【正文】 （除深圳外）的全部可疑類企業(yè)貸款基礎(chǔ)資產(chǎn)池概況n 本次資產(chǎn)池相對較為適宜采用證券化方式處置n 資產(chǎn)池規(guī)模大，可滿足資產(chǎn)支持證券的發(fā)行規(guī)模要求，并給投資者足夠的超額抵押保護n 資產(chǎn)池的抵押和保證率高，有利于確保資產(chǎn)回收率n 貸款主要集中于市場化程度較高的廣東省，可處置性較好 n 通過資本市場建立不良資產(chǎn)價格發(fā)現(xiàn)機制。 n 在證券化過程中，通過路演、詢價等市場化方式通過市場機制確定產(chǎn)品交易價格，有利于發(fā)現(xiàn)不良資產(chǎn)的真實價值、避免國有資產(chǎn)流失，并通過大規(guī)模發(fā)行資產(chǎn)支持證券，加速資金回籠速度，大幅提高資產(chǎn)處置效率。n 暢開消費者及企業(yè)的融資管道，降低消費及企業(yè)融資成本，提高資本效率。2023/3/5216。一些分支機構(gòu)違規(guī)向自有資金不足或 “四證 ”不全的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，有的違規(guī)向土地儲備中心發(fā)放貸款，還有的發(fā)放虛假個人按揭貸款等。216。 針對主要銀行部分分支機構(gòu)截至 2023年 6月末的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款業(yè)務(wù)。但是，由于這些國家具備諸如抵押支持貸款等金融工具，再融資市場也較為完善，銀行體系中的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險受到了限制。頭幾個月的新增貸款中 “ 有相當(dāng)大的比例流向了房地產(chǎn)開發(fā)商。 另據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，北京開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度竟達到９０％以上，但并非所有開發(fā)商都能做到資金的良性循環(huán)。只不過是散布虛假信息，擾亂政府調(diào)控。隨后，某某地 “撤銷購房合同潮涌現(xiàn) ”、 “退房引發(fā)集體訴訟 ”等等報道也鋪天蓋地般涌現(xiàn)。n 在 2023年嚴(yán)厲的房貸新政、住房保障政策出臺后， “深圳、上海等地房價應(yīng)聲而降 ”的聲音迅速傳出，甚至還有人測算出了下降的數(shù)據(jù)。我國目前的房屋市場價格已經(jīng)遠遠背離了其價值，一些城市房屋的價格已經(jīng)接近發(fā)達國家水平。國土資源部近日印發(fā) 《 關(guān)于完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審查報批工作的意見 》 ，規(guī)定新增建設(shè)用地土地有償使用費全額繳納后，才可下達批復(fù)文件，批準(zhǔn)文件有效期兩年。252。 以人口 16億為頂點推算，小康住房以 35平方米 /人為標(biāo)準(zhǔn)，城市化率達到 50％，僅住宅增量總需求約需要 160億平方米。按照各地城鎮(zhèn)化目標(biāo)推算，除去沒有明確目標(biāo)的北京以及目標(biāo)沒有可比性的天津、上海， 2023年我國城鎮(zhèn)化率將達到 %。城市化年遞增 1％左右。我們在這一方面比野蠻人還要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住處，現(xiàn)代無產(chǎn)階級實際上卻懸在空中。o 20世紀(jì) 80年代初住宅商品化大討論。中國的地產(chǎn)泡沫將破裂？216。從 1992年開始，地價下落速度加快， 1993年 1月公布的地價比上一年同期下降了 %。216。 日本央行又不合時宜地、接二連三地調(diào)低貼現(xiàn)率，低利率降低了公司的借款成本，引發(fā)了企業(yè)的大量借款。日本房地產(chǎn)泡沫教訓(xùn)（續(xù)）216。以資產(chǎn)價格升值預(yù)期為前提的投機需求趨于瓦解，此時過度膨脹的泡沫，已接近崩潰邊緣。目前的住宅需求仍然真實，在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過?，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是 “泡沫經(jīng)濟 ”。 經(jīng)濟發(fā)展到一定階段必然要求和帶動房地產(chǎn)加速發(fā)展o 19世紀(jì)中葉，歐洲出現(xiàn)了普遍的住宅缺乏現(xiàn)象。從這點看，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有很大的空間。 216。就需要未來五年年均城市化率提高 ，大大高于實現(xiàn)國家規(guī)劃所需的 。 據(jù)測算，在我國當(dāng)前的情況下，每投入 100元的住房資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè) 170220元的需求；每銷售 100元的住宅，可以帶動 130150元其他商品銷售。v 前不久，由廣州市委主辦的 《 共鳴 》 雜志評選了 2023年十大暴利行業(yè)，房地產(chǎn) “榮膺 ”十大暴利行業(yè)之首，且是連續(xù)三屆獲此 “殊榮 ”。同時，有關(guān)專家預(yù)測，將會繼續(xù)加息。試想，一個國家的房地產(chǎn)市場，竟然使 90%以上的人不能靠自己的正常收入購買得起房屋，這正常嗎？非拐點論n 中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員劉治彥表示，每次調(diào)控政策發(fā)布后，就有市場發(fā)生明顯變化的信息發(fā)布。房價更是在這種 “效果顯著 ”中且調(diào)且漲。 除了銀行貸款占２０％外，在建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款中都有相當(dāng)多的銀行貸款。n 世界銀行 2023年初發(fā)布的 《 中國經(jīng)濟季報 》 警告 :警惕銀行對房地產(chǎn)貸款沖動帶來的金融系統(tǒng)風(fēng)險，并建議收緊對投資審批和土地供應(yīng)的控制。 ”n 此外，世行分析，還有相當(dāng)大比例的短期票據(jù)流向了房地產(chǎn)業(yè)。單就商業(yè)性房地產(chǎn)貸款而言， 2023年末，貸款余額 萬億元，其中，開發(fā)貸款余額 ，購房貸款余額 ，比年初增加 6653億元 ,同比增長 ％，增速比上年同期快 點。216。指出 “ 個人住房貸款 “假按揭 ” 問題突出，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機構(gòu)通過虛假按揭或一房多貸、虛增注冊資本、虛抬房價等手段套取銀行貸款，有的甚至挪用流動資金貸款投資房地產(chǎn)項目開發(fā)，利用銀行貸款囤積土地，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，加大了銀行信貸風(fēng)險。如交通銀行上海浦東分行 2023年 1月向尚未取得土地使用權(quán)證書等 “四證 ”的上海某 高爾夫 別墅開發(fā)有限公司發(fā)放 ，用于開發(fā)別墅項目，這些貸款實際被用于購置 。216。“發(fā)起 分銷 ”。 n 中小企業(yè)在融資方面的高度需要形成對中小企業(yè)貸款證券化的需要 (SME)。人行 /銀監(jiān)會與證監(jiān)會兩個系統(tǒng)的比較 n 同時，該試點通過內(nèi)外部信用提升方式進一步確保了優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的投資安全。n 有利于培養(yǎng)熟悉復(fù)雜金融產(chǎn)品的境內(nèi)機構(gòu)投資者群體，從而優(yōu)化金融市場參與者的構(gòu)成n 加快信達公司資產(chǎn)處置效率，避免資產(chǎn)縮水和處置成本增加。產(chǎn)品分層 n 分 為優(yōu) 先 級 、次 級資產(chǎn) 支持 證 券兩 層n 優(yōu) 先 級 在 銀 行 間 市 場發(fā) 行流通，次 級 由信達公司持有發(fā)行規(guī)模 n 優(yōu) 先 級資產(chǎn) 支持 證 券不超 過 37億 元存續(xù)期限 n 優(yōu) 先 級 法定存 續(xù) 期 5年， 預(yù) 期 實際 存 續(xù) 期 為 2年 資產(chǎn)評估師 n 廣東廣信會計師事務(wù)所有限公司 未提供反擔(dān)保。216。尤其是 7月 26日，美國新房銷售量下降 %的數(shù)據(jù)公布后，美國次級房貸市場再次陷入恐慌，直接導(dǎo)致美國乃至全球股市劇烈波動。 2023年 1月 15日宣布，由于出現(xiàn)了高達 180億美元的次貸相關(guān)損失，公司在去年第四季度凈虧損 （每股凈虧損 ），為該公司有史以來的最大季度虧損。預(yù)計該銀行將沖減 55億美元次貸有價證券。216。 216。這一打擊正中北巖銀行 “命門 ”。危機對美國經(jīng)濟的影響n 最大的潛在風(fēng)險，在于其對市場信心和對消費預(yù)期帶來的沖擊，以及流動性緊縮的影響 。一方面，住房市場降溫使與住房相關(guān)行業(yè)的就業(yè)受到嚴(yán)重影響，同時，房價下跌也使美國人的房屋資產(chǎn)價值明顯縮水。 2023年華爾街收購兼并市場達到高峰，次貸按揭是推動華爾街 2023年繁榮的主要資金來源之一。n 對金融市場產(chǎn)生連鎖波動 。礦廠罷工亦無力鼓舞銅價，以及礦業(yè)類股。截至 2023年 7月底，五大國有商業(yè)銀行共持有美國次級債 ，所投資的債券信用評級較高，目前的總投資浮動虧損約為 ，已基本全部計提了損失撥備。另一種可能性是，隨著危機后果不斷顯現(xiàn)，國際投資者將重新對風(fēng)險進行定價，風(fēng)險偏好降低，相當(dāng)一部分游資將從風(fēng)險較高的新興市場撤出。 1980年存款機構(gòu)放松管制和貨幣控制法（ Depository Institutions Deregulatory and Moary Control Act）取消了統(tǒng)一的按揭利率，允許貸款機構(gòu)根據(jù)借款人的風(fēng)險和信用狀況設(shè)定靈活利率。n 只有信用評級較高、證明文件充分、負(fù)債收入比較低的申請人才能獲得優(yōu)先級抵押貸款；而信用記錄較差、負(fù)債收入比高的購房者只能獲得次級貸款；獲得中間級貸款的借款人情況則介于這兩者之間。n 以這種形式發(fā)行的債券屬于 CDO（ Collateralized Debt Obligations，抵押債務(wù)權(quán)益），相關(guān)的債券稱為次級住房按揭債券。n 嚴(yán)重時甚至?xí)?dǎo)致部分市場流動性干涸，更多的合約和機構(gòu)被迫卷入，金融市場出現(xiàn)恐慌，從而引發(fā)危機。多數(shù)貸款機構(gòu)為追求盈利和迫于競爭壓力，降低了按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，放寬對貸款申請人的資質(zhì)要求，甚至推出零首付、零文件的按揭貸款。雖然在美國次級房貸危機中，資產(chǎn)證券化過程間接助長了危機蔓延，并影響到下游的投資者。n 加強跨境跨行業(yè)監(jiān)管合作，提高風(fēng)險預(yù)警和處理能力 。n 準(zhǔn)入管理按照機構(gòu)資格審批和證券化方案審批兩個層次來進行。目前，大多數(shù)監(jiān)管當(dāng)局都將資本監(jiān)管作為資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)監(jiān)管的核心內(nèi)容。 20世紀(jì) 60年代，為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強、流動性差等不利因素，美國出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金，其在匯集眾多投資者的資金后進行房地產(chǎn)投資。252。 ? 基金財產(chǎn)不得用于下列投資或者活動：向他人貸款或者提供擔(dān)保。? 如果以信托計劃為基本模式，建立類似 REITs的投資實體發(fā)行上市，投資者持有信托單位或進行轉(zhuǎn)手交易，在實施中會遇到現(xiàn)有法律制度在信托合同數(shù)量、收益權(quán)憑證和證券定義等方面的障礙。q 試點基礎(chǔ)上制定 “房地產(chǎn)投資基金 ”相關(guān)法規(guī)。先試點后立法。 由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風(fēng)險能力較強的私募形式，最終以股權(quán)溢價回購方式實現(xiàn)投資者資金的增值。 對我國利好v 有利繼續(xù)快速發(fā)展v 有利緩解對銀行過度依賴v 有利擠出一定泡沫v 有利減消高額壟斷利潤v 有利宏觀調(diào)控、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、價格穩(wěn)定初步嘗試v 2023年 3月 11日，國內(nèi)首只 “準(zhǔn) ”房地 產(chǎn) 投 資 基金 ——“ 聯(lián) 信 .寶利 ”中國房地 產(chǎn) 信托投 資 基金 1期公開 發(fā) 售。 隨著房地產(chǎn)基金運作模式的不斷成熟和運作規(guī)模的不斷擴大，當(dāng)前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國每一個大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營活動中。n 因此，在我國銀行業(yè)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)之初，就應(yīng)當(dāng)借鑒國際經(jīng)驗，提出恰當(dāng)、合理的資本要求，以此建立良好的激勵機制，既防止銀行簡單地認(rèn)為資產(chǎn)證券化必然會降低資本要求，盲目開展證券化業(yè)務(wù)；也防止不恰當(dāng)?shù)馁Y本要求給其帶來不必要的成本，從而不利于促進我國銀行業(yè)的金融創(chuàng)新。n 考慮到在我國目前的資產(chǎn)證券化交易中，最核心的法律關(guān)系是發(fā)起機構(gòu)與受托機構(gòu)之間的信托關(guān)系，資產(chǎn)證券化方案是由發(fā)起機構(gòu)和受托機構(gòu)共同制定的， 《 監(jiān)管辦法 》 采用了由發(fā)起機構(gòu)和受托機構(gòu)聯(lián)合報送申請材料的方式。目前銀監(jiān)會已與國外多個監(jiān)管當(dāng)局簽訂了監(jiān)管備忘錄，但在監(jiān)管信息共享和互相給予跨境監(jiān)管支援之外，各國監(jiān)管當(dāng)局協(xié)同采取措施、共同處理危機顯然還是一個全新且重要的課題，有必要予以研究、推動和落實。美次貸危機對我國的啟示（續(xù)）n 加強窗口指導(dǎo)，充分提示風(fēng)險 。比較而言，我國目前房地產(chǎn)貸款發(fā)展過程中同樣存在一些不夠?qū)徤鞯那闆r。在聯(lián)儲連續(xù) 17次加息的累計效應(yīng)下，美國房屋價格自 2023年下半年開始下挫 ,住房抵押貸款的違約率不斷上升。高風(fēng)險 ,高收益 ,低流動性CDOn 截至 2023年底 ,美國住房按揭貸款占貸款市場的 1/4，達 10萬億美元。n 這些措施鼓勵了美國住房按揭貸款市場的發(fā)展，并使按揭貸款利率不斷下降。同時，各類基金的融資能力已受到一定影響，許多西方銀行開始大幅度提高借貸標(biāo)準(zhǔn)，全球市場流動性趨于收縮。危機爆發(fā)后， QDII產(chǎn)品的凈值雖然大幅下降，但鑒于 QDII業(yè)務(wù)剛剛起步，規(guī)模還比較有限，其浮動損失在可消化的范圍內(nèi)。盡管在過去十年內(nèi)金融市場經(jīng)歷了多次風(fēng)險都化險為夷，各國央行通過注入巨資提供流動性、充當(dāng)最終貸款人角色以奮力救市，但這次危機的性質(zhì)不僅僅是流動性短缺，其根源是家庭和企業(yè)的過度負(fù)債，很多家庭和企業(yè)已經(jīng)到了資不抵債的地步，僅僅提供臨時性的流動性支持，已經(jīng)無法挽救其命運。由于到底是誰持有多少次級抵押貸款債券以及其他的高風(fēng)險 CDO尚存在著不確定性，使得許多金融機構(gòu)出現(xiàn)信用危機，銀行同業(yè)拆借利率迅速上升。 n 放大蔓延 。 2023年衰退可能會持續(xù) 2 ～ 3 個季度，實際 GDP 的累計降幅僅為 %左右。 降低商業(yè)投資者的風(fēng)險偏好和投資信心，從而影響美國經(jīng)濟中包括建筑業(yè)在內(nèi)的一些行業(yè)的投資增長速度。 向英格蘭中央銀行緊急借款 300億英鎊 (約 600億美金 )消息傳出后，全英 75家北石銀行分行門口即大排長龍，在北石銀行放有存款的客戶，紛紛要求提領(lǐng)存款，或?qū)⒋婵钷D(zhuǎn)到其他金融機構(gòu)。 英國北巖銀行風(fēng)波216。根據(jù)ＵＢＳ提供的次按資產(chǎn)當(dāng)前折價率計算，已公布的８９．６５億美元次按證券化產(chǎn)品和部分價值６．８２億美元的ＣＤＯ資產(chǎn)，市值貶值最高可達２３．１億美元（約１８０億人民幣），最低則為１２．７億美元（約９９．１億人民幣）。而其剛以 40億美元收購的另一家次貸 “重傷員 ”―― 美國全國金融公司，該 “爛攤子 ”可能令美國銀行遭受更大的資產(chǎn)損失計提。美林證券，全球最大券商， 7月首席執(zhí)行官斯坦