【正文】 的各層面積均相同，則 建筑總面積 = 土地總面積 x 建筑密度 x 建筑層數(shù) 容積率 = 建筑密度 x 建筑層數(shù) 17 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 ⑤ 建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)房屋使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 18 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 ⑥ 常規(guī)物業(yè)實(shí)用率 l 多層住宅： 9093% 小高層及高層住宅： 8088% l 寫字樓物業(yè) :7075% l 商鋪物業(yè)： 50%左右 19 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 ⑦ 不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝） l 1平方米 = l 1公頃 = 10000平方米 1公頃 = 15畝 l 1畝 = 平方米 20 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的特性 ① 不可移動(dòng)性 , 易受限制 ② 唯一性 ③ 壽命長(zhǎng)久，用途多樣，相互影響 ④ 供給有限，價(jià)值量大，流動(dòng)性差 ⑤ 保值增值 21 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的類型 ① 居住物業(yè)：自住、投資 ② 商用物業(yè)：經(jīng)營(yíng)性、收益性或投資性物業(yè)。 建筑師 與消費(fèi)者的偏好、收入水平、商品的價(jià)格、相關(guān)商品 （互補(bǔ)品、替代品）的價(jià)格、對(duì)商品未來價(jià)格的預(yù)期等有關(guān)。 邊際效用遞減規(guī)律： 消費(fèi)者消費(fèi)后一個(gè)單位商品所獲得的效用增量小于它消 費(fèi)前一個(gè)單位商品所獲得的效用增量。 (2)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)上的主要財(cái)富儲(chǔ)存工具，有余資的人都傾向投資地產(chǎn)。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，其報(bào)酬為貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 深 圳 60 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育與深圳基本同步； ?舊城改造比較失?。? ?以出產(chǎn)郊區(qū)大盤聞名，祁福新村、麗江花園、碧桂園、奧園、星河灣等； ?產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)大手筆，領(lǐng)風(fēng)氣之先，善于創(chuàng)新； ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ?民營(yíng)企業(yè)是發(fā)展商中的主導(dǎo)。 82 房地產(chǎn)策劃的作用 專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，能夠系統(tǒng)地引入市場(chǎng)導(dǎo)向的理念，通過對(duì)一系列市場(chǎng)資源的有效整合，促使供給和需求的有效匹配，從而提升項(xiàng)目的附加值，降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益。 涉及市場(chǎng)分析、投資決策、政府法律法規(guī)政策研究、經(jīng)濟(jì)合同、資金融通、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、成本控制、項(xiàng)目管理、風(fēng)險(xiǎn)控制和管理、市場(chǎng)營(yíng)銷和資產(chǎn)管理等內(nèi)容。 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 52 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場(chǎng) 3. 房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備貸款與開發(fā)貸款 ? 土地儲(chǔ)備貸款：土地收購(gòu)儲(chǔ)備貸款、土地儲(chǔ)備貸款 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款：土地購(gòu)置貸款、土地開發(fā)貸款和建設(shè)貸款 4. 房地產(chǎn)抵押貸款 ? 個(gè)人住房抵押貸款，即融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的過程構(gòu)成了抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)。流入的資金愈多，樓價(jià)就升得愈快，樓價(jià)上升又吸引更多的資金流入，令升市進(jìn)入自我完成的機(jī)制。 37 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 地租及級(jí)差地租 地租：利用土地所獲得的超額報(bào)酬 地租 = 市場(chǎng)價(jià)格 – 生產(chǎn)成本 – 平均利潤(rùn) 級(jí)差地租： 不同生產(chǎn)條件下生產(chǎn)出來的農(nóng)產(chǎn)品具有統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格，不同位置的土地因而具有不同的地租 38 城市內(nèi)不同用途的地租支付能力 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 地租及級(jí)差地租 距離 中心 商務(wù)區(qū) 地租支付能力 零售業(yè) 服務(wù)業(yè)、貿(mào)易和批發(fā)業(yè) 高層住宅 多層住宅 農(nóng)業(yè) 高層住宅區(qū) 多層住宅區(qū) 工業(yè) 39 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 地租及級(jí)差地租 同一街道上不同用途的地租支付能力 地租 距離 士多店 高檔 家具店 特色快餐店 通信 手機(jī)店 珠寶店 高級(jí)男裝店 高級(jí)女裝店 高級(jí)品牌 專賣購(gòu)物廣場(chǎng) 時(shí)尚品牌專賣店 40 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 影響房地產(chǎn)價(jià)格的九大因素 房地產(chǎn)自身的因素 環(huán)境因素 人口因素 經(jīng)濟(jì)因素 社會(huì)因素 行政因素 國(guó)際因素 心理因素 其他因素 41 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 ① 房地產(chǎn)的空間市場(chǎng) —— 使用功能 ② 與房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場(chǎng) —— 資產(chǎn)的投資收益功能 ③ 房地產(chǎn)的空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系 ④ 這兩者是緊密聯(lián)系在一起的，空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率。與商品本身的價(jià)格、其他商品的價(jià)格、生產(chǎn)技術(shù)的變動(dòng)、生 產(chǎn)要素的價(jià)格、政府的政策以及廠商對(duì)未來的預(yù)期正相關(guān)。 物業(yè)代理及估價(jià)師 1 中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) 項(xiàng)目策劃流程 中原（中國(guó)）地產(chǎn)研究中心 2023年 11月 （試用版） 2 中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)策劃流程 第一篇 策劃基礎(chǔ)知識(shí) 3 目 錄 一． 房地產(chǎn)基本概念 二． 房地產(chǎn)市場(chǎng) 三． 房地產(chǎn)開發(fā) 四． 策劃以及房地產(chǎn)策劃 4 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn) ？？？ 你的理解？？？ 如何 ？？？ 對(duì)土地資源經(jīng)過合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土地產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值！ 5 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)定義 實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位 房地產(chǎn)的其他名稱 房地產(chǎn)業(yè) 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)的類型 6 房 地 產(chǎn) 土地 建筑物 其他土地定著物 實(shí)物 權(quán)益 區(qū)位