【正文】 發(fā)商給予解釋，對(duì)己不利處要力爭(zhēng)補(bǔ)充協(xié)議修改。 三、簽定預(yù)售合同有許多客戶在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)后，經(jīng)過(guò)再三考慮不想購(gòu)買已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的房子時(shí)，考慮到認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定不簽約就不退還定金，為了避免定金的損失，就會(huì)簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來(lái)更大的損失。不過(guò)，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房者有購(gòu)買意向時(shí)，都會(huì)要求購(gòu)房者簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)。 二、簽定認(rèn)購(gòu)書(shū) 同時(shí)又有規(guī)定：如果出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、導(dǎo)致合同無(wú)效、或被撤銷的，買受人可請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地主管部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。注意：沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證件；開(kāi)發(fā)商在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可辦理開(kāi)工手續(xù)。開(kāi)發(fā)商齊備上述證件及批準(zhǔn)文件，表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。 買房難，買期房更難。至于房屋完成之實(shí)際面積、建筑材料之品質(zhì)、公共設(shè)施之有無(wú)等等問(wèn)題，購(gòu)房人無(wú)法預(yù)先預(yù)期或預(yù)見(jiàn)。 、領(lǐng)取房產(chǎn)證如虛假?gòu)V告、面積“縮水”、質(zhì)量低劣等問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮，因此而引發(fā)的訴訟逐漸呈上升趨勢(shì)。 為保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。要注意的是：正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府和行政主管部門公章；對(duì)于普通商品房，土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”；如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專用章”則表明土地使用者尚未繳足價(jià)款，會(huì)給日后辦理產(chǎn)證帶來(lái)隱患；土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開(kāi)發(fā)商的名稱相一致；看看土地證上是否有土地使用權(quán)抵押記錄；最好是還能要求查看一下開(kāi)發(fā)商支付土地使用金的收據(jù)。此證的頒發(fā)是上海的房地局。如果客戶說(shuō)沒(méi)有帶夠定金，售樓人員就會(huì)要求客戶先交五百到一千元的“小定”，簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，然后要求客戶次日交齊“大定”。這時(shí)，購(gòu)房者往往以為該說(shuō)的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。在合同中，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過(guò)程中始終堅(jiān)持平等互利、協(xié)商一致的原則?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》可作為商品房買賣合同的補(bǔ)充內(nèi)容，實(shí)際是商品房的保險(xiǎn)書(shū)。如果開(kāi)發(fā)商不答應(yīng)此項(xiàng)約定，則可能該項(xiàng)目存在缺陷，可能是開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有完全取得該項(xiàng)目的預(yù)售許可，或者別的其他原因。 （3）建設(shè)部制定了《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門也制定了《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》，對(duì)商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，銷售面積的測(cè)量方法，計(jì)算及測(cè)量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。 　?。骸　。c房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。 四、預(yù)售登記只有經(jīng)過(guò)預(yù)售登記備案，買受人對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的請(qǐng)求權(quán)才具有一定的排他效力，這是因?yàn)轭A(yù)售合同的登記備案是將物權(quán)公示手段運(yùn)用于債法上的請(qǐng)求權(quán)，使買受人對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，從而具有保全買受人請(qǐng)求預(yù)售人交付商品房的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的作用。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 在購(gòu)買預(yù)售商品房的過(guò)程中，總會(huì)因?yàn)楦鞣N原因出現(xiàn)一些糾紛，解決這些糾紛我們可以采取的途徑有：協(xié)商、仲裁和訴訟。對(duì)于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可通過(guò)評(píng)估后予以補(bǔ)償，以給付違約金方式調(diào)整，不宜解除合同。凡屬上述五種情形，從而導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，或?qū)е潞贤瑹o(wú)效、撤銷、解除時(shí)，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。 三、根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)及該司法《解釋》的規(guī)定：（一）如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。（二）面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，買受人請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持；如買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解釋》（建議稿）規(guī)定的5%提高了二個(gè)百分點(diǎn)，既增強(qiáng)了當(dāng)事人的合同意識(shí)，也突出體現(xiàn)了對(duì)買受人這一弱勢(shì)群體利益的保護(hù)。（三）交付使用的房屋存在其他質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 4．發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購(gòu)房者提供貸款，嗣后又無(wú)法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。對(duì)于房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，將足以影響居住者的人身安全，經(jīng)有權(quán)鑒定機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。 2．發(fā)展商貨不對(duì)板，所交付的房屋樓層與原約定嚴(yán)重不符