投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置(完整版)
【正文】 資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本）。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。? （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理? 1．成本模式下的轉(zhuǎn)換? 應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。? 已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。對(duì)于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。 但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。? ? 對(duì)于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。 ? 企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 ? 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量? 一、投資性房地產(chǎn)的概念? 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。? ? 是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。? 【例題 1】下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。 ? 企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。? 資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記 “投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)） ” 科目，貸記 “ 公允價(jià)值變動(dòng)損益 ” 科目；公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。? 4．自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。? P88～ 89【例 57】～ 【例 59】? 2．公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換? （ 1） 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。 ? ② 將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記 “固定資產(chǎn) ” 等科目，按其賬面余額，貸記 “ 投資性房地產(chǎn)（成本、公允價(jià)值變動(dòng)） ” 科目，按其差額，貸記或借記 “ 公允價(jià)值變動(dòng)損益 ”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” 科目，貸記 “ 投資性房地產(chǎn)（成本） ” 科目、貸記或借記 “ 投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)） ” 科目；同時(shí)，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)，借記或貸記 “公允價(jià)值變動(dòng)損益 ” 科目，貸記或借記 “ 其他業(yè)務(wù)收入 ” 科目。 2023年 12月 31日該建筑物的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額為 1540萬元，預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為 1560萬元。? 借：資產(chǎn)減值損失 90? 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 90? （ 4） 2023年 12月 31日? 借：銀行存款 150? 貸：其他業(yè)務(wù)收入 150? 借：其他業(yè)務(wù)成本 95（ 1710247。? （ 2）計(jì)算長江公司 2023年計(jì)提的折舊額并編制會(huì)計(jì)分錄。? 借：固定資產(chǎn) 2800? 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 795? 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 390? 貸：投資性房地產(chǎn) 2800? 累計(jì)折舊 795? 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 390? （ 5） 2023年 12月 31日? 借：管理費(fèi)用 95（ 1615247。假定不考慮相關(guān)稅費(fèi)。 ? 【例題 6】長江房地產(chǎn)公司（以下簡稱長江公司）于 2023年 12月 31日將一建筑物對(duì)外出租并采用成本模式計(jì)量，租期為 3年，每年 12月 31日收取租金 150萬元，出租時(shí)，該建筑物的成本為 2800萬元，已提折舊 500萬元，已提減值準(zhǔn)備 300萬元，尚可使用年限為 20年，公允價(jià)值為1800萬元，長
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