【正文】 計政策、合理進(jìn)行會計估計等方法，延期繳納稅款。如何選擇經(jīng)濟開發(fā)區(qū)注冊，經(jīng)營高科技項目，個人所得平均化等。案例三：某公司通過合法手段將個人工薪收入平均化，減少應(yīng)納個人所得稅額。有避稅，就存在反避稅。較偷 弊端分析會計核算 忽略責(zé)任會計核算；客觀性、穩(wěn)健性和充分性差財務(wù)計劃 自上而下的計劃平衡；忽略與戰(zhàn)略、流程層面以及業(yè)績管理的銜接；剛性不足、柔性有余等等。核心競爭能力弱不能形成超額盈利?行業(yè) 問題分析房地產(chǎn)業(yè) ?房貸證券化在我國已正式 “ 試水 ” 。 根據(jù)目前的法律與政策，房地產(chǎn)企業(yè)上市受原始資本、土地儲備、開發(fā)業(yè)績等方面的限制。就目前的走勢及國家對房地產(chǎn)業(yè)的支持及調(diào)整來看，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個穩(wěn)步發(fā)展的時期。 另外土地交易環(huán)節(jié)的透明度也有待提高，在控制間接融資的同時也應(yīng)該考慮如何提高直接融資的比例。組 和 起 習(xí) 員 學(xué) 組 相 最 值 和 享、 鏈、 扁 模、 定 快、 務(wù) 等）息、 源 缺 標(biāo) 衡 ９ 企 主 界 要 信 恰 計 具 度 167。殊 準(zhǔn) 基 國 據(jù) 則 167。部 法 強 工 納稅籌劃與財務(wù)運作會計法規(guī)政策 主要內(nèi)容 、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購置稅并入消費稅。 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)： 發(fā)展經(jīng)濟適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設(shè)?？荚囕o導(dǎo)主講教授，多家機構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策v房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運作能力提升納稅籌劃與財務(wù)運作 產(chǎn)業(yè)政策國務(wù)院 18號文件精神納稅籌劃與財務(wù)運作央行 121號文件精神營業(yè)稅 （如交通運輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）；2. 發(fā)展，應(yīng)改變目前按應(yīng)納稅所得適用低稅率的辦法（因為中小企業(yè)與低應(yīng)納稅所得額之間無必然聯(lián)系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標(biāo)，如雇員人數(shù)、資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)等標(biāo)準(zhǔn)，來確定適用低稅率的中小企業(yè)。法 責(zé) 健 會 算 范167。軌167。本 務(wù) 會 算 作 行 穩(wěn) 露 ? 最低收入家庭住房保障制度不落實問題? 住房二級市場發(fā)展不平衡問題? 住房公積金籌集和使用問題? 地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控問題? 住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低? 違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、合同欺詐、中介混亂等建筑業(yè) ? 經(jīng)營規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一? 粗放式經(jīng)營：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低? 合同欺詐、工程行賄等納稅籌劃與財務(wù)運作進(jìn) 的 國 有 競 爭 的價 模 知 織 電 低、 大 化、 產(chǎn)、 快、 信 性和 發(fā) 東 標(biāo)， 學(xué) 有 過 性， 統(tǒng) 度 的 第三，房地產(chǎn)成為集聚財富的高利潤率行業(yè) 。 兩年來，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開發(fā)商及投資者的青睞。對投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報。英國也于 1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔(dān)保（ MBS），并于 1987 年再度發(fā)行 MBS，在倫敦證交所上市交易。一般而言，在提交全部資料后， 7個工作日即可完成公司設(shè)立程序。核心競爭能力弱不能形成超額盈利建筑業(yè) ?案例三：某公司通過其他應(yīng)付款隱匿收入少繳流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。案例四：某公司針對企業(yè)重組中的納稅特殊問題，向稅務(wù)部門爭取稅收優(yōu)惠政策。如企業(yè)享受 “兩免三減半 ”的稅收優(yōu)惠政策。如：在發(fā)生自然災(zāi)害時減稅；在經(jīng)濟特區(qū)設(shè)立的從事服務(wù)性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過500萬美元，經(jīng)營期在 10年以上，可享受 “一免兩減半 ”政策等等。如外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資該企業(yè)，增加注冊資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。例如：某公司所在地區(qū)所得稅率為 30％，其子公司所在地區(qū)稅率為 15％，該公司通過合理轉(zhuǎn)讓訂價將利潤轉(zhuǎn)移到子公司 200萬元。納稅籌劃與財務(wù)運作融資環(huán)節(jié)A,2023 ,550A公司共有已發(fā)行的股票 股 )。萬元人民幣購買 ):（ 2） A 公司以 合并企業(yè)每年未彌補虧損前應(yīng)納稅所得額為 行業(yè)平均利潤率為 10% 。: 萬元 :因為支付的非股權(quán)額 被合并企業(yè) A公司可按評估后的資產(chǎn)價值入賬，計提折舊，每年可減少所得稅（ 550500） /5*33%= 萬元。案例 2： A公司向 B公司進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓， A公司資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)如下：資產(chǎn)總額１５００萬元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬元，公允價８５０萬元；存貨３００萬元，公允價３５０萬元；應(yīng)收賬款及貨幣資金４００萬元。凈資產(chǎn)評估價值４００萬元。其他資產(chǎn) 300開發(fā)成本 500 500 . 500開發(fā)費用 40 40 160允許扣除金額合計 1167 ,但備選方案確定為 具體方案如下 由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙各方應(yīng)納營業(yè)稅： 500＊ 5％＝ 25萬元。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了營業(yè)稅稅款。A 元時 可獲得 2848萬元 , 那么銷售公司則要繳納一道營業(yè)稅 從利益集團的角度來說 萬元 216。１０００＝４８萬元應(yīng)調(diào)整應(yīng)稅所得額＝（５８－４８） 按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實列支扣除，同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（簡稱合計數(shù)）的 5％計算扣除。,業(yè)務(wù)招待費超支額為 業(yè)務(wù)宣傳費超支額為10萬元。萬元。萬元的價格對外銷售 廣告費分別為 萬元、 60,其他待遇：如配車、通訊費等可按規(guī)定在稅前扣除。 稅務(wù)代理機構(gòu)的相關(guān)經(jīng)驗167。 借助稅務(wù)代理辦理納稅事宜，提高效率，減少差錯167。一般 聘稅務(wù)顧問納稅計算 審閱測算結(jié)果：少交稅、虛開發(fā)票納稅籌劃與財務(wù)運作中國的總會計師制度， 是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)經(jīng)驗，在 “一長三師 ”（廠長、總工程師、總經(jīng)濟師和總會計師）的企業(yè)干部管理體制下所形成的； “總會計師 ”既要對國家負(fù)責(zé)又要對廠長（經(jīng)理）負(fù)責(zé)。但ＣＦＯ屬于大財務(wù)概念，除了進(jìn)行會計核算，還參與融資、制定預(yù)算和監(jiān)督等各項經(jīng)濟活動。納稅籌劃與財務(wù)運作戰(zhàn)略管理型：具有ＭＢＡ背景，框架性及創(chuàng)造性思維、 現(xiàn)金流出 789271 標(biāo) 第 4年 無增長 下降 主要問題經(jīng)營活動現(xiàn)金流量 1000 1000 700 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量不充分，無法支持現(xiàn)有固定及營運資產(chǎn)投資和稅款；償還的債務(wù)本息高，導(dǎo)致更多的借；對營運資產(chǎn)缺乏控制，占有了更多的。 借殼上市的方式 有兩種：析融入資本 拓寬融資渠道和方式，獲取大量資本品牌效應(yīng) 與巨人同行，品牌復(fù)制效應(yīng)經(jīng)營運作 產(chǎn)品、模式、渠道、運作能力等管理體系 管理體制、制度、團隊等行業(yè)進(jìn)入 行業(yè)經(jīng)驗、政策障礙等區(qū)域擴張 沖破地區(qū)壁壘，進(jìn)行區(qū)域滲透技術(shù)障礙 快速獲取新技術(shù)，贏得競爭時間 戰(zhàn)略性股東的引入納稅籌劃與財務(wù)運作兼并方：香港華潤創(chuàng)業(yè)主要經(jīng)營物業(yè)投資、貨倉儲運、冷藏、策略性投資；上市公司背景；股票市值 84億港幣。并購后凈資產(chǎn)增到 129000萬元 。多元化 通過并購形成主要行業(yè)板塊，包括關(guān)聯(lián)行業(yè)、非關(guān)聯(lián)行業(yè)的并購，如海爾、聯(lián)想、金蝶、惠普等等。這種現(xiàn)狀與其支柱產(chǎn)業(yè)地位和發(fā)展的內(nèi)在要求不相適應(yīng)，與許多國家和地區(qū)的經(jīng)驗和規(guī)律相差甚遠(yuǎn)，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級。從 121文件到建行的通知，到國務(wù)院的 18號令，一直到北京市政府的 4號令，政府在政策上加快了對房地產(chǎn)的規(guī)范化管理。 在我國，能夠占有市場總額 5% 以上的大房地產(chǎn)企業(yè)至今不存在?！　。?1）企業(yè)甲的風(fēng)險系數(shù) β 為 ，則其用資本資產(chǎn)定價模型估計的權(quán)益資本成本（ Ke）為： RF＋ β　　　以企業(yè)甲的加權(quán)平均資本成本 10％為貼現(xiàn)率，計算收購企業(yè)乙的現(xiàn)金價格：　　 P乙＝ （ P／ S， 10％， 1）＋ 法津事務(wù)調(diào)查涉及到被并購對象一切可能涉及到法律糾紛的方面，如并購對象的組織結(jié)構(gòu)、正在進(jìn)行的訴訟事項、潛在的法律隱患等，該項工作一般由律師事務(wù)所來進(jìn)行，萬科公司原第一大股東深圳經(jīng)濟特區(qū)發(fā)展（集團）公司，簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其持有的萬科國有法人股 51， 155， 599股全部轉(zhuǎn)讓給華潤，轉(zhuǎn)讓股份占萬科總股本的 8． 11％。 而這并非商品房旺銷的標(biāo)志，實際上是房地產(chǎn)商為了彌補過高的空置率所造成的虧空，緩解銀行還貸壓力的無奈之舉。納稅籌劃與財務(wù)運作要素 關(guān)鍵問題客戶選擇 為那些客戶創(chuàng)造價值？可以從哪些客戶獲利？放棄那些客戶？價值獲取 如何為客戶創(chuàng)造價值？如何盈利？差別化 /戰(zhàn)略控制客戶為何選擇本企業(yè)產(chǎn)品？企業(yè)與競爭對手的差異？用哪些手段控制競爭對手？業(yè)務(wù)范圍 向客戶提供那些產(chǎn)品？從事那些輔助業(yè)務(wù)？那些業(yè)務(wù)外包或外購？采購政策 如何采購？與供應(yīng)商的關(guān)系？納稅籌劃與財務(wù)運作制造或設(shè)備 產(chǎn)品自制或外包的結(jié)構(gòu)？制造成本優(yōu)勢？采用何種設(shè)備（普通或先進(jìn)）？資本密集度 選擇資本密集、固定成本高的經(jīng)營系統(tǒng)，還是選擇資本密集度較低、更靈活的經(jīng)營系統(tǒng)？產(chǎn)品及研發(fā) 自行開發(fā)，還是外部采購？注重加工流程，還是注重產(chǎn)品？是否注意精明的選擇項目？開發(fā)速度如何？銷售機制 銷售渠道如何選擇？如何擴大銷。中國房地產(chǎn)已經(jīng)鉆進(jìn)了 “越虧越漲，越漲越虧 ”的惡性循環(huán)怪圈，不能解脫。 2023年第 3季度，作為中國商品房風(fēng)向標(biāo)的北京商品房，價格又上漲了 13% ，許多地方的房價居然上揚了 20% ，創(chuàng)歷年之最。華潤北京置地有限公司合計持有萬科 10． 82％的股份成為其第一大股東。即對收購對象的市場現(xiàn)狀、市場前景的調(diào)查。納稅籌劃與財務(wù)運作并購風(fēng)險　　企業(yè)甲稅前債務(wù)利率為 9％，所得稅率為 40％，所以企業(yè)甲的稅后債務(wù)資本成本 Kb為： K預(yù)測期后的每年稅后利潤與第五年相等，且每年需追加的固定資本投資與流動資本投資之和與每年折舊之差均為 ，即企業(yè)乙在預(yù)測期后的現(xiàn)金凈流量為一個常量， g=0。從當(dāng)前的現(xiàn)實看，明年還很難有企業(yè)做得到，但明里暗里朝這個目標(biāo)努力的企業(yè)有幾家。外資的介入將起到加速整合的作用。不少中小開發(fā)商無法貸到款，資金壓力很大，只能通過手中的項目向外尋求合作、收購，否則難以維持，結(jié)果便是破產(chǎn)，這為大企業(yè)的納稅籌劃與財務(wù)運作收購、并購提供了絕好的機會。明確提出： 支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團 。其他策略 區(qū)域擴張、技術(shù)領(lǐng)先、投機獲利、高速發(fā)展、低成本擴張等等。規(guī)模越來越重要，產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者開始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合。并購動機：業(yè)務(wù)快速擴張，融資受到制約。5. 因為中國證券市場早年的上市公司絕大部分是國企改制和控股的，無法流通的國有股和法人股占６０％以上，這也為2023年和今年的國有股減持之爭和股市的動蕩埋下了巨大的隱患。 企業(yè)借殼上市納稅籌劃與財務(wù)運作目 金額 項目 金額經(jīng)營活動現(xiàn)金流量 投資活動現(xiàn)金流量凈額 83905v 專家論證獨立董事、外聘專家顧問v 財務(wù)決策監(jiān)督監(jiān)事會、內(nèi)部審計行使監(jiān)督權(quán)納稅籌劃與財務(wù)運作方案預(yù)報及初審方案論證 方案評估方案審批方案實施方案實施監(jiān)控納稅籌劃與財務(wù)運作項目評價項目 具體內(nèi)容決策程序 專家論證、董事會決定、經(jīng)理層實施?！　嬛贫认鄬∪奈鞣絿壹跋愀厶貐^(qū)的企業(yè)并無 “總會計師 ”制度。 隨著企業(yè)的建立、經(jīng)濟核算工作的開展，就必然會有會計，會計的總管即總會計師。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運作能力提升納稅籌劃與財務(wù)運作 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策v一般 選聘稅務(wù)經(jīng)驗豐富的人員與稅務(wù)溝通 沒有 借助稅務(wù)代理協(xié)調(diào)稅收爭議 稅務(wù)代理選擇應(yīng)注意的問題納稅籌劃與財務(wù)運作 代理范圍、程度和收費標(biāo)準(zhǔn)167。納稅籌劃與財務(wù)運作 法律責(zé)任納稅籌劃與財務(wù)運作平均支付避稅案例分析 例如：某企業(yè)應(yīng)支付總經(jīng)理 30萬元人民幣的年薪企，企業(yè)確定了兩種薪金支付辦法，第一種方法是月薪 ，其余 12,萬元。萬元、 該企業(yè)與商業(yè)公司發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費分別為 該企業(yè)將產(chǎn)品以 該企業(yè)總計應(yīng)納稅所得額為 萬元 100萬元。180不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，按合計數(shù)的 10％計算扣除。業(yè)務(wù)宣傳費 企業(yè)每納稅年度可以扣除的業(yè)務(wù)宣傳費不超過營業(yè)收入的０．５％（糧食類白酒不得扣除；不可結(jié)轉(zhuǎn)以后各期）。216。不考慮教育費附加 )。最終可以獲得 z7500001400可獲得 增值率超過允許扣除項目金額 萬元的利潤 :B. 增值率為 B1單位 :、 10000 40利息支出 90 90 400納稅籌劃與財務(wù)運作開發(fā)環(huán)節(jié)方案 A 8 A公司：