【正文】 尋找最適合的商業(yè)形態(tài)。（當(dāng)然便利各有不同，有管理便利、財(cái)務(wù)核算便利、營(yíng)銷便利、經(jīng)營(yíng)決策便利、結(jié)算便利、消費(fèi)便利等等。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營(yíng)品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ)；讓顧客逛購(gòu)疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。 也有純營(yíng)業(yè)額提成的模式 。同時(shí)也緊密配合了響應(yīng)的規(guī)模。 ? 時(shí)尚前沿的領(lǐng)袖地位 ， 以及聯(lián)帶的美女及明星效應(yīng) 。 現(xiàn)代商業(yè)空間的打造 ? 國(guó)際一流的商業(yè)步行街具有特征： ? 硬件設(shè)施一流 ， 包括市政 、 交通和商場(chǎng)乃至購(gòu)物環(huán)境的硬件設(shè)施 。這樣既緩解了開(kāi)放商的資金壓力，又降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，而且還沒(méi)有失去對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的控制權(quán) 商業(yè)地產(chǎn)前期銷售和后期經(jīng)營(yíng)的關(guān)系 ? 一般建議出售的比例應(yīng)該控制在 20%—40%之間 ? 要根據(jù)項(xiàng)目的位置、定位、經(jīng)營(yíng)、規(guī)模等具體情況來(lái)通盤考慮出售比例的多少 ? 自持一定比例的物業(yè)對(duì)確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略的有效執(zhí)行是很重要的 商業(yè)地產(chǎn)前期銷售和后期經(jīng)營(yíng)的關(guān)系 ? 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)最重要的就是要吸引足夠多的客流進(jìn)店消費(fèi)，具有較高品牌知名度的的商家能夠?qū)ξ土鳟a(chǎn)生舉足輕重的作用 ? 但是，這些具有號(hào)召力的商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，在位置、租賃面積、租賃時(shí)限等方面都有較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)要求，因此自持一定比例的物業(yè)在對(duì)這些商家進(jìn)行招商時(shí)，回旋的余地就會(huì)大一些 ? 在確定出售比例時(shí)，項(xiàng)目的整體定位也很重要。而這類型的購(gòu)物中心在后期的經(jīng)營(yíng)中往往容易出現(xiàn)問(wèn)題，出售產(chǎn)權(quán)使購(gòu)物中心的招商機(jī)動(dòng)性、靈活性大大降低，招商條件的放寬導(dǎo)致一些不成熟的零售商進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。 ? 該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為平面圈狀。在國(guó)外自有品牌是折扣店的核心，許多折扣店中的自有商品比例高達(dá) 80%，比較少的也達(dá)到 60%左右，國(guó)內(nèi)折扣店經(jīng)營(yíng)范圍還是偏少，經(jīng)營(yíng)規(guī)模也遠(yuǎn)達(dá)不到連鎖，主要的功能還是為著名廠商銷售庫(kù)存及換季商品，消費(fèi)者對(duì)于此業(yè)態(tài)概念還很模糊 商業(yè)街 ? 商業(yè)街是指為數(shù)眾多的零售商店集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的商業(yè)群體。 ? 超市從消費(fèi)形態(tài)來(lái)看還是有好多種：麥德龍現(xiàn)購(gòu)自運(yùn)的會(huì)員制賣場(chǎng)、家友在杭州翠苑的倉(cāng)儲(chǔ)賣場(chǎng)、廣州沃爾瑪類似購(gòu)物中心的休閑賣場(chǎng)、類似好又多底層品牌服飾和小商品的互補(bǔ)形賣場(chǎng) ? 超市是以價(jià)格低廉及商品一站式消費(fèi)來(lái)吸引購(gòu)物距離不便顧客的零售業(yè)態(tài)，成功經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)是如何最大限度使顧客增加來(lái)店頻率與提高平均消費(fèi)客單價(jià)。便利店在我國(guó)現(xiàn)在也開(kāi)始迅速開(kāi)始，有相當(dāng)規(guī)模的還不多，由于發(fā)展和存在優(yōu)勢(shì)還不明顯，暫時(shí)還無(wú)法取代超市 . 折扣店 ? 折扣店是英文” OUTLETS”的音譯，其含義為出路、銷路、市場(chǎng)。 ? 來(lái)此購(gòu)物的頻率較大 (4)大型商業(yè)街 ? 地處大城市中心或交通便捷處，街區(qū)長(zhǎng)度 10005000M，商業(yè)設(shè)施為 6 層或 6 層以上，商業(yè)密度為 80%100%。 ? 日本、新加坡、韓國(guó)借鑒了美國(guó)的做法，在當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)態(tài)如百貨、超市、倉(cāng)庫(kù)商品、專業(yè)店等均已成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈，繁華商業(yè)已經(jīng)飽和甚至出現(xiàn)相對(duì)衰退的情況下，在郊區(qū)逐步開(kāi)發(fā)建設(shè) SHOPPING MALL（ 3） ? 我國(guó)部分城市人均 GDP 已達(dá)數(shù)千美元，繁華商業(yè)區(qū)的停車和購(gòu)物環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足顧客特別是高收入者的需求，加上年均 100 天的節(jié)假日如何休閑等因素，正呼喚 MALL 類的多功能型商場(chǎng)的萌芽 ? 但需要考慮的是：即使 2023年，我們?nèi)司? GDP 預(yù)計(jì)也只有 2023 美元，少數(shù)大城市或特區(qū)可能達(dá)到 500010000 美元；同時(shí)考慮到國(guó)家可建商業(yè)用地的建設(shè)寬敞停車場(chǎng)、綠地園林式 MALL 的可能性，操作 MALL 還應(yīng)當(dāng)采取務(wù)實(shí)做法，采取循序漸進(jìn)和變通的辦法進(jìn)行 商業(yè)地產(chǎn)與住宅類地產(chǎn)的區(qū)別 ? 多數(shù)的住宅類產(chǎn)品如公寓、經(jīng)濟(jì)適用房、別墅、 Town House 等，發(fā)展商大多數(shù)采取開(kāi)發(fā)銷售的模式，其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單，而大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長(zhǎng)期持有，長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)生大量、穩(wěn)定的現(xiàn)金流給企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的高投資回報(bào)率 商業(yè)地產(chǎn)與住宅類地產(chǎn)的區(qū)別 ? 發(fā)展商在做住宅類房地產(chǎn)時(shí)，只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成。簡(jiǎn)而言之，一個(gè)超市是無(wú)論如何都難以吸引 10 公里以外的顧客光臨的 三、缺乏現(xiàn)代化管理模式和系統(tǒng)性營(yíng)運(yùn)技術(shù)管理人才 ? 購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)起步雖晚，但是發(fā)展速度卻很快，這就出現(xiàn)了購(gòu)物中心建的很漂亮，硬件設(shè)施也很好，但服務(wù)、管理、經(jīng)營(yíng)卻很差，形成了“木桶效應(yīng)”。 ? 商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，需要專業(yè)的管理水平和高素質(zhì)管理團(tuán)隊(duì) ? 開(kāi)發(fā)商多缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)的能力和經(jīng)驗(yàn)，因此聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行管理是最佳的辦法 建 議 ? 開(kāi)發(fā)商應(yīng)該成立屬于自己的項(xiàng)目管理公司，并招聘具有商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理十分豐富經(jīng)驗(yàn)的人員加盟； ? 訂立嚴(yán)格的管理規(guī)章制度，并進(jìn)行崗位業(yè)效考核； ? 在項(xiàng)目的初期經(jīng)營(yíng)中，要舍得投入大量宣傳推廣費(fèi)用，利用多種形式進(jìn)行各種促銷活動(dòng)，增加宣傳擴(kuò)大知名度； ? 管理人員要經(jīng)常與經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行廣泛溝通，了解幫助并及時(shí)解決其在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遇到的困難； ? 定期召開(kāi)投資業(yè)主座談會(huì)，向投資者匯報(bào)近期工作及項(xiàng)目發(fā)展思路； ? 要本著“開(kāi)源節(jié)流”的原則，在不影響日常經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，壓縮水、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用，從各個(gè)環(huán)節(jié)降低項(xiàng)目日常整體運(yùn)營(yíng)成本； ? 要利用好自持或空置商鋪，采取公司直接采購(gòu)經(jīng)營(yíng)的方式，如設(shè)立品牌商品特賣場(chǎng)等，既增加了公司收入又解決了商鋪空置現(xiàn)象 現(xiàn)代商業(yè)空間的打造 ? 現(xiàn)代商業(yè)空間的形成的三種模式 ? A：傳統(tǒng)商業(yè)空間的改造模式： ? 經(jīng)典案例：上海南京路 、 東門老街 主要是在原有的基礎(chǔ)上 ， 進(jìn)行商業(yè)環(huán)境 、 設(shè)施 、 景觀 、 服務(wù) 、 商戶等方面的管理與調(diào)整 。 ? 城市政治經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定 ， 具有較大的自由人口和流動(dòng)人口數(shù)量 。 ? 文化是靈魂、特色是生命，兩樣都不可或缺。 租金交納方式一般為押三付三 、 押二付一 、 押三付二等多種形式 ， 同時(shí)將收一定的管理費(fèi) 。譬如廣州天河的正佳廣場(chǎng)和上海的虹橋購(gòu)物樂(lè)園就是大致按照這個(gè)比例來(lái)招商的 二、維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象 ? 購(gòu)物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它決不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，購(gòu)物中心必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè) ? 招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài) ? 購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果 七、特殊商戶招商優(yōu)惠原則 ? “以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)”是購(gòu)物中心特別是超大型綜合性購(gòu)物中心 Shopping Mall 的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) ? 特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)她們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購(gòu)物中心氣氛之作用 ? 當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營(yíng)范圍要與購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)主題及品牌形象相吻合 八、租賃經(jīng)營(yíng)采用“放水養(yǎng)魚(yú)”的原則 ? 租賃經(jīng)營(yíng)原則采用“放水養(yǎng)魚(yú)”的原則。對(duì)于核心租戶、各經(jīng)營(yíng)主體的重點(diǎn)租戶，在經(jīng)營(yíng)條件等方面可以給與大力的扶持與幫助，以穩(wěn)定其經(jīng)營(yíng)的信心，并進(jìn)而穩(wěn)定其他中小租戶；對(duì)于物業(yè)配套所需的租戶，盡可能一切便利條件，促使其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去，營(yíng)造穩(wěn)定的商業(yè)環(huán)境；對(duì)于經(jīng)營(yíng)狀況較差、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力、影響整個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)形象和效益的租戶，可以勸其退租，收回經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，重新招商。 你可以找到嗎？ 成功打造商業(yè)秘籍 ? ? 第三步： 商業(yè)經(jīng)驗(yàn)定位 —— 都干些什么呢？ ? 這個(gè)過(guò)程如同你買了一套新房子，現(xiàn)在要采購(gòu)家具。 ? 服務(wù)完善 ， 考慮到商戶以及顧客的各種人性化的服務(wù)需求 。 整體戰(zhàn)略合理，巧妙利用行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，必要時(shí)讓利引進(jìn)。 商業(yè)空間培育過(guò)程 培育期 鞏固期 優(yōu)化期 推廣期 整合期 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商業(yè)是一種需要長(zhǎng)期不斷培育的過(guò)程 。 分區(qū)域銷控，側(cè)重形象店鋪的前期租收，迅速形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，中期消 化相對(duì)較差位置的鋪位，尾盤保留面積小、總價(jià)底的鋪位。 ? 充分利用文化背景內(nèi)涵 ， 如果本身不具備 ， 應(yīng)該后天營(yíng)造 。 ? 整合型定位必須注意要做到整體統(tǒng)一，同時(shí)又各有特色，這一點(diǎn)新天地就是表證。 ? 包括：按時(shí)營(yíng)業(yè)，不得擅自停業(yè)或缺業(yè)，不得售賣假冒偽劣商品及違禁品，營(yíng)業(yè)人員接待顧客的規(guī)范，還應(yīng)對(duì)按時(shí)交納租金、管理費(fèi)，以及裝修、招牌安裝、設(shè)施的使用、停車場(chǎng)的使用、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生等都有明確的規(guī)定，如有違反應(yīng)采