【正文】 （3）掛牌：掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。第三節(jié) 國有土地使用權出讓 概念界定土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。至此，建設用地單位才正式取得劃撥的土地使用權。屬于土地前期開發(fā)費用的部分，由受讓人支付給土地儲備機構，并在扣除土地儲備的成本開支和管理費后，納入土地儲備專項資金。儲備地塊的臨時利用不得影響市容環(huán)境，不得修建永久性建筑物、構筑物和其他附著物。土地用途的記載，對無立項批文的，按“其他未利用土地”記載；有立項批文的，按立項批文上土地用途記載。儲備地塊涉及農用地轉用或者農村集體所有土地征收的，按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序辦理。各級投資管理部門應當自受理土地儲備機構提交的項目建議書之日起10個工作日內完成審批。 儲備土地的交付土地儲備合同應明確約定儲備土地交付的條件、標準和期限。第三節(jié) 土地儲備合同 合同當事人（1）除儲備灘涂圍墾成陸并經驗收合格的土地外，儲備其他各類土地，儲備機構均需與擬儲備地塊的原權利人簽署土地儲備合同；（2）儲備擬轉為經營性建設用地的原國有農用地、擬調整為經營性建設用地的原劃撥國有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地，以及市政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地，均應以經合法登記的原國有土地使用權人作為合同相對方，簽署土地儲備合同；（3）儲備擬依法征收后實行出讓的原農村集體所有土地，應以經合法登記的農村集體所有土地的所有權人作為合同相對方，簽署土地儲備合同。市房地資源局會同市發(fā)展改革委員會等有關部門，在每年第四季度組織編制下年度的土地儲備計劃，經市土地管理工作領導小組審核批準后分解下達。預防糾紛、防范風險鑒于土地使用權業(yè)務標的一般巨大，此類風險往往是企業(yè)不能承受之重，因此，律師在辦理過程中，無論調查、談判，還是起草文件時，都要充滿對糾紛的預防意識以及對風險的防范意識，盡最大努力預見可能發(fā)生的問題，將其連同自己的看法、應對措施一并提交委托人注意、考慮和選擇。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第49頁 共49頁律師辦理國有土地使用權法律業(yè)務操作指引（2007）（2007年12月18日業(yè)務研究與職業(yè)培訓委員會會議通過）第一章 總則 制定目的本指引由上海市律師協會建筑與房地產法律研究委員會以及項目建設與項目融資法律研究委員會共同起草，其目的是為律師提供辦理與土地使用權有關業(yè)務操作方面的知識、經驗和借鑒。 本操作指引的適用范圍本操作指引主要適用于律師從事與土地使用權業(yè)務有關的非訴訟法律服務，尤其以律師在專項法律服務中的盡職調查、法律論證、參與談判、起草文件、協辦手續(xù)等活動為重點。土地儲備機構擬實施儲備的地塊涉及農用地轉用或者農村集體所有土地征收的，應當向市房地資源局提出申請；市房地資源局應當自受理申請之日起10個工作日內完成審核。特別提示：在審查土地儲備合同的當事人時，應重點審查作為合同相對方的土地原權利人，其在簽訂土地儲備合同時是否依法存在，是否具備簽署土地儲備合同的民事權利能力和行為能力；若系法人，其是否獲得了簽署土地儲備合同的合法授權、批準和同意。儲備土地交付的條件可以是現狀、場地平整，或者約定的其他條件。特別提示：下列儲備地塊的審批，由上海市發(fā)展和改革委員會實施：（1）上海市土地儲備中心和上海市政府批準的土地儲備專門機構實施儲備的地塊；（2）擬依法征收后實行出讓的原農村集體所有土地。建設用地規(guī)劃許可證和建設用地批準文件應當載明儲備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項。屬土地儲備的，房地產權證的附記欄注記“土地儲備”。土地儲備機構不得兼營除臨時利用儲備土地以外的其他經營性業(yè)務。財政、審計部門應當定期對土地儲備的成本、開支以及土地儲備機構的財務狀況進行核查、審計。 在國有建設用地上取得劃撥土地使用權的程序預審由土地行政管理部門對建設用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告。 以出讓方式取得國有土地使用權的前提條件征收城市規(guī)劃區(qū)內集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。適用范圍（1）供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地；（2）供應工業(yè)用地；（3）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；（4）劃撥土地使用權轉讓、出租或者改變用途，《國有土地劃撥決定書》或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（5）出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批準手續(xù)而不能交付土地的，受讓方有權根據出讓合同的約定要求出讓方承擔相應的違約責任。 國有土地使用權租賃的條件國有土地使用權租賃的適用范圍對因發(fā)生土地轉讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應當有償使用的土地，可以實行國有土地使用權租賃。采用雙方協議方式出租國有土地的，租金不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標準。企業(yè)法人的國有土地租賃年限，不得超過其營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經營年限。租金的支付租賃合同對租金支付的方式有約定的，從其約定；沒有約定的，租金每年分兩期支付。經批準續(xù)期的，承租人應當與出租人重新簽訂租賃合同，并重新辦理租賃土地使用權登記。承租人對補償金額有異議的，可以向人民法院起訴，但租賃土地使用權的收回仍可以按照公告規(guī)定的日期執(zhí)行。但中外合資經營企業(yè)的中方合營者將國有土地、集體所有土地使用權作價入股的，應當由中方合營者繳納，中外合作經營企業(yè)可以由合作合同中約定的繳納人繳納。國有土地使用權授權經營的特征（1）取得國家授權經營國有土地使用權人無須支付資本金；（2）在授權期限和范圍內權利人有權處置土地使用權；（3）國家授權經營國有土地使用權人應接受授權部門的監(jiān)督管理。注冊登記與核發(fā)證書 國家授權經營國有土地使用權設定登記需要報人民政府批準，經人民政府批準后，方可進行注冊登記。第二節(jié) 在建工程轉讓 概念界定（1）在建工程，是指依據建設工程總承包合同或者建設工程施工總承包合同，在國有土地上正在建設（含已停建或者緩建）的房屋等建筑物、構筑物及附屬設施。 在建工程轉讓的標的（范圍）（1）出讓國有土地使用權；（2）國有土地使用權出讓合同、拆遷補償安置合同中有關的權利義務；特別提示：拆遷補償安置合同系毛地出讓模式下與出讓合同一并簽署的合同；土地使用權轉讓，這兩份合同的有關權利義務一并轉移，這是基于法律和行政法規(guī)的直接規(guī)定。 相關合同處理抵押借款合同抵押借款合同的處理方式有：（1）轉讓方經貸款銀行同意轉讓在建工程，提前清償或者將轉讓價款清償銀行貸款，消滅抵押權。材料采購合同材料采購合同無法也不必要與各供應商協商確定相應合同的處理方案。如在建工程轉讓雙方或者一方系接受國有資產管理的單位，則在建工程轉讓價格必須要按國資管理的要求進行評估； （2）如在建工程轉讓雙方或者一方系接受國有資產管理的單位，則應在在建工程轉讓前先行向國資管理部門提出書面申請，取得國資管理部門對本次在建設工程轉讓或者受讓的批準；在建工程轉讓價格評估后，轉讓價格的確定也應符合國資管理的要求。（5）轉讓價格的構成和支付方式；在建工程轉讓價格一般由兩部分構成，一部分是受讓方支付給轉讓方的轉讓價款，另一部分是受讓人承擔的指定債權債務。 在建工程轉讓有關稅費在建工程轉讓方應繳納的稅費（1）營業(yè)稅；（2）企業(yè)所得稅；（3）土地增值稅；（4）印花稅。 劃撥國有土地使用權轉讓的具體方式（1）有批準權的政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定交納土地使用權出讓金；（2）以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，有下列情形之一的，經有批準權的政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理：1）經城市規(guī)劃行政管理部門批準，轉讓的土地用于建設《城市房地產管理法》第二十四條規(guī)定的項目（國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地）的；2）私有住宅轉讓后仍用于居住的；3）按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；4）同一宗土地上的部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；5）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權的出讓用途、年限和其他條件的；6）根據城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的；7）縣級以上政府規(guī)定暫時無法或者不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。評估報告經核準或者備案后，作為確定企業(yè)國有產權轉讓價格的參考依據。特別提示：對股權受讓方而言，以受讓股權方式來獲取房地產項目的實際控制權，最大的風險即在于對項目公司債務的控制。特別提示：在提供外商投資法律服務時，應根據外商投資的相關法律規(guī)定，及當時的具體政策，指導委托人辦理相應的外資審批手續(xù)。第五章 國有土地使用權合作開發(fā)第一節(jié) 一般規(guī)定 概念界定國有土地使用權合作開發(fā)，是指當事人以提供土地使用權、資金作為共同投資、共享利潤、共擔風險，合作進行房地產項目的開發(fā)。 股權轉讓合同的主要條款（1）項目公司、項目及轉讓標的概況；（2）股權轉讓實施程序；根據具體情況設定從雙方簽署合同至工商變更登記的全過程實施步驟，如涉及國資轉讓或者涉及外資，則產權交易市場的交易和外資管理部門的審批也是重要步驟。國有產權經公開發(fā)布轉讓信息、廣泛征集受讓意向人等程序后，由市場供求關系確定轉讓價格。第四節(jié) 房地產開發(fā)企業(yè)股權轉讓 房地產開發(fā)企業(yè)股權轉讓的條件（1）如項目公司的股東向該公司股東以外的人轉讓股權，應按《公司法》規(guī)定程序獲得該公司過半數股東的同意，或者符合公司章程的另行規(guī)定；（2）按《公司法》規(guī)定的程序取得項目公司其他股東放棄優(yōu)先購買權的承諾，或者符合公司章程的另行規(guī)定；（3）轉讓雙方各自取得了為股權轉讓所需的內部決議文件和外部批準文件。 辦理在建工程轉讓移交手續(xù)財產移交轉讓方應將在建工程（土地上的建筑物、構筑物及附屬設施）按合同的約定移交受讓方，現場現狀的設施設備的移交按轉讓合同所附的清單移交。（6）辦理在建工程轉讓過戶登記的時間、提供的文件及稅費承擔；（7）在建工程的移交；（8）后續(xù)工程建設的協作配合；（9）違約責任；（10）合同的解除；（11）爭議解決條款；（12）合同附件：1）國有土地使用權證或者上海市房地產權證；2）轉讓雙方各自取得的同意在建工程轉讓的內部和外部批準文件，其中涉及國有資產管理的，應提供國資管理部門批準文件；3）轉讓雙方約定轉讓的現場現狀的設施設備清單；4）轉讓雙方與設計、勘察、施工總包及分包企業(yè)簽訂的相關書面文件；轉讓雙方與貸款銀行簽訂的有關抵押借款合同處理的相關文件；5）轉讓雙方已簽訂的采購合同清單及履行情況書面說明，以及轉、受讓雙方對該等合同處理的書面約定文件；6）轉讓方已對外簽訂的商品房預售合同清單，及轉讓方出具的預售合同履行情況書面說明。 在建工程轉讓合同在建工程轉讓應簽訂書面合同。對雙方約定由受讓方繼續(xù)履行的那部分合同，轉讓方應向相關供應商發(fā)出債權債務轉移通知。這種方式下受讓方承擔了指定債務，受讓方應將款項匯入貸款銀行確定的銀行帳戶；（3）轉讓方經貸款銀行同意轉讓在建工程，并由受讓方替代轉讓方繼續(xù)履行原借款合同和抵押合同，消滅原抵押權，在建工程轉讓過戶登記以后重新設定抵押權。凈地出讓模式下，出讓合同和拆遷補償安置合同合歸為一份出讓合同。按照我國法律的規(guī)定，在建工程轉讓是以出讓方式取得土地使用權轉讓的主要形式。第四章 國有土地使用權轉讓第一節(jié) 一般規(guī)定土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。改制企業(yè)根據批準文件，擬訂土地資產處置總體方案，向有批準權的土地行政管理部門申請核準。 國有土地使用權作價入股概念界定國有土地使用權作價入股，是指將一定期限的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。交換租賃土地使用權的，承租人應當與出租人重新簽訂租賃合同，并辦理租賃土地使用權登記。國有土地租賃年限屆滿，承租人未申請續(xù)期的，出租人可以無償收回租賃土地使用權并可要求承租人拆除地上建筑物、構筑物，恢復土地原狀；租賃合同另有約定的，從其約定。租金的調整租賃土地的租金應當根據最低標準調整的時間和幅度，作相應的調整；租賃合同另有約定的，從其約定，但不得低于同期的最低標準。租金標準國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。特別提示：在上海通過協議方式租賃國有土地的，土地使用者應當按照上海市有關規(guī)定，辦理建設項目計劃立項、建設用地規(guī)劃許可、建設用地審批等相關手續(xù)。特別提示：對原有建設用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的，仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃。 土地使用權收回可以收回的情況有下列情形之一的，由有關人民政府土地管理部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：（1）為公共利益需要使用土地的；（2）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的；（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（5）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。適用范圍協議出讓方式是招標、拍賣、掛牌