【正文】 2023年交房入伙 業(yè)績(jī)： 完成 完成商業(yè)街招商 110戶入住，幵順利開(kāi)業(yè)，引進(jìn)中百超市、餐飲等多家主力店 案名：萬(wàn)科四季花城項(xiàng)目 地點(diǎn)：武漢金銀湖開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)科地產(chǎn) 時(shí)間： 2023年 6月 服務(wù)項(xiàng)目案例 （住宅 +社區(qū)商業(yè)街） 服務(wù)案例 更多服務(wù)項(xiàng)目案例……… 服務(wù)案例 容納國(guó)際項(xiàng)目部 銷售總監(jiān) 1名 銷售經(jīng)理 1名 置業(yè)顧問(wèn) 15名 銷售主管 2名 策劃總監(jiān) 1名 策劃經(jīng)理 1名 策劃專員 1名 營(yíng)銷督察 2名 行銷專員 20名左右 中英偉業(yè)同時(shí)聯(lián)動(dòng)自身全國(guó)分銷平臺(tái)與三級(jí)合作資源，運(yùn)用直銷、行銷、坐銷三把利劍，將營(yíng)銷資源發(fā)揮到最大化 單項(xiàng)目組織架構(gòu) 中英擁有 ： 紅星美凱龍，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)科等高端投資型客戶資料 3萬(wàn)余個(gè) 主力商業(yè)合作資源上百家，商戶名單六千余個(gè)，這些數(shù)據(jù)每年不斷在累加，形成強(qiáng)大中英自有數(shù)據(jù)庫(kù) …… 中英數(shù)據(jù)庫(kù) 中英偉業(yè)，地產(chǎn)領(lǐng)域 13載，注冊(cè)資金 600萬(wàn)，員工 500余人，操盤(pán) 60余個(gè)，所獲榮譽(yù)享譽(yù)業(yè)內(nèi) 單項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)掠影 昆明成商地產(chǎn)授予我們的工作是基于市場(chǎng)調(diào)查之上的主動(dòng)導(dǎo)向行為。一期 2023年 6月開(kāi)業(yè)，二期即將開(kāi)業(yè) 業(yè)績(jī)： 完成 完成商業(yè)街招商 280戶入住一期家居主題館 案名：紅星美凱龍 凱利 MALL 地點(diǎn)：山東濰坊 開(kāi)發(fā)商：紅星地產(chǎn) 凱利置業(yè) 時(shí)間： 2023年 12月 服務(wù)項(xiàng)目案例 （家居建材綜合體） 服務(wù)案例 服務(wù)范疇： 一期 86萬(wàn)方綜合商貿(mào)城 服務(wù)內(nèi)容： 銷售代理 大型室內(nèi)步行街式商貿(mào)樓（包括大型百貨公司和大型超級(jí)市場(chǎng)）、一棟 15層亓星級(jí)酒店、 6層住宅部分、一棟11層中博大廈（綜合辦公樓） 簡(jiǎn)介： 中博國(guó)際商貿(mào)城由澳門(mén)名嘉集團(tuán)投資興建開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 現(xiàn)今的樓市，風(fēng)云變幻，競(jìng)爭(zhēng)激烈，政策調(diào)控，防丌勝防。有關(guān)部門(mén)必須主動(dòng)為經(jīng)營(yíng)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)； 支持六 – “容納國(guó)際”有關(guān)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)管理委員會(huì)申報(bào)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施，禁止各種攤派和強(qiáng)制性征收費(fèi)用； 中英觀點(diǎn)：以上十大政策支持能吸引招商，更能促動(dòng)銷售 招商運(yùn)營(yíng)政策管理建議 搭臺(tái)六 – 開(kāi)發(fā)商承諾開(kāi)業(yè)時(shí)間與炒作推廣。客流量不旺，致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換，使顧客難以產(chǎn)生信任感，更何況本案 150萬(wàn)方的項(xiàng)目體量，只有通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理上培養(yǎng)顧客忠誠(chéng)度，強(qiáng)化消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，保持業(yè)態(tài)活力，擴(kuò)大影響力，才能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)戶的雙贏。 現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。 目前客戶的可選擇投資面十分豐富 ,在購(gòu)買行為發(fā)生的一剎那 ,起到?jīng)Q定性作用的因素是理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷 ,而不只是理性分析本身， 因此推廣要因勢(shì)利導(dǎo)，靈活機(jī)動(dòng)。 營(yíng)銷策略 銷售 傳播 銷售推廣期 強(qiáng)勢(shì)推廣期 策略籌備期 調(diào)整推廣期 入市推廣期 銷售曲線與廣告?zhèn)鞑リP(guān)系圖 營(yíng)銷策略 中英營(yíng)銷法則： 商鋪定價(jià)及價(jià)格策略 價(jià)格定位 定價(jià)原側(cè)： 我司按照 市場(chǎng)比較法 和地區(qū) 物業(yè)增值 兩方面考慮制定銷售價(jià)格 ?商鋪定價(jià)原側(cè)： 按照商鋪的 位置、面積、開(kāi)間、樓層、業(yè)態(tài)分類、經(jīng)營(yíng)品種 /檔次 等要素 按照 租金收益及商鋪增值 因素的參照原則 定價(jià)策略 紅星美凱龍濟(jì)南店租金水平 5元 /天 /平 紅星美凱龍杭州店租金水平 7元 /天 /平 紅星美凱龍重慶店租金水平 6元 /天 /平 全國(guó)三市主力店租金水平參考 定價(jià)策略 價(jià)格調(diào)整策略： ?低開(kāi)高走 按照昆明附近同類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格制定公開(kāi)發(fā)售價(jià)格，按照市政工程、工程進(jìn)度、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)、旺銷等的利好不斷提升價(jià)格。 先造勢(shì)，再入市；先溝通，再銷售。 【 有控制地入市 】 根據(jù)工程進(jìn)度、價(jià)格策略、銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一擁而上，好鋪迅速被搶盡、劣鋪積壓的局面，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的銷售目標(biāo)。（主要指大的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)） 營(yíng)銷策略 項(xiàng)目入市 入市 【 具備條件 】 （屆時(shí)推出認(rèn)籌） ? 正式開(kāi)盤(pán)前兩個(gè)月左右，項(xiàng)目工程進(jìn)度正常。 商鋪管理難度大不大？ 投資戶購(gòu)鋪關(guān)注點(diǎn)分析位 容納國(guó)際建材家居 CBD 自買投資者 自買自營(yíng)者 客群定位目標(biāo) —— 投資者為主 自營(yíng)者為輔 保證商場(chǎng)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)環(huán)境 也是對(duì)準(zhǔn)備自營(yíng)者的最大保障 掌握商場(chǎng)管理主動(dòng)權(quán) 購(gòu)鋪客群定位 原 行 業(yè)： 小綜合商店、食雜店、商業(yè)拆遷戶、零散家居建材經(jīng)營(yíng)戶； 性 質(zhì)： 私營(yíng)企業(yè)、個(gè)人等； 購(gòu)買模式： 50％以上按揭； 客源構(gòu)成： 昆明市及周邊城區(qū)商業(yè)投資者為主，及其他區(qū)域?yàn)榇危? 購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 投資為主 身份識(shí)別： 第一類是已經(jīng)進(jìn)入昆明同行業(yè)商鋪經(jīng)營(yíng)的投資者； 第二類是周邊區(qū)縣投資商鋪或欲投資商鋪的投資者； 第三類是規(guī)模商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者 第四類是有資金、有實(shí)力投資者 第五類是投機(jī)炒鋪者 投資客群綜合描述 ?純投資客： 占比 50%—— 商鋪出租收益 —— 具有投資行為的全客層 ?投資自營(yíng)客戶： 占比 40%—— 昆明現(xiàn)有該行業(yè)業(yè)主或經(jīng)營(yíng)業(yè)戶、昆明周邊城鎮(zhèn)該行業(yè)業(yè) 主或經(jīng)營(yíng)業(yè)戶及建材家居行業(yè)老市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者。 昆明及周邊城市，以及其他城市、如貴陽(yáng)、成都、重慶等地 投資者和對(duì)本行業(yè)關(guān)注了解的人 客戶 投資目標(biāo)客層定位 投資返租型 對(duì)只投資購(gòu)買商鋪，不參與經(jīng)營(yíng)的購(gòu)買者，按投資雙方約定的回報(bào)率計(jì)算租金返還給投資者。 只有投資客群和經(jīng)營(yíng)客群看到消費(fèi)客群的追崇 —— 即看到人氣 ， 才可能進(jìn)行投資和租賃 。 定位過(guò)程： 通過(guò)商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總 分析得到不同消費(fèi)群的構(gòu)成。 最后，讓目標(biāo)受眾產(chǎn)生尊重感。拍電影不看導(dǎo)演水平如何，單看票房的收入有多高。 產(chǎn)品要想贏得目標(biāo)受眾，就要明白先修煉自己，然后才能引導(dǎo)和抓住目標(biāo)受眾。 營(yíng)銷要明白目標(biāo)受眾，目標(biāo)受眾都是先看熱鬧的，企業(yè)就要想辦法吸引目標(biāo)受眾的注意力，但僅僅吸引注意力還不能賣東西。 T:威 脅 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不協(xié)調(diào)，謹(jǐn)防有泡沫出 現(xiàn) 目前項(xiàng)目區(qū)位較偏；投資抗性會(huì)增大 中國(guó)西部房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈 O:機(jī) 會(huì) 昆明南區(qū)大開(kāi)發(fā)，政府升級(jí)泛亞工業(yè)商貿(mào)城，確定橋頭堡戰(zhàn)略規(guī)劃 省市區(qū)三級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目，有很多的扶持政策促進(jìn) 區(qū)域發(fā)展 昆明市及整個(gè)云南省沒(méi)有超大型頂級(jí)建材家居綜合體；本項(xiàng)目具有唯一性和地標(biāo)性 SWOT 改變昆明建材家居流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 容納國(guó)際建材家居 CBD是大西南地區(qū)頂級(jí)建材家居產(chǎn)業(yè)地標(biāo)性項(xiàng)目 項(xiàng)目核心定位 國(guó)際級(jí)建材家居 CBD 中國(guó)東盟建材家居產(chǎn)業(yè)版圖的新高地 四大區(qū)域：中央商務(wù)區(qū)、國(guó)際家居精品區(qū)、建材交易采購(gòu)區(qū)、物流配套區(qū) 定位 項(xiàng)目建議分三個(gè)龐大系統(tǒng)的組成部分，形成 “ 四大區(qū)域 ” 的空間結(jié)構(gòu) 第一部分：創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)樂(lè)園（商務(wù)辦公、寫(xiě)字樓、酒店、會(huì)展。 社會(huì)消費(fèi)零售額 ， 全省排第一 。 行業(yè)內(nèi)和昆明及云南省地區(qū)、全國(guó)地區(qū)的經(jīng)營(yíng)者為主 投資目標(biāo)客層定位 客戶 投資自租型 即投資購(gòu)買商鋪，但投資者自己不經(jīng)營(yíng)，由投資者自己或委托管理公司租賃，投資者坐收租金。 ?經(jīng)驗(yàn)： 2年以上 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) ?對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)氣候及規(guī)劃熟悉 ?目的： ?增加營(yíng)業(yè)場(chǎng)所面積 ?代理新品牌 ?加大市場(chǎng)占有率 客戶描述 昆明及周邊城市商圈 昆明市商圈 晉寧縣商圈 10公里半徑范圍，覆蓋人群？裝修客群？裝修消費(fèi) ？?jī)| 25公里半徑范圍，覆蓋人群？裝修客群？裝修消費(fèi) ？?jī)| 70公里半徑范圍，覆蓋人群？裝修客群？裝修消費(fèi) ？?jī)| 客戶描述 昆明容納國(guó)際建材家居 CBD購(gòu)鋪客群定位 — 自買投資者 50% 自買自營(yíng)者 40% 炒鋪者 10% 購(gòu)鋪客群定位 偶得客戶 重要客戶 核心客戶 ?眼界開(kāi)闊的企業(yè)主（市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)） ?擁有少量資金的保守型投資客（自買出租） ?相關(guān)行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶 ?區(qū)域外投資需求者 、炒鋪者 ?品牌代理經(jīng)營(yíng)者（自買自營(yíng)）