【正文】 8138單位調(diào)查7161342單位調(diào)查1312777街頭調(diào)查22013441767705451676綜合數(shù)據(jù)1014721367街頭調(diào)查583174718918264286721單位調(diào)查4356751510綜合數(shù)據(jù)超過一半的家庭需要私家車庫還有一個值得注意的情況是，％的被調(diào)查人回答需要私家車庫，機(jī)關(guān)單位調(diào)查和街頭調(diào)查得出的結(jié)論相差不大，轎車進(jìn)入家庭在大邑看來已經(jīng)是一個非常明確的趨勢，在我們今后的規(guī)劃設(shè)計中，必須對此有充分的認(rèn)識。這個情況在我們剛到大邑時，大邑縣的朋友就對我們作了介紹，這次調(diào)查只是進(jìn)一步得到了證實。調(diào)查資料表明大邑城鎮(zhèn)居民目前居住狀況較好，㎡，在國內(nèi)小城鎮(zhèn)橫向比較中，這個指標(biāo)是很高的。我們也很疑惑，為什么非要別人去了我們才去？還有的“圈子”里的朋友，一聽我們介紹大邑房地產(chǎn)目前的價格就不感興趣 了，他們一口認(rèn)定在大邑賺不到錢。如果基于這個認(rèn)識，本報告書已經(jīng)證明了，大邑項目一定能夠成功。事實上，在大邑自己蓋過別墅經(jīng)驗的人都 知道，我們這個產(chǎn)品的價格是非常有競爭力的。不可否認(rèn)很多企業(yè)通過傳統(tǒng)的市場調(diào)查方法 推出自己的產(chǎn)品，獲得了成功，但這條路在大邑這個特定的市場上走不通。而低層為主的產(chǎn)品類型，對我們來說，可謂是輕車熟路，不存在任何技術(shù)方面和管理 方面的問題。管理費銷售收入 12801080　　我們深知，售后服務(wù)和物業(yè)管理是營銷工作的重要基礎(chǔ)，我們準(zhǔn)備在一期工程交付使用時，同時開通24小時值班的售后服務(wù)維修及業(yè)主投訴受理中心，物業(yè)管理先期介入，在規(guī)劃建設(shè)階段就開始考慮降低經(jīng)常性物業(yè)管理成本，提供收費不高的優(yōu)質(zhì)、溫馨、專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)?！　「鶕?jù)市場消納能力分析和我們公司的營銷戰(zhàn)略，本項目準(zhǔn)備分三期推出。隨著我們對當(dāng)?shù)厍闆r更多的了解，在市場確有需求的前提下，也不排除我們今后推出部分高配置產(chǎn)品 的可能性。五 產(chǎn)品定位　　如前面分析中已經(jīng)指出的，我們將要面對的是一個僅有低標(biāo)準(zhǔn)住宅，并相對“過?！钡姆康禺a(chǎn)市場，顯然我們主推的產(chǎn)品必 須是升級換代的產(chǎn)品，必須與市場現(xiàn)有產(chǎn)品形成很大的差異，使客戶感到值得“換房”?！?　隨著晉東開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)條件日趨完善，今年以來晉原鎮(zhèn)的招商引資工作的勢頭很好，最近投資額達(dá)數(shù)千萬元的拉舍爾毛毯廠項目已決定落戶大邑，其他還有一些項 目現(xiàn)在也正在談判之中?！　〈送?，大邑縣近年來對外招商引資工作也很有成效，一些較有規(guī)模的工業(yè)生產(chǎn)項目將陸續(xù)在大邑動工興建，他們的中高級管理技術(shù)人員均來自外地，對高素質(zhì)的住宅有很大的潛在需求，這也是一個不可忽視的市場。大邑勞務(wù)輸出的目的地分布較廣，除南方沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和成都重慶兩市是大邑人較 集中的地區(qū)以外，由于邛崍和大邑兩縣歷史上就是從四川進(jìn)藏的主要口岸，大邑對西藏的勞務(wù)輸出的比重一直較大。穩(wěn)定的社會和高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，刺激了人們對更寬敞的住宅，更優(yōu)美的居住環(huán)境和更完善 的物業(yè)管理的追求，正是這種持續(xù)不斷的，一浪高過一浪的住房需求浪潮，造就了中國房地產(chǎn)發(fā)展的一股強(qiáng)大原動力?！　≡诳疾齑笠胤康禺a(chǎn)市場時，如果只看表面現(xiàn)象，不作深入細(xì)致的調(diào)查研究，人云亦云，必然會做出錯誤的結(jié)論。許多大邑人到過東南發(fā)達(dá)地區(qū)，更多的人經(jīng)常有機(jī)會到成都市區(qū)，這些 地區(qū)新建的居住小區(qū)配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，人們得到了高質(zhì)量的現(xiàn)代生活享受，給大邑人留下了深刻的印象，起到了一個示范作用。當(dāng)我們今天站在大邑街頭時，環(huán)顧四周，仍不得不對大邑人的氣魄所 折服?！　∪?市場研究　　考察發(fā)達(dá)國家和地區(qū)城市發(fā)展和居民分布的演變可以發(fā)現(xiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交通條件的改善，中心城市一般都會出現(xiàn)一定程度的“空心化”，而離中心 城市不超過30分鐘車程，環(huán)境條件良好的小城鎮(zhèn)，往往都成為人們最向往的居住地。目前，全縣已建成較高標(biāo)準(zhǔn)水泥路61條， 里，形成了以318國道為主干，通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村和相鄰各市縣的公路交通網(wǎng)?！　〗畞砟甏笠氐膰鴥?nèi)生產(chǎn)總值、全社會固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、財政收入等 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均保持了兩位數(shù)的增長。大邑縣的旅游資源富集，并獨具特色，在方圓幾十公里范圍內(nèi)有國家級風(fēng)景區(qū)西嶺雪山，國家級重 點文物保護(hù)單位劉氏莊園陳列館，中國道教發(fā)源地鶴鳴山，中國佛教早期傳地霧山，花水灣溫泉度假區(qū)等眾多的自然景觀和人文景觀。　　上世紀(jì)五十年代以后，大邑逐步開始發(fā)展了一些地方工業(yè)，以汽車零配件、輕工業(yè)、手工 業(yè)、土特產(chǎn)加工和建材為主、以及相對數(shù)量的一批小化肥、小水泥、小磚廠、小煤窯等“社隊企業(yè)”，進(jìn)入八十年代，大邑的白酒生產(chǎn)異軍突起，以西嶺雪山大飛水 為源頭的出江水系水質(zhì)優(yōu)良，為釀酒提供了得天獨厚的自然條件，承襲了歷史悠久的釀酒傳統(tǒng)，大邑濃香型白酒在國內(nèi)市場占有非常重要的地位。 　　3 發(fā)揮房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的火車頭作用，刺激和拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)?！　〈笠卦诔啥际袑儆诒容^偏遠(yuǎn)的區(qū)縣，區(qū)位上處于相對的劣勢，但大邑的領(lǐng)導(dǎo)有眼光，有遠(yuǎn)見，有膽識，他們胸襟廣闊地提出了“你發(fā)財，我發(fā)展”的招商 引資政策，經(jīng)過不懈的努力，在大邑創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境。地塊內(nèi)部田地之 間高差不大，民居院壩偶見不大的土堆?！　〉貕K現(xiàn)狀大部為農(nóng)業(yè)用地，其間分布少量農(nóng)舍林盤，溝渠縱橫，地勢平坦?！　∮捎谟玫厮幙h誠門戶的特殊位置，項目開發(fā)建設(shè)中我們將按照城市設(shè)計的思想，采用先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計理念，塑造優(yōu)美的大邑東大門的形象，勾畫出綠樹掩映，鮮花叢擁，美麗動人的城市天際輪廓線，為“花園式山水旅游城市”大邑爭光添彩。把農(nóng)民從農(nóng)田解放出來，唯一的必由之路就是進(jìn)城，農(nóng)民進(jìn)城都進(jìn)北京、上海，都到成都、重慶，可能嗎？根本不可能。于是我們看到了中國房地產(chǎn)業(yè)的一個非常特殊的現(xiàn)象：一說起中國房地產(chǎn)似乎就是深圳、上 海、北京、廣州等熱點城市，似乎他們就是中國房地產(chǎn)，在這些城市里房地產(chǎn)市場競爭已經(jīng)很難用“激烈”來形容了，開發(fā)建設(shè)規(guī)模之大，投資密度之強(qiáng)，為世所罕 見。蓋茨在向別人解釋微軟的成功之路時，總是會說：“我想最重要的因素還是我們最初的遠(yuǎn)見。　　　　　　————凌志軍：《追隨智慧》尋找中國房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場　　中國現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)是在一個特定的年代，幾乎是在一夜之間從沿海地區(qū)突然興起來的，香港和臺灣的 房地產(chǎn)業(yè)很自然地成為內(nèi)地房地產(chǎn)的老師，他們的經(jīng)驗被廣泛地借鑒和套用，許多投入這個行業(yè)的人都憧憬著在中國大陸重現(xiàn)港臺房地產(chǎn)大亨當(dāng)年的點石成金。 　 　朱鎔基總理在回答記者的提問時，他坦率地說最頭痛的問題是如何提高農(nóng)民的收入，在我們這個農(nóng)村人口10個億的國家里，這的確是一個大問題。此外，XX房地產(chǎn)公司還將與晉原鎮(zhèn)在項目用地內(nèi)合建一座占地面積三萬平方米（50畝）的開放式城市公園。大邑縣領(lǐng)導(dǎo)希望本項目建成為一個 具有較高開發(fā)建設(shè)水平，規(guī)劃設(shè)計科學(xué)合理，環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)管理配套完善的現(xiàn)代化綜合性居住小區(qū)?！　?2 建設(shè)具有較高水平的現(xiàn)代化居住小區(qū)，提高居住生活水平，促進(jìn)兩個文明的建設(shè)，改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境；大邑縣歷史悠久，地域廣闊，資源豐富，山水靈秀，人文薈萃，曾被明代狀元揚(yáng)升庵譽(yù)為“蜀之望縣”?？陀^條件不利于大邑縣走建立“大煙囪工業(yè)”的道路實現(xiàn)現(xiàn)代化，但我們認(rèn)為這不一定是個壞事，它 反倒促使大邑人能夠以當(dāng)代最先進(jìn)的，生態(tài)的，可持續(xù)發(fā)展的眼光來審視自己的發(fā)展道路，讓大邑人具有了比許多發(fā)達(dá)地區(qū)更為先進(jìn)的現(xiàn)代環(huán)境意識，從而避免重蹈 先污染后治理的彎路。旅游業(yè)的發(fā)展給大邑的建設(shè)發(fā)展帶來了廣泛 和深遠(yuǎn)的影響。作為開發(fā)商我 們對地區(qū)的社會治安非常重視，沒有穩(wěn)定的社會環(huán)境，一切發(fā)展都無從談起。大邑 供電網(wǎng)自成體系，又有并入國家電網(wǎng)的供電系統(tǒng)，電源豐富，且價格優(yōu)惠。換句話說，近年內(nèi)將成都人作為我們的目標(biāo)客戶群 是不現(xiàn)實的，大邑房地產(chǎn)市場仍然將是一個地方性的，封閉的本地市場?！　×硪环矫?，這次大規(guī)模投放市場的產(chǎn)品具有很強(qiáng)的趨同性，幾乎所有的樓房都臨街修建，一個統(tǒng)一的模式：底層為商鋪，上面為住宅。但是，如果換位思考，對于房地產(chǎn)開 發(fā)商來說，難道不是一個絕好的市場機(jī)會嗎？　　大邑人做了很大的努力來改善自己的投資環(huán)境，并取得了實實在在的進(jìn)步。與其他產(chǎn)品相比，房地產(chǎn)的產(chǎn)品需求既有剛性的一面，又表現(xiàn)出很大的彈性。另一方面，我們也不能將項目定位于高端客戶，因為他們的數(shù)量太少，無法消化完我們這個30萬平方米的大盤。　　我們的基本判斷大邑目前仍然是一個比較封閉的市場，基本客戶群來自本地，但問題并不是絕對的，我們也不能排斥存在其他潛在客戶的可能性，比如說：　　據(jù)了解，在近五年內(nèi)，西藏地區(qū)將有24萬名漢族干部離退休返回內(nèi)地，由于多方面的原因，估計其中有80％將落戶四川?！　〈笠乜h各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的干部，他們有很大一部分來自大邑縣城，或者曾經(jīng)在縣城工作學(xué)習(xí)，不少人還有親屬住在縣城，他們希望子女有良好的受教育條件，希望改善和提高家人的居住生活水平，也希望今后有機(jī)會調(diào)回縣城工作。這部分新增住宅需求將主要通過三個途徑來解決：直接消化市場的空置房，租賃舊 房和購買品質(zhì)較好的新房，其中后兩種情