【正文】 助費；（4）搬遷期限；（5）違約責任；（6）爭議的處理；（7）需要約定的其他事項。特別提示：被拆遷人可以選擇補償方式。特別提示：房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員不得與原評估機構、拆遷當事人有利害關系，不得是拆遷當事人本人。 評估報告評估報告的形式與內(nèi)容應當具有真實性與合法性，評估報告的具體內(nèi)容應該包括：（1）委托方與受托方的姓名或者名稱，住所；（2）拆遷房屋的情況；（3）拆遷房屋的評估時點；（4）評估的原則和依據(jù)；（5）拆遷房屋的評估結果；（6）評估報告的有效期限；（7）專職注冊房地產(chǎn)評估師的簽字以及評估機構的蓋章。（5）針對成片簡屋、舊里及非成套獨用居住房屋，拆遷人應當委托評估機構做抽樣評估報告，且抽樣評估樣本比例不得低于同類被拆遷房屋建筑面積的5%。采用抽簽方式確定評估機構的，應同時確定重新評估機構。未獲得房地產(chǎn)評估資質(zhì)許可以及雖獲得三級房地產(chǎn)評估資質(zhì)但尚處于暫定期內(nèi)的房地產(chǎn)評估機構，不得接受房屋拆遷評估委托、出具評估報告或者價格咨詢報告。確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應當按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準手續(xù)，并向頒發(fā)原拆遷許可證的區(qū)、縣房地局申請變更拆遷范圍。（4）制定拆遷計劃與拆遷方案，拆遷方案應載明如下事項：1）拆遷四至范圍；2）拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）；3）拆遷戶數(shù)；4）拆遷期限；5）拆遷基地分期實施拆遷的情況；6）拆遷補償安置資金總額的預算；7）申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、安置房屋的價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃；8）實施拆遷的方式。特別提示：集體土地房屋拆遷不適用本章。律師代理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)涉及軍事設施、教堂、寺廟等宗教設施、文物古跡以及外國駐華使（領）館房屋的拆遷法律服務不適用本操作指引。（3）勤勉敬業(yè)原則。（5）被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人。（2）征地拆遷，是指為了國家建設和鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的需要，依法對農(nóng)民集體所有土地上的房屋及附屬物進行拆除，并對房屋所有者或者使用者進行補償安置的法律行為。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護國家法律法規(guī)的正確實施和委托人的合法權益。（4）律師在辦理拆遷法律業(yè)務中應保守所知悉的國家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個人隱私。（5）房屋拆遷評估時點，為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。 拆遷人、拆遷單位的前期準備（1）調(diào)查拆遷基地被拆遷人的基本情況（拆遷基地的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮龋?拆遷人、拆遷單位應當注意的問題（1）區(qū)、縣房地局不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。建設項目轉讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關權利、義務履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行；項目轉讓人與受讓人應當書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。（2）拆遷當事人協(xié)商確定。（2）評估委托人應當如實向評估機構提供評估所需資料，協(xié)助評估機構開展現(xiàn)場查勘等工作。（8）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。（3）評估委托人就原評估機構的評估結果、復核結果有異議，或者另行委托評估的結果與原評估結果有差異，且協(xié)商達不成一致意見時，評估委托人可以在收到評估報告、復估結論或者重估報告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術鑒定。特別提示：集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。特別提示：所謂執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括以下三類：（1）由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋；（2）落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋；（3）1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關系、執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，并且租賃關系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。 特殊房屋面積的確定標準閣樓面積的確定（1）在2001年11月1日以前租用公房憑證中已有記載的、用于居住并已計算收取租金的閣樓，按照實際居住面積的一半并換算成建筑面積計入公房的建筑面積；（2），按照實際居住面積并換算成建筑面積計入公房的建筑面積；（3）其他情形的閣樓，不計入建筑面積。特別提示：（1）實行價值標準房屋調(diào)換的，應當按照房地產(chǎn)市場評評估格確定貨幣補償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價結算差價。 可以按照非居住房屋補償標準認定的情形（1）原始設計為非居住房屋，延續(xù)至拆遷時仍作為非居住房屋使用的，可以認定為非居住房屋；（2）公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的，可以認定為非居住房屋；（3）房地產(chǎn)權證記載的權利人為單位，可以認定為非居住房屋，但原始設計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外；（4）原始設計為居住房屋，經(jīng)市或者區(qū)（縣）房地局批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢哉J定為非居住房屋。拆遷由房管部門代理經(jīng)租的宗教團體的房屋，租賃關系終止。補償安置方式與標準為：拆遷由房管部門依法代管的房屋，租賃關系終止。 租賃期限未滿的房屋拆遷的處理拆遷協(xié)商議定租金標的租賃居住房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。 房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、設備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由建設銀行退還給業(yè)主；原房屋出售單位繳納三項維修資金的剩余部分，用于補貼街坊公共設施維修資金的不足。 裁決申請書的主要內(nèi)容（1）申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所；（2）被申請人名稱、地址等基本情況；（3）申請裁決的請求、事實和理由；（4）申請人簽名或者蓋章、申請日期。 裁決經(jīng)調(diào)解當事人達不成協(xié)議的，裁決機關應自受理裁決申請之日起30日內(nèi)做出裁決。 做出裁決書裁決機關應當在審理后做出裁決書，裁決書應包括以下主要內(nèi)容：（1）申請人與被申請人(包括代理人)的姓名或者單位名稱等基本情況；（2）申請裁決的請求、爭議的事實和理由；（3）裁決機關認定的事實、理由和適用的法律依據(jù)；（4）補償安置方案，具體包括：1）補償方式；2）補償金額；3）安置用房的面積和安置地點；4）搬遷日期；5）搬遷過渡方式和過渡期限；6）其他應當補償?shù)捻椖?。拆遷當事人可以繼續(xù)協(xié)商補償安置方案，協(xié)商結論在6個月內(nèi)告知裁決機關。 行政裁決強制執(zhí)行其他應注意的事項（1）申請行政裁決強制執(zhí)行，應當由裁決機關集體討論決定；（2）拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當事人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標準和產(chǎn)權清晰、無權利負擔的安置用房的，不得申請行政裁決強制執(zhí)行；（3）裁決機關應當提前15天通知被拆遷當事人并做好宣傳解釋，動員被拆遷當事人自行搬遷；（4）拆遷人應當對被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機關辦理證據(jù)保全；（5）行政裁決強制執(zhí)行時，裁決機關應當組織街道辦事處、居(村)委會代表和公證人員到現(xiàn)場；（6）裁決機關是被拆遷當事人的，由同級人民政府裁決。登記在公告的規(guī)定期限內(nèi)，被征用土地的所有人，使用人應當持土地權屬證書到當?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理征地補償?shù)怯洝３婕皣冶Ｃ芤?guī)定等特殊情況外，征地批準事項應當網(wǎng)上公告。（2）被拆除房屋的用途和建筑面積，以房地產(chǎn)權證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。（7）同一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有征用集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征用集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補償安置按征用集體所有土地拆遷房屋補償安置的規(guī)定執(zhí)行。（3）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換。被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由建設單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機構評估，并提交具有合法的產(chǎn)權登記憑證或者用地批準文件。搬家補助費按被拆除房屋的每平方米建筑面積10元計算，每戶低于500元的，按500元發(fā)放。臨時建筑評估臨時建筑的評估，以未超過批準期限的臨時建筑的建筑物殘值為準。對行政復議決定不服的，可以依法向人民法院提起行政訴訟。（3）被申請人。移送對屬于受理范圍，但是不屬于本機關受理的行政復議申請，應當自接到該行政復議申請之日起七日內(nèi)，轉送有關行政復議機關，并告知申請人。 行政復議申請的撤回行政復議決定作出前，申請人要求撤回行政復議申請的，經(jīng)說明理由，可以撤回；撤回行政復議申請的，行政復議終止。 行政復議決定的履行被申請人的履行被申請人應當履行行政復議決定。起訴時效當事人應當在行政裁決書送達之日起3個月內(nèi)向法院提起行政訴訟。當事人為自然人的，應提交身份證或者戶口本；當事人為法人或者其他經(jīng)濟組織的，應提交工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或者社團法人登記證等；法人或者其他經(jīng)濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，還應當提交變更登記資料。對當事人委托的其他公民代理人，人民法院發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，可不予認可其訴訟代理人資格：（1）可能損害被代理人利益的；（2）以營利為目的的；（3）不具有法律專業(yè)基本知識的；（4）其他不宜作訴訟代理人的。其糾紛可通過民事訴訟途徑解決。對于安置房屋的評估報告無。若房地局在拆遷期限內(nèi)作出拆遷裁決，所涉房屋因執(zhí)行裁決被拆除后，裁決又被法院判決撤銷，當事人申請房地局履行作出拆遷裁決法定職責的，法院仍可判決房地局作出拆遷裁決。公民代理權利義務的告知人民法院在審理房屋拆遷行政訴訟案件中，設立《公民代理訴訟告知》制度，將公民代理應具備的條件和權利以及相應的法律后果，告知選擇以公民代理方式參加訴訟的當事人及其公民代理人，并要求其在告知書上簽字。被拆遷人應提交的證據(jù)（1）能證明被拆除房屋的所有權的憑據(jù)；（2）能證明被拆除房屋的結構、房屋的性質(zhì)（住宅、辦公或者商鋪）、房屋的建筑面積等的證據(jù)；（3）在被拆遷房屋所有權憑據(jù)上記載的所有人不是主張權利的被拆遷人時，還須要提交能夠證明被拆遷人有權主張補償安置的證據(jù)，例如：繼承關系證明、親屬關系證明、原權利人放棄權利的證明等；（4）能證明房屋何時被拆除的證據(jù)；（5）已經(jīng)達成拆遷補償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議；（6）經(jīng)過房屋拆遷主管部門裁決的，還應提交裁決書。特別提示：對城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行；拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。申請人的履行申請人逾期不起訴又不履行行政復議決定的，或者不履行最終裁決的行政復議決定的，按照下列規(guī)定分別處理：（1）維持具體行政行為的行政復議決定，由作出具體行政行為的行政機關依法強制執(zhí)行，或者申請人民法院強制執(zhí)行；（2）變更具體行政行為的行政復議決定，由行政復議機關依法強制執(zhí)行，或者申請人民法院強制執(zhí)行。作出行政裁決或者具體行政行為的合法性審查具體行政機關對被拆遷房屋的面積認定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產(chǎn)權情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非，以及經(jīng)營許可等內(nèi)容。 行政復議與具體行政行為的執(zhí)行行政復議期間房屋拆遷一般不停止執(zhí)行。（4）代理人。第二節(jié) 行政復議的申請與受理 行政復議的申請申請范圍拆遷人在申請規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證等文件、拆遷行政管理部門作出與房屋拆遷相關的行政決定與具體行政行為的過程中，只要當事人認為行政管理部門有關房屋拆遷的具體行政行為侵犯了自身的合法權益，均有權依法向管轄部門申請行政復議。 評估報告評估機構應按《房地產(chǎn)評估規(guī)范》的規(guī)定格式出具評估報告，居住房屋還應出具分戶報告。對強制執(zhí)行的被拆遷人，不發(fā)給搬家補助費。一般按照征收該地塊集體土地的現(xiàn)行標準評估，包括耕地占用稅、耕地開墾費、土地補償費、青苗補償費和勞動力安置補償費（參加鎮(zhèn)?；蛘叱潜ＹM用）等。其他補償征地拆遷居住房屋的，還應當補償被拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。（2）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）被拆除房屋的建筑面積。（2）征地公告公布時，被拆遷人已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，其土地使用權基價和價格補貼按建房批文規(guī)定的建筑面積計算；建房批文規(guī)定允許保留舊房的，應當將舊房面積和建房批文規(guī)定的新建建筑面積一并計算。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶提出申請聽證的，區(qū)（縣）土地管理部門應當按照《國土資源聽證》規(guī)定的程序和有關要求組織聽證。 集體土地征用補償標準（1）征收土地的，應當按照被征用土地的原用途給予補償；（2）征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。 法律依據(jù)（1）《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第六十二號，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行）；（2）關于發(fā)布《上海市征用集體所在土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》的通知（滬府發(fā)[2002]13號，由上海市人民政府于2002年4月10日公布，自公布之日起施行）；（3）關于《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》若干應用問題的通知（滬房地資法[2002]513號，由上海市房屋土地資源管理局于2002年9月13日公布，自公布之日起施行）；（4）《關于發(fā)布本市征用集體所有土地居住房屋拆遷補助費標準的通知》（滬價商[2002]024號，由上海市物價局、上海市房屋土地資源管理局于2002年5月31日公布，自2002年4月10日起適用）