【正文】 名或者名稱，住所；（2）拆遷房屋的情況；（3）拆遷房屋的評(píng)估時(shí)點(diǎn)；（4）評(píng)估的原則和依據(jù)；（5）拆遷房屋的評(píng)估結(jié)果；（6）評(píng)估報(bào)告的有效期限；（7）專職注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師的簽字以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的蓋章。 評(píng)估異議（1）如果拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)或者異議，有可能導(dǎo)致原評(píng)估報(bào)告發(fā)生變更的，評(píng)估委托人可向原評(píng)估機(jī)構(gòu)詢問(wèn)、申請(qǐng)復(fù)核。（2）拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議且評(píng)估機(jī)構(gòu)不能充分解釋的，可以另行委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專家委員會(huì)的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會(huì)提供評(píng)估報(bào)告、評(píng)估技術(shù)報(bào)告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。特別提示：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)成員不得與原評(píng)估機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系，不得是拆遷當(dāng)事人本人。（2）價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。（4）最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是指為被拆除房屋同區(qū)域已購(gòu)公有居住房屋上市交易的平均市場(chǎng)單價(jià)，本指引所稱的單價(jià)，是指每平方米建筑面積的價(jià)格。 法律依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（中華人民共和國(guó)主席令第六十二號(hào)，由中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過(guò)，自2007年10月1日起施行）；（2）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)文，由國(guó)務(wù)院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；（3）《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房[2002]74號(hào)，由建設(shè)部于2002年3月27日公布，自2002年5月1日起施行）；（4）《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》（上海市人民政府令第111號(hào)，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；（5）關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》若干意見(jiàn)的通知（滬房地資[2001]673號(hào)，由上海市房屋土地資源管理局于2001年12月10日公布，自2001年11月1日起適用）；（6）關(guān)于印發(fā)《關(guān)于實(shí)施房屋拆遷面積標(biāo)準(zhǔn)調(diào)換的指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知（滬房地資拆[2005]260號(hào)，由上海市房屋土地資源管理局于2005年5月9日公布，自公布之日起施行）；（7）《關(guān)于上海城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償安置資金交付和使用有關(guān)事項(xiàng)通知》（滬房地資拆[2002]289號(hào)，由上海市房屋土地資源管理局、中國(guó)人民銀行上海分行于2002年6月17日公布，自公布之日起施行）；（8）《關(guān)于發(fā)布本市城市居住房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬價(jià)商（2002）10號(hào)，由上海市物價(jià)局、上海市房屋土地資源管理局于2002年2月29日發(fā)布，自2001年11月1日起適用）；（9）《關(guān)于本市城市居住房屋拆遷市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償安置中價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬價(jià)商[2001]51號(hào)，由上海市物價(jià)局、上海市建設(shè)和管理委員會(huì)、上海市房屋土地資源管理局于2001年12月27日公布，自2001年11月1日起適用）。特別提示：被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。 訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體（1）拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。（2）拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：1）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的；3）拆遷房管部門(mén)依法代管的房屋的；4）拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門(mén)代理經(jīng)租的房屋的。（3）如果公有居住房屋承租人在本市的常住戶口已注銷的，補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂主體，由按照《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定可以繼續(xù)承租該公房的同住人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議；同住人有多人的，應(yīng)協(xié)商確定簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的代表；無(wú)同住人的，由按照《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定可以繼續(xù)承租該公房的本市居民簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。 房屋調(diào)換拆遷安置協(xié)議的內(nèi)容（1）訂立協(xié)議的主體；（2）被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積；（3）安置方式：1）以現(xiàn)房調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)約定安置房屋的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時(shí)間等事項(xiàng)，以及拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)；2）以期房調(diào)換的，除約定安置期房的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時(shí)間等事項(xiàng)外，還應(yīng)當(dāng)約定過(guò)渡期以及過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；（4）搬遷期限；（5）違約責(zé)任；（6）爭(zhēng)議的處理；（7）需要約定的其他事項(xiàng)。（2）以期房調(diào)換的，過(guò)渡期內(nèi)被拆遷人、房屋承租人應(yīng)自行安排住處。第三節(jié) 拆遷房屋面積的確定 拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)（1）拆遷房屋建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)；（2）無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)；實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)；（3）相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的，或者雖無(wú)批準(zhǔn)文件但在1981年以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。承租公房面積的計(jì)算（1）承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)；（2）承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn)；（3）租用公房憑證記載的是居住面積的，按附錄1所列的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積。（2）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止，其貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：補(bǔ)償金額=被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)被拆除房屋的建筑面積20%。2）拆除房屋屬于舊式里弄房屋、簡(jiǎn)屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋，符合拆遷房屋所在地的區(qū)、縣人民政府規(guī)定條件的下列被拆遷人、房屋承租人，可以選擇面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換：；，但被拆遷人選擇房屋調(diào)換的除外；、由房管部門(mén)代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋、由房管部門(mén)依法代管房屋的承租人。被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償或者價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，其貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：補(bǔ)償金額=被拆除房屋的房地產(chǎn)市單價(jià)被拆除房屋的建筑面積100%。（2）被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，詳見(jiàn)附錄2。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。拆遷人還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)钠渌M(fèi)用（1）按國(guó)家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用；（2）無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用；（3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每平方米300400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市劃區(qū)（縣）房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，不認(rèn)定為非居住房屋。 拆遷居住和非居住兼用房屋的補(bǔ)償安置（1）拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或者房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模梢园凑站幼∮媒ㄖ娣e和非居住用建筑面積分別計(jì)算貨幣補(bǔ)償款。（3）被拆遷人或者房屋承租人選擇面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)將居住用建筑面積和非居住用建筑面積合并計(jì)算為居住用建筑面積，進(jìn)行補(bǔ)償安置。 拆遷宗教團(tuán)體所有房屋的處理拆遷宗教團(tuán)體所有的房屋，應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門(mén)意見(jiàn)，并與宗教團(tuán)體簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷居住房屋的，補(bǔ)償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。 拆遷公益事業(yè)房屋的處理拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物的，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建，或者按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。因房屋拆遷需要遷移管線或者鋪設(shè)臨時(shí)管線的費(fèi)用，由拆遷人負(fù)擔(dān)；但結(jié)合道路擴(kuò)建按規(guī)劃需要就位或者新建、擴(kuò)建各種管線的費(fèi)用，拆遷人不予負(fù)擔(dān)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。拆遷居住房屋的，補(bǔ)償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。 拆除違章建筑和臨時(shí)建筑的處理拆除違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。 爭(zhēng)議房屋拆遷的處理只要拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)核實(shí)同意，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補(bǔ)償資金或者符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房辦理提存的，便可實(shí)施拆遷。（2）經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人（抵押人）協(xié)商，能解除抵押合同的，可達(dá)成一致意見(jiàn)后，將拆遷補(bǔ)償款交付被拆遷人。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。第六節(jié) 貨幣補(bǔ)償款的分配 公有房屋貨幣補(bǔ)償款的分配。承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款，但下列情況除外：（1）承租人或者同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來(lái)源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無(wú)法購(gòu)得房屋保證其正常生活的；（2）承租人或者同住人在取得公房承租權(quán)時(shí)額外支付過(guò)較多款項(xiàng)的；（3）對(duì)公房?jī)?nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營(yíng)人。拆遷人可以通過(guò)訴訟方式要求冒領(lǐng)人返還不當(dāng)?shù)美?售后公房拆遷維修資金的處理因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或者物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到建設(shè)銀行辦理住宅維修資金交割手續(xù)。第四章 城市房屋拆遷行政裁決第一節(jié) 一般規(guī)定 概念界定（1）房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門(mén)依據(jù)拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，對(duì)拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡的方式和過(guò)渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。（3）拆遷當(dāng)事人，是指拆遷人、被拆遷人、房屋承租人。第二節(jié) 裁決申請(qǐng) 拆遷人申請(qǐng)裁決應(yīng)提交的資料（1）房屋拆遷裁決申請(qǐng)書(shū)；（2）申請(qǐng)人的身份證明(指營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代碼)、法定代表人的身份證明；（3）被拆除房屋的權(quán)屬及租賃關(guān)系的調(diào)查資料、房屋評(píng)估報(bào)告；（4）對(duì)被申請(qǐng)人的房屋拆遷補(bǔ)償安置具體方案；（5）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人就補(bǔ)償安置達(dá)不成協(xié)議的相關(guān)證據(jù)資料(包括協(xié)商記錄)；（6）其他與裁決有關(guān)的資料。 被拆遷人、房屋承租人申請(qǐng)裁決應(yīng)提交的資料（1）房屋拆遷裁決申請(qǐng)書(shū)；（2）申請(qǐng)人的身份證明；（3）房地產(chǎn)權(quán)屬證明或者租用公房憑證、房屋租賃合同；（4）其他與裁決有關(guān)的資料。 裁決聽(tīng)證裁決機(jī)關(guān)收到拆遷人的裁決申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例進(jìn)行審核。 不予受理有下列情形之一的，裁決機(jī)關(guān)不予受理裁決申請(qǐng)：（1）已超過(guò)房屋拆遷期限的；（2）申請(qǐng)人未在規(guī)定的日期內(nèi)補(bǔ)齊資料的；（3）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的；（4）房屋已經(jīng)滅失的；（5）申請(qǐng)人主體資格不符合《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的；（6）申請(qǐng)人對(duì)拆遷許可證合法性申請(qǐng)裁決的；（7）裁決做出后，當(dāng)事人就同一理由再次申請(qǐng)裁決的。第三節(jié) 裁決審理 裁決審理前的文書(shū)送達(dá)裁決審理前，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向裁決當(dāng)事人送達(dá)下列文書(shū)：（1）向申請(qǐng)人發(fā)出裁決受理通知書(shū)；（2）向被申請(qǐng)人送達(dá)裁決申請(qǐng)副本及答辯通知書(shū)。申請(qǐng)人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視作為撤回裁決申請(qǐng)；被申請(qǐng)人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的，裁決機(jī)關(guān)可以缺席裁決。裁決方案應(yīng)當(dāng)合法、適當(dāng)。裁決機(jī)關(guān)在審理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)核實(shí)補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，審查拆遷房屋評(píng)估相關(guān)資料、程序的合法性。 裁決中止在裁決審理過(guò)程中，有下列情形之一的，裁決中止：（1）發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實(shí)；（2）當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的；（3）裁決需要以相關(guān)裁決或者法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的；（4）作為自然人的申請(qǐng)人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的；（5）作為自然人的被申請(qǐng)人死亡，需要變更被申請(qǐng)人的；（6）其他特殊情況需要中止的情形。 裁決終結(jié)裁決審理過(guò)程中，有下列情形之一的，裁決終結(jié)：（1）當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的；（2）發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人或者被申請(qǐng)人不是裁決當(dāng)事人的；（3）申請(qǐng)人撤回裁決申請(qǐng)的；（4）作為自然人的申請(qǐng)人死亡，15日內(nèi)繼受人沒(méi)有表示參加裁決或者放棄參加裁決的。特別提示：裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。 裁決書(shū)的送達(dá)裁決書(shū)應(yīng)當(dāng)送達(dá)當(dāng)事人，并留有送達(dá)的證據(jù)。公告送達(dá)的，可將裁決書(shū)張貼于被拆除房屋的拆遷基地公示欄內(nèi)。 市政拆遷裁決市政建設(shè)項(xiàng)目拆遷房屋，因拆遷當(dāng)事人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議已經(jīng)影響工程進(jìn)度的，拆遷人在做好被拆除房屋的勘察記錄、提出臨時(shí)安置方案后可申請(qǐng)裁決，裁決機(jī)關(guān)可以按照“先拆遷騰地，后處理糾紛”的原則裁決先行搬遷。協(xié)商不成的，裁決申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向裁決機(jī)關(guān)提出正式補(bǔ)償安置方案，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到該方案之日起的30日內(nèi)作出補(bǔ)償安置方案的裁決。被拆遷當(dāng)事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機(jī)關(guān)可依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。同時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)和具有社會(huì)公信力的人員參加。 行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)應(yīng)提交的材料（1）行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)；（2）裁決調(diào)解記錄和裁決書(shū)；（3）安置用房或者補(bǔ)償資金證明；（4）被拆遷當(dāng)事人拒絕接受補(bǔ)償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明；（5）被拆遷當(dāng)事人不同意拆遷的有關(guān)材料；（6）聽(tīng)證會(huì)或者調(diào)查會(huì)記錄。第五章 征地拆遷第一節(jié) 一般規(guī)定 概念界定集體土地，是指農(nóng)村和城市郊區(qū)除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外的土地；宅基地、自留地、自留山，也屬于集體所有。第二節(jié) 集體土地的征收及補(bǔ)償 征收土地的條件征收土地，必須符合下列全部條件：（1