【正文】 押權(quán)，從而變成普通債權(quán)。如小懟為甲、乙、丙、丁分別設(shè)立抵押權(quán)，各自擔(dān)保債權(quán)金額為10萬(wàn)元、50萬(wàn)元、20萬(wàn)元、30萬(wàn)元。如果債務(wù)人被宣告破產(chǎn)，抵押財(cái)產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)。抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或抵押權(quán)的順位，也可以與抵押人協(xié)商變更抵押權(quán)的內(nèi)容。如果非因抵押人的行為造成抵押物價(jià)值減少，如地震等自然災(zāi)害、失火、被竊等，則只能按照抵押權(quán)的物上代位性來(lái)解決，如果有相應(yīng)的保險(xiǎn)金、賠償金、補(bǔ)償金的，則抵押權(quán)人可以就其優(yōu)先受償。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)必須征得抵押權(quán)人的同意，未經(jīng)同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，包括出賣(mài)、贈(zèng)與、互易、出資等。但債務(wù)履行期屆滿、債務(wù)人不履行債務(wù)而使抵押物被人民法院依法扣押的，孳息收取權(quán)即歸抵押權(quán)人行使。無(wú)論是在抵押前還是抵押后，抵押人都有權(quán)將抵押物出租給他人使用。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。這是擔(dān)保物權(quán)物上代位性的體現(xiàn)。3．添附物。二、抵押權(quán)的效力抵押權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。1．不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及正在建造的建筑物抵押的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。按份共有人得以其份額設(shè)立抵押權(quán)，共同共有人得以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)。即“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)允許抵押。（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。（一）抵押物1．不可抵押的財(cái)產(chǎn)法律禁止流通或禁止強(qiáng)制執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)不得作為抵押物，列舉如下：（1）土地所有權(quán)?！钡盅簷?quán)是意定擔(dān)保物權(quán)，區(qū)別于作為法定擔(dān)保物權(quán)的留置權(quán)。若不屬于公益設(shè)施，如非教育設(shè)施或非醫(yī)療設(shè)施，則可以抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)的客體不是土地或土地所有權(quán)，而是土地上的用益物權(quán)。（7）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押合同的效力與抵押權(quán)的設(shè)立不同，前者為設(shè)定負(fù)擔(dān)的債權(quán)合同，后者為引起物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。抵押合同若設(shè)有流押條款，則該條款因違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效，但不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力，即不影響抵押權(quán)的有效成立和合法行使。2．從權(quán)利。孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用，其次償還主債權(quán)的利息，然后是償還主債權(quán)。2．對(duì)抵押物的轉(zhuǎn)讓權(quán)。即在同一財(cái)產(chǎn)上為兩個(gè)或兩個(gè)以上的債權(quán)分別設(shè)定抵押權(quán)。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。抵押權(quán)人雖未實(shí)際占有抵押物，但抵押權(quán)人對(duì)抵押物仍有支配權(quán)。（2）抵押物價(jià)值恢復(fù)請(qǐng)求權(quán)和增加擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。即通過(guò)剝奪債務(wù)人的期限利益來(lái)保障抵押權(quán)人的利益，也被稱(chēng)為“加速到期”制度。6．優(yōu)先受償權(quán)。（二）抵押權(quán)順位的轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)順序的轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵竿坏盅喝说南却涡虻盅簷?quán)人將其抵押權(quán)的先次序讓與后次序抵押權(quán)人。變更后的各抵押權(quán)人所能主張優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)額度，受其所在順位的原抵押權(quán)擔(dān)保的金額限制。乙為丙、丁拋棄其抵押權(quán)順位。則在甲受償10萬(wàn)元后，乙和丁按比例受償30萬(wàn)元，然后由丙受償20萬(wàn)元，再然后由乙和丁按比例受償10萬(wàn)。但以拍賣(mài)方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，仍應(yīng)由拍賣(mài)時(shí)出價(jià)最高的應(yīng)買(mǎi)人獲得抵押物（或共有份額）。我們認(rèn)為：兩者并存時(shí)，抵押權(quán)已登記的，成立在先，權(quán)利在先；抵押權(quán)未登記的，質(zhì)權(quán)優(yōu)先。主體限于企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，非經(jīng)營(yíng)性主體和非從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的自然人不能設(shè)立此種抵押。四個(gè)要件：正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、已支付合理價(jià)款、已取得抵押財(cái)產(chǎn)、須在動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)財(cái)產(chǎn)結(jié)晶之前。六、最高額抵押最高額抵押，是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。抵押權(quán)人的債權(quán)確定：約定的債權(quán)確定期間屆滿；沒(méi)有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán)；新的債權(quán)不可能發(fā)生；抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo)；法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。關(guān)鍵在于丙有無(wú)權(quán)利要求丁退還剩余租金。乙銀行抵押權(quán)僅及于建設(shè)用地使用權(quán)，不及于其上的建筑物，雖可乙丙拍賣(mài)，但不得就住宅樓拍賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償，故B項(xiàng)錯(cuò)誤?！蔽炜梢酝瑫r(shí)就丙和丁的房屋行使抵押權(quán)，并且沒(méi)有比例或份額之限制，故A項(xiàng)、B項(xiàng)、C項(xiàng)、D項(xiàng)錯(cuò)誤。丁因商品房買(mǎi)賣(mài)合同而享有債權(quán)，故丙公司的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于丁的債權(quán)，故D項(xiàng)正確。故B項(xiàng)錯(cuò)誤，C項(xiàng)正確。甲提前得知乙銀行將起訴自己，在乙銀行起訴前將該商鋪出租給不知情的丙，預(yù)收了1年租金。最高額抵押不具有移轉(zhuǎn)上的從屬