【正文】 施予以管理和防范。l 同時公寓式酒店必須的服務(wù)電梯（及消防電梯）位于西部，便于使用。目前在GG1軸的防火分界線基本將整個平面劃分為近似相等的兩部分，基本符合電梯的服務(wù)能力。從經(jīng)營角度，由于下部35層有38套已售戶型承諾5年返租，將公寓式酒店設(shè)在低層，正好將這些承諾客戶納入酒店式管理，可以通過補充協(xié)議將此部分房間納入公寓式酒店客房，實施統(tǒng)一經(jīng)營管理，所得收益統(tǒng)一返還小業(yè)主，有利于貴公司實踐承諾。公寓樓的戶型原本按照商務(wù)公寓的標準設(shè)計，戶型面積、配比等與公寓式酒店及投資型服務(wù)公寓均較為吻合。而且投資型服務(wù)公寓的用家多為長期用戶，與酒店以短期商務(wù)客人為主也并不矛盾，在檔次上雖然與酒店相比有一定差距，但也是高品質(zhì)的。此種模式其實與前面討論過的實現(xiàn)酒店功能的公寓式酒店類似，作為一種新的投資產(chǎn)品，本項目的公寓部分完全做成此種產(chǎn)品市場風(fēng)險比較大。2. 商住公寓l 隨著高新區(qū)的發(fā)展，各類公司越來越聚集，成長型企業(yè)和小公司對商住公寓有需求。對于西安，特別是西高新而言，由于商務(wù)活動越來越活躍，短期的商務(wù)客人數(shù)量比較多，周邊眾多企業(yè)、寫字樓的商務(wù)人士應(yīng)當是酒店式公寓的主要客戶，而且如果本項目酒店特色較為鮮明，提供與住酒店不同的居住感受，很可能會吸引更大范圍的商務(wù)客人。l 對項目整體品質(zhì)有提升作用，保證項目總體價值和高回報。l 此種模式適合于對項目成本構(gòu)成不了解，投資渠道少，不理解資金時間價值的投資者。l 西高新高檔酒店缺乏，使得經(jīng)營收入有保證，在扣除承諾的返租或按揭款以及經(jīng)營成本后，可能不僅回收了全部成本，而且可以獲得額外的經(jīng)營利潤。此類公寓式酒店兼顧了產(chǎn)權(quán)式酒店與居住型公寓的屬性，購買者可以滿足其自用與投資的多重需求，對購買者而言比較有保障。從國外的經(jīng)驗來看，產(chǎn)權(quán)式酒店的成功要素中有幾個必要的因素：l 有龐大的客戶群l 位于自然景觀、娛樂休閑資源優(yōu)越的旅游度假區(qū)l 專業(yè)的管理公司和網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營對于本項目而言，開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店不是理想的方案，存在以下制約問題：l 產(chǎn)權(quán)式酒店的土地使用權(quán)限是40年，也需要進行星級的評定才能保證品質(zhì)，吸引投資者，因此需要加大前期的成本投入。l 根據(jù)項目目前的現(xiàn)狀條件，已經(jīng)無法作成純酒店，而且已經(jīng)有相當數(shù)量的房間出售出去，使后期進行酒店式管理的難度很大。下面我們對三種酒店類型在本項目中的適應(yīng)性進行分析，選擇較為適合本項目的酒店功能類型。本項目中公寓部分的規(guī)模比例在50%左右，如果考慮酒店功能和投資服務(wù)型公寓兩種功能，其比重完全吻合較為理想的綜合建筑體酒店與公寓的規(guī)模比例。因此，我們首先對酒店功能的必要性和具體產(chǎn)品模式進行確定，在據(jù)此考慮其他功能的設(shè)置。由于時間緊迫，而且定位工作的深化也需要階段性深入，在第一階段報告中，定位的細化程度還不足，因此我們在項目基本定位確定的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目急待解決的具體問題，對項目的定位進行了補充和細化，以便促進項目的定位落實到可操作的層面。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走勢，明確了項目所面臨的市場壓力和機遇。具體體現(xiàn)在整體項目應(yīng)以寫字樓為主要功能，公寓配合寫字樓，形成項目的主體；商業(yè)配套作為對二者功能的補充和完善，三種功能在統(tǒng)一的商務(wù)氛圍下相互支撐，形成1+1大于2的合力效應(yīng)，最終能夠以較強的綜合實力參與市場競爭。因此，在項目定位細化調(diào)整階段，核心的問題是公寓的定位問題。因此從市場情況來看，高新區(qū)存在著對高檔次四星級、五星級商務(wù)酒店的需求。此外，開發(fā)酒店產(chǎn)品也是貴司引領(lǐng)市場的重要舉措，是涉足新的市場領(lǐng)域的重要步驟。貴司開發(fā)酒店物業(yè)，是涉足新的市場領(lǐng)域，迎接新的挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略考慮，純酒店的開發(fā)存在著高投入與難以快速回籠資金的矛盾，對公司繼續(xù)做市場市場領(lǐng)航者在資金支持方面有不足。產(chǎn)權(quán)式酒店一般位于自然景色優(yōu)美的旅游度假區(qū)，滿足投資者休閑度假和獲取投資收益的雙重需求。l 由于存在上述制約因素，有產(chǎn)權(quán)式酒店管理經(jīng)驗的酒店管理公司會對項目的經(jīng)營前景進行評估，達成合作的可能性會比較低。對投資者而言，用較少的投資獲得了高品質(zhì)的物業(yè)，而且物業(yè)保值增值的能力比較強，通常還可以得到一定期限的免費使用權(quán)，因此有較強的吸引力。而且投資者讓渡了首期款的時間價值，喪失了用其投資其它項目的收益。通過以上三種酒店類型的分析，可以看出，酒店式公寓是較為適合的類型。間接客戶是短期居住的商務(wù)客人。l 但純公寓的客戶對戶型的需求相對比較大，戶型選擇上以2－3室為主，而本項目公寓以一居為主，在戶型上難以滿足純公寓用戶的需要。這種產(chǎn)品是長期經(jīng)營，獲取長期收益的，投資成本逐期回收而不是快速變現(xiàn)。由于采取酒店式經(jīng)營管理，物業(yè)管理費會比較高，對于自用客戶不劃算，會將自用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在目標客戶之外，會加大項目的市場風(fēng)險。本公寓樓可配備24小時熱水、戶式中央空調(diào)，具備基本智能化配置，基本滿足商務(wù)客戶的使用要求，對于整體物業(yè)的品質(zhì)有一定提升作用。不同的上下組合方式，在不考慮電梯和大堂使用的前提下，區(qū)別如下：、下部投資型服務(wù)公寓將公寓式酒店設(shè)在大樓的高樓層或低樓層，本身并無本質(zhì)性的差別；公寓式酒店位于高層部分，酒店客房將擁有較好的視野和采光、景觀等。因此橫向分割的方案對項目的銷售和客戶的居住影響很大，不是理想方案。投資性公寓客戶對于居住環(huán)境要求相對較高，對于木塔寨變電站的存在會較為關(guān)注，不利于投資性公寓的銷售和出租。但這種共享配套，特別是公寓式酒店與投資性公寓共享配套，使用不便，同樣造成一定程度的人流混雜，帶來相應(yīng)的管理和安全問題。由于公寓式酒店和投資性公寓均以出售為主，而由于豎向分割，公共部分可分攤面積的分攤對象與原整棟公寓樓統(tǒng)一分攤的情況有所不同，需要重新進行銷售面積的計算，重新核算每戶的銷售面積。要確保公寓式酒店的酒店品質(zhì)，需要聘請專業(yè)的酒店管理公司進行專業(yè)化的服務(wù)和管理。故公寓樓12層商業(yè)配套的定位，需以公寓樓的定位為依據(jù)，以項目綜合建筑體的整體定位為前提，緊密聯(lián)系兩類公寓針對的目標客戶的特點和差別，并結(jié)合綜合考慮，對各類業(yè)態(tài)的主要服務(wù)目標客戶進行細分，并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。由于配套規(guī)模的限制，公寓式酒店的健身中心、高檔超市需要在投資型服務(wù)公寓中共享。位置：13軸、KL軸圍合的空間面積：約50平方米功能：收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、票務(wù)服務(wù)、英文翻譯、秘書服務(wù)等。將原有的美容沙龍和過廳均納入餐廳的空間，以求餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有的空間布局條件下盡可能大，盡量滿足實際使用要求。面積：80平方米功能：美容、美發(fā)、簡易按摩保健。應(yīng)加設(shè)殘疾人輪椅坡道。根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進度情況，同時考慮對于公寓式酒店配套的補充和兼顧，投資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。一層臨街的門面房不同于內(nèi)部的空間，因其具有較高的商業(yè)價值，功能的設(shè)置應(yīng)即滿足上部公寓的使用，同時對外部提供配套服務(wù)，服務(wù)對象具有對內(nèi)對外兼顧的特點。休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個重要因素。位置：C1A1軸、1214軸圍合的空間。而原銀行營業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。目標客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。面積：60平方米功能：桑拿、淋浴、更衣目標客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。（根據(jù)實際經(jīng)營，如果未來有擴大規(guī)模需要，其空間可以向露臺方向擴展）。l 圖書閱覽針對目標客戶的文化層次和受教育程度較高的特點，選擇相對安靜的空間作為讀書閱覽的場所。如果此改動對于公寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置適當向內(nèi)部后退，在確保最大實用面積的前提下，適當兼顧外立面效果。本項目應(yīng)當由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負責裝修，以保證項目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標客戶，本市或本省公司以及一些外地、港澳臺和國外公司是出租寫字樓的主要目標客戶。其中45層預(yù)留大開間，不分割，目標客戶是國內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預(yù)留個性化裝修的空間?？蛻纛愋椭行凸颈戎乜梢源笠恍?，以本市、本省企業(yè)為主，以為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類型企業(yè)為主。寫字樓商業(yè)配套的主要使用者是自用和租用的長住公司內(nèi)的公司及員工。3定位內(nèi)容根據(jù)上述定位原則和定位依據(jù)，水晶島辦公樓的商業(yè)配套定位包含以下功能：銀行、商務(wù)餐廳、會議室、品牌快餐、咖啡酒吧、票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳、郵局。目標客戶；寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個人；公寓樓客戶。l 中高檔的商務(wù)中餐廳上部的高檔寫字間存在對于高檔餐廳的需求，用于商務(wù)宴請、接待、洽談及會議用餐，同時作為對公寓式酒店的配套補充，故選擇在靠近公寓式酒店的位置，便于雙方共享。面積：180平方米功能：高檔酒吧，寫字樓商務(wù)洽談及放松休閑場所。位置：1819軸、EF軸圍合范圍內(nèi)面積：20平方米功能：為寫字樓的公司及個人提供簡單的郵政服務(wù)目標客戶；寫字樓的公司為主。普通的商務(wù)設(shè)施很難滿足其需求，高檔商務(wù)俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。俱樂部管理公司會在前期針對性的市場研究基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)本身的特點和管理經(jīng)驗，提出詳細的業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營方案。滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石的定位原則。聘請專門的國際級俱樂部管理公司進行管理，不僅可以保證其會員享受高水準的服務(wù)，而且可以運用其強大國際網(wǎng)絡(luò)，使會員能夠在其它國家或城市享受同樣級別的會員的權(quán)利?？紤]到本項目目前施工的進度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設(shè)游泳池困難較大；但考慮為保持整個水晶石能夠成為較為地道和標準的高檔俱樂部，具備輻射整個西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應(yīng)當加設(shè)游泳池。：設(shè)有游泳池的布局由于房間形狀及長度的限制，游泳池作成自由形狀的帶有戲水功能的游泳池，建議布置自然風(fēng)格，如加入熱帶植物、人造沙灘等，以自然風(fēng)光彌補非標準游泳池的不足；由于游泳池規(guī)模較大，其它健身功能需選擇主要功能，分布在游泳池的周邊，形成以游泳池為中心的功能布局，突出游泳池的功能和吸引力，弱化其它功能空間較小的問題。l 多功能的宴會廳/高檔西餐廳高檔西餐廳是俱樂部主要的空間之一，需要較為寬大的空間，作為多功能的宴會廳和高檔西餐廳的復(fù)合功能空間，具有西餐廳、高檔宴會廳、報告廳、大型財富聚會、高檔晚宴的多重功能。面積：約300平方米功能：提供高檔咖啡飲料及服務(wù)。位置：在寫字樓一層，131BG軸圍合區(qū)域。需要較為豪華的裝修以襯托其檔次。六、項目不同功能的互動關(guān)系（一）項目功能互動關(guān)系分析1. 綜合建筑體不同功能的相互影響的一般規(guī)律（1）規(guī)模比例關(guān)系為詳細研究商務(wù)綜合建筑體的基本規(guī)律，我們對北京檔次較高的綜合性項目進行了分析，發(fā)現(xiàn)寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能，大部分綜合性項目中都含有四種功能。有酒店的綜合性項目寫字樓租金都較高，而且酒店檔次與寫字樓租金水平基本呈同向趨勢。例如，國貿(mào)、燕莎、賽特是北京最高檔的購物中心和百貨公司，他們的寫字樓租金都是比較高的。l 寫字樓底商配套寫字樓底商配套一層銀行會議室商務(wù)中心咖啡廳南側(cè)高檔餐廳超豪華專屬餐廳員工餐廳、郵局（地下）服務(wù)對象寫字樓客戶為主，兼顧酒店、公寓和對外寫字。其規(guī)模比例關(guān)系如下：物業(yè)功能寫字樓酒店公寓商業(yè)（俱樂部+商業(yè)配套）總規(guī)模規(guī)模（平方米）36000253002670014500102500規(guī)模比例%%%%%可以看出，與較為理想的商務(wù)綜合建筑體的比較合理的規(guī)模比例相比，本項目各部分的功能比例是完全吻合基本規(guī)律的。l 綜合性項目中公寓多為配套功能，而且多為服務(wù)式公寓，目標客戶主要以周邊寫字樓商務(wù)人士居住為主。北京綜合性項目不同功能規(guī)模比例名稱物業(yè)類型總規(guī)模（萬m2）寫字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國貿(mào)寫字樓、公寓、酒店、會展、商業(yè)56%%%%嘉里中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)%%%%東方廣場寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)80%%%%賽特廣場寫字樓、酒店、商業(yè)%\%%恒基中心寫字樓、公寓、商業(yè)28%%%\盈科中心寫字樓、公寓、商業(yè)%%%\燕莎中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)16%%%%通過對其規(guī)模比例的分析，對于由四種功能構(gòu)成的商務(wù)綜合建筑體而言，其合理的規(guī)模比例如下：功能類型寫字樓酒店公寓商業(yè)規(guī)模比例30－40％10－30％15－25％10－20％這樣的規(guī)模比重一般而言可以保障項目中各功能間比較協(xié)調(diào)，不會相互影響，使項目總體效益最佳。面積：240平方米功能：圖書閱覽及信息服務(wù)。目標客戶：俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群。建議在入口的東南角，設(shè)兒童活動室，并附設(shè)家長休息室，便于家長看護和休息。位置：1/5軸——1/6軸、1/C——2/A軸圍合區(qū)域。桑拿、更衣設(shè)在原KTV包間的位置。面積：500平方米功能：桑拿、洗浴、SPA水療、保健按摩、休息。l 俱樂部可定期為會員舉行豐富多彩的俱樂部活動，為其創(chuàng)造商業(yè)機會。2定位依據(jù)水晶石高檔俱樂部的目標客戶群是具備一定實力的公司的決策層人士，不僅具有較強的消費能力，而且具有選擇公司發(fā)展區(qū)域的決定權(quán)力，水晶石高檔俱樂部應(yīng)具有強烈的吸引此類人群的獨特魅力。本項目的水晶石應(yīng)當在建設(shè)之前就與有意向的俱樂部進行洽談，簽訂合作協(xié)議，聽取俱樂部管理公司的意見，進行功能的調(diào)整和產(chǎn)品的細化，以保證項目的建設(shè)與功能設(shè)置與俱樂部的定位及經(jīng)營方案高度吻合。l 高檔商務(wù)俱樂部是吸引的客戶群體有較大