【正文】 析，投資型服務(wù)公寓是比較理想的公寓類型，對總體項目有益，與酒店功能也比較協(xié)調(diào)。本項目應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細(xì)微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，以保證項目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。購房者對中央空調(diào)的偏好以上各方面是高檔服務(wù)式公寓必須具備的，而且通過我們對西安客戶的調(diào)查，也反映出對上述設(shè)施或配套的強烈需求，因此應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標(biāo)客戶，本市或本省公司以及一些外地、港澳臺和國外公司是出租寫字樓的主要目標(biāo)客戶。高新區(qū)與非高新區(qū)企業(yè)辦公面積比例圖2. 目標(biāo)客戶定位根據(jù)項目作為高檔次商務(wù)綜合體的定位，寫字樓應(yīng)當(dāng)是項目的主體功能，是綜合體的統(tǒng)領(lǐng)物業(yè)，在目前市場競爭態(tài)勢激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為嚴(yán)重的情況下，必須突出項目作為綜合建筑體的優(yōu)勢和辦公在產(chǎn)品、景觀等方面的優(yōu)勢。其中45層預(yù)留大開間，不分割，目標(biāo)客戶是國內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預(yù)留個性化裝修的空間。而分公司和辦事處由于地點變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式?？蛻纛愋椭行凸颈戎乜梢源笠恍员臼?、本省企業(yè)為主，以為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類型企業(yè)為主。寫字樓本身的商業(yè)配套主要用于為寫字樓配套服務(wù)。寫字樓商業(yè)配套的主要使用者是自用和租用的長住公司內(nèi)的公司及員工。l 公司的需求內(nèi)容具體包括公務(wù)宴請、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會議與報告、金融郵政服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。3定位內(nèi)容根據(jù)上述定位原則和定位依據(jù)，水晶島辦公樓的商業(yè)配套定位包含以下功能：銀行、商務(wù)餐廳、會議室、品牌快餐、咖啡酒吧、票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳、郵局。而為水晶石的配套最好靠近水晶石本身的入口大堂，便于聯(lián)系和使用；而銀行應(yīng)具有較好的外部聯(lián)系，設(shè)在交通便利、停車方便的位置。目標(biāo)客戶；寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個人；公寓樓客戶。根據(jù)需要可靈活分割或合并，組合為大、中、小多種規(guī)模的會議室。l 中高檔的商務(wù)中餐廳上部的高檔寫字間存在對于高檔餐廳的需求，用于商務(wù)宴請、接待、洽談及會議用餐，同時作為對公寓式酒店的配套補充，故選擇在靠近公寓式酒店的位置，便于雙方共享。目標(biāo)客戶：水晶島寫字樓及附近寫字樓工作的公司，公寓式酒店的客戶，兼顧投資型服務(wù)公寓客戶。面積：180平方米功能：高檔酒吧，寫字樓商務(wù)洽談及放松休閑場所。l 員工餐廳在地下室冷凍機房和加壓泵房之間，共有9個停車位，為此9個車位特別設(shè)置了寬8米多、總長度30多米的車道，且為單側(cè)停車，較為浪費面積；而且此處靠近北電梯廳，方便樓上員工到達(dá)；建議將1617軸間的三個車位移動至D軸處，取消其余的6個車位，將空出的面積作為員工餐廳；同時在電梯廳19軸的墻面開設(shè)門洞，方便員工出入。位置：1819軸、EF軸圍合范圍內(nèi)面積：20平方米功能：為寫字樓的公司及個人提供簡單的郵政服務(wù)目標(biāo)客戶；寫字樓的公司為主。西安經(jīng)過多年的發(fā)展，經(jīng)濟實力已經(jīng)大為增強，隨著西部大開發(fā)的步伐加快，西安作為西部區(qū)域中心城市的重要戰(zhàn)略地位更是其它城市難以比擬的，為經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展提供了新的動力。普通的商務(wù)設(shè)施很難滿足其需求，高檔商務(wù)俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。其次，此俱樂部是作為最高端的商務(wù)產(chǎn)品，一旦經(jīng)營成功，將形成全市范圍的影響力，對項目擴大知名度，提升品質(zhì)有較大幫助。俱樂部管理公司會在前期針對性的市場研究基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)本身的特點和管理經(jīng)驗，提出詳細(xì)的業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營方案。根據(jù)我行對于北京同類型高檔俱樂部的調(diào)查，其總規(guī)模均在5000平方米以上；作為高檔俱樂部，水晶石的現(xiàn)有規(guī)模較小，故建議在寫字樓靠近水晶石的位置，分離出一部分面積，作為水晶石的補充，以達(dá)到規(guī)模經(jīng)營、最佳收益，最終提升整個項目品質(zhì)的目的。滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石的定位原則。他們理性地追求享樂，追求個性化的享受。聘請專門的國際級俱樂部管理公司進行管理，不僅可以保證其會員享受高水準(zhǔn)的服務(wù)，而且可以運用其強大國際網(wǎng)絡(luò)，使會員能夠在其它國家或城市享受同樣級別的會員的權(quán)利。根據(jù)定位原則和依據(jù)，考慮市場情況，結(jié)合水晶石整體通透、形體輕盈、規(guī)模較小的建筑特點，在水晶石內(nèi)部安排健身、休閑、會議和西式餐飲，而占用面積較大、最高檔的中式餐廳，因為需要的面積較大，建議設(shè)在水晶島寫字樓的一層?？紤]到本項目目前施工的進度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設(shè)游泳池困難較大；但考慮為保持整個水晶石能夠成為較為地道和標(biāo)準(zhǔn)的高檔俱樂部，具備輻射整個西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應(yīng)當(dāng)加設(shè)游泳池。面積：250平方米功能：更衣淋浴、體操房、器械室。：設(shè)有游泳池的布局由于房間形狀及長度的限制，游泳池作成自由形狀的帶有戲水功能的游泳池，建議布置自然風(fēng)格，如加入熱帶植物、人造沙灘等，以自然風(fēng)光彌補非標(biāo)準(zhǔn)游泳池的不足；由于游泳池規(guī)模較大，其它健身功能需選擇主要功能，分布在游泳池的周邊，形成以游泳池為中心的功能布局，突出游泳池的功能和吸引力，弱化其它功能空間較小的問題。按照由喧鬧到安靜的豎向功能分區(qū)，地上一層安排會議、高檔西餐廳、咖啡廳、設(shè)置個性化的會議室、咖啡廳、兒童活動室。l 多功能的宴會廳/高檔西餐廳高檔西餐廳是俱樂部主要的空間之一，需要較為寬大的空間，作為多功能的宴會廳和高檔西餐廳的復(fù)合功能空間，具有西餐廳、高檔宴會廳、報告廳、大型財富聚會、高檔晚宴的多重功能。目標(biāo)客戶：俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群。面積：約300平方米功能：提供高檔咖啡飲料及服務(wù)。位置：11軸——12軸、1E——2/A軸圍合區(qū)域。位置：在寫字樓一層，131BG軸圍合區(qū)域。l 特色酒吧設(shè)置特色風(fēng)情酒吧，裝修奢華，并具有強烈個性，空間封閉，相對獨立，位于二層，與安靜的圖書室相臨，互不干擾，而高檔的形象能夠產(chǎn)生相互的支持作用。需要較為豪華的裝修以襯托其檔次。水晶石作為一個整體俱樂部，需要有內(nèi)部豎向貫通的交通核；考慮與目標(biāo)客戶的身份地位、行為習(xí)慣相匹配，應(yīng)由高檔的電梯和高檔裝修的樓梯組成，形成高舒適和豪華的交通空間，與水晶石其它的功能空間的豪華保持一致。六、項目不同功能的互動關(guān)系（一）項目功能互動關(guān)系分析1. 綜合建筑體不同功能的相互影響的一般規(guī)律（1）規(guī)模比例關(guān)系為詳細(xì)研究商務(wù)綜合建筑體的基本規(guī)律，我們對北京檔次較高的綜合性項目進行了分析，發(fā)現(xiàn)寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能，大部分綜合性項目中都含有四種功能。在各項目進行比較時，以國貿(mào)各項因素為1，將其他案例項目的位置、交通、環(huán)境、停車、裝修設(shè)備、開發(fā)商、開盤時間等七個因素，基本根據(jù)經(jīng)驗再結(jié)合一些實際情況進行修正。有酒店的綜合性項目寫字樓租金都較高，而且酒店檔次與寫字樓租金水平基本呈同向趨勢。服務(wù)式公寓對于寫字樓的品質(zhì)和租金都有進一步的提升作用。例如，國貿(mào)、燕莎、賽特是北京最高檔的購物中心和百貨公司，他們的寫字樓租金都是比較高的。l 功能間的相互關(guān)系物業(yè)功能作用客戶與其它物業(yè)功能的關(guān)系寫字樓統(tǒng)領(lǐng)物業(yè)，主要的收益來源主要是規(guī)模較大實力較強的企業(yè)內(nèi)外資企業(yè)項目的核心物業(yè)，是項目能否成功的關(guān)鍵因素之一，其它物業(yè)功能、檔次的定位應(yīng)當(dāng)與寫字樓不矛盾，并相互協(xié)調(diào)，突出商務(wù)氛圍，促進寫字樓價值提升酒店項目的商務(wù)服務(wù)功能，是項目總體保值增值的保證租客是短期居住的商務(wù)客人，寫字樓中的企業(yè)的業(yè)務(wù)伙伴首先是酒店的理想客戶，同時為整個高新區(qū)服務(wù)高檔次酒店對寫字樓有促進作用，尤其酒店定位于商務(wù)客人，與寫字樓的功能聯(lián)系就更為緊密，高檔次酒店與高檔次寫字樓是匹配的，相互促進投資型服務(wù)公寓配套長住客戶，國內(nèi)外高級商務(wù)人士和高級白領(lǐng)為主，為寫字樓客戶服務(wù)，同時服務(wù)于周邊寫字樓為寫字樓高級白領(lǐng)提供服務(wù)優(yōu)良的長期居所，使寫字樓的配套更完善；同時客戶定位于長期客戶，與酒店的短期客戶形成錯位，相得益彰俱樂部項目最大亮點和差異化優(yōu)勢，并填補市場空白商務(wù)人士中的最高端客戶，可能同時是上述物業(yè)的使用者最高端的商務(wù)產(chǎn)品，與項目總體的商務(wù)范圍相協(xié)調(diào)，因其品質(zhì)檔次高，對寫字樓、酒店等都有帶動作用（2）商業(yè)配套與主體物業(yè)的關(guān)系本項目公寓及寫字樓都有較大面積的底商配套，底商的功能與主體物業(yè)的功能密切相關(guān)，而且根據(jù)主體物業(yè)客戶群的需求和實際可利用的空間合理安排底商的內(nèi)容和位置，并且作為綜合性項目，底商的共享性比較強，除為底商上面的主體物業(yè)服務(wù)外，還可能為其它物業(yè)服務(wù)。l 寫字樓底商配套寫字樓底商配套一層銀行會議室商務(wù)中心咖啡廳南側(cè)高檔餐廳超豪華專屬餐廳員工餐廳、郵局（地下）服務(wù)對象寫字樓客戶為主，兼顧酒店、公寓和對外寫字。l 公寓底商配套公寓底商配套一層美容、美體保健中心花店藥店、西餐廳面包房休息廳高檔超市服務(wù)對象除服務(wù)公寓客戶外，還為整個項目提供服務(wù)，兼顧對外二層桑拿、淋浴健身房體操房兒童活動室球類運動室圖書室空中花園服務(wù)對象以公寓客人為主，兼顧酒店客戶，彌補酒店健身休閑設(shè)施配套不足的問題公寓底商的一層由于大部分配套臨街，因此配套設(shè)施除主要為公寓客人服務(wù)外，還可以為寫字樓客戶、酒店客戶使用，并對外經(jīng)營。其規(guī)模比例關(guān)系如下：物業(yè)功能寫字樓酒店公寓商業(yè)（俱樂部+商業(yè)配套）總規(guī)模規(guī)模（平方米）36000253002670014500102500規(guī)模比例%%%%%可以看出，與較為理想的商務(wù)綜合建筑體的比較合理的規(guī)模比例相比，本項目各部分的功能比例是完全吻合基本規(guī)律的。l 綜合性項目中大多有商業(yè)功能，說明只要處理好商業(yè)與寫字樓之間的獨立性和交通組織，以及合理的業(yè)態(tài)形式，商業(yè)對于寫字樓不會造成過多的負(fù)面影響。l 綜合性項目中公寓多為配套功能，而且多為服務(wù)式公寓，目標(biāo)客戶主要以周邊寫字樓商務(wù)人士居住為主。一般而言，綜合性項目大多是以寫字樓為核心進行功能的設(shè)置。北京綜合性項目不同功能規(guī)模比例名稱物業(yè)類型總規(guī)模（萬m2）寫字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國貿(mào)寫字樓、公寓、酒店、會展、商業(yè)56%%%%嘉里中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)%%%%東方廣場寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)80%%%%賽特廣場寫字樓、酒店、商業(yè)%\%%恒基中心寫字樓、公寓、商業(yè)28%%%\盈科中心寫字樓、公寓、商業(yè)%%%\燕莎中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)16%%%%通過對其規(guī)模比例的分析，對于由四種功能構(gòu)成的商務(wù)綜合建筑體而言，其合理的規(guī)模比例如下：功能類型寫字樓酒店公寓商業(yè)規(guī)模比例30－40％10－30％15－25％10－20％這樣的規(guī)模比重一般而言可以保障項目中各功能間比較協(xié)調(diào)，不會相互影響，使項目總體效益最佳。而北側(cè)交通核作為輔助疏散樓梯，可以考慮僅設(shè)樓梯即可。面積：240平方米功能：圖書閱覽及信息服務(wù)。面積：320平方米功能：高檔休閑、商務(wù)洽談場所。目標(biāo)客戶：俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群。l 超豪華專屬中餐廳如前所述，水晶石空間有限，而組成俱樂部功能在重要元素——高檔中餐廳需要較大面積，故只能選擇設(shè)在寫字樓的首層，靠近水晶石主體的位置。建議在入口的東南角，設(shè)兒童活動室，并附設(shè)家長休息室，便于家長看護和休息。結(jié)合水晶石的平面特點，考慮咖啡廳屬于較為輕松、休閑、開放性的場所，建議設(shè)在靠近大堂位置；其高品質(zhì)的裝修也是對水晶石整體品質(zhì)的有力支撐。位置：1/5軸——1/6軸、1/C——2/A軸圍合區(qū)域。面積：220平方米功能：含3個會議室，可通過裝修形成三種不同的風(fēng)格，如奢華的古羅馬風(fēng)格、沉靜的日本風(fēng)格和古色古香的中式風(fēng)格等。桑拿、更衣設(shè)在原KTV包間的位置。面積：210功能： VIP臺球室5間氧吧位置：1/15軸——1/16軸、1C軸——1F軸圍合區(qū)域。面積：500平方米功能：桑拿、洗浴、SPA水療、保健按摩、休息。如健身、臺球等，安排在水晶石的底層，而相對安靜的西式餐飲和會議廳等安排在一層，在二層布置較為安靜的功能，如特色酒吧、閱覽室，原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過度到寧靜。l 俱樂部可定期為會員舉行豐富多彩的俱樂部活動，為其創(chuàng)造商業(yè)機會。水晶石將為會員及其家人提供專屬的高檔商務(wù)、會議、交流、休閑、健身、娛樂、餐飲等富有特色的空間和高品質(zhì)的服務(wù)。2定位依據(jù)水晶石高檔俱樂部的目標(biāo)客戶群是具備一定實力的公司的決策層人士，不僅具有較強的消費能力，而且具有選擇公司發(fā)展區(qū)域的決定權(quán)力，水晶石高檔俱樂部應(yīng)具有強烈的吸引此類人群的獨特魅力。在此背景下形成了新財富階層，他們主要是具備相當(dāng)實力的公司總裁、董事、企業(yè)家，公司的高層決策人士，具有較高的社會地位，屬于當(dāng)今的成功人士，是人群中的少數(shù)，而擁有多數(shù)的財富。本項目的水晶石應(yīng)當(dāng)在建設(shè)之前就與有意向的俱樂部進行洽談，簽訂合作協(xié)議，聽取俱樂部管理公司的意見，進行功能的調(diào)整和產(chǎn)品的細(xì)化，以保證項目的建設(shè)與功能設(shè)置與俱樂部的定位及經(jīng)營方案高度吻合。最主要的是一旦項目的總體品質(zhì)得到認(rèn)可，他們將成為項目的義務(wù)宣傳員，在其交際范圍內(nèi)，最有效的將項目信息傳達(dá)給目標(biāo)客戶，對擴大項目知名度，促進銷售有利。l 高檔商務(wù)俱樂部是吸引的客戶群體有較大的趨同性，大多數(shù)客戶事業(yè)已經(jīng)取得輝煌的成就，但還在繼續(xù)發(fā)展壯大過程中，這樣的俱樂部為其提供了商務(wù)交流的平臺，為其事業(yè)的發(fā)展、財富的積累提供了良好的機會。l 西安的經(jīng)濟發(fā)展帶動了企業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種類型的企業(yè)數(shù)量在不斷增長，實力不斷增強，因而也產(chǎn)生了一批豪富階層。水晶石的定位是高檔商務(wù)俱樂部，為少數(shù)人提供的高檔俱樂部，以財富為標(biāo)志的少數(shù)人社交圈，作為整個商務(wù)綜合建筑體的核心和