【正文】 補(bǔ)償數(shù)量方面具有較大的地域性差異。 本條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。三、房屋租賃合同（一）概念房屋租賃合同是指房屋所有人作為出租人與房屋承租人就房屋租賃事宜所達(dá)成的確立（變更、終止）雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。商品房預(yù)售合同的標(biāo)的必須達(dá)到特定的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)要求（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入開發(fā)建設(shè)的資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上）。建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的承包人（監(jiān)理人）必須具有《法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和與其擬監(jiān)理的工程建設(shè)項(xiàng)目相適應(yīng)的工程建設(shè)監(jiān)理《資質(zhì)等級(jí)證書》。（二）特點(diǎn)建設(shè)工程施工合同的承包人必須是具有與擬承攬其工程建造任務(wù)相適應(yīng)的《資質(zhì)等級(jí)證書》和安全生產(chǎn)能力。（二）特點(diǎn)建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同的承包人必須是具有國(guó)家有關(guān)部門頒發(fā)的《工程勘察證書》、《工程設(shè)計(jì)證書》以及與擬承攬其勘察、設(shè)計(jì)任務(wù)相適應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)的勘察設(shè)計(jì)單位。（二）特點(diǎn)國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同所確立的是平等主體之間的民事法律關(guān)系。國(guó)有土地使用者將該國(guó)有土地上的建筑物分層、分套轉(zhuǎn)讓所有權(quán)時(shí)，該建筑物占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)整體不可分割，而房地產(chǎn)受讓人則以分層、分套建筑物的建筑面積取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同必須采用書面形式。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同具體分為三種類型：國(guó)有土地使用權(quán)（宗地）出讓合同，國(guó)有土地使用權(quán)（成片開發(fā)土地）出讓合同和劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的主要合同類型房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及到的合同是非常多的，根據(jù)各個(gè)合同的性質(zhì)大致可以分為四種類型：地產(chǎn)類合同、建設(shè)工程類合同、房產(chǎn)類合同、物業(yè)管理類合同。 合同管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的主要職能由于房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過(guò)程中需要和眾多的組織機(jī)構(gòu)和單位簽訂合同，因而如何簽訂完善的合同、更好地履行合同，如何處理各個(gè)合同之間錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，以保障自身的最大利益，就顯得非常重要。在這種情況下，為了有效地保障雙方的利益，一般當(dāng)事人之間要訂立合同，通過(guò)合同的法律約束力約束雙方的行為，從而最終達(dá)到各自的目的。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)前期、工程建設(shè)到經(jīng)營(yíng)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商所要面對(duì)的參與、協(xié)作的單位和組織機(jī)構(gòu)是非常多的，比如政府、咨詢機(jī)構(gòu)、勘察設(shè)計(jì)單位、施工企業(yè)、監(jiān)理公司、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)購(gòu)買者等等，除此之外，因房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量的資金，因此通常房地產(chǎn)開發(fā)商還需要向銀行貸款，從而銀行（金融機(jī)構(gòu)）也要介入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過(guò)程中去。這一間接的合同關(guān)系是通過(guò)兩類合同形成的，一是房地產(chǎn)開發(fā)商與監(jiān)理方簽訂的建設(shè)工程委托監(jiān)理合同，在此合同中明確賦予監(jiān)理方監(jiān)督管理的權(quán)限；一是房地產(chǎn)開發(fā)商與咨詢單位、勘察設(shè)計(jì)單位、施工方、材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂的合同，在此類合同中規(guī)定承包方有義務(wù)接受監(jiān)理方的監(jiān)督管理。如：政府、土地所有者、土地使用權(quán)所有者、房地產(chǎn)投資者/開發(fā)商、房地產(chǎn)商品購(gòu)買/租賃方、房地產(chǎn)商品銷售代理商、銀行/其它金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)物業(yè)管理、工程監(jiān)理、工程建設(shè)（勘察、設(shè)計(jì)、施工）等各方之間的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任界面。房產(chǎn)類合同主要包括以下4種合同：商品房預(yù)售合同商品房買賣合同房屋租賃合同房屋拆遷安置補(bǔ)償合同房產(chǎn)類合同還包括房屋抵押合同、房屋贈(zèng)與合同、房屋保險(xiǎn)合同、房屋修繕合同等等。農(nóng)民集體所有的土地必須依法征用為國(guó)有土地后，才能出讓。通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原土地使用權(quán)者與國(guó)家訂立的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同及附件中所確立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系將全部轉(zhuǎn)移給新的國(guó)有土地受讓人?！繃?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的期限受法律嚴(yán)格約束。通過(guò)非有償方式（如：劃撥）獲得其使用權(quán)的國(guó)有土地如果需要出租，則需要辦理相關(guān)的手續(xù)（經(jīng)國(guó)家土地管理部門批準(zhǔn)或向其繳納土地出讓金）。建設(shè)工程勘查、設(shè)計(jì)合同的承包商將承擔(dān)較大的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。建設(shè)工程施工合同的承包商將承擔(dān)較大的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。賣方必須具備《法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》等法律文件。（二）特點(diǎn)商品房買賣合同的內(nèi)容除涉及商品房的買賣交易事宜，還涉及商品房權(quán)屬登記（作為標(biāo)的物的商品房物權(quán)合法轉(zhuǎn)移）和物業(yè)管理（商品房使用階段必不可少的附隨性服務(wù)）事宜?！举I賣不破租賃并不限于出租人出售租賃物的行為，還應(yīng)包括租賃物抵押、贈(zèng)與以及遺贈(zèng)、互易甚至將租賃物作為合伙投資等情況，上述情況都會(huì)涉及租賃物的所有權(quán)變動(dòng)問(wèn)題。四、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同（一）概念房屋拆遷安置補(bǔ)償合同是指房屋拆遷人和被拆遷房屋的所有人、使用人，就房屋拆遷和補(bǔ)償安置事宜所達(dá)成的確立（變更、終止）雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。二、其它物業(yè)管理類合同（一）其他合同類型前期物業(yè)管理合同指房屋住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前這一期間的物業(yè)管理?！?本章難點(diǎn)要約與要約邀請(qǐng)的區(qū)別；合同成立與合同生效的區(qū)別；締約過(guò)失責(zé)任的含義。（2）雙務(wù)合同當(dāng)事人雙方都享有權(quán)利和義務(wù)的合同。如：勞務(wù)互換合同、搬家合同。在我國(guó)，所謂“特定形式”主要指有特別指定的書面形式、公證、鑒證、批準(zhǔn)和登記等。一般轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的合同、工作性合同、勞務(wù)性合同（1）一般轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的合同，如：商品房買賣合同。 合同的結(jié)構(gòu)、形式和組成一、合同的結(jié)構(gòu)合同由首部、條款和尾部組成。口頭形式簡(jiǎn)便易行，在日常生活中經(jīng)常被采用。（三）行為默示形式行為默示形式又稱推定形式或意思實(shí)現(xiàn)形式。再如：FIDIC施工合同由合同協(xié)議書，中標(biāo)通知書，投標(biāo)書及其附件，專用條件，通用條件，規(guī)范，圖紙，標(biāo)價(jià)的工程量表等文件組成。平等、公平原則合同當(dāng)事人雙方法律地位平等，在權(quán)利義務(wù)的分配上本著公正的觀念平等協(xié)商，同時(shí)兼顧他人利益和社會(huì)公共利益。要約必須送達(dá)受要約人。要約的撤銷指要約到達(dá)受要約人并生效以后，在受要約人最終作出承諾之前，通過(guò)明示取消該項(xiàng)要約，從而使其效力歸于消滅的行為。承諾的內(nèi)容必須與要約的內(nèi)容一致（未對(duì)要約內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性改變）。合同成立與合同生效之間存在密切聯(lián)系。四、締約過(guò)失責(zé)任（一）概念締約過(guò)失責(zé)任是指在合同訂立過(guò)程中，一方因違背其依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所應(yīng)盡的義務(wù)，而致使另一方的信賴?yán)媸艿綋p失時(shí)，應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。如果合同不能生效，則合同等于一紙空文，當(dāng)事人也就失去了訂約的目的。附期限的合同，自期限到來(lái)時(shí)生效。無(wú)效合同的類型（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益。（1）締約資格缺陷無(wú)民事行為能力人和限制民事行為能力人所訂立的合同，由其合法代理人確認(rèn)后生效。案例一甲施工企業(yè)在某條公路的施工過(guò)程中，需要購(gòu)買一批水泥，甲施工企業(yè)的采購(gòu)員張某持介紹信到乙建材公司要求購(gòu)買一批B標(biāo)號(hào)的水泥。因?yàn)檫@種情況下的介紹信可以視為授權(quán)委托書，張某則是甲施工企業(yè)的代理人。合同簽訂后，國(guó)務(wù)院計(jì)劃主管部門公布該工程為國(guó)家重大建設(shè)工程項(xiàng)目，批準(zhǔn)的投資計(jì)劃中主體工程部分僅為25億元?！?合同的擔(dān)保合同關(guān)系中的當(dāng)事人通常是相互享有債權(quán)、負(fù)有債務(wù)。金錢擔(dān)保債務(wù)人在債務(wù)以外交付一定數(shù)量的金錢，當(dāng)債務(wù)人不履行其債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)沒(méi)收該筆金錢，從而保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保形式。當(dāng)債務(wù)人不按合同約定的期限履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可依法滯留該財(cái)產(chǎn)，將該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣，從所得價(jià)款中優(yōu)先受償。四、國(guó)際工程領(lǐng)域中廣泛使用的擔(dān)保形式保證金承包商以現(xiàn)金形式直接向業(yè)主提供信用保證。合同條款不可協(xié)商。建設(shè)項(xiàng)目借款合同建設(shè)項(xiàng)目借款合同因國(guó)家法律法規(guī)對(duì)金融領(lǐng)域貨幣借貸行為的嚴(yán)格限制而具有較強(qiáng)的格式合同特點(diǎn)，借款人在借款利率、借款用途等借款合同主要條款上沒(méi)有與貸款人進(jìn)行協(xié)商的余地。示范性合同的條款具有普適性。有利于合同管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化。我國(guó)法律明確規(guī)定了工程建設(shè)的各個(gè)工作階段和各項(xiàng)工作的先后順序，在訂立合同時(shí)應(yīng)注意是否已經(jīng)達(dá)到訂立合同的條件，避免訂立無(wú)效合同。五、建設(shè)工程施工合同中工程師的作用、兩類工程師的責(zé)任界面建設(shè)工程施工合同中存在兩類工程師，即甲方工程師代表和監(jiān)理工程師。在合同訂立時(shí)，合同雙方應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有全面地預(yù)測(cè)和定義，通過(guò)定義和分配，把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為合同風(fēng)險(xiǎn)。十、不可抗力的確定（一）概念不可抗力是當(dāng)事人雙方在合同訂立時(shí)無(wú)法估計(jì)其何時(shí)發(fā)生、發(fā)生后的程度及對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的影響度、同時(shí)也無(wú)法有效抗拒其影響的外界強(qiáng)制力（包括來(lái)自自然界的和社會(huì)的）?？偝邪鼏挝缓头职鼏挝痪头职こ虒?duì)建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。聯(lián)營(yíng)承包：指一個(gè)以上的承包商通過(guò)聯(lián)營(yíng)組成聯(lián)營(yíng)體，以聯(lián)營(yíng)體的名義與業(yè)主訂立建設(shè)工程合同的行為。替代性糾紛解決機(jī)制ADR（Alternative Dispute Resolution）。十七、工程價(jià)款結(jié)算有關(guān)工程價(jià)款結(jié)算的條款應(yīng)明確具體，包括結(jié)算依據(jù)、結(jié)算方法、結(jié)算程序、結(jié)算期限、結(jié)算結(jié)果的法律效力等。該案中，分公司存在違法分包和轉(zhuǎn)包的行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)造成的人身傷害和帶給建設(shè)單位的損失給予賠償。（二）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)的，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同有效并已全部履行（土地使用者按國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書）。預(yù)售方必須擁有土地使用權(quán)和預(yù)售房所有權(quán)。拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。二、對(duì)當(dāng)事人的締約資格均有較為嚴(yán)格的限制我國(guó)法律法規(guī)對(duì)地產(chǎn)類合同和房產(chǎn)類合同當(dāng)事人的資格有明確的規(guī)定，如土地使用權(quán)出讓合同的出讓方只能是土地管理部門，商品房買賣合同的賣方應(yīng)當(dāng)具有五證等等，因此在訂立這類合同時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查當(dāng)事人雙方的資格，以避免因合同當(dāng)事人不具備締約資格而出現(xiàn)合同無(wú)效的情形。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。合同的履行是債務(wù)人完成合同債務(wù)的行為，沒(méi)有債務(wù)人完成合同債務(wù)的行為，就不會(huì)有債權(quán)人達(dá)到成立合同目的的結(jié)果。經(jīng)濟(jì)合理原則在不違反合同的約定并且符合合同性質(zhì)的要求下，債務(wù)人可以選擇自身最具經(jīng)濟(jì)效益的合同履行方式和履行時(shí)間；為使合同的履行行為更為經(jīng)濟(jì)合理，允許當(dāng)事人根據(jù)情況變更合同的履行地點(diǎn)和履行主體，但當(dāng)事人變更合同的履行主體時(shí)，不得因此給對(duì)方造成損失或者增加對(duì)方的履行負(fù)擔(dān)；當(dāng)事人一方因另一方違反合同受到損失的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有及時(shí)采取措施致使損失擴(kuò)大的，無(wú)權(quán)就擴(kuò)大的損失要求賠償。（3）履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。結(jié)算過(guò)程中，承包公司根據(jù)協(xié)議，要求房地產(chǎn)公司支付尚欠的2000萬(wàn)元工程款，但遭到了房地產(chǎn)公司的拒絕。（5）履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。合同依法成立之時(shí)，有其信賴的客觀環(huán)境，當(dāng)事人在合同中約定的權(quán)利義務(wù)應(yīng)與這種客觀環(huán)境相適應(yīng)。全面履行原則全面履行原則是指當(dāng)事人按照合同規(guī)定的標(biāo)的及其質(zhì)量、數(shù)量，在約定的履行期限、履行地點(diǎn)，全面地完成合同義務(wù)。第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目合同履行階段的合同管理◆ 本章學(xué)習(xí)目標(biāo)熟悉合同履行應(yīng)遵守的原則；掌握抗辯權(quán)制度及三種抗辯權(quán)的應(yīng)用；掌握合同保全制度、代位權(quán)、撤銷權(quán)的概念，了解提存制度；掌握合同變更、終止、解除和轉(zhuǎn)讓的概念；掌握法定解除合同的條件；掌握合同終止的情形；熟悉合同爭(zhēng)議解決的方式及各種方式的優(yōu)缺點(diǎn)；掌握違約責(zé)任的概念及承擔(dān)違約責(zé)任的方式；熟悉合同解釋的原則和具體規(guī)則；掌握工程索賠的概念；1熟悉我國(guó)的法律體系。目前，建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局已經(jīng)頒布的有：《商品房買賣合同示范文本》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《城市供用水合同示范文本》、《城市供用氣合同示范文本》、《城市供用熱力合同示范文本》等等。物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。預(yù)售商品房的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)必須達(dá)到特定的要求（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入開發(fā)建設(shè)的資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上）。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。該案中，分公司存在違法分包和轉(zhuǎn)包的行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)造成的人身傷害和帶給建設(shè)單位的損失給予賠償。該項(xiàng)目進(jìn)行了招標(biāo)，市建設(shè)工程總公司中標(biāo)。而建設(shè)工程合同關(guān)系的穩(wěn)定和有效維系對(duì)于合同的當(dāng)事人雙方都是十分重要的，因此在合同履行過(guò)程中采取何種合同爭(zhēng)議解決方式對(duì)于有效地處理合同爭(zhēng)議、糾紛是至關(guān)重要的。聯(lián)營(yíng)承包是國(guó)際工程中常用的一種承包方式，聯(lián)營(yíng)體的各成員可取長(zhǎng)補(bǔ)短、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提高工程建設(shè)實(shí)力，從而更好地保證工程的質(zhì)量和工期，降低成本。（二）工程轉(zhuǎn)包指工程建設(shè)項(xiàng)目的承包人未獲得發(fā)包人同意，以營(yíng)利為目的，將與其承包內(nèi)容相一致的工程內(nèi)容轉(zhuǎn)讓給其他承包人的行為。建設(shè)工程合同（特別是建設(shè)工程施工合同）因其合同有效期較長(zhǎng)，遭遇不可抗力風(fēng)險(xiǎn)的可能性較大，故合同當(dāng)事人雙方應(yīng)在合同訂立時(shí)具體約定不可抗力的具體類型，判別標(biāo)準(zhǔn)和不可抗力發(fā)生后的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。通過(guò)有效的合同風(fēng)險(xiǎn)管理，不僅能使房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益，還能促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理水平和競(jìng)爭(zhēng)能力的提高。六、建設(shè)工程施工合同、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同中工程師權(quán)利的一致性為確保建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的有效履行，建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的發(fā)包人在該合同中授予承包人的監(jiān)理權(quán)力、權(quán)限、責(zé)任范圍和內(nèi)容，必須在被監(jiān)理的建設(shè)工程合同中以承包人義務(wù)的形式確立下來(lái)。（二）建設(shè)工程施工合同訂立應(yīng)具備的條件建設(shè)工程項(xiàng)目已經(jīng)辦理報(bào)建手續(xù)；建設(shè)工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)已經(jīng)批準(zhǔn)；建設(shè)工程項(xiàng)目已經(jīng)列入年度建設(shè)計(jì)劃；有能夠滿足建設(shè)工程項(xiàng)目施工需要的設(shè)計(jì)文件和有關(guān)技術(shù)資料；建設(shè)資金和主要建筑材料設(shè)備來(lái)源已經(jīng)落實(shí)；實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的建設(shè)工程項(xiàng)目，中標(biāo)通知書已經(jīng)送達(dá)。格式合同和示范性合同在工程建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)用廣泛。當(dāng)事人雙方可根據(jù)交易的具體主客觀情況對(duì)合同內(nèi)容行修改。工程保險(xiǎn)合