中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃流程-92ppt(文件)
【正文】 升 供給增長(zhǎng)率 =需求增長(zhǎng)率 供給（竣工）增長(zhǎng)率超過(guò)需求，空置率上升，租金增長(zhǎng)率仍緩慢上升 需求停止增長(zhǎng)或以很低的速度增長(zhǎng)，開(kāi)工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長(zhǎng)率開(kāi)始下滑 下降 上升 需求增長(zhǎng)加快，空置率下降，租金增長(zhǎng)率穩(wěn)定或小步上升 46 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 ④ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期 ⑤ 房地產(chǎn)自然周期與投資周期的關(guān)系 投資周期在第一、二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化 47 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 ⑥ 房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱 房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 52 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場(chǎng) 3. 房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備貸款與開(kāi)發(fā)貸款 ? 土地儲(chǔ)備貸款：土地收購(gòu)儲(chǔ)備貸款、土地儲(chǔ)備貸款 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款：土地購(gòu)置貸款、土地開(kāi)發(fā)貸款和建設(shè)貸款 4. 房地產(chǎn)抵押貸款 ? 個(gè)人住房抵押貸款，即融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的過(guò)程構(gòu)成了抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金主要是預(yù)售收入、自籌資金和國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款。 65 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 整體流程 拍賣(mài) 《國(guó)有土地使用權(quán)證》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 《建設(shè)工程施工許可證》 《商品房預(yù)售許可證》 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 《房屋產(chǎn)權(quán)證》 66 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) * 土地獲取的中國(guó)特色 ? 政府壟斷土地資源； ?從協(xié)議出讓?zhuān)饾u過(guò)渡到招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌； ?土地出讓的對(duì)象和范圍，由政府決定。 68 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 開(kāi)發(fā)期 建造期 前期 銷(xiāo)售期 經(jīng)營(yíng)期 情況 (a): 銷(xiāo)售 (含預(yù)售 ) 69 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 開(kāi)發(fā)期 建造期 前期 運(yùn)營(yíng)期 情況 (b): 出租或營(yíng)業(yè) ,自用 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 經(jīng)營(yíng)期 70 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 生地、毛地和熟地 ① 生地：指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地 ② 毛地：指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地 ③ 熟地：指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進(jìn)行房地產(chǎn) ④ 建設(shè)的土地 71 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) “三通一平”、“五通一平”與“七通一平” ? “三通一平”：路通、水通、電通和場(chǎng)地平整； ? “五通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施和條件以及場(chǎng)地平整； ? “七通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ然A(chǔ)設(shè)施和條件以及場(chǎng)地平整； 72 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 投資機(jī)會(huì)及決策分析 前期工作： 建設(shè)階段 租售階段 交付使用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 73 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資機(jī)會(huì)及決策分析 —— 獲取符合投資收益目標(biāo)的“土地” ? 投資機(jī)會(huì)選擇 ? 決策分析 74 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) . 2 前期工作 ? 獲取土地使用權(quán) —— 《國(guó)有土地使用權(quán)證》 ? 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可 —— 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 ?建設(shè)工程招標(biāo) ?開(kāi)工申請(qǐng)與審批 —— 《建設(shè)工程施工許可證》 ?前期工作的其他環(huán)節(jié) 75 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) . 3 建設(shè)階段 ? 質(zhì)量控制 ? 進(jìn)度控制 ? 成本控制 ? 合同管理 ? 安全管理 ? 竣工驗(yàn)收 76 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) . 4 租售階段 ? 選擇物業(yè)代理 ? 確定租售方案 ? 租售的監(jiān)控 ? 簽訂買(mǎi)賣(mài)合同 ? 協(xié)助辦理按揭 ? 資金回收 77 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) . 4 交付使用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 ? 選擇物業(yè)管理公司 ? 確定合理的入伙時(shí)間 ? 辦理入伙手續(xù) ?《房地產(chǎn)權(quán)證》的相關(guān)登記、轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù) ? 項(xiàng)目結(jié)束 78 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) * 不同類(lèi)型開(kāi)發(fā)商之特點(diǎn) 港資：新鴻基、和黃、新世界 上市公司：萬(wàn)科、金地、中海外、招商 民營(yíng)：珠江投資、星河灣、京基、鴻榮源、星河地產(chǎn)、SOHO中國(guó)等等 國(guó)企：長(zhǎng)城地產(chǎn)、上海綠地、 外資：荷蘭 ING（上海西郊網(wǎng)球俱樂(lè)部項(xiàng)目）、凱德置地 79 四、 策劃和房地產(chǎn)策劃 發(fā)展商（供給者）想： 賣(mài)高價(jià)！賣(mài)得快！ 消費(fèi)者 (需求者 )想： 執(zhí)平貨！ 市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng) 策劃？ 促使市場(chǎng)信息的有效配置 80 四、 策劃和房地產(chǎn)策劃 策劃？ 該 怎么做？ 81 四、 策劃和房地產(chǎn)策劃 概念！ 定位！ 產(chǎn)品！ 推廣！ 促銷(xiāo)！ 做局？ 威逼利誘！ 82 四、 策劃和房地產(chǎn)策劃 收集市場(chǎng) 需求 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 傳播方案 銷(xiāo) 售 完全銷(xiāo)售 推廣實(shí)踐 傳播修正 83 四、 策劃和房地產(chǎn)策劃 84 四、 策劃和房地產(chǎn)策劃 策劃的定義及含義 房地產(chǎn)策劃的含義 房地產(chǎn)策劃的作用 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)物業(yè)代理的職能 房地產(chǎn)策劃工作介入的階段及工作內(nèi)容劃分 85 四、 策劃和房地產(chǎn)策劃 策劃的定義及含義 Marketing is the process of planning and executing the conception, pricing, promotion, and distribution of ideas, goods, and services to create exchanges that satisfy i
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