【正文】 ，營銷工作應(yīng)與項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)工作緊密聯(lián)系，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整和安排 營銷策略 【 策略 】 策略制定是正式入市前的市場預(yù)熱，為正式推廣前的蓄水蓄勢；推廣的原因在于市場競爭，推廣的難度在于項(xiàng)目的現(xiàn)場和賣場沒有實(shí)現(xiàn)、現(xiàn)在項(xiàng)目尚不能動工；推廣的調(diào)性是隱性推廣，不做全方位的推廣，面市的姿態(tài)、給市場的形象一定要高。 營銷策略 本項(xiàng)目營銷的關(guān)鍵，在于跳出一般競爭的層面，避免拼地段、拼價(jià)格、拼包裝，而應(yīng)以 “ 商業(yè)理念出容納國際 ” 和 “ 項(xiàng)目投資價(jià)值領(lǐng)跑昆明 ”的高度和眼界俯視一切，才能跳出競爭圈，拉開與其他項(xiàng)目的距離，即跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，找到目標(biāo)客戶接受的說話方式與推廣手法。 營銷策略 【 無造勢不入市 】 業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)：“ 無造勢即無市場 ”，為了盡快引起市場的關(guān)注，故入市準(zhǔn)備時間再短也不能忽略造勢，而且還要費(fèi)盡心機(jī)地造好勢。 其次 ，結(jié)合媒體的相應(yīng)特點(diǎn)和容納國際建材家居 CBD自身的特質(zhì)，通過遞進(jìn)式的、立體式媒體組合，產(chǎn)生良好的廣告認(rèn)知和高覆蓋率的效果。 目標(biāo)客戶定位 針對自買，出租情況 購鋪客群定位 投資價(jià)值 物業(yè)的增值保值性 每年的經(jīng)營回報(bào) 經(jīng)營利潤 風(fēng)險(xiǎn)性 每年盈利是多少？ 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)多大？ 五年后商鋪值多少錢？ 【 客戶心中的顧慮 】 【 經(jīng)營價(jià)值的表現(xiàn)形式 】 經(jīng)營戶購鋪關(guān)注點(diǎn) ： 通過對項(xiàng)目經(jīng)營環(huán)境勾畫、未來商業(yè)前景的分析，使客戶感知本項(xiàng)目的價(jià)值。 ? 此類投資者可以在各樓層各功能區(qū)選擇商鋪，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在商鋪銷售過程中應(yīng)按業(yè)態(tài)規(guī)劃及樓層功能區(qū)進(jìn)行科學(xué)銷控。 消費(fèi)率：曲靖是 27%， 大理 21%， 昆明 58%， 位列全省第一 ！ 客戶 消費(fèi)目標(biāo)客戶群描述 這部分主要描述的是有消費(fèi)實(shí)力的人流 ， 應(yīng)該包括各種各樣的人：本區(qū) 、 本市 、 本省等 。） 第二部分： “ 一站式購齊 ” 建材家居購物 第三部分：全新愉悅式消費(fèi)休閑中心 中央商務(wù)區(qū) 國際家居精品區(qū) 建材交易采 購區(qū) + + 容納國際建材家居 CBD 物流配套區(qū) + 定位 八大功能，八大優(yōu)勢，打造核心一體化 —— 國際家居品牌 展示 和交易 中心 —— —— 國內(nèi)外創(chuàng)意新產(chǎn)品發(fā)布中 心 —— —— 東盟貿(mào)易家居展銷中心 —— —— 建材 家居 —— —— 產(chǎn)品檢驗(yàn)、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)中 心 和專利認(rèn)證中 心 —— —— 建材 家居 文 化中 心 —— —— 建材家居產(chǎn)業(yè)升級基地 —— —— 建材 家居產(chǎn)業(yè)孵化器 —— 定位 ？（一期、二期、三期） 是集建材家居采購、展示交流、 商務(wù)辦公、服務(wù)、居住、餐飲、 休閑娛樂于一體的，業(yè)態(tài)全覆 蓋的綜合建材家居 MALL 產(chǎn)品 建議產(chǎn)品形態(tài) 思路： 合計(jì)建筑面積 150萬方 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局以劃行歸市為原則，遵循將相同品類、產(chǎn)品檔次相當(dāng)以及產(chǎn)品互補(bǔ)的業(yè)態(tài)聚集在一起，打造丌同主題特色的商貿(mào)場館； 經(jīng)營 /投資商鋪面積占比規(guī)劃：自營客占商業(yè)總面積的 ？投資客占商業(yè)總面積的？ 3 、業(yè)態(tài)劃分不配比根據(jù)昆明現(xiàn)有建材家居市場保有量和面積做相應(yīng)的擴(kuò)充，擴(kuò)充面積量，大約在 2030％之間，約 30%的經(jīng)營面積需要向全省乃至國內(nèi)其他區(qū)域內(nèi)尋找相應(yīng)的經(jīng)營客戶進(jìn)駐。有了興趣以后，目標(biāo)受眾心里就要盤算一下，這個盤算就是購買的理由。 機(jī)會來源于目標(biāo)受眾的行為，而要贏得目標(biāo)受眾的行為來源于自己正確的行為。 中英偉業(yè) —— 我們只做商業(yè)地產(chǎn) 前言 二、項(xiàng)目是平臺，營銷是演戲 營銷就像演戲一樣，導(dǎo)演是后臺的，模特是前臺的。 給目標(biāo)受眾的理由不要多，一個就夠了。 我們的客戶是誰？ 客戶 定位原則： 找到目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)需求，鎖定項(xiàng)目的各 層次目標(biāo)客戶群。 項(xiàng)目要達(dá)到的目的是 ， 使人群高度關(guān)注本案 ， 這才是消費(fèi)目標(biāo)客戶進(jìn)入的前期和基礎(chǔ) 。 昆明及周邊城市、如曲靖、大理、玉溪、安寧 等全省地區(qū)投資者和對本行業(yè)關(guān)注了解的人 客戶 投資目標(biāo)客層定位 投機(jī)炒鋪型 即投資購買商鋪，投資者不經(jīng)營，只是看好項(xiàng)目價(jià)值，適時出手變現(xiàn)或未到正式簽約時，將所購商鋪轉(zhuǎn)讓。 整體商業(yè)環(huán)境如何？ 經(jīng)營戶購鋪關(guān)注點(diǎn)分析位 投資價(jià)值 物業(yè)的增值保值性 每年的返租回報(bào) 收益率 風(fēng)險(xiǎn)性 每年實(shí)收的錢是多少？ 是否能按時收租？ 五年后商鋪值多少錢？ 【 客戶心中的顧慮 】 【 投資價(jià)值的表現(xiàn)形式 】 純投資客戶關(guān)注點(diǎn)分析如下： 通過對項(xiàng)目增值保值性、收益率和風(fēng)險(xiǎn)性的分析，使客戶感知本項(xiàng)目的價(jià)值。（有選擇性、計(jì)劃性的推廣） 再次 ，利用廣告的持續(xù)發(fā)布和點(diǎn)對點(diǎn)營銷模式，實(shí)現(xiàn)潛在客戶從欣賞到信任再到最終達(dá)成投資、購買的一個過程。特別是對于容納國際建材家居 CBD商業(yè)項(xiàng)目的屬性來說，入市前的造勢是必須的、不可或缺的，而且要達(dá)到一定的熱度。從而拋棄競爭對手姿態(tài)、營造差異化的市場環(huán)境，贏得目標(biāo)客戶（位于城市人口結(jié)構(gòu)上層群體）的認(rèn)同與投資。 【 營銷目的 】 按正常項(xiàng)目推廣手法來評估，項(xiàng)目在不具備條件的基礎(chǔ)上硬性推廣，效 果會適得其反；因此，在策略期及籌備期即開始做隱性營銷推廣，在市場上首先建立起項(xiàng)目的知名度和輪廓，至少在業(yè)內(nèi)有傳播力和影響力，通過與招商客戶的深度訪談，讓經(jīng)營者和投資者由關(guān)注到渴望擁有。 容納國際CBD 貴陽 成都 重慶 引起商家的共鳴，促動招商（中小商家）投資 推廣策略 西安 二、項(xiàng)目推廣思路 商鋪總額大，購買行為多為投資動機(jī)，因而客戶的投資、購買行為需要經(jīng)歷一個較長的理性、比較判斷過程才能發(fā)生 ,因此推廣要循序漸進(jìn)，虛實(shí)結(jié)合。 推廣策略 推廣核心 現(xiàn)代新穎外立面 大型國際中央商務(wù)區(qū) 超大、超高展廳 專業(yè)而體貼的運(yùn)營管理 東盟自由貿(mào)易區(qū) 商蘊(yùn) 幾萬家經(jīng)營商戶的人脈 巨型商業(yè)地標(biāo) 先進(jìn)、科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃 300萬方專業(yè)市場群 容納國際建材家居 CBD大西南建材家居的航母 開發(fā)企業(yè)雄厚資金實(shí)力 超大商業(yè)運(yùn)營體 商脈背景 新型創(chuàng)富引擎 再現(xiàn)財(cái)富新領(lǐng)域 推廣策略 賣點(diǎn)分析 文化：古滇文化孕育容納底蘊(yùn) 位置：城市發(fā)展機(jī)遇，東盟核心貿(mào)易區(qū)，城市向南轉(zhuǎn)移，泛亞商貿(mào)專業(yè)市場群 業(yè)態(tài)：幾百家品牌主力店入駐容納國際建材家居 CBD 規(guī)劃：產(chǎn)品硬件水平高，規(guī)劃科學(xué)性 規(guī)模： 150萬方泛亞建材家居集散基地，大西南建材家居產(chǎn)業(yè)地標(biāo)性項(xiàng)目 政策：省、市、區(qū)三級政府重點(diǎn)項(xiàng)目 推廣策略 城市資本時代的商業(yè)領(lǐng)航者 核心價(jià)值 推廣策略 項(xiàng)目招商及運(yùn)營管理 項(xiàng)目成功銷售的中場發(fā)動機(jī) 應(yīng)采用什么樣的推售節(jié)奏？ 項(xiàng)目市場形象如何統(tǒng)一鮮明？ 日后如何運(yùn)營 ？ 如何招商？ 市場是什么形勢？ 項(xiàng)目是什么形態(tài)？ 概念做什么？ 中英觀點(diǎn)： 招商運(yùn)營是項(xiàng)目成功銷售的左膀右臂，是項(xiàng)目最終成敗的核心中的核心 運(yùn)營管理的作用 運(yùn)營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉。諸多商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開盤時火爆，開業(yè)時冷清”的現(xiàn)象，商場給人以蕭條冷清的感覺，顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪，光顧的人不多，買東西的就更少了。 中英觀點(diǎn)：在銷售中招商，在招商中銷售 招商運(yùn)營 整合社會資源 成商房地產(chǎn)公司應(yīng)放權(quán)制定招商銷售與出租炒作方案 使參與招商的各方面人員都能從中獲益 前期目標(biāo) 炒樓炒鋪 招商運(yùn)營 支持五 – 政府批準(zhǔn)的各項(xiàng)地方性收費(fèi)（不含有償服務(wù)性收費(fèi)） 2年內(nèi)免收； 支持四 – 在“容納國際”內(nèi)成立的從事餐飲、浴場、娛樂、酒店等配套性的行業(yè)和商家，經(jīng)營部門認(rèn)定 3年內(nèi)免征營業(yè)稅留成部分及個人所得稅； 支持三 – “容納國際”的經(jīng)營戶，符合條件的，按規(guī)定可以認(rèn)定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅發(fā)票。市場沒有穩(wěn)定的客流、商流和較快增長的收入，他們會隨時轉(zhuǎn)換經(jīng)營場所。集批發(fā)零售、連鎖經(jīng)營、物流配送、電子商務(wù)、信息服務(wù)、倉儲會展為一體的超大型、多功能綜合商貿(mào)集散基地?？偨ㄖ娣e 32萬平方米，擁有來自全國各地的服裝精英約 6000家，安排就業(yè)人數(shù)多達(dá) 3萬多人。