【正文】 不同商業(yè)配套與主體物業(yè)的關系情況如下：l 酒店底商配套酒店底商配套一層咖啡吧商務中心前臺服務對象酒店客人二層美容美發(fā)餐廳服務對象酒店客人作為高檔酒店，其基本配套是為酒店客人服務的，由于酒店底商面積較小，配套不足，因此需要使用其他物業(yè)的商業(yè)配套，可將健身休閑、購物的配套功能在公寓的首層底商解決，商務會議和高檔餐飲共享寫字樓底商配套。同時項目中酒店檔次越高，公寓租金水平越高，說明酒店與公寓，特別是服務式公寓并沒有競爭關系，而是一種相互促進和積極影響的關系。各項目修正對比情況如下：寫字樓功能修正對比公寓功能修正對比酒店功能修正對比商業(yè)功能修正對比通過以上的對比分析，我們發(fā)現(xiàn)商務綜合性項目中，不同物業(yè)功能的關系有如下特點：l 綜合性項目中，寫字樓一般規(guī)模比例較大，是相對主流的物業(yè)類型，是項目能否獲得預期收益的主要力量。 在水晶石的南側和北側各設一個交通核，其中南側的交通核為主要豎向交通信道，應當設置高檔電梯一部。位置：15軸——17軸、1B——1/F軸圍合區(qū)域。面積：約120平方米功能：兒童游戲場地和相關游樂設施。l 咖啡廳高檔的咖啡廳是提升俱樂部檔次的有效途徑之一。l 個性化的會議室會議是高檔俱樂部的主要功能之一，結合目標客戶特點，水晶石的會議室為個性化的會議室；考慮目標客戶個性化的需求特點，本俱樂部的會議室規(guī)模應以小會議室為主，但空間具有靈活可變性，同時咖啡廳的裝修等考慮未來進行功能轉換的可能，以便在必要時也可作為俱樂部的大會議室，位置：16軸——1/17軸、1E——2/A軸圍合區(qū)域。VIP臺球：位置： 1/14軸——17軸、1/A軸——3/A軸圍合區(qū)域。具體功能安排從產(chǎn)生較大噪音和濕氣、蒸汽的康體娛樂項目。水晶石高檔俱樂部適合采用會員制的經(jīng)營方式，顯示其尊貴的身份，而且為其提供更大的交際網(wǎng)絡，為其獲得更多的財富創(chuàng)造機會。隨著西安的經(jīng)濟快速發(fā)展，越來越多的國內外的大企業(yè)進入登陸西安，加入西安的快速發(fā)展中；同時社會財富不斷積累，新的實力型企業(yè)和公司不斷產(chǎn)生，逐漸成為西安經(jīng)濟發(fā)展的領航者和主力軍。l 商務俱樂部的客戶本身就是寫字樓、酒店、服務式公寓的客戶，在其使用俱樂部的過程中，有可能對其它物業(yè)產(chǎn)生興趣，進而購買。在經(jīng)濟發(fā)展的背景下，對商務設施的需求會更多樣化，需要產(chǎn)生高檔俱樂部類型的高端商務產(chǎn)品。位置：1619軸、DG軸圍合空間面積：330平方米功能：為寫字樓工作的員工提供工作餐、盒飯、送餐服務。l 票務中心及商務中心位置：1718軸、BD軸面積：約180平方米功能：票務服務、收發(fā)傳真、電子郵件服務、復印打印、英文翻譯、秘書服務等目標客戶：寫字樓、會務客人。并可根據(jù)實際招商情況增減面積，也可根據(jù)市場需求及實際使用情況改為辦公室出售或出租。分述如下：l 銀行在考慮寫字樓需求的基礎上，由于本項目的檔次和規(guī)模，并考慮唐延路沿線尚沒有銀行的布點，建議在寫字樓下設立支行級的營業(yè)廳；根據(jù)我行市場調查，目前銀行支行的全部面積基本在1000平方米左右，故需要預留較大面積的銀行空間，以吸引銀行前來布設分支機構。l 作為這些公司的員工，屬于白領階層，他們的需求主要集中在生活需求方面，實用性和形象并重，在實惠的前提下兼顧一定的品位與品質，講求生活質量。由于寫字樓距離水晶石較近，且水晶石面積相對較小，故寫字樓的部分配套將作為水晶石的補充面積，劃分到水晶石中。國內公司選擇購買的比重較高，而港澳臺和國外公司94％以上選擇租賃。目標客戶總體以檔次較高，規(guī)模相對較大的公司為主，以保證項目總體的品質是客戶素質。四、寫字樓細化定位（一） 目標客戶定位1. 目標客戶分析根據(jù)我們對西安中高檔寫字樓客戶的調查，寫字樓客戶有如下基本特點：被調查企業(yè)行業(yè)分布廣泛，信息郵電類占19％、咨詢服務類占28％、建筑房地產(chǎn)類占17％。根據(jù)項目的現(xiàn)狀，在產(chǎn)品方面應進行一定調整，主要包括：l 提供24小時熱水根據(jù)我們的調查，購房者中有77%明確表示希望有24小時熱水，而且提供24小時熱水也是高檔次服務式公寓的基本服務。l 主題休閑花園二層露臺需要計算全部建筑面積，而且不屬于可分攤建筑面積，對于貴公司是一個損失。位置：14軸、DF軸圍合空間。目標客戶：投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。l 桑拿淋浴桑拿淋浴是健身的輔助設施，但由于其涉及到上下水系統(tǒng)的配置，及項目進度的關系，需先確定其位置。一層東南角的門面房能夠滿足藥店和花店對于空間和臨街位置的需求，是較為合適的位置。美容美體保健中心兼顧了美容和保健雙層需要，同時具有相當?shù)囊?guī)模，提供專業(yè)化的、多功能的美容和保健服務。l 高級超市由于高級超市需要對內、對外服務，需選擇公寓內部與外部均可方便到達的位置。2層通高的大空間有利于展示投資型服務公寓的形象，提升檔次。l 健身會所與公寓式酒店合用配套；l 高檔超市、藥店、美容美體保健中心由于屬于臨街門面房，兼顧了對公寓式酒店、寫字樓的需求，并可向周邊區(qū)域的寫字樓客戶提供服務。消費水平較為穩(wěn)定，具有較強的消費能力；以滿足日常生活的實用性為主，對生活品質有一定要求。面積：62平方米功能：為公寓式酒店統(tǒng)一服務提供洗衣設備和場所。而自助洗衣屬于公寓的配套，在公寓式酒店配套面積緊張的情況下，以滿足酒店需求為主。公寓式酒店二層總面積約為830平方米，西端為洗衣房及空調機房，東側為餐飲、美容和挑空部分。位置：13軸、J K軸圍合的空間面積：約50平方米功能：接待服務、行李寄存、內部辦公等。因此在酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等，而對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議等設施，可共享公寓或寫字樓的配套設施。（四）商業(yè)配套定位細化根據(jù)上述設置，公寓樓的12層商業(yè)配套按照為各自上部物業(yè)類型服務的原則進行布局和功能安排。但位于投資性公寓內的已售戶型，特別是承諾返租的戶型，其矛盾較難處理。而300間客房的酒店，對于客用電梯數(shù)量的要求基本是平均6090間客房需要一部電梯，按照此標準，300間客房約需要45部客用電梯。l 公寓式酒店位于公寓樓西部，距離水晶島寫字樓相對稍近，接近辦公樓的商務氛圍，功能、檔次較為協(xié)調，便于配套設施共享。兩種方案各有優(yōu)勢和不足之處，現(xiàn)分述如下：優(yōu)勢：l 首層東側大堂寬敞氣派，適合作為公寓式酒店的大堂。以免人流混雜，對雙方安全角成隱患，降低整體物業(yè)的檔次。公寓樓的人行、貨流、內部出入口設置不僅滿足使用要求，為公寓的管理和服務預留了條件。因此，綜合比較幾種公寓類型，投資型服務公寓是最為適合的公寓類型。必須采取統(tǒng)一經(jīng)營的方式，否則小業(yè)主為獲得客戶，會競相壓價，品質難有保證。l 商住公寓檔次與酒店、寫字樓的檔次不匹配，對項目總體品質有影響，會造成品質下降，收益減少，不能達到高檔次商務綜合建筑體的基本要求。我們下面對有可能的公寓類型一一進行分析，從而判斷最為適合的公寓類型。l 能夠提升公寓及其它物業(yè)的價值，帶動其經(jīng)營和銷售，縮短回款速度。l 必須與專業(yè)的酒店管理團隊合作，有良好的酒店銷售渠道，才能夠保證項目的穩(wěn)定回報。l 可以帶動其它物業(yè)的保值增值，提高公寓的品質，促進其銷售。（3）在項目進入經(jīng)營階段，為投資者提供一定期限的免費使用權。l 由于不是旅游區(qū)，產(chǎn)權式酒店只能作為投資工具，而西安客戶的投資多帶有多重需求屬性，僅能滿足其投資需求的產(chǎn)品對其吸引力不足。通過以上分析，可以判斷，本項目不適合開發(fā)純酒店。通過我們對北京商務綜合建筑體的專題研究，在商務綜合建筑體內的酒店一般都是4星級、5星級高檔次的純酒店，產(chǎn)權與經(jīng)營權不分離，由知名酒店管理公司經(jīng)營管理，是商務綜合建筑體高品質的有力保證，對綜合建筑體內的其它功能有較強的支持作用。在高新區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下，貴司為自己提出了新的要求和挑戰(zhàn)，涉足新的市場領域，開發(fā)西安市場還幾乎屬于空白的高檔次綜合性項目和酒店類產(chǎn)品，繼續(xù)保持對市場的引導，是企業(yè)發(fā)展的新的一步和重要的戰(zhàn)略。企業(yè)的聚集，除了進行生產(chǎn)、研發(fā)等活動，也同時會產(chǎn)生商務交流的需要，對高檔次酒店有較為強烈的需求。在項目總體定位于高檔商務綜合建筑體的前提下，寫字樓、商務俱樂部——水晶石的定位方向已經(jīng)明確，而且是與總體定位吻合，提升項目總體價值的。此外對項目自身條件也進行了詳細分析，作為項目定位的前提條件。在上述分析的基礎上，結合市場特點及未來發(fā)展走勢、綜合建筑體的規(guī)律、項目自身條件三個方面提出了我們的定位建議。但公寓的定位還需要明確，公寓內應當包含何種功能才能夠與項目的總體定位吻合，與寫字樓、水晶石等起到相互促進的作用。同時西高新經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)成為綜合性的城區(qū)，商務活動日趨頻繁。綜合來看，西高新區(qū)域酒店設施不足，而市場又對高檔酒店有較大的需求，開發(fā)高檔次酒店產(chǎn)品可以滿足市場需求，有良好的市場空間。對于本項目而言，設置純酒店的有利因素是：，而對高檔酒店的需求在不斷增長；，有利于綜合建筑體不同功能的協(xié)調，促進總體價值提升。2. 產(chǎn)權式酒店產(chǎn)權式酒店是旅游與房地產(chǎn)相結合的產(chǎn)物。l 與本項目商務氛圍不協(xié)調。（4）通過后期的經(jīng)營，獲取經(jīng)營收入，實現(xiàn)對投資者的承諾。但此種模式在市場及經(jīng)營方面也存在著一定風險：l 投資者實質上是用較高的首付款購買了15年后的可以繼續(xù)使用55年的公寓產(chǎn)品，是一種期貨投資。l 在項目經(jīng)營期間，還要定期重新裝修和更換家具，需要追加投資，增大了經(jīng)營風險。酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務客人。1. 純公寓l 純公寓是以自用為主要目的，兼顧其它需求的公寓。3. 酒店式公寓l 根據(jù)北京、上海等發(fā)達城市的經(jīng)驗，酒店式公寓大多是采取大產(chǎn)權統(tǒng)一經(jīng)營的方式，其分銷渠道是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售渠道，與房地產(chǎn)中介公司進行合作。在客戶方面也會與酒店客人有沖突。（三）水晶島公寓細化定位1. 目標客戶（1）公寓式酒店客戶群酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務客人。3．具體的組合形式“公寓式酒店+投資型服務公寓” 的具體組合形式基本有如下二種方式：l 分樓層組合l 豎向組合下面將對此二種方式加以分析說明。一旦采用橫向分割的方案，必然會造成從電梯廳到房間交通距離過長的問題，對于酒店客人而言，由于是短期居住，對此可能不會特別關注。l 東側12層商業(yè)配套面積充足，有利于安排公寓式酒店的服務配套設施。劣勢：l 西部大堂的面積相對較小，空間相對局促，對于公寓式酒店而言，與公寓式酒店的形象和檔次不符，不夠氣派。而本項目經(jīng)過豎向分割，東、西兩部分各3部客梯，對于公寓式酒店，電梯數(shù)量較為緊張。通過將原普通服務式公寓改為公寓式酒店，大幅度提升了公寓的銷售價格；而原服務式公寓的價格已經(jīng)被市場所接受和認可；現(xiàn)通過改為公寓式酒店而使價格大幅上揚，市場的接受和認可是一個難題。同時考慮到公寓式酒店對配套的要求相對投資型服務公寓要高，公寓的配套可以與公寓式酒店共享。公寓式酒店的配套定位包括一層和二層兩部分。l 商務中心由于公寓式酒店的客戶為商務客人，其需求與普通酒店的客戶類似，商務中心是必須的配置。考慮公寓式酒店的住客的需求，美容、餐飲、洗衣為基本配套，需求量和頻次都較大，故此三類功能設在二層；其余由于空間限制無法兼顧的功能如高檔餐飲、健身中心等考慮與投資型服務公寓和寫字樓共享，此處空間有限，僅設置基本配套。故將原自助洗衣的空間改為美容美發(fā)。目標客戶：公寓式酒店，兼顧投資型服務公寓的選擇服務。消費范圍主要包括休閑咖啡、高檔超市、美容美發(fā)、健身、保健、干洗店、餐飲、藥店等。投資型服務公寓一層總面積約1470平方米，面積較為充足；門廳約240平方米，賦予投資型服務公寓氣派、高檔的形象，是提升其品質、吸引高端客戶的重要因素；一層有三個臨唐延路的門面房，具有極高的商業(yè)價值，適合布置對外營業(yè)的業(yè)態(tài)。l 休息廳與大堂的寬闊、氣派的高品質相適應，在大堂北側設休息廳。一層東北角的門面房可以通過大堂經(jīng)過道直接到達，位置隱蔽而便利，是酒店內高檔超市合適的位置；同時對外臨街（唐延路），便于吸引人流對外服務。其客戶不限于投資型服務公寓和公寓式酒店，并且包括寫字樓和項目周邊其它寫字樓、居住戶的客戶需求，其輻射的范圍取決于專業(yè)化、綜合性的程度，以及營業(yè)規(guī)模的大小。位置：藥店位于CA軸、12軸圍合的空間；花店位于CA軸、24軸圍合的空間。綜合考慮項目各個因素和限制條件，仍將桑拿淋浴設在原位置，與健身功能組合，形成放松身心的場所。l 體操房位置的考慮與器械健身相同，只是需要相對開闊的空間。面積：160平方米功能：乒乓球、砂弧球、桌球、兒童游樂組合器械等。西安屬于北方城市，露臺只能在部分季節(jié)可以利用。購房者對24小時熱水的需求程度l 提供菜單式裝修一般而言，投資型服務式公寓應當提供精裝修，這是吸引投資者的基本內容，而且作為出租用途而言，也必須要裝修才能吸引租客，是項目品質的基本保障。被調查企業(yè)的行業(yè)分布圖本市公司占45％，本省其它地區(qū)公司占26％，外地公司占20％，港澳臺及國外公司各占2％和7％。本項目寫字樓目標客戶為：高新區(qū)內部及周邊的規(guī)模較大實力較強的企業(yè)，以高科技、通訊公司等高新區(qū)主導產(chǎn)業(yè)類公司、為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務的咨詢服務類公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等為主，吸引內資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度，進入成熟期的高新區(qū)原成長型企業(yè)。由于不同公司的策略不同，為能夠成功吸引此類客戶入住，應當采取靈活的方式，以適應不同性質公司獲取寫字樓的不同習慣。同時由于公寓式酒店的服務配套在其底部商業(yè)配套空間中未完全滿足，故需要在寫字樓配套中適當予以兼顧。l 他們的需求內容包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休閑等。位置：2630軸、BG軸圍合的空間。位置：2226軸、