【正文】 革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）（10）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第21號）4 總則本規(guī)范所稱協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司，國土資源部土地整理中心，遼寧省國土資源廳，黑龍江省國土資源廳，江蘇省國土資源廳。7．9 資料歸檔出讓手續(xù)辦結(jié)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)對宗地出讓過程中的用地申請、審批、交易、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關(guān)資料、文件進(jìn)行整理，并按規(guī)定歸檔。取得《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》的申請人，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場公開交易，確定受讓人和成交價款。7．3 審查，確定協(xié)議出讓方案 7．3．1 審查市、縣國土資源管理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進(jìn)行全面審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃部門意見。6．5 簽訂合同，結(jié)果公布市、縣人民政府批準(zhǔn)后，國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案，依法收回原土地使用權(quán)人的《國有土地劃撥決定書》或解除《國有土地使用權(quán)租賃合同》，注銷原《國有土地使用權(quán)證》，并與申請人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。6．2．2 市、縣國土資源管理部門接到申請后，應(yīng)當(dāng)對申請人提交的申請材料進(jìn)行初審，決定是否受理?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，市、縣國土資源管理部門將協(xié)議出讓結(jié)果在土地有形市場等指定場所以及中國土地市場網(wǎng)等向社會公布，接受社會監(jiān)督。5．4 協(xié)議出讓方案、底價報批市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將協(xié)議出讓方案、底價報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。協(xié)議出讓方案應(yīng)當(dāng)包括：擬出讓地塊的具體位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式等。4．5 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)一般程序（1）接受用地申請，確定供地方式（2）編制協(xié)議出讓方案（3）地價評估，確定底價（4）協(xié)議出讓方案、底價報批（5）協(xié)商，簽訂意向書（6）公示（7）簽訂合同，結(jié)果公布（8）頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，交付土地（9）辦理土地登記（10）資料歸檔 4．6 地方補(bǔ)充規(guī)定地方可對本規(guī)范做出補(bǔ)充規(guī)定，并按規(guī)定上報備案。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。本規(guī)范的附錄為協(xié)議出讓活動中所需各類文本的格式。協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（征求意見稿）適用范圍1．1 在中華人民共和國境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)，適用本規(guī)范。4．4 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)組織管理國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。5．1．3 需要使用土地的單位和個人（以下簡稱意向用地者）應(yīng)當(dāng)根據(jù)公布的國有土地使用權(quán)出讓計劃，細(xì)化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國土資源管理部門提出用地申請。5．3．2 確定底價 市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定協(xié)議出讓底價。公示時間不得少于3日。應(yīng)歸檔的宗地出讓資料包括：（1）用地申請材料；（2）宗地條件；（3）宗地規(guī)劃指標(biāo)要求；（4）宗地評估報告；（5）宗地出讓底價及集體決策記錄；（6）宗地協(xié)議出讓方案；（7）宗地出讓方案批復(fù)文件；（8）談判記錄；（9）《協(xié)議出讓意向書》；（10）協(xié)議出讓公示資料；（11）《國有土地使用權(quán)出讓合同》；（12）協(xié)議出讓公告資料；（13）交付土地與頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書的相關(guān)資料；（14）其他應(yīng)歸檔的材料。6．3．3 核定出讓金額，擬訂出讓方案市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定協(xié)議出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓7．1 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓。7．4 出讓方案報批市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。7．7 辦理土地登記受讓人按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定，付清土地使用權(quán)出讓金，依法辦理土地登記手續(xù)后，領(lǐng)取《國有土地使用證》。第二篇：《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范前 言為完善國有土地使用權(quán)出讓制度，規(guī)范國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓行為，統(tǒng)一程序和標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理，推進(jìn)土地市場建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，制定本規(guī)范。2引用的標(biāo)準(zhǔn)和文件下列標(biāo)準(zhǔn)和文件所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。市、縣國土資源管理部門可根據(jù)實際情況成立國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決出讓中的相關(guān)問題，集體確定有關(guān)事項。、縣國土資源管理部門公布國有土地使用權(quán)出讓計劃、細(xì)化的地段、地塊信息，應(yīng)當(dāng)同時明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定協(xié)議出讓底價。公示時間不得少于5日。應(yīng)歸檔的宗地出讓資料包括：（1）用地申請材料；（2）宗地條件、宗地規(guī)劃指標(biāo)要求；（3）宗地評估報告；（4）宗地出讓底價及集體決策記錄；（5）協(xié)議出讓方案；（6）出讓方案批復(fù)文件；（7）談判記錄；（8）《協(xié)議出讓意向書》；（8）協(xié)議出讓公示資料；（10）《國有土地使用權(quán)出讓合同》；（11）協(xié)議出讓結(jié)果公告資料；（12）核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書與交付土地的相關(guān)資料；（13）其他應(yīng)歸檔的材料。擬訂出讓方案市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定協(xié)議出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃拔決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃拔土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。辦理土地登記 。4 總則 6 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓 7 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓 附錄A 國有土地使用權(quán)出讓意向書示范文本格式 前 言為完善國有土地使用權(quán)出讓制度，規(guī)范國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓行為，統(tǒng)一程序和標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理，推進(jìn)土地市場建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，制定本規(guī)范。引用的標(biāo)準(zhǔn)和文件下列標(biāo)準(zhǔn)和文件所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。市、縣國土資源管理部門可根據(jù)實際情況成立國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決出讓中的相關(guān)問題，集體確定有關(guān)事項。5．2．2 市、縣國土資源管理部門公布國有土地使用權(quán)出讓計劃、細(xì)化的地段、地塊信息，應(yīng)當(dāng)同時明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。5．4．2 確定底價市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定協(xié)議出讓底價。公示時間不得少于5日。應(yīng)歸檔的宗地出讓資料包括：（1）用地申請材料；（2）宗地條件、宗地規(guī)劃指標(biāo)要求；（3）宗地評估報告；（4）宗地出讓底價及集體決策記錄；（5）協(xié)議出讓方案；（6）出讓方案批復(fù)文件；（7）談判記錄；（8）《協(xié)議出讓意向書》；（9）協(xié)議出讓公示資料；（10）《國有土地使用權(quán)出讓合同》；（11）協(xié)議出讓結(jié)果公告資料；（12）核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書與交付土地的相關(guān)資料；（13）其他應(yīng)歸檔的材料。6．3．3 核定出讓金額，擬訂出讓方案市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定協(xié)議出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓7．1 劃撥土地使用權(quán)申請轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。7．4 出讓方案報批 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。7．7 辦理土地登記按5．10規(guī)定辦理。第二條 本用地意向書項下擬出讓宗地的用途為＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用權(quán)出讓年期為＿＿＿＿年。第八條 符合本意向書第七條第二項規(guī)定條件的，雙方同意于＿＿＿年＿＿月＿＿日在＿＿＿＿＿＿＿＿簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。所以，筆者認(rèn)為，按評估和補(bǔ)繳差價方式處置出讓土地改變用途，雖應(yīng)力求將價格評估得公正、準(zhǔn)確，應(yīng)嚴(yán)格防范處置人以權(quán)謀私，但沒必要錙銖必較，因為地方政府對企業(yè)的基本態(tài)度仍然是積極扶持其做大做強(qiáng)，而且最重要的扶持措施是讓企業(yè)合法地少繳稅費、多拿補(bǔ)貼。第三，評估和補(bǔ)繳差價，可將改為房地產(chǎn)用地剔除于外?！币?guī)章依據(jù)：國土資源部21號令第十六條規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。（光明網(wǎng)）第五篇：國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議出讓方（甲方）：受讓方（乙方）：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t訂立本協(xié)議，以便共同遵守。第三階段：付款前，甲方應(yīng)將第二階段乙方辦理的相關(guān)出讓土地前期手續(xù)復(fù)印件等資料提供給乙方，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)乙方圈定位于市熱力公司用土以西，新福路以北，北側(cè)自然土坎及城市規(guī)劃路以南，在乙方直接參與下待甲方與該宗用地的農(nóng)民敲定解決其土地問題的解決方案后，乙方方可付給甲方1000萬元以解決甲方對該圈定土地農(nóng)民問題的承諾。四、乙方的工作、權(quán)利及義務(wù)負(fù)責(zé)該宗地的總體規(guī)劃方案及環(huán)境規(guī)劃方案的設(shè)計。甲方：乙方：年月日。五、違約責(zé)任本協(xié)議簽訂后，任何一方違約，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц侗緟f(xié)議的總價的5%的違約金。至此，在該項目開工建設(shè)之前，乙方不再付給甲方任何款項。（詳見國有土地使用權(quán)屬界線認(rèn)定書）甲方依據(jù)本協(xié)議出讓該宗國有土地使用權(quán)，地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施均不在出讓范圍，甲方出讓給乙方的宗地使用年限為70年，按照批準(zhǔn)的總體規(guī)劃是建設(shè)普通住宅和商業(yè)服務(wù)業(yè)建設(shè)用地。2005年8月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條規(guī)定：“受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當(dāng)事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。在競爭較充分的現(xiàn)在，商業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)的利潤率已接近于制造業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率仍然較高；而且在為數(shù)較多的城鎮(zhèn)中一般性的商業(yè)企業(yè)已供大于求，而新型娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)是政府還需要積極扶持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。根據(jù)上述分析，筆者認(rèn)為：凡是政府財力比較寬裕、近幾年確實給企業(yè)以諸多扶持性補(bǔ)貼的縣、市、區(qū)，在施行《規(guī)范》中，對出讓土地改變用途還是選用評估和補(bǔ)繳差價方式為好。出讓人（甲方）： 擬受讓人（乙方）： 地址： 法定代表人（委托代理人）（簽字）：電話： 郵政編碼：地址：法定代表人（委托代理人）（簽字）： 電話： 郵政編碼： 年 月 日718第四篇：《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》點評《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》點評評估和補(bǔ)繳差價是可操作性較強(qiáng)的處置方式對于已經(jīng)依法協(xié)議出讓的國有土地改變用途的政策性處置，國土部制訂并自8月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》將之區(qū)分為兩種不同的方式：原出讓合同約定或行政規(guī)定必須收回其土地使用權(quán)的，采取招拍掛方式處置；原出讓合同或行政規(guī)定未限定收回使用權(quán)的，仍可以通過評估市場價和按市場價補(bǔ)繳差價的方式處置。（二）周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到＿＿＿＿通，即＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，但場地尚未拆遷和平整，建筑物和其他地上物狀況如下：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。應(yīng)歸檔的宗地出讓資料包括：（1）申請人的申請材料；（2）宗地條件及相關(guān)資料；（3）土地評估資料；（4）出讓金額確定資料；（5）協(xié)議出讓方案；（6）出讓方案批復(fù)文件；（7）《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》等相關(guān)資料；（8）公開交易資料及轉(zhuǎn)讓合同等資料；（9）《國有土地使用權(quán)出讓合同》；（10）協(xié)議出讓公告資料；（11）其他應(yīng)歸檔的材料?！秳潛芡恋厥褂脵?quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》應(yīng)當(dāng)包括準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。7．2．2 市、縣國土資源管理部門接到申請后，應(yīng)當(dāng)對申請人提交的申請材料進(jìn)行初審，決定是否受理。6．4 出讓方案報批市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。6．2 申請與受理6．2．1 原劃撥、承租土地使用權(quán)擬申請辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)由原土地使用權(quán)人持下列有