(huì)： 1：位于城市發(fā)展的軸線位臵 2：緊鄰城市中心、可以充分制造客源及客戶對(duì)片區(qū)的信心 3：鄰北市的商業(yè)生活配套中心區(qū)域 4：易于規(guī)劃的基地形狀可以擴(kuò)大項(xiàng)目地塊價(jià)值 項(xiàng)目定位 —— 以一次臵業(yè)客戶為主要參照系；并且最大化項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。 ? 主要區(qū)域：昆明市區(qū)。 普通臨街商鋪 分布在主干道和 小區(qū)道路兩邊 經(jīng)營項(xiàng)目主要以服裝、鞋、為主，其他經(jīng)營項(xiàng)目所覆蓋的范圍非常廣泛，餐飲、游戲室、還涵蓋了五金、機(jī)械配件、太陽能器材等等，五花八門，應(yīng)有盡有。 項(xiàng)目商業(yè)定位原則 商業(yè)定位與規(guī)劃 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 商業(yè)經(jīng)營主題定位 發(fā)揮地塊的區(qū)域及規(guī)劃優(yōu)勢 做項(xiàng)目區(qū)域的地標(biāo)性商業(yè)物業(yè) 樹立開發(fā)商的品牌 利用商業(yè)物業(yè)和住宅的合理結(jié)合，最大
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