【正文】 造工程。天然氣供配氣設(shè)施完善，目前每天尚剩余10多萬(wàn)立方米的供氣能力。很難想象在一個(gè)社會(huì)治安狀況很差，人們生活沒(méi)有安全感的城市里，房地產(chǎn)能夠健康地 發(fā)展起來(lái)，從這個(gè)角度來(lái)講，我們對(duì)大邑的投資環(huán)境也要打“高分”。　　目前大力發(fā)展旅游業(yè)，開(kāi)拓旅游資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境已經(jīng)成為大邑的共識(shí)，大邑確立了“花園式山水旅游城市”的城市定位，正在成為成都市的一道生態(tài)屏障。就世界范圍來(lái)看，城市發(fā)展的道路有多種多樣，歐洲一些城市工業(yè)并不發(fā)達(dá)，他們依托良好的自然環(huán)境，因地制宜發(fā)展經(jīng)濟(jì)，同樣實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代 化?！　〈笠厥谴ㄎ髌皆媳容^典型的傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)縣，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的自然條件較好，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的歷史悠久，精耕細(xì)作，出產(chǎn)豐富，近代中國(guó)川西平原“天府之國(guó)”的 美名遠(yuǎn)播四方，大邑可以算作一個(gè)代表。據(jù)我們走訪(fǎng)大邑縣規(guī)劃局了解到的情況，本項(xiàng)目用地目前尚未 作控制性詳細(xì)規(guī)劃，其規(guī)劃指標(biāo)沒(méi)有特殊的硬性規(guī)定，給了我們較大的規(guī)劃設(shè)計(jì)自由度?！　〈笠乜h是成都市最西邊的一個(gè)縣，地處四川盆地的西部邊緣，其東為沃野千里的成都平原， 西邊為陡然拔起的邛崍山脈，再往西便進(jìn)入了巍峨的青藏高原，縣城西南約60公里便有成都市境內(nèi)唯一的雪山──西嶺雪山，偉大的唐代詩(shī)人杜甫寓居成都時(shí)，就 曾經(jīng)寫(xiě)下了“窗含西嶺千秋雪”的著名詩(shī)篇。該項(xiàng)目建成以后將在大邑縣 晉原鎮(zhèn)的東部形成一個(gè)配套齊全，設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，布局合理的現(xiàn)代化新區(qū)，成為大邑縣建設(shè)全面小康社會(huì)的樣板。農(nóng)民減負(fù)是必 須的，但不是根本解決問(wèn)題的途徑，所謂“三農(nóng)問(wèn)題”（農(nóng)村、農(nóng)業(yè)和農(nóng)民），根本解決途徑是要把千千萬(wàn)萬(wàn)的農(nóng)民從農(nóng)田解放出來(lái)。但由 于香港和臺(tái)灣（還有日本）屬于城邦經(jīng)濟(jì)體，城邦經(jīng)濟(jì)體下適用的這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)在內(nèi)地，對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員、購(gòu)房者乃至整個(gè)市場(chǎng)都存在相當(dāng)大的誤導(dǎo)。大邑新錦江項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研究報(bào)告 200626 11:16李林 　　比爾因?yàn)?我們是一個(gè)大陸經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)的根本――土地的供應(yīng)環(huán)境完全不同。一個(gè)人耕作一畝地，幾分地， 永遠(yuǎn)不可能富起來(lái)，也不可能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。　　項(xiàng)目用地位于大邑縣縣城以東，大邑縣晉東開(kāi)發(fā)區(qū)的東北部，距縣城約一公里，地塊北面緊臨從成都方向到大邑縣的必經(jīng)之路，地塊東部為成都至邛崍的318國(guó)道，目前成溫邛高速公路已經(jīng)動(dòng)工，根據(jù)規(guī)劃，高速公路建成后，這段道路將結(jié)束其國(guó)道的使命，改為大邑縣的二環(huán)路。大邑縣地處我國(guó)古代著名水利工程都江堰灌區(qū)的上游，氣候溫和，土質(zhì)肥沃，該地區(qū)歷史有記載的耕作活動(dòng)長(zhǎng)達(dá)千年。 　 　用地地形與成都平原向東南微微傾斜的總體地勢(shì)走向吻合，北部高程536左右，南部530，－。規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)表示，我們的開(kāi)發(fā)設(shè)想與現(xiàn)場(chǎng)總體規(guī)劃不存在任何矛盾。近年來(lái)大邑縣從自身的優(yōu)勢(shì)條件出發(fā)，著力農(nóng)民收入增加，加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，積極優(yōu)化農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，從市場(chǎng)出 發(fā)，調(diào)整糧經(jīng)作物比例，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)作物種植面積，大力發(fā)展食用菌、水果、蠶桑、花卉等有特色的優(yōu)質(zhì)高效商品農(nóng)業(yè)，現(xiàn)已建成12個(gè)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化商品生產(chǎn)基地，5 萬(wàn)畝林藥材基地，2萬(wàn)畝紅梅基地，3萬(wàn)畝蘑菇基地，初步奠定了大邑農(nóng)副產(chǎn)品在全川乃至全國(guó)的重要地位?！?　來(lái)大邑考察很容易發(fā)現(xiàn)，大邑經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)“亮點(diǎn)”是旅游業(yè)。根據(jù)我們的觀察，大邑已經(jīng)走上了一條符合自身特點(diǎn)，在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民逐步富裕的道路?！　≡诮?jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，大邑的城市建設(shè)和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。我們到大邑深入調(diào) 查后感到很驚喜，大邑基礎(chǔ)設(shè)施狀況之完善出乎人意料，投資硬環(huán)境遠(yuǎn)比外面人們想象到的要好得多。短短四年時(shí)間，全縣城市建設(shè)共計(jì)投入資金10多億元，先后實(shí)施了“拆遷、建設(shè)、光彩、包裝、綠 化”五大工程，共計(jì)拆遷房屋5000多戶(hù)，新建還建房、商品房近100萬(wàn)平方米，使得大邑城內(nèi)一條條老街迅速“變臉”，全 城面貌煥然一新，大邑縣的人均住房指標(biāo)大幅提高，被評(píng)為四川省小城鎮(zhèn)建設(shè)的十大模范之一?！　∥覀?cè)谡{(diào)查中了解到，大邑近年來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，人民收入增加，生活水平 迅速提高，住房自有率較高，戶(hù)均居住面積指標(biāo)不低，但普遍對(duì)住房的環(huán)境條件感到不滿(mǎn)意?！　」鸫髮W(xué)的MBA學(xué)生在課堂里都聽(tīng)到過(guò)這樣一個(gè)故事：一個(gè)美國(guó)人到非洲一個(gè)國(guó)家去推銷(xiāo)鞋子，他到了這個(gè)國(guó)家才發(fā)現(xiàn)這個(gè)國(guó)家的人不穿鞋，他認(rèn)為這 里沒(méi)有市場(chǎng)，于是轉(zhuǎn)身就走了；后來(lái)另一個(gè)美國(guó)人也來(lái)到這個(gè)國(guó)家推銷(xiāo)鞋子，他也看到這個(gè)國(guó)家的人還沒(méi)有穿鞋子，但他相信自己發(fā)現(xiàn)了一個(gè)市場(chǎng)，結(jié)果第二個(gè)美國(guó) 人取得了成功。我們很容易得到一個(gè)城市的人均居住面積的統(tǒng) 計(jì)資料，然而，我們不能從這些統(tǒng)計(jì)資料中作出人們換房需求的定量判斷。面臨人多地少的基 本矛盾，從二十世紀(jì)八十年代開(kāi)始，大邑對(duì)外勞務(wù)輸出就形成了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。我們需要對(duì)這部分潛在的客戶(hù)群給予足夠的重視，有計(jì)劃地針對(duì)他們做一 些營(yíng)銷(xiāo)推廣工作。大邑歷史上就是由川入藏的重要口岸，與這些地區(qū)自來(lái)就聯(lián)系密切，如果推出適合他們的產(chǎn)品，相信這是一個(gè)不小的市場(chǎng)。在這個(gè)期間，我們判斷，向大邑市場(chǎng)推出1600套住宅，在事實(shí)上存在的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的情況下，市場(chǎng)的消納應(yīng)當(dāng)不存在任何問(wèn)題。但我們將注意采取必要的處理，使有較高住房要求的客戶(hù)能 夠在我們提供的產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，自己追加投資達(dá)到滿(mǎn)意的效果。我們考慮按照開(kāi)發(fā)的分期，每期的價(jià)格都要保持與后一期低一個(gè)梯度，當(dāng)期價(jià)格保持預(yù)售低于現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房，確保買(mǎi) 我們樓的客戶(hù)能夠看到自己房產(chǎn)升值，增強(qiáng)客戶(hù)信心，促成每一期推出后都能形成“熱銷(xiāo)”?！　】紤]到項(xiàng)目用地商業(yè)服務(wù)依托為空白等現(xiàn)狀條件，我們前不久對(duì)原計(jì)劃開(kāi)發(fā)的一期開(kāi)發(fā)地塊做了調(diào)整，確定了先開(kāi)發(fā)興華苑，之所以選擇了這塊地，主要 考慮到比較靠近縣城，靠近已警官公寓和國(guó)土局公寓等新建居民區(qū)，心理距離不是太遠(yuǎn)，在產(chǎn)品方面，一期推出的為純別墅，別墅客戶(hù)相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)商業(yè)服務(wù)的距離不 是特別看重。　　產(chǎn)品分項(xiàng)成本構(gòu)成如下表：　一期開(kāi)發(fā)綜合成本構(gòu)成如下：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬(wàn)元　　根據(jù)我們初步確定的一期項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)收銷(xiāo)售價(jià)格，推算一期開(kāi)發(fā)效益如下表：聯(lián)排別墅均價(jià)萬(wàn)元/套獨(dú)棟別墅均價(jià)一期銷(xiāo)售收入甲方提供的臨時(shí)設(shè)施凈現(xiàn)金流量由于事實(shí)上的“獨(dú)家經(jīng) 營(yíng)”，我們將獲得一個(gè)所有的開(kāi)發(fā)商都?jí)裘乱郧蟮摹盁o(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”的市場(chǎng)環(huán)境。驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)型企業(yè)以不同的方 式來(lái)認(rèn)識(shí)市場(chǎng)和參與競(jìng)爭(zhēng)：它洞察深層的，潛在的，成長(zhǎng)的顧客的需要，去創(chuàng)造新的市場(chǎng)，為顧客提供全新的商品價(jià)值。對(duì)此我們有三點(diǎn)考慮：第一，我們對(duì)大邑市場(chǎng)有比較客觀現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)，準(zhǔn)備將開(kāi)發(fā) 利潤(rùn)壓在一個(gè)很低的水平上，我們將走穩(wěn)健的低價(jià)位路線(xiàn)；第二點(diǎn)，我們獲得的土地價(jià)格比較優(yōu)惠，而一般情況下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，土地所占比例較高，因此 我們的產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)是有競(jìng)爭(zhēng)力的；第三點(diǎn)，我們的市場(chǎng)調(diào)查表明，有較大一個(gè)比例的大邑人的心理價(jià)位與我們的價(jià)位相吻合。我們非常清醒地認(rèn)識(shí)到，至少目前在大邑做房地產(chǎn)不可能獲得“暴利”（其他地區(qū)的房地產(chǎn)“暴利”似乎也行將結(jié)束），大邑市場(chǎng)的特點(diǎn)是：有市場(chǎng)但不大， 房子要蓋好但成本不能高，能買(mǎi)出去但價(jià)格難以提起來(lái)，開(kāi)發(fā)有利潤(rùn)但無(wú)法和成都相比。好幾次有朋友問(wèn)我們：“為什么要去大邑搞開(kāi) 發(fā)”？還補(bǔ)了一句：“別人都不去”。70％被調(diào)查人戶(hù)均住房面積80～160㎡調(diào)查對(duì)象目前住房面積為80～160㎡的占到70％，可以認(rèn)為這是大邑目前城鎮(zhèn)居民住房的主流標(biāo)準(zhǔn)，其次是每套60～80㎡，比例為16％，而居住面積小于60㎡和大于160㎡在大邑城鎮(zhèn)居民中的比例較小，加起來(lái)還不到10％。大多數(shù)的居民希望居住在環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，建筑施工質(zhì)量有保障，有專(zhuān)業(yè)物 業(yè)管理的居住小區(qū)里。一半的被調(diào)查人買(mǎi)樓不準(zhǔn)備申請(qǐng)按揭關(guān)于購(gòu)房資金的來(lái)源，有一半的被調(diào)查人準(zhǔn)備使用自籌資金，計(jì)劃申請(qǐng)銀行按揭貸款的比例僅四分之一，這個(gè)指標(biāo)遠(yuǎn)低于沿海及發(fā)達(dá)地區(qū)，這種情況表明大邑 人的現(xiàn)代信貸消費(fèi)意思尚處于形成的初期，而大邑人現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力比人們想象的更高，如果銀行按揭貸款普遍推開(kāi)，很大一批大邑人可以將有能力購(gòu)買(mǎi)品質(zhì)更高 的樓房。%40~60㎡%%%160~120㎡%%%現(xiàn)住房分類(lèi)%%%自建房%%打算換房%%一年內(nèi)%%%未表態(tài)%%30~40萬(wàn)%%%10萬(wàn)以?xún)?nèi)%%獨(dú)棟別墅%%40平方米以?xún)?nèi)%%%100~120平方米%%%250~300平方米%%%%自籌資金% %%%其他% %%%%未表態(tài)%%%%給子女準(zhǔn)備%%%%住房公積金%購(gòu)房資金來(lái)源%%%200~250平方米%%%80~100平方米%%%住房面積選擇%%聯(lián)排別墅%%%10~15萬(wàn)%%%40~50萬(wàn)%%尚無(wú)購(gòu)房計(jì)劃%%%換房計(jì)劃%%%換房意向%%%商品房%%其他%%%120~100㎡%%40㎡以?xún)?nèi)大邑人對(duì)美好居住環(huán)境的追求是完全可以理 解的，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商我們對(duì)