【正文】 造工程。天然氣供配氣設(shè)施完善，目前每天尚剩余10多萬立方米的供氣能力。很難想象在一個社會治安狀況很差，人們生活沒有安全感的城市里，房地產(chǎn)能夠健康地 發(fā)展起來，從這個角度來講，我們對大邑的投資環(huán)境也要打“高分”。　　目前大力發(fā)展旅游業(yè)，開拓旅游資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境已經(jīng)成為大邑的共識，大邑確立了“花園式山水旅游城市”的城市定位，正在成為成都市的一道生態(tài)屏障。就世界范圍來看，城市發(fā)展的道路有多種多樣，歐洲一些城市工業(yè)并不發(fā)達(dá)，他們依托良好的自然環(huán)境，因地制宜發(fā)展經(jīng)濟(jì)，同樣實現(xiàn)了現(xiàn)代 化?！　〈笠厥谴ㄎ髌皆媳容^典型的傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)縣，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的自然條件較好，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的歷史悠久，精耕細(xì)作，出產(chǎn)豐富，近代中國川西平原“天府之國”的 美名遠(yuǎn)播四方，大邑可以算作一個代表。據(jù)我們走訪大邑縣規(guī)劃局了解到的情況，本項目用地目前尚未 作控制性詳細(xì)規(guī)劃，其規(guī)劃指標(biāo)沒有特殊的硬性規(guī)定，給了我們較大的規(guī)劃設(shè)計自由度?！　〈笠乜h是成都市最西邊的一個縣，地處四川盆地的西部邊緣，其東為沃野千里的成都平原， 西邊為陡然拔起的邛崍山脈，再往西便進(jìn)入了巍峨的青藏高原，縣城西南約60公里便有成都市境內(nèi)唯一的雪山──西嶺雪山，偉大的唐代詩人杜甫寓居成都時，就 曾經(jīng)寫下了“窗含西嶺千秋雪”的著名詩篇。該項目建成以后將在大邑縣 晉原鎮(zhèn)的東部形成一個配套齊全，設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，布局合理的現(xiàn)代化新區(qū)，成為大邑縣建設(shè)全面小康社會的樣板。農(nóng)民減負(fù)是必 須的，但不是根本解決問題的途徑，所謂“三農(nóng)問題”（農(nóng)村、農(nóng)業(yè)和農(nóng)民），根本解決途徑是要把千千萬萬的農(nóng)民從農(nóng)田解放出來。但由 于香港和臺灣（還有日本）屬于城邦經(jīng)濟(jì)體，城邦經(jīng)濟(jì)體下適用的這些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗在內(nèi)地，對房地產(chǎn)從業(yè)人員、購房者乃至整個市場都存在相當(dāng)大的誤導(dǎo)。大邑新錦江項目開發(fā)研究報告 200626 11:16李林 　　比爾因為 我們是一個大陸經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)的根本――土地的供應(yīng)環(huán)境完全不同。一個人耕作一畝地，幾分地， 永遠(yuǎn)不可能富起來，也不可能實現(xiàn)現(xiàn)代化?！　№椖坑玫匚挥诖笠乜h縣城以東，大邑縣晉東開發(fā)區(qū)的東北部，距縣城約一公里，地塊北面緊臨從成都方向到大邑縣的必經(jīng)之路，地塊東部為成都至邛崍的318國道，目前成溫邛高速公路已經(jīng)動工，根據(jù)規(guī)劃，高速公路建成后，這段道路將結(jié)束其國道的使命，改為大邑縣的二環(huán)路。大邑縣地處我國古代著名水利工程都江堰灌區(qū)的上游，氣候溫和，土質(zhì)肥沃，該地區(qū)歷史有記載的耕作活動長達(dá)千年。 　 　用地地形與成都平原向東南微微傾斜的總體地勢走向吻合，北部高程536左右，南部530，－。規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)表示，我們的開發(fā)設(shè)想與現(xiàn)場總體規(guī)劃不存在任何矛盾。近年來大邑縣從自身的優(yōu)勢條件出發(fā)，著力農(nóng)民收入增加，加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，積極優(yōu)化農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，從市場出 發(fā)，調(diào)整糧經(jīng)作物比例，擴大經(jīng)濟(jì)作物種植面積，大力發(fā)展食用菌、水果、蠶桑、花卉等有特色的優(yōu)質(zhì)高效商品農(nóng)業(yè)，現(xiàn)已建成12個農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化商品生產(chǎn)基地，5 萬畝林藥材基地，2萬畝紅梅基地，3萬畝蘑菇基地，初步奠定了大邑農(nóng)副產(chǎn)品在全川乃至全國的重要地位?！?　來大邑考察很容易發(fā)現(xiàn)，大邑經(jīng)濟(jì)中的一個“亮點”是旅游業(yè)。根據(jù)我們的觀察，大邑已經(jīng)走上了一條符合自身特點，在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民逐步富裕的道路。　　在經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展的同時，大邑的城市建設(shè)和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也獲得了長足的發(fā)展。我們到大邑深入調(diào) 查后感到很驚喜，大邑基礎(chǔ)設(shè)施狀況之完善出乎人意料，投資硬環(huán)境遠(yuǎn)比外面人們想象到的要好得多。短短四年時間，全縣城市建設(shè)共計投入資金10多億元，先后實施了“拆遷、建設(shè)、光彩、包裝、綠 化”五大工程，共計拆遷房屋5000多戶，新建還建房、商品房近100萬平方米，使得大邑城內(nèi)一條條老街迅速“變臉”，全 城面貌煥然一新，大邑縣的人均住房指標(biāo)大幅提高，被評為四川省小城鎮(zhèn)建設(shè)的十大模范之一。　　我們在調(diào)查中了解到，大邑近年來經(jīng)濟(jì)社會取得了長足的發(fā)展，人民收入增加，生活水平 迅速提高，住房自有率較高，戶均居住面積指標(biāo)不低，但普遍對住房的環(huán)境條件感到不滿意。　　哈佛大學(xué)的MBA學(xué)生在課堂里都聽到過這樣一個故事：一個美國人到非洲一個國家去推銷鞋子，他到了這個國家才發(fā)現(xiàn)這個國家的人不穿鞋，他認(rèn)為這 里沒有市場，于是轉(zhuǎn)身就走了；后來另一個美國人也來到這個國家推銷鞋子，他也看到這個國家的人還沒有穿鞋子，但他相信自己發(fā)現(xiàn)了一個市場，結(jié)果第二個美國 人取得了成功。我們很容易得到一個城市的人均居住面積的統(tǒng) 計資料，然而，我們不能從這些統(tǒng)計資料中作出人們換房需求的定量判斷。面臨人多地少的基 本矛盾，從二十世紀(jì)八十年代開始，大邑對外勞務(wù)輸出就形成了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。我們需要對這部分潛在的客戶群給予足夠的重視，有計劃地針對他們做一 些營銷推廣工作。大邑歷史上就是由川入藏的重要口岸，與這些地區(qū)自來就聯(lián)系密切，如果推出適合他們的產(chǎn)品，相信這是一個不小的市場。在這個期間，我們判斷，向大邑市場推出1600套住宅，在事實上存在的獨家經(jīng)營的情況下，市場的消納應(yīng)當(dāng)不存在任何問題。但我們將注意采取必要的處理，使有較高住房要求的客戶能 夠在我們提供的產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，自己追加投資達(dá)到滿意的效果。我們考慮按照開發(fā)的分期，每期的價格都要保持與后一期低一個梯度，當(dāng)期價格保持預(yù)售低于現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房，確保買 我們樓的客戶能夠看到自己房產(chǎn)升值，增強客戶信心，促成每一期推出后都能形成“熱銷”?！　】紤]到項目用地商業(yè)服務(wù)依托為空白等現(xiàn)狀條件，我們前不久對原計劃開發(fā)的一期開發(fā)地塊做了調(diào)整，確定了先開發(fā)興華苑，之所以選擇了這塊地，主要 考慮到比較靠近縣城，靠近已警官公寓和國土局公寓等新建居民區(qū)，心理距離不是太遠(yuǎn)，在產(chǎn)品方面，一期推出的為純別墅，別墅客戶相對來說對商業(yè)服務(wù)的距離不 是特別看重?！　‘a(chǎn)品分項成本構(gòu)成如下表：　一期開發(fā)綜合成本構(gòu)成如下：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元　　根據(jù)我們初步確定的一期項目產(chǎn)品實收銷售價格，推算一期開發(fā)效益如下表：聯(lián)排別墅均價萬元/套獨棟別墅均價一期銷售收入甲方提供的臨時設(shè)施凈現(xiàn)金流量由于事實上的“獨家經(jīng) 營”，我們將獲得一個所有的開發(fā)商都夢寐以求的“無競爭對手”的市場環(huán)境。驅(qū)動市場型企業(yè)以不同的方 式來認(rèn)識市場和參與競爭：它洞察深層的，潛在的，成長的顧客的需要，去創(chuàng)造新的市場，為顧客提供全新的商品價值。對此我們有三點考慮：第一，我們對大邑市場有比較客觀現(xiàn)實的認(rèn)識，準(zhǔn)備將開發(fā) 利潤壓在一個很低的水平上，我們將走穩(wěn)健的低價位路線；第二點，我們獲得的土地價格比較優(yōu)惠，而一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，土地所占比例較高，因此 我們的產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)是有競爭力的；第三點，我們的市場調(diào)查表明，有較大一個比例的大邑人的心理價位與我們的價位相吻合。我們非常清醒地認(rèn)識到，至少目前在大邑做房地產(chǎn)不可能獲得“暴利”（其他地區(qū)的房地產(chǎn)“暴利”似乎也行將結(jié)束），大邑市場的特點是：有市場但不大， 房子要蓋好但成本不能高，能買出去但價格難以提起來，開發(fā)有利潤但無法和成都相比。好幾次有朋友問我們：“為什么要去大邑搞開 發(fā)”？還補了一句：“別人都不去”。70％被調(diào)查人戶均住房面積80～160㎡調(diào)查對象目前住房面積為80～160㎡的占到70％，可以認(rèn)為這是大邑目前城鎮(zhèn)居民住房的主流標(biāo)準(zhǔn)，其次是每套60～80㎡，比例為16％，而居住面積小于60㎡和大于160㎡在大邑城鎮(zhèn)居民中的比例較小，加起來還不到10％。大多數(shù)的居民希望居住在環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，建筑施工質(zhì)量有保障，有專業(yè)物 業(yè)管理的居住小區(qū)里。一半的被調(diào)查人買樓不準(zhǔn)備申請按揭關(guān)于購房資金的來源，有一半的被調(diào)查人準(zhǔn)備使用自籌資金，計劃申請銀行按揭貸款的比例僅四分之一，這個指標(biāo)遠(yuǎn)低于沿海及發(fā)達(dá)地區(qū)，這種情況表明大邑 人的現(xiàn)代信貸消費意思尚處于形成的初期，而大邑人現(xiàn)實房地產(chǎn)購買力比人們想象的更高，如果銀行按揭貸款普遍推開，很大一批大邑人可以將有能力購買品質(zhì)更高 的樓房。%40~60㎡%%%160~120㎡%%%現(xiàn)住房分類%%%自建房%%打算換房%%一年內(nèi)%%%未表態(tài)%%30~40萬%%%10萬以內(nèi)%%獨棟別墅%%40平方米以內(nèi)%%%100~120平方米%%%250~300平方米%%%%自籌資金% %%%其他% %%%%未表態(tài)%%%%給子女準(zhǔn)備%%%%住房公積金%購房資金來源%%%200~250平方米%%%80~100平方米%%%住房面積選擇%%聯(lián)排別墅%%%10~15萬%%%40~50萬%%尚無購房計劃%%%換房計劃%%%換房意向%%%商品房%%其他%%%120~100㎡%%40㎡以內(nèi)大邑人對美好居住環(huán)境的追求是完全可以理 解的，作為房地產(chǎn)開發(fā)商我們對