【正文】 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) “三通一平”、“五通一平”與“七通一平” ? “三通一平”：路通、水通、電通和場(chǎng)地平整； ? “五通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施和條件以及場(chǎng)地平整； ? “七通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施和條件以及場(chǎng)地平整； 71 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 投資機(jī)會(huì)及決策分析 前期工作： 建設(shè)階段 租售階段 交付使用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 72 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資機(jī)會(huì)及決策分析 —— 獲取符合投資收益目標(biāo)的“土地” ? 投資機(jī)會(huì)選擇 ? 決策分析 73 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) . 2 前期工作 ? 獲取土地使用權(quán) —— 《國(guó)有土地使用權(quán)證》 ? 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可 —— 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 ?建設(shè)工程招標(biāo) ?開(kāi)工申請(qǐng)與審批 —— 《建設(shè)工程施工許可證》 ?前期工作的其他環(huán)節(jié) 74 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) . 3 建設(shè)階段 ? 質(zhì)量控制 ? 進(jìn)度控制 ? 成本控制 ? 合同管理 ? 安全管理 ? 竣工驗(yàn)收 75 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) . 4 租售階段 ? 選擇物業(yè)代理 ? 確定租售方案 ? 租售的監(jiān)控 ? 簽訂買(mǎi)賣(mài)合同 ? 協(xié)助辦理按揭 ? 資金回收 76 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) . 4 交付使用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 ? 選擇物業(yè)管理公司 ? 確定合理的入伙時(shí)間 ? 辦理入伙手續(xù) ?《房地產(chǎn)權(quán)證》的相關(guān)登記、轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù) ? 項(xiàng)目結(jié)束 77 * 不同類(lèi)型開(kāi)發(fā)商之特點(diǎn) 港資：新鴻基、和黃、新世界 上市公司：萬(wàn)科、金地、中海外、招商 民營(yíng)：珠江投資、星河灣、京基、鴻榮源、星河地產(chǎn)、SOHO中國(guó)等等 國(guó)企：長(zhǎng)城地產(chǎn)、上海綠地、 外資：荷蘭 ING（上海西郊網(wǎng)球俱樂(lè)部項(xiàng)目）、凱德置地 78 四、 策劃和房地產(chǎn)策劃 策劃？ 概念！ 定位！ 產(chǎn)品！ 推廣！ 促銷(xiāo)！ 做局？ 威逼利誘！ 79 收集市場(chǎng) 需求 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 傳播方案 銷(xiāo) 售 完全銷(xiāo)售 推廣實(shí)踐 傳播修正 80 81 策劃的定義及含義 Marketing is the process of planning and executing the conception, pricing, promotion, and distribution of ideas, goods, and services to create exchanges that satisfy individual and anizational goals. 策劃即營(yíng)銷(xiāo)（ MARKETING） , 美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)所下的定義 : 營(yíng)銷(xiāo)是計(jì)劃和執(zhí)行關(guān)于商品、服務(wù)和創(chuàng)意的觀念、定價(jià)、促銷(xiāo)和分銷(xiāo)，以創(chuàng)造符合個(gè)人和組織目標(biāo)的交換的一種過(guò)程。 涉及市場(chǎng)分析、投資決策、政府法律法規(guī)政策研究、經(jīng)濟(jì)合同、資金融通、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、成本控制、項(xiàng)目管理、風(fēng)險(xiǎn)控制和管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和資產(chǎn)管理等內(nèi)容。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金主要是預(yù)售收入、自籌資金和國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款。 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 52 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場(chǎng) 3. 房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備貸款與開(kāi)發(fā)貸款 ? 土地儲(chǔ)備貸款：土地收購(gòu)儲(chǔ)備貸款、土地儲(chǔ)備貸款 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款：土地購(gòu)置貸款、土地開(kāi)發(fā)貸款和建設(shè)貸款 4. 房地產(chǎn)抵押貸款 ? 個(gè)人住房抵押貸款，即融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的過(guò)程構(gòu)成了抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)。 44 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 ③ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期 ④ 見(jiàn)下頁(yè)圖 45 長(zhǎng)期平均空置率水平 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 銷(xiāo)售和出租住宅需求變化示意圖 供給停止或很低，需求有增長(zhǎng)趨勢(shì)，租金增長(zhǎng)率仍下滑，空置率有下降趨勢(shì) 需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長(zhǎng)率快速上漲，空置率繼續(xù)下降 需求繼續(xù)上漲，開(kāi)始新的建設(shè)，但需求增長(zhǎng)比供給快，空置率仍下降，租金增長(zhǎng)率上升 供給增長(zhǎng)率 =需求增長(zhǎng)率 供給（竣工）增長(zhǎng)率超過(guò)需求，空置率上升，租金增長(zhǎng)率仍緩慢上升 需求停止增長(zhǎng)或以很低的速度增長(zhǎng)，開(kāi)工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長(zhǎng)率開(kāi)始下滑 下降 上升 需求增長(zhǎng)加快，空置率下降，租金增長(zhǎng)率穩(wěn)定或小步上升 46 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 ④ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期 ⑤ 房地產(chǎn)自然周期與投資周期的關(guān)系 投資周期在第一、二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化 47 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 ⑥ 房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱 房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。流入的資金愈多，樓價(jià)就升得愈快，樓價(jià)上升又吸引更多的資金流入，令升市進(jìn)入自我完成的機(jī)制。 ? 房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因是：供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵；市場(chǎng)信息不充分，導(dǎo)致從供需兩方面調(diào)整不均衡的實(shí)踐存在時(shí)滯；生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響；政策因素的影響；制度因素的影響等 43 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 施永青 2023年觀點(diǎn) ? 房地產(chǎn)周期分為 :(1)復(fù)蘇期 (2)高漲期 (3)危機(jī)期 (4)蕭條期