【正文】 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 13 增， 作用在 低端市場(chǎng) 的 影響最明顯， 價(jià)格拉動(dòng)幅度大。 ） 數(shù)據(jù)顯示： A、 20xx20xx 年住宅價(jià)格增幅最高的是立山 區(qū) （ 104%） ， 太平 、曙光 地區(qū) （ 76%） ，增長(zhǎng)原因?yàn)椋? 大德、沿海等 品牌地產(chǎn)提升土地價(jià)值 ，拉升供應(yīng)價(jià)格； 居住人群經(jīng)濟(jì)收入 顯著 提高， 本區(qū)域 客群主要為鞍鋼職工（ 20xx20xx 工資漲幅 50%以上 ） ，出于工作 和生活方便，購(gòu)房首選立山地區(qū)，價(jià)格承受能力提升； 客群對(duì)居住品質(zhì)的需求提高帶動(dòng) 了 高品質(zhì) 物業(yè) 的 發(fā)展，消費(fèi)水平提升 ，需求市場(chǎng)膨脹 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 受到購(gòu)買力因素影響， 20xx2500 元 /㎡ 產(chǎn)品 銷量最多。 20xx 年政府“十一五規(guī)劃” 中， 計(jì)劃兩年內(nèi)對(duì) 34 個(gè)棚戶區(qū) 進(jìn)行 改造 ， 占地面積 100 萬(wàn) ㎡ ， 可重建 160 萬(wàn)㎡， 去除 萬(wàn)戶動(dòng)遷安置 70萬(wàn) ㎡ ，期余 90 萬(wàn) ㎡ 建筑份額可 為 商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 利用；另外，對(duì)城區(qū)居住區(qū)工廠遷移改造也提出了爭(zhēng)取 2— 3 年內(nèi)完成的計(jì)劃 ；原有危、舊房屋改造也全面進(jìn)行…… 這些規(guī)劃變革將徹底改 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前，國(guó)民生產(chǎn)總值近千億元，城市人均可支配 年 收入 達(dá)到 萬(wàn)元。 20xx 年，勝利路、中華路、建國(guó)路 等城市主干道 沿線改造 開(kāi)始，大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊招商；新市長(zhǎng)谷春立改變了土地出讓金的原有計(jì)算方式，地價(jià)按照建筑面積評(píng)估，容積率提高到 2 以上，大宗土地出讓價(jià)格提升明顯 ； 外地開(kāi)發(fā)商陸續(xù) 進(jìn)駐鞍山，鞍山房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入“洗牌”階段，鞍山市房地產(chǎn)格局即將改變，尤其是立山區(qū)市場(chǎng)份額將驟增，商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量也大大提高 ；未來(lái) 5 年將是房?jī)r(jià)拉升明顯，市場(chǎng)供應(yīng)充足，品質(zhì)、品牌競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)者理性 、 從容購(gòu)房的市場(chǎng)局面，不再存在某 些類型產(chǎn)品賣方 市場(chǎng)的可能 。 10 自 “十一 五”以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)居民收入水平，商品房消費(fèi)能力提高；舊城區(qū)改造提供大量的地塊，經(jīng)濟(jì)型住宅成為市場(chǎng)主流，購(gòu)房“門檻”降低帶來(lái)消費(fèi)市場(chǎng)的活躍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 二 、 本案周邊 區(qū)域 （ 立山廣場(chǎng)至太平區(qū)域） 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ： 區(qū)域 供應(yīng)市場(chǎng) 調(diào)研分析 ： ⑴ 區(qū)域 市場(chǎng)狀 況 ： A、 20xx20xx 年 本 區(qū)域主要 商品樓盤情況： 項(xiàng)目名稱 住宅價(jià)格 面積范圍 折扣方式 銷售時(shí)期 商鋪 商鋪價(jià)格 銷售情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。陽(yáng)光明居二期 15502550 84～ 100 98/無(wú) 20xx20xx 旭日山莊 1080～ 1238 85～ 123 95/97 20xx20xx / / / 南山錦祥花園 20xx～ 2400 80 97/99 100% 2 萬(wàn) ㎡ (三層 ) 1 億元整體 出售 100% 隆發(fā)嘉園 開(kāi)盤 2680－ 2880 現(xiàn) 3000 70～ 142 97/分期 （無(wú)貸款） 10% / / / 河畔曙光（一期） 1400～ 1900 79～ 115 （無(wú)貸款） 40% 80100 （單層） / / 華逸開(kāi)發(fā) 2750～ 2880 70～ 80 （無(wú)貸款） 90% 100 (單層 ) 按揭 6000 一次 5500 70% 時(shí)代家園 27302950 55180 （無(wú)貸款） 80% 200300 （雙層） （ 19 戶）8000 未售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑵ 20xx 年度 房產(chǎn) 供應(yīng)量 預(yù)計(jì) ： 當(dāng)前 區(qū)域 可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總量統(tǒng)計(jì)為 125 萬(wàn) ㎡， 考慮未摘牌地塊上市滯后因素， 20xx 年度 區(qū)域內(nèi) 上市總量 估計(jì)8090 萬(wàn) ㎡ 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 21 ⑷ 購(gòu)買商品房的 重視 因素 ： 9355254430253010020406080100關(guān)注度價(jià)格戶型生活配套地段交通環(huán)境學(xué)區(qū)建筑品質(zhì)物業(yè)管理9 ⑸ 戶型面積需求 ： 22% 45% 20% 9% 2% 1% 1% 60 ㎡ 7080 ㎡ 90100 ㎡ 100120 ㎡ 120130 ㎡ 130 ㎡以上 其他 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 競(jìng)爭(zhēng)數(shù)量預(yù)計(jì) ： 規(guī)劃商品建筑面積約 45萬(wàn) ㎡ （不含鐵東區(qū)內(nèi)部分） 。 A 類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 — 河畔曙光 B 類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 — 唯廈儷園 本案與主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的 比對(duì) ： 本 案 河畔曙光 唯廈儷園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中美合資開(kāi)發(fā)，一期工程浩大，加上政府扶植，“百姓之家，萬(wàn)戶大園”的市場(chǎng)印象鮮明。 26 主要問(wèn)題點(diǎn) 缺乏創(chuàng)新（創(chuàng)新是秘密武器） ； 中庸的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)（各種優(yōu)勢(shì)不明顯，但又不是最差的）； 小高層建筑形態(tài)在本區(qū)域市場(chǎng)接受 需要過(guò)程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 28 A、 高位階層的客戶主要為私營(yíng)業(yè)主、干部，這部分高端人群收入較高，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，年收益較高，是經(jīng)濟(jì)收入迅速擴(kuò)充的 群體 ，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)收入將持續(xù)發(fā)展 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料?？梢?jiàn)，物業(yè)小區(qū) 已經(jīng) 逐漸深入人心，貼心的物業(yè)服務(wù)也成 為人們購(gòu)房選擇的重要條件。 交通： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 居住環(huán)境： 項(xiàng)目西側(cè)為鞍山市礦山機(jī)械廠和鞍山市軋鋼廠組成的大面積廠房區(qū)，現(xiàn)照常生產(chǎn)作業(yè)，有操作噪聲，但與本案西側(cè)隔街相對(duì)的是該廠的辦公樓，噪聲也只是依稀可見(jiàn)，影響較少。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 ⑵ 客源儲(chǔ)備 保底 — 通過(guò)我們營(yíng)銷策劃公 司以前項(xiàng)目和歷史的市場(chǎng)調(diào)研，已經(jīng)擁有了一定的客源儲(chǔ)備量 ；⑶ 做出真正符合市場(chǎng)的 全程營(yíng)銷策劃和“實(shí)效”型操盤 是項(xiàng)目推廣的動(dòng)力 。 項(xiàng)目可行性評(píng)判： SO對(duì)策 50%， WO對(duì)策 10%， TO對(duì)策 0。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從本案的 實(shí)際情況出發(fā)， 我們撇開(kāi)其它 樓盤單一的 綠色 營(yíng)銷傳統(tǒng)思路 ，大膽提出 產(chǎn)品創(chuàng)新要求 ： 立山首座 智能 小高層 建筑 （歷史無(wú)智能化產(chǎn)品） 、 地?zé)峁┡貕?體 等關(guān)懷生活的人性化配置 ，構(gòu)建 本案 “高度 、高檔、高尚 ” 的 感知空間。 37 利用成私家空間，提高客戶購(gòu) 買 底層 興趣。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 ⑴ 目標(biāo)客群 分布 職業(yè)分布 ： 鞍鋼職工、政府公務(wù)人員、事業(yè)單位人員、醫(yī)療文教工作者。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 ⑶ 價(jià)格投放 策略 ： 低價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、優(yōu)惠價(jià)策略組合 —— 低價(jià)入市比較輕松，能夠快速啟動(dòng)市場(chǎng) ，在打開(kāi)良 好銷售局面后可做階段性價(jià)格拉升 ，從而保障項(xiàng)目整體收益水平 。所以，在高峰期前， 項(xiàng)目的 市場(chǎng)預(yù)熱和導(dǎo)入期應(yīng)爭(zhēng)取在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之前，并且在項(xiàng)目形象進(jìn)度顯現(xiàn)時(shí)達(dá)到正式開(kāi)盤條件，客戶信心和 忠誠(chéng) 度提高后進(jìn)行價(jià)格拉升。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C、 鞍山市的購(gòu)房客群有普遍的“從眾”心理特點(diǎn)，口碑傳播是非常重要的。 B、 灌輸升值和居住環(huán)境的發(fā)展，因?yàn)榭蛻魧?duì)未來(lái)的生活期望以及居住環(huán)境對(duì)后代的影響力 很重視 ； C、 為銷售 造勢(shì) 是 建立客戶購(gòu)買 信心的關(guān)鍵 ，品牌樹(shù)立是進(jìn)一步的鞏固。 46 市場(chǎng)引導(dǎo) 期 ⑴ 時(shí)間 安排 ： 20xx 年 1 月 2 月中旬 ⑵ 銷控：不推出房源 ，僅做戶型和規(guī)劃展示 ⑶ 工作 目標(biāo)： 市場(chǎng)滲透、形象推廣。 B、 形式創(chuàng)新： 大眾媒體之外的廣告?zhèn)鞑シ绞綍?huì)起到不凡的效果。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 44 A、 促進(jìn)銷售：廣告?zhèn)鞑サ慕?jīng)營(yíng)目的就是 開(kāi)發(fā)客源 ，吸引購(gòu)買興 趣， 激發(fā)消費(fèi) 需求， 加速購(gòu)買行動(dòng)； B、 吸引關(guān)注、塑造形象、 樹(shù)立品牌： 各類 廣告 形式共同 目的都是形成市場(chǎng)關(guān)注度， 塑造的 都 是項(xiàng)目和企業(yè)的 良好 形 象，鮮明特點(diǎn)， 創(chuàng)造知名度、美譽(yù)度，從而樹(shù)立項(xiàng)目和企業(yè)的品牌，促進(jìn)市場(chǎng)對(duì)品質(zhì)的認(rèn)同 ； ⑵ 研究 訴求 ： 針對(duì)訴求對(duì)象， 根據(jù)受眾特點(diǎn)， 選擇最適當(dāng)?shù)拿襟w，制作最強(qiáng)而有力的 廣告 。 打破傳統(tǒng)的坐盤銷售方式，提高營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的工作價(jià)值，加大推廣力度，吸納更多客戶。 建議本案從 20xx 年 1 月起開(kāi)放展示， 20xx 年末將前期策劃和銷售準(zhǔn)備工作進(jìn)行 完畢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 E、由于本案周邊臨街，東建國(guó)路可規(guī)劃兩層的門市；工業(yè)街應(yīng)規(guī)劃單層門市；生產(chǎn)街、獎(jiǎng)工街沒(méi)有商業(yè)氛圍，商業(yè)規(guī)劃應(yīng)慎重。 B、 由于產(chǎn)品形象要求高檔、時(shí)尚，所以建議現(xiàn)代感強(qiáng)造型獨(dú)特的建筑風(fēng)格，起到“亮眼作用” 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三 、項(xiàng)目核心問(wèn)題點(diǎn) ⑴ 特色不明顯，優(yōu)勢(shì)不突出，聚集市場(chǎng)關(guān)注難度大 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑶ 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) — 在產(chǎn)品配置上將符合市場(chǎng)需求，達(dá)到市場(chǎng)滿意。 居住環(huán)境缺乏良好的自然條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 ⑵ 鞍山各市區(qū)商品房消費(fèi)客群來(lái)源 區(qū)域 分布 來(lái)源 區(qū)域 置業(yè)區(qū)域 鐵東 鐵西 立山 千山 海 城 /遼 陽(yáng) 其 它 鐵東 87% 2 2 1 4 4 鐵西 15% 70% 4 1 立山 10% 6% 73% 3 3 5 上述數(shù)據(jù)顯示，鞍山市客群本區(qū)域置業(yè)率非常高，鐵東區(qū)客戶外流量相對(duì)高，說(shuō)明傳統(tǒng)的購(gòu)房區(qū)域理念正 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。該階層 人士所從事的行業(yè)收入穩(wěn)定且保持持續(xù)增長(zhǎng)， 由于 其 從事 行業(yè)的發(fā)展水平 不斷提高，帶來(lái)的個(gè)人經(jīng)濟(jì)收入每年都 有所提高 ，張幅 %～ 15%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 體量過(guò)大，銷售周期較長(zhǎng)。 產(chǎn)品賣點(diǎn) 良好規(guī)劃建筑品質(zhì)、戶型經(jīng)濟(jì)空間實(shí)用、成熟生活區(qū) 、中