【正文】 一運(yùn)營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。品牌驅(qū)動(dòng)市場！ ? 大面積撒網(wǎng)捕魚，小范圍阻擊有效客群！ ? 市場恐慌，請君入甕 推廣策略 推廣操作策略 遵循“大氣 —— 尊祟 —— 巔峰”的廣告調(diào)性，容納國際建材家居 CBD的廣告訴求應(yīng)從“點(diǎn)”到“線”再到“面”，展開宣傳攻勢 ， 以報(bào)紙、電視等大眾媒體鋪開“面”，以 DM、現(xiàn)場 POP、工地、銷售中心、樣板房等實(shí)現(xiàn)“點(diǎn)”的突破，沿著“ 容納國際賣的不僅是鋪位，而是一顆真實(shí)世界中的搖錢樹”這一思想，來鋪開各個(gè)階段的廣告宣傳。 推廣策略 在推廣上應(yīng)努力 挖掘項(xiàng)目的內(nèi)涵和賣點(diǎn) ，從而更好地促進(jìn)感性判斷，增加目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的偏好，提升容納國際建材家居 CBD目標(biāo)市場中的附加值，并能提高容納國際在市場的知名度和美譽(yù)度，促進(jìn)商鋪銷售及招商的順利進(jìn)行。 一、項(xiàng)目推廣目標(biāo) 推廣策略 推廣范圍： 在本地推廣的同時(shí)，亦視時(shí)機(jī)向市外推廣， 將昆明周邊做為推廣的外延。 ?小步快走，快速拉高 按照項(xiàng)目的貨量，逐批推出市場，按照銷售量越高，小幅提升價(jià)格，這樣能給投資者和經(jīng)營者較強(qiáng)的緊迫感，從而在保證預(yù)期售價(jià)的情況下達(dá)到快速銷售的目的。 營銷策略 【 節(jié)奏說明 】 □ 本項(xiàng)目的重點(diǎn)是商鋪的銷售與招商，因此應(yīng)在內(nèi)容上偏重于商業(yè)的解讀；但絕不是忽略其他產(chǎn)品，更不能忽視項(xiàng)目運(yùn)營。 營銷策略 【 節(jié)奏分析 】 □ 策略制定及籌備期是正式入市前的市場預(yù)熱，為正式銷售的蓄水蓄勢；原因在于市場競爭，營銷的難度在于項(xiàng)目的現(xiàn)場和賣場沒有實(shí)現(xiàn)、而推廣的調(diào)性要精準(zhǔn)，不一定做全方位的推廣面市的姿態(tài)、給市場的形象一定要高。 合理把握項(xiàng)目營銷工作要點(diǎn)及時(shí)間點(diǎn)，制定項(xiàng)目階段性戰(zhàn)略工作計(jì)劃，針對 2023年需重新開展的內(nèi)部認(rèn)購和開盤，需完成項(xiàng)目的成功亮相入市，實(shí)現(xiàn)品牌落地，充分蓄水，建設(shè)具有高效做戰(zhàn)能力的銷售隊(duì)伍，大處著眼，小處著手，對各階段的工作目標(biāo)以及工作安排與統(tǒng)籌等高效、高質(zhì)量完成。避免出現(xiàn)量大或市場原因銷售不暢的情況下，項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷的局面 —— 即嚴(yán)格科學(xué)的銷控。在項(xiàng)目規(guī)劃與定位沒確定、市場動(dòng)向沒有清楚的把握、銷售工具不齊備、內(nèi)外包裝不到位的狀況下入市，銷售及招商前景將是黯淡的。 ? 廣告出街最大限度積累意向客戶 ? 主力店招商確定，投資商家意向性明確。 營銷策略 首要 的重點(diǎn)就是以東盟建材家居總部基地?zé)o限的價(jià)值提升該項(xiàng)目的有限的價(jià)值，在統(tǒng)一推廣形象的基礎(chǔ)上，利用各種媒體手段，對目標(biāo)客戶精準(zhǔn)投放，使他們對物業(yè)形成良好的主觀軟價(jià)值認(rèn)同。 ?炒鋪者： 占比 10%—— 預(yù)計(jì)在商鋪認(rèn)購期，商鋪定價(jià) 5%— 10%比例預(yù)留價(jià)格上調(diào)空間，以 賺取市場人氣，借助市場炒手力量將商鋪價(jià)格炒高，最終實(shí)現(xiàn)大部分商鋪的價(jià) 格高位銷售（策略：低開高走）。 ?經(jīng)驗(yàn)： 2年以上 專業(yè)批發(fā)市場經(jīng)營經(jīng)驗(yàn) ?對項(xiàng)目周邊商業(yè)氣候及規(guī)劃熟悉 ?目的： ?增加營業(yè)場所面積 ?代理新品牌 ?加大市場占有率 客戶描述 昆明及周邊城市商圈 昆明市商圈 晉寧縣商圈 10公里半徑范圍，覆蓋人群？裝修客群？裝修消費(fèi) ？億 25公里半徑范圍，覆蓋人群？裝修客群？裝修消費(fèi) ？億 70公里半徑范圍，覆蓋人群？裝修客群？裝修消費(fèi) ？億 客戶描述 昆明容納國際建材家居 CBD購鋪客群定位 — 自買投資者 50% 自買自營者 40% 炒鋪者 10% 購鋪客群定位 偶得客戶 重要客戶 核心客戶 ?眼界開闊的企業(yè)主（市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)） ?擁有少量資金的保守型投資客（自買出租） ?相關(guān)行業(yè)經(jīng)營戶 ?區(qū)域外投資需求者 、炒鋪者 ?品牌代理經(jīng)營者（自買自營） ?中產(chǎn)階層（自買出租的公務(wù)員、白領(lǐng)等） ?有富余資金的投資戶 購鋪客群定位 目標(biāo)客戶定位 針對自買、自營情況 第一類 是建材家居經(jīng)銷商（需要鋪面較?。? 第二類 是批發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營者（所需鋪面較大）； 第三類 是特色品牌旗艦店行業(yè)經(jīng)營者 （所需鋪面因項(xiàng)目而異或是訂單式開發(fā)銷售） 購鋪客群定位 第一類 是昆明市區(qū)，周邊地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)投資戶和投資商； 第二類 是中產(chǎn)投資者； 第三類 是經(jīng)商戶投資后轉(zhuǎn)租者； 第四類 是其他地域投資商。 昆明及周邊城市、其它城市：如貴州、成都、重慶、西安等等 國內(nèi)知名的投資商會(huì)（溫州商會(huì)、臺州商會(huì)、浙江商會(huì)、成都商會(huì)、泉州商會(huì)等） 客戶 投資目標(biāo)客層定位 投資待定型 投資者購買商鋪，但投資者對自己的經(jīng)營方式和經(jīng)營品類還不確定；是自己經(jīng)營，還是返租給商業(yè)管理公司或自己租賃給他人，均不能確定，若有經(jīng)營者租賃可促進(jìn)其購買。 行業(yè)內(nèi)和昆明及云南省地區(qū)、全國地區(qū)的經(jīng)營者為主 投資目標(biāo)客層定位 客戶 投資自租型 即投資購買商鋪，但投資者自己不經(jīng)營，由投資者自己或委托管理公司租賃，投資者坐收租金。 客戶 消費(fèi)目標(biāo)客層定位： 全客層中予以篩選甄別，利用各種資源及營銷渠道鎖定中高端消費(fèi)目標(biāo)之客層 容納國際建材家居 CBD本身強(qiáng)大的功能組合所提供的服務(wù)能力也具備中高端消費(fèi)者的聚集，在二三期項(xiàng)目中更加會(huì)明顯體現(xiàn)出來。 社會(huì)消費(fèi)零售額 ， 全省排第一 。 目標(biāo)客戶群定位的含義 客戶 目標(biāo)客戶群可劃分為： 消費(fèi)目標(biāo)客戶群 針對容納國際建材家居 CBD本身的氛圍與形象，以及服務(wù)的質(zhì)量豐富與否，獨(dú)特與否，吸引而來的人流就是顧客，終端消費(fèi)者。 T:威 脅 中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不協(xié)調(diào)，謹(jǐn)防有泡沫出 現(xiàn) 目前項(xiàng)目區(qū)位較偏；投資抗性會(huì)增大 中國西部房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，競爭異常激烈 O:機(jī) 會(huì) 昆明南區(qū)大開發(fā)，政府升級泛亞工業(yè)商貿(mào)城，確定橋頭堡戰(zhàn)略規(guī)劃 省市區(qū)三級重點(diǎn)項(xiàng)目，有很多的扶持政策促進(jìn) 區(qū)域發(fā)展 昆明市及整個(gè)云南省沒有超大型頂級建材家居綜合體；本項(xiàng)目具有唯一性和地標(biāo)性 SWOT 改變昆明建材家居流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 容納國際建材家居 CBD是大西南地區(qū)頂級建材家居產(chǎn)業(yè)地標(biāo)性項(xiàng)目 項(xiàng)目核心定位 國際級建材家居 CBD 中國東盟建材家居產(chǎn)業(yè)版圖的新高地 四大區(qū)域：中央商務(wù)區(qū)、國際家居精品區(qū)、建材交易采購區(qū)、物流配套區(qū) 定位 項(xiàng)目建議分三個(gè)龐大系統(tǒng)的組成部分，形成 “ 四大區(qū)域 ” 的空間結(jié)構(gòu) 第一部分：創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)樂園（商務(wù)辦公、寫字樓、酒店、會(huì)展。 如果從這三個(gè)層次來滿足目標(biāo)受眾的需求，就是一個(gè)成功的營銷。 營銷要明白目標(biāo)受眾，目標(biāo)受眾都是先看熱鬧的，企業(yè)就要想辦法吸引目標(biāo)受眾的注意力，但僅僅吸引注意力還不能賣東西。常言說“內(nèi)行看門道，外行看熱鬧”，問題是看熱鬧的決定了什么產(chǎn)品受歡迎。 產(chǎn)品要想贏得目標(biāo)受眾，就要明白先修煉自己，然后才能引導(dǎo)和抓住目標(biāo)受眾。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目首先要了解目標(biāo)受眾內(nèi)在需求的改變，然后根據(jù)這種改變把產(chǎn)品打扮成目標(biāo)受眾想要的樣子，然后就能吸引目標(biāo)受眾。拍電影不看導(dǎo)演水平如何，單看票房的收入有多高。 今天談的不是推廣，而是直擊銷售與招商 前言 三、營銷的核心 目標(biāo)受眾看熱鬧是有模式的。 最后，讓目標(biāo)受眾產(chǎn)生尊重感。 S：優(yōu) 勢 未來昆明城市圈向南移，發(fā)展中的潛力區(qū)域，昆明南區(qū)第一門戶區(qū)域； 泛亞商貿(mào)城版塊核心板塊，集群效應(yīng)，完整 產(chǎn)業(yè)鏈； 完善的交通路網(wǎng)體系； 東盟國際自由貿(mào)易區(qū)核心之上； 300萬方云南第一體量專業(yè)市場群之一，省市區(qū)三級重點(diǎn)項(xiàng)目，昆明地區(qū)絕對壟斷優(yōu)勢。 定位過程： 通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總 分析得到不同消費(fèi)群的構(gòu)成。 客戶 客群的基礎(chǔ)與支撐 云南省人口近 5000萬 ， 昆明城市現(xiàn)有人口規(guī)模 ， 全市戶籍總?cè)丝诩s 700萬 ， 流動(dòng)人口約 200萬 ， 昆明總計(jì)人口 900萬左右 ， 其投資和消費(fèi)能力正待被釋放 。 只有投資客群和經(jīng)營客群看到消費(fèi)客群的追崇 —— 即看到人氣 ， 才可能進(jìn)行投資和租賃 。 既是投資者，又是經(jīng)營者。 昆明及周邊城市，以及其他城市、如貴陽、成都、重慶等地 投資者和對本行業(yè)關(guān)注了解的人 客戶 投資目標(biāo)客層定位 投資返租型 對只投資購買商鋪，不參與經(jīng)營的購買者，按投資雙方約定的回報(bào)率計(jì)算租金返還給投資者。 整體吸納 吸納 綜合業(yè)態(tài)經(jīng)銷商 吸納具備行 業(yè)眼光經(jīng)銷商 吸納老市場建 材業(yè)經(jīng)營戶 昆明本土家居建材城經(jīng)銷