【正文】 在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場競爭中，“”。案例可比單價(jià)修正因素 A B C 4300 4180 4100 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易時(shí)間修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/104 100/98 100/98 個(gè)別因素修正 100/100 100/98 100/103 比準(zhǔn)單價(jià) 　　　　　　　　　　　　　附 件 目 錄 一、企業(yè)資料 業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書； 企業(yè)章程、驗(yàn)資報(bào)告； 近三年及當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表； 大連XX集團(tuán)股份有限公司近3年資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表； 企業(yè)基本情況介紹； 已投入資金證明； 6．投入資金明細(xì)表。 三、貸款效應(yīng)評(píng)價(jià) 四川房地產(chǎn)有限公司已在行開設(shè)結(jié)算帳戶，并保證本項(xiàng)目在銷售期的資金歸入我，將起到“以貸增存”作用。但一旦出現(xiàn)市場風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)直接影響銷售收入的實(shí)現(xiàn)，從而影響項(xiàng)目的成功開發(fā)，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ，在其所在區(qū)域定位較高，售價(jià)較高，主要針對(duì)高收入人群，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限；同時(shí) “花園”、“園”、“新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多。 借款人四川房地產(chǎn)有限公司是集團(tuán)的全資子公司，集團(tuán)是一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主的大型集團(tuán)公司，在全國具有較高的知名度?；蛘咴陧?xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)銷售的情況下，綜合銷售均價(jià)為4523元/平方米該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。從下表可以看出，項(xiàng)目償債有可靠保證，企業(yè)償債能力強(qiáng)。 (3)銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按年銷售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用)。本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分年度投資計(jì)劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。 其他費(fèi)用 主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、審查費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程總承包費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用。、。 4 天然氣集資費(fèi) 戶 403 % 按目前成都市有關(guān)規(guī)定。住宅內(nèi)裝修按清水房測算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦。而“”所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個(gè)片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。 B．“”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團(tuán)式布置相結(jié)合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。采用簡單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為：4183元/平方米 ３、預(yù)期售價(jià)測算結(jié)果 ，具體銷售情況明細(xì)如下表： 銷售預(yù)測表 序號(hào) 項(xiàng)目或費(fèi)用名稱 建筑面積(m2) 單位售價(jià)(元/m2) 銷售金額(萬元) 備注 1 聯(lián)排別墅銷售收入 319戶 2 復(fù)式別墅銷售收入 14490 84戶 合 四、市場預(yù)測分析 項(xiàng)目基本情況 位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項(xiàng)目，北近公園。 聯(lián)排別墅在成都興起時(shí)間不長。 土地增值潛力大。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。成都市商品房銷售經(jīng)過去年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個(gè)月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。橫向比較，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在15個(gè)副省級(jí)城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。 表43由此，成都房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品逐步向個(gè)性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。因此，成都市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場潛力。 （二）成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場狀況 作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟(jì)的快速增長。市場評(píng)估 一、 市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向 2001年全球經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟(jì)以高于7％的增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 工程施工由成都市區(qū)建筑工程總公司、四川第建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見下表： 承建單位名稱 公司資質(zhì)等級(jí) 承建規(guī)模（平方米） 成都市區(qū)建筑工程總公司 壹級(jí) 31,777 成都市建筑工程公司 16,840 四川省建筑工程公司 壹級(jí) 12,690 成都市建筑工程公司 15,435 成都市區(qū)建筑安裝工程公司 貳級(jí) 22,336 成都市第、第建筑工程公司屬于成都市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹級(jí) 項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)的成都建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)的成都工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。 小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。 小區(qū)在東西南北四面各有一個(gè)入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時(shí)不影響小區(qū)的綠地率。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。 計(jì) 2240 9000 經(jīng)我們?cè)谌诵胁樵兿到y(tǒng)查詢，四川房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽(yù)良好，2002年貸款卡年審時(shí)，被中國人民銀行分行營業(yè)管理部指定的資信評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)為AA資信等級(jí)企業(yè)（詳見附件）。 七、信用狀況評(píng)價(jià) 該公司至評(píng)估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表： 項(xiàng)從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè)2002年9月的期間費(fèi)用為862萬元，%。 預(yù)收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。企業(yè)的流動(dòng)比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，%。57% 20% 負(fù)債增長絕對(duì)數(shù) 14990 10442 11960 增長百分比 149900% 69% 47% 權(quán)益增長絕對(duì)數(shù) 1400 644 6496 增長百分比 財(cái)務(wù)部經(jīng)理：，男，28歲?！啊庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場競爭中，“”。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 四、 投資籌資評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他），開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。2001年1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。投資估算和籌資評(píng)價(jià) 一、投資估算 二、投資來源及籌資評(píng)價(jià) 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) 四、有關(guān)說明 第六章借款人評(píng)價(jià) 一、借款人概況 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 三、信用狀況評(píng)價(jià) 四、資產(chǎn)負(fù)債分析 五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率 六、現(xiàn)金流量分析 七、信用狀況評(píng)價(jià) 八、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 第三章根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場及預(yù)測、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評(píng)估工作。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經(jīng)工行分行審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。 三、市場評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。 六、 貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 通過定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 四川房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。 四川房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：，男，39歲，碩士。 四、資產(chǎn)負(fù)債分析： 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小。 其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團(tuán)投資“花園”的15000萬元收回。但2001年企業(yè)的利潤總額虧644萬元，%，%，%，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長。 注 工行支行 557 7000 11月份還款1100萬元，無拖欠本息 行支行 142 0 行支行 318 2000 無拖欠本息 營業(yè)部 92 0 銀行 1001 0 納稅專戶 130 0 合 　　　　　　　　　　第三章　項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目建設(shè)必要性 “”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。同時(shí)為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。 小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級(jí)防盜門，車庫為自動(dòng)感應(yīng)門，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)?，地面為混合砂漿找平。 五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡設(shè)計(jì)公司和成都建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。 該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，2001年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。 。 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研，更加注重研究購房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競爭對(duì)手的情況。房屋竣工面積815萬平方米，％，比上年增加 ％。 與此同時(shí)，房產(chǎn)商土地購置大幅增長。 成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。 開發(fā)規(guī)模化。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如名宅、嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，的修建正好彌補(bǔ)了這一市場盲點(diǎn)。而“”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。 售價(jià)的確定 本次項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)估價(jià)的方法進(jìn)行分析，得出其公開市場價(jià)格，結(jié)合企業(yè)實(shí)際營銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測算價(jià)格。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。 ，將給沿岸的土地帶來一個(gè)可觀的增值空間?！啊表?xiàng)目規(guī)模較大，共403套，因此預(yù)期銷售情況不會(huì)太樂觀，開發(fā)商應(yīng)加大營銷力度。投資估算明細(xì)見附表。 根據(jù)合同、協(xié)議價(jià)格，企業(yè)實(shí)際規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)、 萬元。根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計(jì)取。 (4) 天然氣集資費(fèi):。符合總行關(guān)于項(xiàng)目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。 ，在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時(shí)間，按成都市同類地區(qū)相似項(xiàng)目的銷售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷售回款計(jì)劃見第四章。 (3)項(xiàng)目銷售面積、工程整體動(dòng)工及分年投資不發(fā)生變化，且項(xiàng)目在預(yù)測期全部銷售完畢。 三、資金來源與運(yùn)用分析 根據(jù)第五章投資來源及籌資評(píng)價(jià)，該項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 從以上計(jì)算結(jié)果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。另外，在項(xiàng)目敏感性分析中，銷售單價(jià)每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。至評(píng)估基準(zhǔn)日公司銷售已接近預(yù)計(jì)銷售收入的49％（實(shí)際到賬收入為32％），公司應(yīng)作好剩余部分房屋的銷售工作，確保項(xiàng)目的順利完成。 該項(xiàng)目開工時(shí)間為2001年8月，至評(píng)估基準(zhǔn)日工程已基本完工，現(xiàn)在主要在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程按期完工基本不存在風(fēng)險(xiǎn)。 稱 萬科城市花園 成都花園 中華園 杜甫花園 地理位置 成龍路8號(hào) 青羊大道8號(hào) 人民南路四段 二環(huán)路外西 交易時(shí)間 20021125 20021121 2002528 2001424 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易價(jià)格（元/m2） 5800 5200 5830 4000 交易情況 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因素 交通便捷度 一般，有17路等公交車 一般，有2