【正文】 及單體設計成果滿足產品定位、成本控制以及工程施工的要求。 項目論證階段的成本管理：依據公司的項目投資策略和計劃，對意象中的項目進行論證分析 ,提交項目可行性研究報告 (分析項目區(qū)位、項目優(yōu)劣勢、總體定位、項目合作方式、地價及地價支付方式、總體開發(fā)周期、項目主要風險、概念規(guī)劃草案 ),以決定是否獲取土地；提交項目可行性研究報告；公司的投資策略城市與市場論證項目可研評審論證獲取項目土地析②③④⑤⑥⑦ 項目論證階段的成本管理：項目可研評審論證報告① 項目總論項目風險及建議城市板塊及項目細分市場分析項目市場與產品定位項目分期開發(fā)計劃項目銷售進度計劃及分期售價項目收益測算附件：市場分析報告、合作方研究、合作協議草案、項目附圖資料 (含概念規(guī)劃草案 )、法律意見書等。房地產企業(yè)的成本管理格局規(guī)劃與有效管理房地產企業(yè)的成本管理格局規(guī)劃與有效管理成本前置與設計階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化目錄1 規(guī)范化設計管理體系下的成本管理 1. 房地產企業(yè)主線業(yè)務流程與影響成本管理的關鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設計與研發(fā)過程中實現成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設計管理階段的成本優(yōu)化5. 三 設計中的成本管控通病與案例分析 銷計工程房地產開發(fā)業(yè)務的 VAC圖項目立項 主體結構開工 開盤銷售 竣工 入伙產品研發(fā)階段 產品和利潤實現階段項目論證階段 項目策劃階段 設計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項目論證營 組織項目策劃 /產初步產品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備銷售事務管理 入伙事務管理設規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設計 方 案 設 擴初設計 施工圖設計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調研及配合設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結構施工至具備預售條件 工程施工至竣工驗 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采 結算購說明及圖例：：代表關鍵里程碑 ：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。銷計工程 項目策劃階段的成本管理：項目立項 主體結構開工 開盤銷售 竣工 入伙策劃階段項目論證階段 項目策劃階段 設計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項目論證營 組織項目策劃 /產初步產品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備銷售事務管理 入伙事務管理設規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設計 方 案 設 擴初設計 施工圖設計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調研及配合設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結構施工至具備預售條件 工程施工至竣工驗 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采 結算購說明及圖例：：代表關鍵里程碑 ：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。為下一步的施工管理工作提供明確的輸入條件。第五節(jié) 設計管理通病與案例分析YN優(yōu)化點四：在景觀方案確定后編制《銷售示范區(qū)工作策劃書》第一節(jié) 房地產項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產企業(yè)設計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義 四期 二期2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論 三期 三期(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設計階二期一期段流程管理3. 規(guī)范化的成果標準 一期 四期4. 設計管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ”第五節(jié) 設計管理通病與案例分析案例：示范區(qū)概念設計－位置與分區(qū) （點擊鏈 接）優(yōu)化點五：在進行擴初設計的同時，并行開展和完成技術應用成果匯編、方案最終模型、部品材料清單以及進行營銷配合資料準備工作。依據是 “產品擴初設計 ”在本階段應完成主材的材料研、定型及初步定樣4. 設計管理程序與制度的執(zhí)行 目標成本－－施工圖完成之后完成；其是招投標的基礎及依據。 特別今年以來，房地產市場形勢低迷，除了在品牌制勝、產品競爭等諸多應對思路下面，成本作為企業(yè)的核心競爭力之一。只有得到認可的目標才能真正成為項目管理的綱領性文件。?第一節(jié) 房地產項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產企業(yè)設計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī) 如何理解研發(fā)階段的成本控制 ？范化設計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”含鋼量等土建造價景觀造價示范區(qū)造價成本控制3. 流程與計劃4. 論證拿地階段 設計變更簽證率5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段合理的設計費 — 對設計人員而言是任務，對成本人員而言應前置而持續(xù)第五節(jié) 設計管理通病與案例分 避免兩種現象： 對公司所有員工而言是意識析不計成本地追求產品效果成本不合理導致品質喪失第一節(jié) 房地產項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產企業(yè)設計管理的影響因素 積極的成本管理大于消極成本控制第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”成本管理活動應把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從 “投入產1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段出比 ”的分析來看待成本的必要性、合理性。目標成本應具有一定的動態(tài)性。)北京 上海 深圳 武漢、東莞1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段普通多層住宅及公寓 (7層及以下 )別墅、雙拼、 TOWNHOUSE、花園洋房 (6+1層及以下 )小高層住宅及公寓(建筑高度＜ 60M)中高層住宅及公寓上部結構自帶全埋一層地下室上部結構自帶全埋一層地下室上部結構自帶全埋一層地下室上部結構第五節(jié) 設計管理通病與案例分 (60M≤建筑高度＜ 80M) 自帶全埋一層地下室析 高層住宅及公寓 上部結構 (80M≤建筑高度＜ 100M) 自帶全埋一層地下室公共人防地下室（ 6級）公共普通全地下室公共半地下室第一節(jié) 房地產項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產企業(yè)設計管理的影響因素●景觀造價 控制總價偏差率分項動態(tài)平衡第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系 分類及定義 硬景（元 /平米） 軟景 總造價（元 /平米） （元 /平米）第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 一類景觀區(qū)居住區(qū)級 /小區(qū)級公共綠地范圍1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段二類景觀區(qū)組團級綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化第五節(jié) 設計管理通病與案例分 總計析 說明：硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等；軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類 ；區(qū)第一節(jié) 房地產項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產企業(yè)設計管理的影響因素 ●示范區(qū)造價控制總價偏差率分項動態(tài)平衡第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 分類 費用 建安費 設計費底層商業(yè)展示（元 /平米） （元 /平米） 總造價（元 /平米）1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段土建 銷售中心（臨建）裝修 銷售中心、樣板房景觀 臨時第五節(jié) 設計管理通病與案例分析包裝 臨時標志、道具總計 集中公建展示區(qū)?析第一節(jié) 房地產項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產企業(yè)設計管理的影響因素 ● 合理設計費標準：第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系 根據不同所在地區(qū)、項目性質設立設計費支付標準，如第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現成 – 北京、上海、深圳公司： 元 /M2本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段– 其他地區(qū)公司：設計費定義：規(guī)劃建筑設計、景觀設計、元 /M2從概念規(guī)劃招標到方案、擴初直至施工圖各階段的設計、咨詢、研究、審圖、打印、模型、效果圖等費用第五節(jié) 設計管理通病與案例分 室內設計 總和（但示范區(qū)室內設計費通常計入營銷費用）規(guī)劃設計功能平面結構體系設備預留立面設計模型推敲單體設計部品設計第一節(jié) 房地產項目開發(fā)的特征 計劃管理 是時間成 本的保障第二節(jié) 房地產企業(yè)設計管理的 流程優(yōu)化 可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系概念設計概念設計第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 規(guī)劃設計1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段單體設計初步設計第五節(jié) 設計管理通病與案例分析 施工圖 初步設計施工圖部品設計拿地節(jié)點 方案報建論證階段概念規(guī)劃草案規(guī)劃設計概念規(guī)劃方案方案設計建筑、規(guī)劃方案結構、設備擴初設計土建擴初施工圖設計施工圖工程管理初步方案景觀方案部品材料調研 部品材料清單 部品材料定板封樣銷售示范區(qū)策劃 示范區(qū)景觀、裝修施工圖設分配前期策劃與設計周期指標拿地與項目論證時間設計周期：高層 215天；多層 180天大盤（一期多層） 305天論證階段策劃階段設計管理階段計時間概念規(guī)劃 實施方案 施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃 /戰(zhàn)略規(guī)劃方案設計擴初設計 55天 (多層 )案例大盤至少 3個月至少 1～ 大盤 180天中小盤 55天高層 /復雜戶型多層 90天多層 70天70天 (高層 )市場定位： 15天；概念規(guī)劃： 32天；成果確認： 8天；設計前準備： 0天；設計過程：高層：方案 50天 + 擴初 35天多層可省擴初，方案 65天；成果確認： 5天；設計前準備： 0天；設計過程：多層 55天高層 70天；成果確認：不計時間1 規(guī)范化設計管理體系下的成本管理 1. 房地產企業(yè)主線業(yè)務流程與影響成本管理的關鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設計與研發(fā)過程中實現成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階